某某、金华市城市规划设计院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省金华市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙07民终3024号

上诉人（原审原告，反诉被告）：***，男，1967年12月31日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。

委托诉讼代理人：罗娟香，浙江如初律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：金华市城市规划设计院，住所地浙江省金华市环城北路***号。

法定代表人：钱毓峰，院长。

委托诉讼代理人：汪继哲，浙江金哲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：斯泽强，金华市城市规划设计院职工。

上诉人***为与被上诉人金华市城市规划设计院房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未认定临时建筑是哪一方建造的，没有明确临时建筑的合法占有、使用的主体，导致一审本诉第一个诉请没有明确判决。根据金华市城市规划设计院委托会计师事务所出具的《审计报告》，“临时建筑中由被上诉人搭建门厅39.2平方米，价值123284元、楼前搭建3层钢混结构建筑物面积为389.56平方米均为上诉人搭建，评估费用为572593元”；可以明确门厅以外的临时建筑是***搭建的，其占有权利归***所有。二、一审认定“***没有提供证据证明三、四楼未交付”存在错误。交付租赁房屋是出租方的义务，是否交付的举证责任在出租方。***提供的《审计报告》明确：“3-4楼的金华市城市总体规划展览厅和办公室继续保留，待新的城市规划展览馆建成后，移交承租方使用”。一审法院对此视而不见，误信金华市城市规划设计院以《审计报告》载明的搭建的临时建筑三、四楼进行混淆，《审计报告》所涉的三层是上诉人自己搭建，四楼是2014年装修，但因未交付而无法使用的楼层。三、一审对金华市城市规划设计院2015年违法解除合同未予以认定存在错误，以政府文件为理由解除合同，违背原租赁合同关于不得单方解除的约定，是明显的违约行为。尽管双方在2016年签订了合同解除协议，但仅限于本身，赔偿金额双方未达成一致，更何况双方当时协商的赔偿主要针对装修，并不包含未交付房产的租金退还和违约事项。四、一审认定的反诉租金部分存在如下错误：1、一审忽视了房屋夹层、3-4层、8层、顶层（建筑面积999.32平方米）产权主体“金华市机关事务管理局”，该机构与金华市城市规划设计院明确委托统一招租的时间为2016年7月8日-2018年7月7日，此后并无委托，金华市城市规划设计院无权主张，该租金应由机关事务管理局主张，实际上诉人也已支付。根据2018年8月1日《通知》和《回执联》，若无人中标，则按拍卖规定处理，拍卖规定有人中标后原承租人在15日内腾空，租金按原租赁合同计算，即便是根据原合同2017年9月6日-2018年9月5日年租金602000元，其中属于金华市城市规划设计院的房租为365115元，故上诉人应当支付2018年9月6日到2019年5月5日的租金应当为241076元，一审多判决了154760元。2、金华市城市规划设计院主张的租金不应包括由***出资建造的临时建筑，根据《物权法》规定，建筑物的占有权利由建造人享有，因此，该部分租金不应支付。2016年-2018年租赁合同中对应的该部分租金无效，根据双方在2016年9月6日签订的租赁合同第一条，租赁面积为2168.69平方米，而根据房产证和《审计报告》明确产权合计面积只有1808.69平方，对应临时建筑面积应为360平方米，金华市城市规划设计院自建的临时建筑面积为39.2平方米，***建造的临时建筑部分的面积为320.8平方米，就该部分多收取的租金应当返还。五、一审对支付逾期交房的违约金认定错误。双方对合同到期后租金的支付时间并未约定，且使用时间因招租情况而不确定，因此，租金应当于腾空时一并计算。金华市城市规划设计院发函要求在2019年1月5日前支付计算至2019年3月5日的租金于法无据。暂不支付租金是基于双方的租赁合同纠纷并未明确金额，具体腾空时间尚不确定等客观事由，并非恶意拖延。即便从2019年1月5日起计算逾期损失，也应当按银行同期存款利率计算符合实际。一审按最高民间借贷利率计算违约金也严重偏离出租方的实际损失，更何况案涉房屋至今未成功拍卖。

