北京宸控科技有限公司与北京百容创展孵化器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0114民初8911号

原告（反诉被告）：***控科技有限公司，住所地北京市昌平区中关村科技园区昌平园白浮泉路10号中关村兴业大厦1层D-5区房屋。

法定代表人：程凯，总经理。

委托诉讼代理人：颜志平，北京上泽广霁律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京百容创展孵化器有限公司，住所地北京市昌平区科技园区永安路×号4幢1层101。

法定代表人：曹利林，执行董事。

委托诉讼代理人：曲贵军，北京市格平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：乔鑫，北京市格平律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）***控科技有限公司（以下简称宸控公司）与被告（反诉原告）北京百容创展孵化器有限公司（以下简称百容创展公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宸控公司的委托诉讼代理人颜志平，被告（反诉原告）百容创展公司的委托诉讼代理人曲贵军、乔鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

宸控公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决百容创展公司赔偿房屋装修费5万元；2.请求判决百容创展公司赔偿房屋租赁过渡期损失5万元；3.请求判决百容创展公司返还押金10950元；4.请求判决百容创展公司返还剩余供暖费12600元；5.本案诉讼费由百容创展公司承担。事实和理由：2015年12月7日，我公司与百容创展公司签订《场地租赁合同》，约定百容创展公司将北京市昌平区科技园永安路×号北侧三层东侧部分出租给我公司，租赁期限自2016年1月15日至2019年1月14日。租金标准为1天/㎡/天，租赁保证金为10950元。合同签订后，我公司开始装饰承租的房屋。因百容创展公司园区调整，需调整我公司的租赁房屋，2017年12月30日，双方签订《场地租赁合同补充协议》将我公司承租房屋变更为北京市昌平区科技园区永安路×号北侧三层办公楼二层西侧部分办公室及会议室和北侧平房一间，我公司需于2018年1月15日前搬离原承租房屋。作为补偿，在《场地租赁合同》于2019年1月14日到期前，百容创展公司承诺与我公司续签三年租赁合同，租金为第一年1.5元/平方米，第二、三年为1.6元/平方米，同时百容创展公司免收我公司物业费。我公司又为北京市昌平区科技园区永安路×号北侧三层办公楼二层西侧部分办公室及会议室和北侧平房一间重新装修，付出了大量装修费。但在合同到期前，百容创展公司提出要增加物业费，随后又拒绝与我公司续签租赁合同。百容创展公司的违约行为给我公司造成了严重的经济损失，为此起诉至法院。

百容创展公司辩称，不同意宸控公司的诉讼请求，不同意赔偿其房屋装修费5万元，在租赁期满时我公司有权要求宸控公司恢复原状；不同意赔偿其过渡期损失5万元，过渡期内宸控公司没有证据证明其损失，而且其损失5万元也没有任何证据支持，根据我公司了解的情况，宸控公司是从同一建筑物的三层搬到二层，期间并没有发生经营损失；对于宸控公司支付的押金同意其履行恢复原状的义务后进行返还；对于供暖费，我公司只是代收和代缴，不是我公司实际占有，因此谈不上由我公司返还。

百容创展公司向本院提出反诉请求：1.请求判令宸控公司将其承租的“永安路×号院内北侧三层办公楼二层西侧部分办公室及会议室”恢复原状；2.请求判令宸控公司支付逾期交付租赁物7天的占用费2671元；3.判令宸控公司承担本案的反诉案件受理费。事实和理由：2015年12月7日，我公司与宸控公司签订《场地租赁合同》，将“北京市昌平区永安路×号院北侧三层部分”出租给宸控公司使用，租期自2016年1月15日至2019年1月14日。2017年12月30日，双方协商一致签署《场地租赁合同补充协议》，将租赁场地变更为“永安路×号院内北侧三层办公楼二层西侧部门办公室及会议室和北侧平房一间”。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，宸控公司于2019年1月21日腾退租赁场地。然而，物业部检查后发现，宸控公司腾退时拆除了其承租期间装修的隔断墙上的3扇隔断门及与之匹配的地璜，导致隔断损坏并在地面留下坑槽，破坏了装修的完整性和使用性。于此同时，租赁场地内的两处吊顶、一处风机盘管均遭到破坏，空调开关面板发生不同程度损坏或丢失等等。根据《场地租赁合同》第3.3条、6.3条、10.6条的约定，租赁合同期满后，宸控公司应按照场地交付时的状态返还租赁场地及其附属设施，否则我公司有权要求其恢复原状。现在，宸控公司交接的租赁物状况与交付时完全不符，并且其拆除及破坏行为使得遗留的装修毫无利用价值，严重损害了我公司的合法权益。综上，请求法院依法查明案件事实，支持我公司的反诉请求。

