上诉人株洲湘宏房地产开发有限公司与被上诉人攸县湘化机幼儿园、原审第三人湖南湘东化工机械有限公司物权保护纠纷一案二审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）湘02民终311号

上诉人株洲湘宏房地产开发有限公司（以下简称湘宏公司）与被上诉人攸县湘化机幼儿园（以下简称湘化机幼儿园），原审第三人湖南湘东化工机械有限公司（以下简称湘化机公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。

湘宏公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求，诉讼费用由被上诉方承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误；1、上诉人已通过与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》获得原湘化机公司幼儿园变性地快及地上房屋的所有权，上诉人并非通过简单买卖关系获得相关权利，是政府部门出让给上诉人的，本案不适用我国民法关于“买卖不破租赁”的原则；2、政府部门出让土地权之前向第三人进行了行政征收，因此原审第三人与被上诉人之间的租赁合同无法继续履行，房子被政府行政征收是属于不可抗拒因素，一审法院对此事实视而不见，回避客观事实；3、涉案房屋由于被政府征收致使第三人无法继续履行合同，而且第三人也已经书面通知被上诉人，被上诉人在法定期限内没有提出异议，也没在收到解除和终止租赁合同的通知后三个月内向人民法院起诉要求确认解除或终止合同的效力。在此情况下一审法院依仍适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定进行判决是错误的；4、房屋征收后，原审第三人已履行书面通知义务，被上诉人三个月内没有提出异议，依据我国有关司法解释的规定本案租赁合同已经解除。2、被上诉人应向上诉人支付房屋占用费。

湘化机幼儿园辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、第三人的房屋及土地未被攸县人民政府的相关部门进行行政征收，上诉人诉称标的与案件事实不符；2、本案第三人将土地转让给攸县土地储备中心是土地收储而非行政征收。二、一审判决适用法律正确。1、土地收储并非行政征收，不属于法律上的不可抗力；2、上诉人应该继续履行第三人与答辩人所签订的《房屋门面租赁合同》。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 湘化机公司辩称，1、我方与幼儿园只签订了5年的租赁合同，只有后来10年的租赁合同是我方相关的经办人的个人行为，其与幼儿园签订合同并没按照公司内部审批进行办理，是个人行为，也是一个超越其权限的行为，对我公司没有约束力；2、即使10年的租赁合同对我公司有约束力，在2019年1月4日向幼儿园送达了终止租赁合同的通知，但是幼儿园收到我方发出的通知没有在三个月提出异议等，因此我方与幼儿园的租赁合同应当已经解除，不应继续履行。

湘宏公司向一审法院起诉请求：1、判决湘化机幼儿园将原湘化机公司幼儿园房屋移交给原告。2、湘化机幼儿园按租金标准52800元/年支付自2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费。3、由湘化机幼儿园承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2014年9月15日，第三人湘化机公司（甲方）与被告湘化机幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》一份，约定：“…一、甲方同意将其所有的位于原幼儿园处房产出租给乙方用于办攸县湘化机幼儿园。租赁期为伍年，即从2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租赁费为52800元/年，签订合同时一次性交清当年租金，以后租金按年交付甲方；今后根据物价上涨和其他因素逐年调整。…”湘化机公司、湘化机幼儿园均在合同上盖公章，田以粮代表湘化机公司签名，刘桂英（主办者）代表湘化机幼儿园签名。后，因刘桂英认为5年租赁时间较短，请求重新签订租赁合同，2014年9月17日，湘化机公司与湘化机幼儿园重新签订《房屋门面租赁合同》一份，双方约定租赁期为拾年即从2014年8月1日起至2024年7月31日止，第三人湘化机公司与被告湘化机幼儿园均在合同上盖公章，田以粮与刘桂平亦分别代表湘化机公司与湘化机幼儿园在合同上签名。2017年7月18日，原告湘宏公司与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》，受让原湘化机幼儿园变性地块使用权及地上房屋所有权。2019年1月4日，湘化机公司向湘化机幼儿园出具函告一份，要求终止双方于2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》，不再续签，且要求湘化机幼儿园在2019年7月31日后十五日内做好搬离工作。2019年7月31日后，湘化机幼儿园并未搬离租赁房屋，原、被告就房屋移交事宜协商未果，故原告诉至本院。

