攸县湘化机幼儿园、湖南湘东化工机械有限公司租赁合同纠纷二审判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）湘02民终1364号

上诉人攸县湘化机幼儿园（以下简称湘化机幼儿园）因与上诉人湖南湘东化工机械有限公司（以下简称湘化机公司）及原审第三人株洲市湘宏房地产开发有限公司（以下简称湘宏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初3346号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

湘化机幼儿园上诉请求：1、撤销攸县人民法院（2020）湘0223民初3346号民事判决书第一项，改判上诉人湘化机公司赔偿上诉人房屋装修损失及建设投入损失、逾期可得利润损失合计655406元。2、撤销攸县人民法院（2020）湘0223民初3346号民事判决书最后一项，改判上诉人湘化机公司承担评估费54000元。（改判由原告攸县湘东化机幼儿园承担的35269元评估费）。3、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对上诉人租赁被上诉人房屋的起始时间的认定错误，导致对上诉人的部分损失未予以认定。二、一审判决对上诉人占用被上诉人房屋的期限时间的认定缺乏事实依据和法律依据，导致租金计算错误。三、因被上诉人提前解除合同，上诉人无法正常办园，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法查清本案事实，予以改判。

湘化机幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失40万元（具体以评估为准），第三人承担连带赔偿责任；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告根据价格评估意见变更第一项诉讼请求为：判令被告退还给原告押金8600元，赔偿给原告所造成的损失140万元、鉴定费54000元，合计146.26万元，第三人承担连带责任。

针对湘化机公司的上诉,湘化机幼儿园答辩意见:上诉人湘化机公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。理由是：一、上诉人提前解除了其与答辩人所签订的《房屋门面租赁合同》，株洲市中级人民法院虽依据公平原则解除了上诉人与答辩人所签订的合同，但上诉人的行为已给答辩人造成了损失，其应承担赔偿责任。二、上诉人湘化机公司称“不存在经营利润损失。一审法院确认的利润损失394322元不是客观事实，一审中鉴定结论确认的数据不具有科学性，不应当作为裁判的证据予以采信”的理由，缺乏事实和法律依据。三、上诉人诉称“鉴定结论确定的2014年10月至2018年11月增加投入163322元的依据不足”缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回湘化机公司的上诉请求。 湘化机公司上诉请求：请求二审法院依法撤销攸县人民法院（2020）湘0223民初3346号民事判决书第一项，改判无需向一审原告攸县湘化机幼儿园赔偿496044元，不服金额为496044元。事实与理由：一、本案租赁合同的终止系因政府土地收储的客观情况无法继续履行，不构成违约。且事先已经通过书面的形式通知承租人，承租人可以另选新址继续开班幼儿园，不存在经营利润损失。一审法院确认的利润损失394322元不是客观事实，一审中的鉴定结论确认的数据不具有科学性，不应当作为裁判的证据予以采信。二、鉴定结论确定的2014年10月至2018年11月增加投入163322元的依据不足，在一审中上诉人对被上诉人增加投入的项目及相关票据的真实性均没有认可，不能作为鉴定的依据，而鉴定机构仍然以这些资料作为鉴定依据确定2014年10月至2018年11月增加投入163322元，故鉴定结论不应采信。且这些装修投入即使存在，也要根据租赁合同的期限及使用寿命进行相应的折旧。综上，请求二审法院依法纠正，并支持上诉人的上诉请求。 针对湘化机幼儿园的上诉,湘化机公司答辩意见:第一，合同无法继续履行不是我方的原因，是因为政府对涉案土地进行收储，因此我方不构成违约。第二，我方收到政府对涉案土地进行收储的通知后，就书面告知了对方终止合同的履行。对方收到通知后，有充足的时间另觅新址来开办幼儿园，不可能造成对方经营损失。第三，对方主张经营损失没有任何依据，一审鉴定不具有合理性和合法性。第四，湘化机幼儿园没有其他损失。幼儿园的师资力量和设施设备完全可以搬离，不至于造成损失，其对房屋的装饰装修已经达到合理的使用期限，不应再计算损失。 原审第三人湘宏公司未到庭接受询问。

