吉林省北斗建设工程有限公司
吉林华业房地产开发有限公司与吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司对外追收债权纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
吉林省吉林市中级人民法院
民事判决书
（2020）吉02民初350号
原告：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川路东侧、嫩江街西侧华业大厦D座24层。
诉讼代表人：许胜锋，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：王硕，男，该公司破产管理人工作人员。
委托诉讼代理人：黄毛，男，该公司破产管理人工作人员。
被告：吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司，住所地吉林省吉林市船营区德胜路202号（众安居家装大世界）。
法定代表人：汪嘉贵，经理。
委托诉讼代理人：宋洪彬，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：韩昕芮，女，该公司职员。
原告吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司（以下简北斗公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华业公司向本院提出诉讼请求：判令北斗公司支付华业国际城11号楼D座写字楼8层801号到817号（共17套）房屋的占用费，按照每月5500元／套的标准自2017年3月21日起计至实际返还之日止（暂计至2020年8月20日为3，833，500元）。事实和理由：2015年6月15日，华业公司与北斗公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由北斗公司承包位于吉林市昌邑区延安路华业国际城11号楼四至六层装饰工程。在合同履行过程中，双方于2015年7月29日签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司以其所开发的华业国际城11号楼D座写字楼的第8层（即801号至817号房屋，共17套房，建筑面积共1，704.34平方米）抵债给北斗公司，用于抵偿工程款8，859，646元。2017年3月21日，华业公司向北斗公司实际交付上述房屋。2018年11月，北斗公司就上述《建筑装饰工程施工合同》提起诉讼，请求判令华业公司支付工程款，其中包括《房屋抵账协议书》所约定的以17套房屋抵顶的8，859，646元工程款。该案审理中，北斗公司明确表示不认可《房屋抵账协议书》，要求华业公司支付货币而不是要求取得上述17套房屋所有权。吉林市中级人民法院于2019年9月11日作出民事判决，确认华业公司欠付北斗公司工程款本金9，438，490元及利息，北斗公司应向华业公司返还17套房屋。2019年11月，因北斗公司迟迟未向华业公司返还上述17套房屋，华业公司提起诉讼，请求判令北斗公司返还17套房屋。吉林市中级人民法院于2020年7月10日作出民事判决，支持华业公司的诉讼请求。华业公司认为，双方签署的《房屋抵账协议书》系在工程款债务履行期限届满前签署，根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题规定》（2015年12月24日实施）第九条规定，该协议自始无效。北斗公司对上述17套房屋的占用自始没有合法依据，其除应当返还房屋外，还应根据《物权法》第二百四十三条规定，参照同类房屋的租金标准，向华业公司支付其占用房屋期间（2017年3月2日起至今）的占用费。由于17套房屋的总面积为1，704.34平方米，平均单套面积为100平方米，参照华业国际城同类写字间的租金标准，面积为100平方米左右的写字间月租金均在5500元左右。因此，请求人民法院按照每月5500元／套的标准，计算自2017年3月21日起计至北斗公司实际返还17套房屋之日止的占用费。望判如所请。
北斗公司辩称，一、北斗公司是依据双方于2015年7月29日签订的《房屋抵账协议书》合法占用使用案涉房屋，并对抵账房屋进行了装修。在吉林市中级人民法院（2019）吉02民初490号民事判决判令返还案涉房屋前，北斗公司为合法占有。二、北斗公司应自吉林市中级人民法院（2019）吉02民初490号民事判决生效后十五日后向华业公司支付占用费，且华业公司主张的占用费标准过高。上述判决判令北斗公司于判决生效后十五日内向华业公司返还案涉房屋。在此之前，北斗公司系合法占有使用，不应当支付占用费。同时，华业公司商铺租金每天0.5元／平方米（包含物业费、供暖制冷费用），折合100平方米租金为1500元／月。而案涉房屋位于第8层，属于写字楼，其租金低于商铺，且北斗公司入住时房屋为毛坯，物业费、供暖费也是北斗公司交纳。因此，单套房屋租金应低于1500元／月，华业公司主张5500元／月的标准明显不合理。三、北斗公司装修房屋的支出应当抵销占用费。北斗公司是在依据《房屋抵账协议书》合法占有期间对案涉房屋进行装修，装修已添附到房屋上，装修费用合计3，012，777.87元。该费用发生在华业公司破产申请受理前，北斗公司返还案涉房屋是因华业公司将房屋网签至案外人名下造成的，故其应当承担北斗公司装修案涉房屋的装修费用。依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，北斗公司支出的装修费应当抵销占用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院审理查明：2015年6月15日，华业公司与北斗公司签订《建筑装饰工程施工合同》，北斗公司承包位于吉林市昌邑区延安路华业国际城11号楼4至6层装饰工程。北斗公司施工完毕后于2016年1月将案涉工程交付华业公司实际使用。2015年7月29日，双方签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司用华业国际城11号楼D座写字楼8层801号至817号共17套商业用房（总计建筑面积1，704.34平方米）抵顶工程款8，859，646元。该协议第十条约定，华业公司保证抵账的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因华业公司原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由华业公司承担全部责任。2017年3月21日，华业公司将上述17套房屋交付北斗公司，北斗公司交纳入户费并装修后实际使用。因该17套房屋在房产部门办理网签给案外人，双方一直未办理所有权变更登记。
