某某与九江新联传动机械有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江西省九江市濂溪区人民法院 民事判决书 (2019)赣0402民初283号 原告：***，女，汉族，1973年6月29日出生，住湖北省汉川市庙头镇杂姓台村1组，现住九江市濂溪区。 委托诉讼代理人：***，江西策源律师事务所律师。 被告：九江新联传动机械有限公司，住所地：九江市长江南路梅山路口，统一社会信用代码：91360400746061360Y。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江西博阳律师事务所律师。 原告***与被告九江新联传动机械有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2018年8月28日裁定驳回了原告起诉，九江市中级人民法院于2018年10月19日裁定撤销了本院裁定，指令我院审理。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***、被告九江新联传动机械有限公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》；2、请求判令被告返还原告因购买房屋向被告交付的23000元；3、请求判令被告赔偿原告因违约导致的损失477000（暂定）。事实和理由：原、被告于2009年5月21日签订一份《房屋变卖合同》,约定由被告将从贵院执行抵偿所得的九江市十里大道花园畈95号北区2栋101号房,以12万元的价格售予原告,用于生产经营使用。合同约定购房款分两笔支付,先由原告向被告支付23000元定金(含过户办证费),被告办妥房屋产权证书后三日内再由原告一次性付清剩余房款。《房屋变卖合同》签订后次日原告即向被告交付了首笔款项并使用上述房屋用于经营至今。2018年2月,被告告知原告已将房产转移登记至自己名下,并多次提出拒绝履行《房屋买卖合同》,要求原告搬离所购房产。目前上述房产已被政府纳入征收拆迁范围,原告要求被告继续履行合同,办理产权登记已无可能。现为维护自身合法权益,特依法诉至你院,请依法判如所请。 被告九江新联传动机械有限公司辩称，原、被告于2009年5月21签订的《房屋买卖合同》，此房产面积是188.45㎡，被告得到此房产的成本是：“债权本金146782元＋出资5万元=196782元”，此房产被告赔本降价只卖12万元，表明被告在当时2009年的亚洲经济大危机气候中急需盘活企业资金，故这个价格是特定时期的价格，表明本合同是有交割时效和市场价格时效的。合同签订后，被告立即委派专人着手承办房屋转移过户有关手续，因被执行人荣隆公司称房产证遗失，没有房产证办不了过户手续，被告跑房产档案室查询房产证档案，又跑土管局查询土地分摊面积档案，然后持档案查询证明到房产局办理注销原房产证手续，办理登报注销房产证公告，又到相关部门办理将该房产转移到原告名下的各项手续，前后跑了4个多月的时间，直至2019年10月15日，被告陪同原告一起到房产过户办证窗口领取了“九江市房屋所有权证验证证明”单，领取了签有“新业主***”名字的“九江市房屋买卖转移过户单”，原告***本人在单子上亲笔签名认可，至此表明，被告己按合同约定完成了房产过户应由被告承办及能办的全部后续，合同约定由原告出资3000元的过户手续费在4个多月时间里跑过户手续的人工费、交通费、查询费、盖章费、复印费、登报费等等是不够的，3000元不够部分是由被告补贴的。在被告全部完成应由被告能办的过户各项手续后，剩下的是要原告夫妻双方本人亲自持户口本、身份证、结婚证、完税凭证到办证窗口登记办证和领证，被告不能也不可代理，在被告承办人陪同原告到税务窗口去按原告法定义务办理缴纳过户契税时，办税窗口却告知，先不能交过户契税，因被执行人荣隆公司欠交相关地税，办不了过户契税，要先到庐山区地税局十里分局去办理交纳完荣隆公司的相关地税后，再来办理过户契税，办理过户契税因此受阻。面对突然冒出来的补税情况，被告又积极地与荣隆公司和法院联系，但因荣隆公司经营不佳根本拿不出钱来补税，原告也明确表态不同意帮荣隆公司代交地税，并表示如果荣隆公司补交地税问题解决不了就放弃购买此房产，因荣隆公司补交地税问题始终解决不了，所以原告就彻底放弃购买此房产。在被告尽心全力完成了全部过户前期手续后，剩下的是要由原告亲自去办理的事项，按照合同约定，在委托被告代理的过户手续办好后三天内，原告即要一次性付清余下的10万元购房款给被告，但原告却以荣隆公司补税问题没有解决为由拒付房款，被告也因为无法解决荣隆公司的补税问题，不好追究原告拒付房款的违约责任，被告方承办人同原告口头协商原告合同支付的2万元定金就转作租房的租金，租金的价格就按荣隆公司之前的价格计算，而荣隆公司在得知原告放弃购买此房产后，就找被告商洽赎回此房产事项，因荣隆公司何时能筹齐全额房款来赎回房产不得而知，因此被告就没有与原告续签租房协议。后原告业务做大了，此房产作加工厂面积小了，而且货车出进不方便，在原告放弃购买此房产的几年后，原告搬迁到别处经营。因被告一时找不到合适的人租房，而又因荣隆公司想赎回此房产，所以被告就允许原告放些杂物闲锁着房屋暂时看管房，原告也以己搬走为由在2万元抵完房租后没有再付给被告房租，因此，原告在起诉状中诉请判令被告返还原告因购买房产向被告交付的23000元是不合理的诉求，被告没有任何违约过失行为，原告诉请判令被告赔偿原告因违约导致的损失47.7万元（暂定）更是无理诉求，请求法院尊重事实，驳回原告无理诉求。 