金华市城市规划设计院辩称：***的上诉理由不能成立，一审对事实认定准确无误，适用法律正确，理由如下：第一，2007年9月28日，被上诉人与***签订了新华街58号房屋租赁合同；2009年7月22日，双方又签订了临时简易房租赁合同。第一份合同是被上诉人将具有产权的房屋租赁给***，第二份合同是被上诉人将自己出资建设的临时简易房租赁给***。***所谓“临时建筑”，系其租赁后擅自搭建，未有计算在租赁面积之中，上诉人也未向其收取租金。另外，根据租赁合同的约定，租赁期满后，动产产权归承租方，不动产产权归出租方。双方第一份合同及第二份有关临时建筑租赁合同，已经于2015年12月25日解除，并由双方于2016年6月8日签订协议书，对解除确认以及相关事项处理完毕。也就是说，2015年12月25日解除租赁关系后，所有的临时建筑所有权归出租方享有。2016年9月，***通过招标方式继续取得承租权，出租范围为房屋现状。***在招标时及整个承租过程中，从来没有对临时建筑的相关问题提出任何异议。第二，关于出租房屋第三、四层未交付问题。被上诉人在一审中已提供了大量的证据，证明所租赁房屋已经全部交付，且在原来的整个租赁过程中，***从来没有提出没有交付的异议。一审对该部分的认定是正确的，***的上诉理由不能成立。第三，关于合同解除问题。无论基于什么原因解除租赁合同，该解除都是经过双方协商一致确认的。2016年6月8日，双方签订《协议书》，系双方协商一致，是双方的真实意思表示，且该协议对于涉及合同解除后的相关问题，均做出了妥善处理，***现否认解除的效力，不能成立。第四，关于房屋占有费的问题。1、租赁标的产权涉及两个主体，一是被上诉人，另一个是被上诉人的主管机关金华市规划局，由机关事务管理局代管。但机关事务管理局已经明确授权被上诉人行使一切与租赁有关的事务，况且***也是与被上诉人直接签订的租赁合同，被上诉人有权依据合同的约定向***主张权利。2、2016年-2018年的租赁合同，是经过公开招标进行，租赁标的物的所有权属于被上诉人及机关事务管理局，不包括***的任何产权及资产，***要求退回租金的主张不能成立。3、对于房屋占有费的违约金，一审已考虑了***提出的按双倍租金过高的问题，故以银行利息为标准计算违约金，已经减轻了***因支付的违约金数额。4、关于***向被上诉人发函要求腾空，并要求确认临时建筑物归其所有的主张，显然不合理，也没有法律依据。综上，请求二审驳回***的上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.确认新华街127号房屋中临时建筑1-3层由其出资建造归***所有，2007年9月28日签订的《房屋租赁合同》和2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》中关于临时建筑部分合同无效，退还已付2008年9月30日至2015年12月25日租金36.25万元和2016年9月6日至2018年9月5日对应租金22.27万元；2.由金华市城市规划设计院退还***2015年12月25日前未交付使用3-4层房产对应的租金75.24万元，并支付违约金79.54万元；3.退还租赁履约保证金人民币11.2万元、水电押金2万；4.由金华市城市规划设计院赔偿解除合同导致的各项损失共计人民币104.77万元（其中装修损失90.1075万元、租金损失14.66万元），并由金华市城市规划设计院承担逾期付款损失（按银行同期贷款利率5%从起诉之日计算至实际付清之日）；5.由金华市城市规划设计院承担诉讼费用。

金华市城市规划设计院向一审法院提出诉讼请求：1.判令***立即腾空房屋，将其所承租的房屋交还给金华市城市规划设计院；2.判令***支付自2018年9月6日至2019年2月28日（共176天）房屋占用费580560.32元（本数额占用费系按日租金1649.32元的双倍仅计算至2019年2月28日止，剩余期间房屋占用费，按***自2019年3月1日起实际占用房屋时间，按每日3298.64元另行计算至腾空之日止）；3.由***承担反诉费用。