一审法院认定事实：原告湘化机幼儿园系普惠性民办幼儿园。2014年9月15日，原告湘化机幼儿园与被告湘化机公司签订了一份租赁期限为5年的《房屋门面租赁合同》，后因原告认为5年租赁时间较短,请求重新签订租赁合同,双方遂于2014年9月17日重新签订了一份《房屋门面租赁合同》，约定：“出租人：湘东化工机械有限公司综合部（以下简称甲方）承租人：刘桂英就乙方租赁甲方房产一事，经双方协商一致同意签订如下合同：一、甲方同意将其所有的位于原厂幼儿院（园）处房产出租给乙方用于办攸县湘化机幼儿园，租赁期为拾年，即从2014年8月1日起至2024年7月31日止。二、租赁费为52800元伍万贰仟捌佰元/年其他费用元/年，合计元/年，签订合同时一次性交清当年租金，以后租金按年交付给甲方；今后根据物价上涨和其他因素逐年调整。三、初次签订合同时，乙方需按租金及门面分类交纳租赁抵押金8600元捌仟陆佰元整。租赁期满，经甲方清查确认所租房等无损毁后，退回抵押金（不计息）；如有损毁，乙方照市价赔偿；……七、租赁期内，如遇不可抗拒因素甲方需要收回该房屋时，甲方应提前一个月通知乙方无条件腾出该房，同时甲方退还乙方多交的租赁费（算至乙方腾出房屋为止），合同终止。考虑到幼儿院（园）房屋维修费用支出较大问题、投资较大问题，出现此条情况时，本公司将与乙方协商解决适当的经济损失问题。……”。湘化机公司、湘化机幼儿园均在合同上盖公章,田以粮代表湘化机公司签名,刘桂英（主办者）代表湘化机幼儿园签名。2017年7月18日,第三人湘宏公司与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》,受让原湘化机幼儿园变性地块使用权及地上房屋所有权。2019年1月4日,湘化机公司向湘化机幼儿园出具函告一份,要求终止双方于2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》,不再续签,且要求湘化机幼儿园在2019年7月31日后十五日内做好搬离工作。2019年7月31日后,湘化机幼儿园并未搬离租赁房屋。湘宏公司遂于2019年11月1日以湘化机幼儿园为被告、以湘化机公司为第三人向该院提起诉讼，要求湘化机幼儿园将案涉房屋移交给湘宏公司，并按52800元/年的标准支付自2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费。湘化机幼儿园反诉请求：判令湘宏公司继续履行2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》。该院经审理后于2019年12月30日作出了（2019）湘0223民初18776号民事判决书，判决：1、由湘宏公司继续履行湘化机公司与湘化机幼儿园在2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》；2、驳回湘宏公司的诉讼请求。湘宏公司不服该判决，上诉至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院经审理后于2020年4月15日作出（2020）湘02民终311号民事判决书，认定：湘宏公司实际取得案涉地块使用权、房屋所有权，实际上导致了原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的合同目的无法实现，涉案产权变更是在政府主导下进行，是合同双方当事人无法预见的情况，根据公平原则，原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》可以解除，判决：1、维持攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第二项；2、变更攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第一项为：解除湘化机幼儿园与湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》，由湘化机幼儿园将原湘化机幼儿园房屋移交给湘宏公司。