原告为支持其诉请向本院提交了如下证据： 原告身份证复印件及被告在企业信用信息查询系统的查询信息表一份，证明原、被告的诉讼主体适格。 原、被告签订的《房屋变卖合同》，证明一、原、被告就房屋签订合同，约定被告以12万元的价格将诉争房屋售于原告；二、合同约定先由原告向被告交付23000元定金及办证费用，房屋产权证过户手续办好后再由被告向原告交付房屋产权证，将房屋正式转移至原告名下。 被告向原告出具的收据一张，证明原告依约向被告交付了购房定金及办证费用，依约履行了买卖合同先期义务。 赣（2018）九江市不动产权第0010332号不动产权证照片，证明被告在同原告签订买卖合同后，一直未按约定将房屋转移登记至原告名下，却于2018年2月将房屋转移登记至自己名下。 争诉房产的照片五张，证明原、被告在签订房屋变卖合同后，原告陆续对争诉房产实施了砌墙，加装玻璃，安装新的卷帘门，以上添附行为表明为原告所有的意思占用使用维护争诉的房产，在产权证一时办理不能的情况下，原告并未放弃购买争诉房产，解除变卖合同。 原告和***的结婚证复印件一份，原告丈夫***与争诉房产相邻业主签订的房屋租赁合同一份，证明原告直至2014年还在承租与争诉房屋相邻的业主***的房屋用于生产经营，不可能放弃对争诉房产的购买，结合被告未退还购房定金的事实，足以说明在办证不能之后，双方之间并无解除变卖合同的意思，否则被告的法定代表人也不可能在2018年年初的时候把争诉房产产权证书的办理照片发给原告。 被告对原告提交证据的质证意见为： 对证据1无异议。 对证据2真实性无异议，但是合法性和证明目的有异议，我们已经按照合同约定把房屋过户给原告，有房产登记单为凭。 对证据3无异议。 对证据4真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，不能达到原告方的证明目的，再说这个与本案无关。 对证据5真实性、合法性有异议，租赁户对房屋的变更维修要经过房屋所有人确认，这是不合法的，增加的墙体是我方找人砌的。 对证据6认为和本案无关，我方的房屋和案外人***的房屋挨在一起，原告也应当向我方支付租金。 被告九江新联传动机械有限公司为支持其辩称向本院提交了如下证据： （2004）庐民二初字第31号民事判决书一份，证明原告做为申请执行人的债权金额为146782元，（2006）庐执字第180-5号民事裁定书、（2004）庐法执字第288号民事裁定书、（2004）庐法执证字第73号债权凭证，证明通过被告自己债权抵偿及再交付50000元，被告通过变卖程序得到了诉争房产所有权。 2009年5月21日的《房屋变卖合同》、遗失登记公告、异议公告、房产档案内容摘录单，证明通过买卖合同约定了原、被告双方的权利、义务后，被告积极履行了办理过户手续的义务。 申请房屋产权证注销登记表、九江市房屋买卖转移过户单、九江市房屋所有权证验证证明，证明原产权主体己注销，过户已经成立，新所有权人为原告，原告本人在场并在权利人处签名。 契税通知单、开发商应缴纳初始税，证明应补缴的是开发税而后交契税，买卖合同发生了双方未预料变更事由。 2013年8月法院执行回执、市房产交易中心公告，证明原告久拖不去办理缴税和过户手续而放弃购买此房产，被告请求法院重新下达裁定书，并登报公告将该房产过户到被告名下，公告期满后对所有该房屋关系人发生效力，当然也包括该房租赁户原告，被告与原告签订的房屋买卖合同和房屋转让协议也随之失效。 证人李某证人证言、证人涂某证人证言，证明在法院执行前原告己于开发商荣隆公司形成了租赁合同关系，此后因为过户过程中产生了不曾预料的补交税款问题，双方约定购房定金转为了租房的租金。 原告对被告提交证据的质证意见为： 对证据7真实性无异议，被告通过以物抵债的方式取得了被执行人荣隆公司的房产（本案中的争诉房产），被告将房屋变卖给原告需要完成从荣隆公司过户到自己的名下，再由自己名下过户到原告名下的这么一个过程。 对证据8《房屋变卖合同》真实性无异议，合同约定按现状转让无异议，但是合同约定的第二笔购房款需要在被告将争诉房产过户至原告名下，才达到付款条件。 对证据9涉及到的证据因为时间长，原告没有印象，即便上述证据真实存在也只能证明被告曾经配合原告办理过户事宜，但没有完成合同约定的过户的目的，被告仍未完成合同义务。 对证据10中的过户单时间长原告没有印象，由于被告负有将房屋产权过户至原告名下的义务，缴纳荣隆公司应缴纳的税金虽不是原、被告此次交易产生的税费，但确是被告完成变卖合同义务需要跨越的障碍，被告以此为由，未能办理过户，产生的不利后果不应由原告承担。 对证据11无异议，因为本案中涉及的买卖关系本身就要完成从荣隆公司过户至被告名下，再由被告过户至原告名下这一过程，因此该证据不能证明原告丧失了要求被告交付房产的权利。 对证据12有异议，证人李某与被告存在常年的劳动合同关系，双方之间存在直接的利益关系，证明效力极低，李某的证言反应的事实，与客观事实不符，没有解释被告长期未要求原告退还房屋以及在未办理成过户返还定金的事实，对于证人涂某的证言没有异议，原告正是因为生产经营需要才购买了争诉房产并且租赁了相邻业主的房产，基于使用的迫切性，原告不可能放弃购买。 