一审法院认定事实：2007年9月28日和2009年7月22日，***向金华市城市规划设计院承租位于金华市营业房（一、二层）外的房屋及其临时简易房用于主楼配套用房，并签订两份《房屋租赁合同》。约定租赁期限为主楼从2009年8月1日起至2021年7月31日止，临时简易用房从2008年9月30日至2021年8月31日止。主楼的租金每年一交：第1-2年为38万元/年；第3-7年为42万元/年；8-12年为46万元/年。临时简易用房全部租金为62万元等。因政府政策调整的需要，2015年12月25日，金华市城市规划设计院向***发出《关于终止房屋租赁合同的通知》1份，要求终止上述两份合同。双方于2016年6月8日签订了协议书1份，约定：确认双方之间的房屋租赁合同于2015年12月25日解除。原房屋租赁合同中所有房屋，由市政府指定的招标机构向社会公开招标。***愿意在公开招标中参与兑标，若***在第一次招标中中标，则按标书约定与业主重新签订房屋租赁合同。若未中标，承租方应在招标结果确定后15日内腾空房屋，交还房产并办理水电过户手续。对于解除房屋租赁合同后对***的补偿：第一次招标中无论***是否中标，均按政府委托金辰资产评估有限公司出具的（2016）第25号评估报告书中确认的1350384元人民币的50%由中标人直接补偿给***，出租方不承担任何补偿、违约等责任，等等。嗣后，***于2016年8月25日参与了上述招标并且中标，并与金华市城市规划设计院重新签订了房屋租赁合同（由于部分房屋为金华市机关事务管理局所有，金华市城市规划设计院受其委托与***签订合同，代收租金），约定租赁期限为2016年9月6日至2018年9月5日。第一年租金为56万元，次年在前一年的基础上递增7.5%。承租方应向出租方交纳履约保证金11.20万元（不计息），出租方应于合同终止后10日内返还。租赁终止，承租方逾期交还房屋，则应按日向出租方支付原日租金双倍的房屋占用费。逾期交还房屋超2个月的，除按原租金的双倍支付房屋占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因此造成的损失，等等。2018年5月21日，金华市城市规划设计院向***发出书面通知，告知于2018年9月7日收回房屋，并办理相关移交工作。2018年8月1日，金华市城市规划设计院又向***发出《关于公房租赁到期及公开招租的通知》1份，再次告知了合同公开招租及到期退房等事宜。***也在回执联上承诺愿意按合同约定履行，否则愿意承担违约责任。在新一轮招标过程中，***未中标，但其也并未按合同约定腾空房屋，为此，金华市城市规划设计院曾多次向其发出通知，要求其腾空房屋并支付房屋占用费，但均遭到***的拒绝。在一审庭审过程中，***表示合同到期后的部分租金已经交给金华市机关事务管理局，但并未提供相应的证据。

一审法院认为：***和金华市城市规划设计院于2007年9月28日和2009年7月22日签订的关于金华市营业房（一、二层）外的房屋及其临时简易房租赁合同，由于双方在履行过程中，因政府政策的变化，通过招标于2016年8月25日重新签订了《房屋租赁合同》，双方为此于2016年6月8日签订协议确认双方之间的上述房屋租赁合同于2015年12月25日解除，并于2016年9月2日重新签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，依法受法律保护。虽然该合同约定的租赁物部分属金华市机关事务管理局所有，但由于金华市机关事务管理局已将其委托给金华市城市规划设计院管理，故金华市城市规划设计院有权向***主张权利。该合同已经于2018年9月5日期限届满，根据合同约定，***应当立即腾空房屋，将房屋交还给金华市城市规划设计院。但***拒绝履行交还房屋并继续占有、使用该房屋，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。临时简易房租赁合同虽因租赁物系违法建筑而无效，但由于双方对合同均已履行完毕，且无法返还，参照有效合同处理。本案中并无证据证明金华市城市规划设计院尚有按合同约定的房屋未交付给***使用，应系***对楼层标号的误解，故对该部分诉讼请求，不予支持。关于履约保证金和水电押金问题，由于***至今未按合同腾空并交回房屋，该费用尚未满足合同约定的返还条件，对该诉讼请求，亦难以支持。2016年9月2日重新签订的《房屋租赁合同》双方亦已履行完毕，但***却未按合同约定退还租赁房屋，故并不存在单方解约的情形。相反，***应就自己的违约行为按合同约定承担违约责任。由于***在一审庭审过程中表示约定的违约金过高，请求法院予以调整，该院依法予以适当调整。房屋占用费应按约计至实际返还房屋之日止。***在辩称中表示有部分租金已经交给金华市机关事务管理局，但并未提供相应的证据证明，在本案中无法扣减。可待结算时凭交付凭证按实扣减。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条等规定，判决：一、***于判决生效之日起10日内腾空金华市营业房（一、二层）外的房屋及其临时简易房，并将其返还给金华市城市规划设计院；二、***于判决生效之日起10日内支付金华市城市规划设计院房屋占用费395836元（该费用从2018年9月5日起计算至2019年5月5日止，日后仍按合同约定的日租金计至实际返还之日止），并按月利率2%从2018年9月5日起计算违约金至实际付清之日止；三、驳回金华市城市规划设计院的其他诉讼请求；四、驳回***的全部诉讼请求。本诉受理费33301元，由***负担；反诉受理费4803元，由金华市城市规划设计院负担1528元，由***负担3275元。