该判决生效后，湘宏公司向该院申请了强制执行，经该院执行，湘化机幼儿园于2020年9月29日搬离案涉房屋。后原告湘化机幼儿园认为，被告湘化机公司提前解除《房屋门面租赁合同》侵害了其合法权益，应赔偿其损失，第三人湘宏公司与被告湘化机公司均系株洲特种电焊条有限公司的子公司，二者通过关联交易达到提前解除合同的目的，故湘宏公司应对原告的损失承担连带责任，原告遂诉至该院。另查明，田以粮原系被告湘化机公司的职工，负责房屋门面租赁和租金收取事宜。原告湘化机幼儿园通过代被告湘化机公司向案涉房屋的上一承租人株洲建坤外国语学校退押金8600元的方式，向被告湘化机公司交纳了租赁押金8600元。湘化机幼儿园实际停止办学的时间为2020年4月30日。湘化机幼儿园已向被告湘化机公司支付了2019年7月31日前的租金。 在审理过程中，原告湘化机幼儿园向该院申请对提前终止合同给原告湘化机幼儿园造成的房屋装修损失、资产损失、建设投入损失、搬迁损失及预期利润损失等进行评估。该院依法委托了湖南诚信房地产土地资产价格评估事务所（原湖南诚信价格评估事务所）进行了评估，该所于2021年2月8日作出了诚信所评［2021］第12号价格评估意见书，其价格评估意见为：评估标的在评估基准日（2020年4月15日）的理论评估价格共计218849898元，具体如下：1、湘化机幼儿园房屋装修及增加建设投入价格评估为：278684元，其中2014年9月之前为115362元，2014年10月至2018年11月为163322元。2、湘化机幼儿园资产折旧后的评估价格为87776元，其中经湖南省攸县公证处公证的可移动资产部分评估价格为26091元，湘ＢＳ××××号中型专用校车评估价格为61685元。3、终止合同造成的未经营的预期可得利润评估价格为1822038元{经分析测算，湘化机幼儿园平均每年利润为543891元，平均每学期利润为271946元。合同解除日（2020年4月15日）至合同租赁期截止日（2024年7月31日），余有的经营办学期限为4年3个月（涉及9个学期）。考虑其特殊情况，价格评估人员建议采用按学期平均利润分段测算利润损失。（1）因2020年1月底受新冠肺炎疫情严重影响湖南地区5月份幼儿园陆续复学情况，结合行业调查了解到幼儿园一般采取提前预定学位且2020年上学期虽延迟开学但未放暑假，即5-9月份一般幼儿园按2020年上学期正常开展保教工作，应当考虑受疫情生源下降30%，经评估测算2020年上学期可得利润理论评估价值为：Ｐ1＝271946×（1-30%）＝190362元；（2）2020年下学期至2024年上学期，为8个学期。根据平均收益计算法，在不考虑办学经营方式改变、行业发展趋势发生重大影响的前提下，考虑新型特色幼儿园及周边幼儿园数量的不断涌现，再加上物价上涨及管理成本上升等经济环境因素，综合经营风险、经营周期、成本收入比及盈利能力等分析预测委托所在地该幼儿园剩余的未来经营办学期内整体利润下降指数25%，经评估测算其余经营办学期限8个学期的逾期可得利润理论评估价值为：Ｐ2＝271946×（1-25%）×8＝1631676元；（3）综上Ｐ1、Ｐ2两项，该幼儿园从合同解除日至合同租赁期截止日，余有的办学经营期限4年3个月（9个学期）的预期可得利润损失理论评估价值为1822038元。}。原告湘化机幼儿园为前述评估支付了评估费54000元。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的效力问题；2、被告应否向原告赔偿因解除合同所造成的损失及原告损失的核定。现分析如下：（一）关于原、被告双方于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的效力问题：被告湘化机幼儿园与被告湘化机公司于2014年9月15日、9月17日分别签订的两份《房屋门面租赁合同》,均加盖签订双方公章,且有双方经办人签字确认,可认定为均系双方真实意思表示,且内容不违反法律、法规的强制性规定,均为有效合同。两份合同约定的租赁期限不同,签订时间不同,应以后签订的合同约定的内容为准,亦可视为后合同对前合同的条款进行了变更,即租赁期限为10年。被告湘化机公司辩称,原告提供的10年租赁合同系其单位员工田以粮个人私下签订的，未经被告公司审核认定，该10年期的合同对被告不具约束力。