一审法院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议焦点为：被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司签订的两份《房屋门面租赁合同》的效力问题。现作如下分析： 被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月15日、9月17日分别签订的两份《房屋门面租赁合同》，均加盖签订双方公章，且有双方经办人签字确认，可认定为均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。两份合同约定的租赁期限不同，签订时间不同，应以后签订的合同约定的内容为准，亦可视为后合同对前合同的条款进行了变更，即租赁期限为10年。第三人湘化机公司辩称，湘化机公司对外签订5年期以上的合同需按照其公司《合同管理制度》进行报批，但该《合同管理制度》系湘化机公司的内部规定，仅对公司内部具有约束力，不能对抗合同相对方，故其辩解意见，该院不予采信。被告湘化机幼儿园的租赁房屋在租赁期间内所有权变动，即由原告湘宏公司取得所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”故原告湘宏公司应继续履行第三人湘化机公司与被告湘化机幼儿园签订的租赁期限为10年的租赁合同，原告湘宏公司提出的要求被告湘化机幼儿园将房屋移交给原告湘宏公司，及按租金标准52800元/年支付自2019年7月31日至交房之日止的房屋占用费的诉讼请求，该院不予支持，被告湘化机幼儿园要求原告湘宏公司继续履行被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的反诉请求，该院予以支持。 综上所述，被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》应由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行；二、驳回原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，共计100元，由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司负担。 二审中双方均未提交新证据。 对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。 本院认为，本案系物权保护纠纷。本案的争议焦点：湘化机幼儿园与湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》是否应继续履行。 经查，2014年9月15日，湘化机公司与湘化机幼儿园签订《房屋门面租赁合同》，湘化机公司将其所有的位于原幼儿园处房产出租给湘化机幼儿园用于办攸县湘化机幼儿园。租赁期为5年，即从2014年8月1日起至2019年7月31日止。2014年9月17日，湘化机公司与湘化机幼儿园重新签订《房屋门面租赁合同》，变更租赁期为10年即从2014年8月1日起至2024年7月31日止。2017年7月18日，上诉人湘宏公司与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》，受让原湘化机幼儿园变性地块使用权及地上房屋所有权。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”的规定，认为湘宏公司应继续履行涉案租赁合同。本院认为，湘宏公司系从攸县国土资源局处通过竞买方式受让原湘化机幼儿园变性地块使用权并取得地上房屋所有权，而并非从湘化机公司处受让地块使用权、地上房屋所有权，另湘宏公司亦对2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》并不知情，并且攸县国土资源局已经通过行政行为将地块使用权、地上房屋所有权变更至湘宏公司名下，故根据本案实际案情，本案不适用“买卖不破租赁”的法律规则。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，虽然2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》尚未到期，但因湘宏公司实际取得涉案地块使用权、房屋所有权，实际上导致了本案合同目的无法实现，涉案产权变更是在政府主导下进行，是合同双方当事人无法预见的情况，本院根据公平原则，认定2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》可以解除，湘化机幼儿园的损失可以向合同相对方湘化机公司主张赔偿。合同解除之后，湘化机幼儿园应将原湘化机幼儿园房屋移交给上诉人。 关于上诉人主张自2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费问题，因本案不适用“买卖不破租赁”的法律规则，且根据合同相对性原则，上诉人向湘化机幼儿园主张2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费，本院不予支持。 综上所述，上诉人湘宏公司上诉请求部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第二项即“驳回原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司的诉讼请求”； 二、变更湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初18776号民事判决第一项即“被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行”为：解除攸县湘化机幼儿园与湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》，攸县湘化机幼儿园于本判决生效之日起十五日内将原湘化机幼儿园房屋移交给株洲湘宏房地产开发有限公司。 一审案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，共计100元，由攸县湘化机幼儿园负担；二审案件受理费100元，由攸县湘化机幼儿园负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　刘焦平 审 判 员　段郴雯 审 判 员　王　虹

法官助理　姜胜强 书 记 员　王　琪