本案二审中，***为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、通知函及快递凭证一份，拟证明***于2019年4月30日正式书面通知金华市城市规划设计院收回租赁房产，故2019年4月30日之后的租金不应计算。

2、增值税发票一份，拟证明金华市机关事务管理局就其产权部分（夹层三楼、四楼、八楼顶楼）已经收到了2018年9月6日到2019年3月5日的118443元租金。

3、录音光盘一份及相应文字整理资料一份，拟证明案涉临时建筑由***建造，租赁房产三楼、四楼在2015年之前并未交付使用，故对应的租金应该返还。

金华市城市规划设计院质证认为：关于证据1，该通知函没有落款时间，按照***陈述是在4月份寄送，但***是在2018年12月份起诉，金华市城市规划设计院也在规定时间内反诉，要求腾空，但***迟迟不腾空。***在通知函里要求临时建筑归其所有，金华市城市规划设计院也不能答应。如果要交房，也应按照原来房屋的交付状态，把水电、户名过户到金华市城市规划设计院，底层租出去的房屋收回。所以***还不具备交房的条件。关于证据2，该证据显示缴款人是金华市金豪宾馆，不是上诉人，该笔金额不明确，被上诉人没有收到委托人金华市机关事务管理局有关***已经交款的通知。***是与被上诉人签订合同，所以收款人只能是被上诉人，所以这份证据不能证明***已经支付了房屋租金。对证据三，不予质证。

本院经审查认为：关于证据1，本院对真实性予以确认，但鉴于未有证据证明目前***已经腾空涉案房产，考虑其继续占有房屋的事实，本院对***要求2019年4月30之后的租金不应计算的主张不予支持；关于证据2，对其真实性和证明力均予以确认；关于证据3，本院对录音的内容的真实性不予确认，即使真实，亦不能证明***主张的证明目的，故对该录音证据的证明力不予采信。

金华市城市规划设计院二审中未提交新证据。

经审理，本院二审查明的事实与一审认定的一致。另，本案二审中，金华市城市规划设计院根据***提供的房租交纳凭证，同意放弃对涉案房产涉及金华市机关事务局部分的租金主张。

本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院对有关问题分析如下：

一、关于***对其搭建的附属临时建筑在租赁期届满后是否享有权利的问题。一般而言，承租人在租赁期间建造的附属建筑，因与租赁的土地、建筑相结合，无法分离，因为一旦分离，大部分建筑材料将失去原有价值，故已经形成附和，应当认定是添附物。为阻止当事人恢复原状的请求权，维护新物的经济价值并促进物尽其用，添附规则具有强行性，即：当动产和不动产结合后，动产则丧失独立性，在确认权利归属时，作为动产的添附物的所有权被不动产所有权所吸纳，不动产所有人取得该添附物的所有权，而添附人不能再就该附和在不动产的添附物主张所有权，新的财产应归不动产所有人所有以后，动产所有权发生消灭。另，根据物权法的相关规定，只有通过登记和合法建造的事实行为才能设立不动产所有权，这里的合法建造指的是取得了合法的建房手续，包括完成了特定的审批手续，取得了合法的土地权利，符合规划要求等等。就本案而言，***未经行政许可，在他人土地上建造附属临时建筑，因未履行法定报批手续，不具有合法性，赁期届满后，***对附属临时建筑的占有因赁期届满而丧失。故此，***要求确认其对搭建的附属临时建筑还享有所有权、占有权，无任何法律依据，本院不予支持。