对此，该院认为，田以粮作为被告湘化机公司主管房屋租赁事务的代理人，其在代理事项范围内以被告名义签订的房屋租赁合同，对被告湘化机公司发生效力，而被告湘化机公司内部关于租赁合同审核的相关规定,仅对公司内部具有约束力,不能对抗合同相对方,且原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》已被生效的（2020）湘02民终311号民事判决书确认为合法、有效的合同，故被告辩解意见,该院不予采信。（二）关于被告应否向原告赔偿因解除合同所造成的损失的问题：原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》明确约定“租赁期内，如遇不可抗拒因素甲方需要收回该房屋时，甲方应提前一个月通知乙方无条件腾出该房，同时甲方退还乙方多交的租赁费（算至乙方腾出房屋为止），合同终止。考虑到幼儿院（园）房屋维修费用支出较大问题、投资较大问题，出现此条情况时，本公司将与乙方协商解决适当的经济损失问题。……”。现原、被告之间的《房屋门面租赁合同》已由株洲市中级人民法院（2020）湘02民终311号民事判决书解除，依据前述合同约定，被告湘化机公司应赔偿原告相应的损失。结合价格评估意见书及原、被告双方的诉辩意见，该院对原告因解除合同而遭受的损失核定为：（1）房屋装修及增加建设投入损失：依据价格评估意见书，湘化机幼儿园房屋装修及增加建设投入价格评估为：278684元，其中2014年9月之前为115362元，2014年10月至2018年11月为163322元。因案涉合同的签订的日期为2014年9月17日，该合同签订之前（即2014年9月之前）的装修及增加建设的投入不应当计为本案损失，故本案的房屋装修及增加建设投入的损失可认定为163322元。被告及第三人辩称，应当根据实物及租赁期限折旧来确定房屋装修及增加建设的价值，请求法院对评估机构确定的价值予以核减，因评估机构在对房屋装修及增加建设的价值进行评估时已经对装修及设施设备整体实际使用情况予以综合折旧，以2019年9月为时间间隔分析估算其至评估基准日时点的整体综合剩余价值使用率分别为30%、52%，故被告该辩解该院不予采纳；（2）预期可得利润损失：湘宏公司实际取得案涉地块使用权、房屋所有权，实际上导致了原、被告于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的合同目的无法实现，涉案产权变更是在政府主导下进行，是合同双方当事人无法预见的情况，该合同的解除并非被告湘化机公司的违约行为所致，但原告湘化机幼儿园确有受损，考虑到原告湘化机幼儿园实际停止办学的时间为2020年4月30日、搬离原湘化机幼儿园房屋的时间为2020年9月29日的事实及2020年上学期攸县地区各幼儿园延迟至5月份开学的实际情况，结合被告同意向原告补偿不超过6个月的停业损失的答辩意见，该院根据公平原则酌定由被告湘化机公司赔偿两个学期（即2020年上学期及2020年下学期，约9个月）的预期可得利润损失。依据价格评估意见，2020年上学期的可得利润理论评估值为190362元；2020年下学期的可得利润理论评估值为203960元，合计394322元；（3）原告主张被告应赔偿其可移动资产损失、搬迁损失，因可移动资产均不因租赁合同的解除而影响其资产本身的价值，也不影响其使用功能，现实中原告也已经通过转让的方式处理了部分可移动资产（校车），故原告要求被告赔偿可移动资产损失的主张，该院不予支持；关于搬迁损失，因原、被告均未提供相关证据，对该损失该院无法核定，故原告要求被告赔偿搬迁损失的主张，该院亦不予支持。综上，原告因解除合同而遭受的损失为557644元。被告湘化机公司主张，应当按照合同约定的租金标准计算场地占用使用费至原告湘化机幼儿园实际搬离之日止，该费用应当在答辩人给予原告的赔偿中予以核减。该答辩意见符合合同约定及占用实际情况，该院予以支持。原告湘化机幼儿园已支付租金至2019年7月31日，其实际搬离原湘化机幼儿园房屋的时间为2020年9月29日，未付租金的时间约14个月，故原告应支付的场地占用使用费为52800元/年÷12个月×14个月=61600元。被告湘化机幼儿园实际应向原告湘化机幼儿园赔偿损失496044元。原告湘化机幼儿园主张，第三人湘宏公司与被告湘化机公司通过关联交易，达到解除案涉租赁合同的目的，要求第三人湘宏公司对前述损失承担连带责任。