2018年11月12日，北斗公司因华业公司未足额支付工程款向本院提起诉讼，请求：1．判令华业公司立即给付拖欠工程款12，466，069元及利息；2．判令北斗公司对其承包的华业国际城11号楼4-6层装饰装修工程享有优先受偿权。该案庭审中，北斗公司明确表示因上述17套房屋无法办理产权变更登记，故要求华业公司继续履行给付该17套房屋所抵顶工程款在内的全部欠付工程款的义务。本院于2019年9月11日作出（2018）吉02民初324号民事判决：一、确认北斗公司对华业公司的破产债权额为欠付工程款本金9，438，490元及利息（自2018年11月12日起至2019年3月14日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、北斗公司对其施工的华业国际城11号楼4至6层装饰装修工程折价或者拍卖的价款在9，438，490元工程款范围内享有优先受偿权；三、驳回北斗公司其他诉讼请求。该判决论理部分阐述北斗公司应向华业公司返还上述17套房屋。该判决于2019年10月8日发生法律效力。
2019年11月26日，因北斗公司未返还上述17套房屋，华业公司向本院提起诉讼，请求判令北斗公司立即返还该17套房屋。本院于2020年7月10日作出（2019）吉02民初490号民事判决，判令北斗公司于判决生效后十五日内返还上述17套房屋。该判决于2020年7月30日发生法律效力。截至目前，北斗公司未向华业公司返还上述17套房屋。
依华业公司申请，本院委托吉林市公信房地产评估有限公司（以下简称公信公司）对上述17套房屋的租金标准进行评估。公信公司于2021年4月15日作出吉市公信评字（2021）第12号房地产估价报告，估价结果为：平均单价为0.96元／平方米／天。2019年10月8日至2020年11月24日（共413天）的评估价值为：675，737元（0.96元／平方米／天×1，704.34平方米×413天）。
另查明：2019年3月15日，本院作出（2019）吉02破申2号之一民事裁定，裁定受理吉林市城市建设控股集团有限公司对华业公司的破产重整申请。2019年3月26日，本院作出（2019）吉02破3号之一决定，指定北京市中伦（深圳）律师事务所担任华业公司管理人。
本院认为，针对北斗公司与华业公司装饰装修合同纠纷一案，本院作出（2018）吉02民初324号民事判决，确认北斗公司对华业公司享有工程款本金9，438，490元及相应利息的债权。该债权数额中包含案涉房屋抵顶的工程款部分，且该判决已论述北斗公司应向华业公司返还案涉房屋。自该判决生效之日起，北斗公司就不再享有占有使用案涉房屋的权利，其继续占有使用已侵害华业公司的房屋所有权。同时，本院已作出（2019）吉02民初490号生效民事判决，判令北斗公司向华业公司返还案涉房屋。故华业公司请求北斗公司支付相应的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。
关于房屋占用费的起付时间。如前所述，自本院（2018）吉02民初324号民事判决生效之日即自2019年10月8日起，北斗公司继续占有使用案涉房屋已构成侵权，故房屋占用费应自该日起付。自案涉房屋交付至该判决生效前，北斗公司属于有权占有。故华业公司主张该期间的房屋占用费，于法无据，本院不予支持。因北斗公司未及时返还案涉房屋，本院作出（2019）吉02民初490号民事判决，判令其在判决生效后十五日内返还案涉房屋。该判决所确定的履行期限并非北斗公司依法应当返还案涉房屋的时间，故北斗公司抗辩应以该判决确定的履行期限届满后起付房屋占用费，缺乏事实根据，本院不予采纳。
关于房屋占用费的计算标准。经本院依法委托，公信公司针对案涉房屋的租金标准已作出估价结果即0.96元／平方米／天，双方对此均无异议，故本院按照该标准计算房屋占用费至北斗公司实际返还案涉房屋之日止。其中自2019年10月8日起至2020年11月24日止，房屋占用费为675，737元，本院予以确认。对华业公司诉请中超过该标准部分，本院不予支持。
关于北斗公司主张的抵销权问题。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款规定：“债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。”根据上述法律规定，债权申报是债权人参加破产程序的必要条件，破产债权人只有在申报债权以后，才取得受《企业破产法》保护的地位，才有权对破产财产提出相关权利请求。债权人行使破产抵销权的债权以依法申报、确认为前提。本案中，北斗公司主张以其支付的案涉房屋装修费用抵销房屋占用费，但其针对该装修费用并未向华业公司管理人申报债权，尚不具备行使破产抵销权的法定条件。故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，华业公司的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百一十六条、第二百四十三条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司于本判决生效后立即给付吉林华业房地产开发有限公司自2019年10月8日至2020年11月24日期间的房屋占用费675，737元及自2020年11月25日至实际返还案涉房屋之日止的房屋占用费（面积1，704.34平方米，标准0.96元／平方米／天）；
二、驳回吉林华业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37，468元，由吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司负担10，557元，由吉林华业房地产开发有限公司负担26，911元。鉴定费6757元，由吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司负担10，557元负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 丁照明
审判员 张铁
审判员 关晶
二〇二一年八月十三日
书记员 仇钧