二、关于金华市城市规划设计院是否存在多收取***租金的问题。1、关于附属临时建筑的租金问题。经查，原审在卷证据显示，双方分别于2007年9月28日和2009年7月22日签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁范围均未包括***自己搭建的临时建筑；至于双方于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》，根据物权法的添附规则，在2009年的租赁合同解除后，***对其搭建的附属临时建筑并不享有所有权或者占有权，故***要求金华市城市规划设计院退还2008年9月30日至2015年12月25日租金36.25万元和2016年9月6日至2018年9月5日对应租金22.27万元的租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。2、关于涉案房产的第三、四层的租金问题。仅凭《审计报告》的有关记载，并不能得出涉案房产的第三、四层在2015年12月25日之前未交付给***使用的结论。原审在卷显示，***自2006年起就租赁涉案房产，且在长达十多年的租赁过程中，***从未就金华市城市规划设计院多收取涉案房产的第三、四层租金提出异议，现其在本案中主张金华市城市规划设计院未将第三、四层交付，要求退还2015年12月25日之前第三、四层房产对应的租金总计75.24万元，既明显违背常理，又无事实依据，本院不予支持。3、关于房屋夹层、第三、四、八层、顶层（建筑面积999.32平方米）的房屋占用费收取问题。鉴于金华市城市规划设计院在本案二审中放弃主张该部分楼层的房屋占有费，系其对诉讼权利的合法处分，本院予以准许，对该部分的费用应予以扣除。

三、关于本案是否存在合同违法解除的问题。经查，金华市城市规划设计院虽在2015年12月25日通知终止双方之间的房屋租赁合同，但在2016年6月8日，***与金华市城市规划设计院签订了解除协议，确认双方（含金华市规划局）之间有关涉案房屋的租赁合同于2015年12月25日解除；双方对补偿事项、腾空房屋等事项进行了约定，该合同应系双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示，现***在本案中主张金华市城市规划设计院单方解除合同，构成违约，无法律依据，本院不予支持。

四、关于一审法院认定的反诉租金以及违约金是否合理的问题。由于双方于2016年9月2日重新签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已在2018年9月5日已经届满，***自2018年9月6日起就系无权占有使用，故在租赁合同届满后，***理应交还诉争房产，并应支付无权占有期间的房屋占有使用费，故一审支持金华市城市规划设计院要求腾空的诉请，并参照租赁合同中所约定的租金标准计算房屋占用费，合理有据；鉴于***未按合同约定退还涉案房产，已构成违约，***应就自己的违约行为按合同约定承担违约责任。由于***提出违约金过高，一审法院基于违约金的补偿性及有限惩罚性并结合民间借贷的利率约定，按照月利率2%计算违约金，并无明显不公，本院予以确认。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，鉴于二审中金华市城市规划设计院放弃部分诉讼请求，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16836号民事判决；

二、***于本判决生效之日起10日内腾空金华市营业房（一、二层）外的房屋及其临时简易房；

三、***于本判决生效之日起10日内支付金华市城市规划设计院房屋占用费242077.44元（从2018年9月6日起暂计算至2019年5月5日止，此后仍按《房屋租赁合同》约定的日租金1000.32元计算至实际返还之日止），并以实际应支付的房屋占用费为标准按月利率2%从2018年9月6日起计算违约金至实际付清之日止；

四、驳回***的其他诉讼请求；

五、驳回金华市城市规划设计院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费33301元，由***负担；一审反诉受理费4803元，由金华市城市规划设计院负担1528元，由***负担3275元。二审案件受理费22900元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　高　耘

审 判 员　　楼　晋

审 判 员　　胡　照

二〇一九年八月三十日

代书记员　　何亚运