对此，原告并未提供充足、有效的证据予以证实，原告该诉请该院不予支持。原告湘化机幼儿园要求被告湘化机公司返还租赁押金8600元，符合合同约定，且被告湘化机公司不持异议，该院予以支持。综上，被告湘化机公司应赔偿原告湘化机幼儿园因解除合同而遭受的损失496044元，应退还原告湘化机幼儿园租赁押金8600元。原告湘化机幼儿园其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。被告湘化机公司、湘宏公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南湘东化工机械有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告攸县湘化机幼儿园房屋装修损失及增加建设投入损失、预期可得利润损失合计496044元；二、由被告湖南湘东化工机械有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告攸县湘化机幼儿园租赁押金8600元；三、驳回原告攸县湘化机幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17963元，由被告湖南湘东化工机械有限公司承担8873元，由原告攸县湘化机幼儿园承担9090元；评估费54000元，由被告湘东化工机械有限公司承担18731元，由原告攸县湘化机幼儿园承担35269元。 二审中，各该当事人均未提交新的证据。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：湘化机公司应否赔偿湘化机幼儿园因解除《房屋门面租赁合同》造成的损失，如果赔偿，应赔偿多少？现分析如下： 湘化机公司与湘化机幼儿园于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》合法有效。原审第三人湘宏公司通过竞买方式受让了包括本案租赁房屋在内的土地使用权和房屋所有权，本案房屋租赁合同解除，以上事实已被本院生效的（2020）湘02民终311号民事判决书确认。本涉案租赁房屋的土地由政府收储后，原审第三人湘宏公司通过竞买取得并向湘化机公司支付了对价。湘化机公司在出让土地后获得了收益，系有偿出让。 本案湘化机公司与湘化机幼儿园因租赁合同被法院解除，双方就赔偿发生争议。湘化机幼儿园主张因租赁合同提前解除，向合同相对方湘化机公司主张赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，湘化机幼儿园的诉请符合法律规定。同时，湘化机公司与湘化机幼儿园于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》也约定了如遇租赁期内终止合同，考虑到幼儿院（园）房屋维修费用支出较大问题、投资较大问题，双方协商解决适当的经济损失问题。因此，根据法律规定和合同约定，湘化机公司因提前解除租赁合同应向湘化机幼儿园赔偿损失，一审法院依据评估机构的意见，判令湘化机公司赔偿湘化机幼儿园房屋装修损失及增加建设投入损失、预期可得利润损失，并无不当。故湘化机公司上诉提出不构成违约和鉴定结论不应采信的理由不能成立，本院不予采纳。 湘化机幼儿园上诉要求赔偿2014年以前的房屋装修损失，因双方争议合同是2014年9月17日签订，一审法院对合同签订之前（即2014年9月之前）的装修及增加建设的投入没有计算为本案损失符合法律规定和合同约定。湘化机幼儿园上诉提出原审对占用房屋的时间认定错误的理由，因未提交证据证明，故对湘化机幼儿园该两项上诉请求，本院不予采信。 综上，原审对湘化机公司向湘化机幼儿园赔偿因解除合同所造成的损失及湘化机幼儿园损失的核定，已充分阐述理由，二审不再赘述。原审认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。湘化机公司和湘化机幼儿园的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

本院对一审采信的证据和认定的事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费12934元，由湘化机幼儿园负担4193元，湘化机公司负担8741元。 本判决为终审判决。

审判长　　段郴雯 审判员　　彭德华 审判员　　肖　晶

书记员　　刘林玉