株洲湘宏房地产开发有限公司与攸县湘化机幼儿园物权保护纠纷一审民事判决书

湖南省攸县人民法院

民事案件判决书

（2019）湘0223民初18776号

原告株洲湘宏房地产开发有限公司（以下简称湘宏公司）与被告攸县湘化机幼儿园（以下简称湘化机幼儿园）物权保护纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告湘化机幼儿园提起反诉，本院依法合并审理，本院依原告湘宏公司申请追加湖南湘东化工机械有限公司（以下简称湘化机公司）为本案第三人。本院于2019年12月18日、12月30日公开开庭进行了审理，第一次开庭湘宏公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，两次开庭湘宏公司委托诉讼代理人***、湘化机幼儿园委托诉讼代理人***、**、第三人湘化机公司委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议焦点为：被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司签订的两份《房屋门面租赁合同》的效力问题。现作如下分析：被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月15日、9月17日分别签订的两份《房屋门面租赁合同》，均加盖签订双方公章，且有双方经办人签字确认，可认定为均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。两份合同约定的租赁期限不同，签订时间不同，应以后签订的合同约定的内容为准，亦可视为后合同对前合同的条款进行了变更，即租赁期限为10年。第三人湘化机公司辩称，湘化机公司对外签订5年期以上的合同需按照其公司《合同管理制度》进行报批，但该《合同管理制度》系湘化机公司的内部规定，仅对公司内部具有约束力，不能对抗合同相对方，故其辩解意见，本院不予采信。被告湘化机幼儿园的租赁房屋在租赁期间内所有权变动，即由原告湘宏公司取得所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”故原告湘宏公司应继续履行第三人湘化机公司与被告湘化机幼儿园签订的租赁期限为10年的租赁合同，原告湘宏公司提出的要求被告湘化机幼儿园将房屋移交给原告湘宏公司，及按租金标准52800元/年支付自2019年7月31日至交房之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，被告湘化机幼儿园要求原告湘宏公司继续履行被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。综上所述，被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》应由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：

本院为查明案件事实，依原告湘宏公司申请，依法调取了攸县公安局江桥派出所对***制作的询问笔录一份，该笔录证实***先后代表湘化机公司与被告签订房屋租赁合同，第一份合同签订的时间是2014年9月15日，租赁期限是5年，之后因***要求把租赁期限延长为10年，双方于2014年9月17日重新签订了房屋租赁合同，租赁期限为10年。在庭审中，本院组织各方当事人对证据进行质证，被告湘化机幼儿园对原告湘宏公司提供的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为受让过程中湘化机幼儿园不知情；对证据4的真实性无异议，但认为湘化机幼儿园与湘化机公司于2014年9月17日又签订了一份10年期的租赁合同，该合同己被后签订的合同所取代，故该合同已经不再具有法律效力；证据5不知情，湘宏公司起诉后才知道有这个函，湘化机幼儿园并未委托**建代收函告，***也不是湘化机幼儿园的员工。第三人湘化机公司对原告湘宏公司提供的证据无异议。原告湘宏公司对被告湘化机幼儿园提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的三性均有异议，认为湘宏公司自摘牌后，没有收到关于10年租赁合同的信息；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据4的证明目的有异议，认为没有第二份合同就不存在交租金。第三人湘化机公司对被告湘化机幼儿园提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的三性均有异议，认为该合同签订未经公司内部审批，签订5年租赁合同后，在二天后又签订10年租赁合同，不是双方的真实意思表示，双方的真实意思是租赁期5年，且该合同的签订是***个人行为不是公司行为，该合同签订系恶意串通损害湘化机公司利益行为，不应当受到法律保护；对证据3无异议；对证据4有异议，认为录音的对象、地点不明确，无法反映当时的真实情况。原告湘宏公司对第三人湘化机公司提供的证据没有异议。被告湘化机幼儿园对第三人湘化机公司提供的证据真实性有异议，认为不是原件是打印件，单位管理规定时间可以改。且该内部管理规定只对内具有法律效力，对外不具有法律效力。原告湘宏公司对本院调取的证据真实性无异议，但认为第二份合同的签订没有经过湘化机公司领导审批。被告湘化机幼儿园对本院调取的证据三性均无异议，认为可以证实双方签订的租赁期10年的合同是最终合同，双方对租赁合同的条款进行过修改，所以双方所签的租赁合同应以最后签订的为准，湘化机公司的内部决定不能对抗合同的效力，也不能对抗合同的签订人。第三人湘化机公司对本院调取的证据有异议，认为该证据是***在公安局作的笔录，***没有出庭不能作为证据使用，根据***的笔录内容，5到10年租赁合同的签订不经过审批是不符合手续的，盖公章也不符合公司规定，该笔录不符合客观事实。

一、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行；二、驳回原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，共计100元，由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判员***

法官助理***书记员***