经审理查明:被告于2009年3月份以168640元价格通过本院执行案件的变卖程序得到被执行人九江荣隆实业有限公司名下的本案诉争房产所有权，被告因生产经营急需资金故降价以120000元价格将该房产变卖给原告，双方于2009年5月21日签订了《房屋变卖合同》，合同约定的主要内容为“经双方协商，甲方（被告）愿以120000元的价格以现状将诉争房产卖给乙方（原告），另由乙方出3000元办理过户房屋产权证等手续费用，乙方委托甲方给予办理法院及房屋产权过户手续，3000元不足部分由甲方补贴。本合同双方签字后，乙方即付给甲方23000元定金（含过户办证费），甲方即着手办理过户手续，房屋产权证过户手续办好后三天内，乙方即一次性付清余下的100000元给甲方，甲方交付给乙方房屋产权证，该房屋所有权即正式转给乙方所有，若乙方到期不支付余下的房款，则按每天3%违约金计罚”。合同签订后原告按约向被告交付了23000元定金，被告也按约着手去办理过户手续，但在过户过程中双方发现需要交纳近50000元本应由被执行人九江荣隆实业有限公司负担的税款，因对该税款的负担双方无法达成补充协议，故房屋过户手续没有继续办理下去。2013年九江市住房保障和房产管理局公告注销了原产权人九江荣隆实业有限公司的房屋所有权证，并公示将于公告期满后将该房屋产权过户至被告名下，2018年2月5日诉争房屋产权过户至被告名下。现诉争房产正在履行拆迁手续。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务而且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告双方在签订合同后，双方在合同履行的初期都积极的去履行了自己应负担的合同义务，但在合同履行后期发生了双方没有预见的需要缴纳近50000元税款这个客观事实。此后因多方原因，原、被告双方都没有积极主动的去主张自己的合同权利而是如原告方在庭审中所述，双方将该买卖合同履行过程中己产生的争议进行了某种搁置。被告于2018年将诉争房屋产权过户到自己名下的行为打破了这种搁置局面，被告的行为违反了双方买卖合同的约定，属于违约行为，应承担相应的违约责任。因被告的违约行为及现在诉争房产正在进行拆迁的事实和原告方在诉状中所述，原、被告双方签订的买卖合同己无法履行，故本院对于原告要求解除与被告于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》的诉请予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故本院对于原告诉请第二项要求被告返还23000元的诉请予以支持。原告诉请第三项要求被告赔偿原告因违约导致的损失477000元（暂定），本院认为当事人不履行合同义务给对方造成损失的赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见或者可以预见的因违反合同可能造成的损失且应扣减因违约方违约而使合同另一方获得的收益。原、被告于2009年签订《房屋变卖合同》时合同总标的是120000元，被告虽多年一直没有将房屋产权过户到原告名下但事出有因，考虑到原、被告所签订买卖合同标的物的特殊性质及该买卖合同交易价格的时效性，在2009年双方签订买卖合同至2018年这一时间段内，不能轻言哪一方构成完全违约，双方对此买卖合同长达近十年的搁置状态都有一定的过错。在这近十年时间，根据原告在诉状中所述，原告一直在使用该诉争房屋用于经营，根据原告方提供的原告丈夫租赁相邻房产的租赁合同中显示的租金标准可知，原告从中获取了相当大的收益，原告因为搁置行为对自己有利，在因搁置行为收益近十年后，在该房产面临拆迁时诉请因该房产升值而扩大的损失，这是不诚信的行为，对被告也是不公平的。双方在房屋买卖合同中约定了定金，故本院考虑本合同订立及履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，以原告的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定被告应支付的违约损失为双方约定的定金数额23000元及相应标准的利息。原告无证据证明其损失在扣减相关收益后高于此约定的定金数额，应承担举证不能的责任。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 解除原、被告双方于2009年5月21日签订的《房屋变卖合同》； 被告九江新联传动机械有限公司于本判决生效后十五日内返还原告***23000元； 被告九江新联传动机械有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告***损失23000元及该23000元从2018年2月5日起至付清为止按年利率6%计算的利息； 驳回原告***其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由被告九江新联传动机械有限公司负担810元，由原告***负担7990元，财产保全费3020元，由被告九江新联传动机械有限公司负担278元，由原告***负担2742元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年七月十二日 书记员***