宸控公司针对反诉辩称：不同意反诉请求，双方签订的租赁合同及补充协议约定到期后应续签合同三年，百容创展公司违约不与我公司续签合同。本案中房屋已经出租给第三方，也不存在拆除隔断的问题。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2015年12月7日，百容创展公司（出租方、甲方）与宸控公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要内容为：“……第一条孵化场地基本情况。1.1甲方出租给乙方的孵化场地位于北京市昌平区永安路×号北侧三层部分。1.2甲方出租给乙方的场地建筑面积约360平方米。……第三条场地的租赁期限、交付、返还及续租。3.1租赁期限叁年。自2016年1月15日至2019年1月14日。免租期内甲方免收乙方的租金。水、电、供暖等费用按实际发生金额由乙方支付。3.2甲方应于本合同签订之日起5日内向乙方交付场地。3.3租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应按甲方交付场地时的状态返还。3.4乙方如要求续租，须于租赁期满30日前书面通知甲方，经甲方同意后，双方另行签订书面租赁合同。第四条租金、保证金及支付方式。4.1租金：1.00元/㎡/天，年租金为人民币：131400元。租金从第二年开始每年递增5000元。4.2租金保证金：人民币10950元，合同签订之日起支付。租赁期满或合同解除后，如乙方没有违约行为，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。4.3租金每半年支付一次，第一期支付时间为本合同签订之日。以后每期支付时间为到期的前30日内，金额为人民币：65700元。4.4物业费：除支付租金外，乙方单独承担物业费用。物业费按每平米1.8元/月收取，每月为648元。半年支付一次金额为3888元，于本合同签订后随租金一并支付。物业费包含保安费用、厂房外厂区清扫费用，路灯照明等其他公共设施维护保养费用……第六条场地管理、修缮与使用……6.3乙方不得改变租赁场地的主体结构，如需改变非主体结构的内部结构、进行装修或设置对场地结构有影响的设备设施，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方自行承担，并由乙方负责办理消防验收报批手续。租赁期满后或因乙方责任导致退租时，除双方另有约定外，甲方有权选择以下方式中的一种进行处置：（1）依附于场地的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用……第十条乙方违约责任……10.5租赁期满，乙方应如期交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的租金。10.6租赁期满，乙方应按本合同约定标准向甲方返还场地，返还的场地及其附属设施不符合约定标准的，甲方有权要求予以恢复或代为恢复，所支出的费用由乙方承担……”合同还约定有其他条款。

2017年12月30日，百容创展公司（出租方、甲方）与宸控公司（承租方、乙方）另签订《场地租赁合同补充协议》一份，内容为：“根据昌平科技园永安路×号院园区整体规划要求，北侧办公楼进行调整，经甲乙双方友好协商，就原《场地租赁合同》租赁地址调整事宜达成如下协议：1、乙方由目前的位置（永安路×号院内北侧三层办公楼三层东侧部分办公室（面积合计约为360㎡））搬迁至永安路×号院内北侧三层办公楼二层西侧部分办公室及会议室和北侧平房一间（面积合计约360㎡），乙方应于2018年1月15日前搬迁完毕。2、原《场地租赁合同》于2019年1月14日到期前，甲方承诺与乙方续签三年合同，租金为第一年1.5元/平方米，第二、三年为1.6元/平方米。3、原《场地租赁合同》中的物业费，在续签的合同中不再收取。4、其他条款由甲乙双方按原合同继续履行。5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。”

合同签订后，宸控公司于2016年4月25日交纳租赁保证金10950元，宸控公司按约交纳租金至2019年1月14日，百容创展公司另向宸控公司代收了2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费28800元。合同到期前，双方公司人员曾微信沟通续签合同是否交纳物业费一事，对话内容为：“百容创展公司：我们和甲方的合同是一年一签！今年就已经是二块钱了。不信你可以看我和甲方的合同。宸控公司：我要真跟你计较这些东西，当初我就不会扔了十几万的装修费搬下来！下来又花好几万去装修，这些都是我的损失啊，都是为了支持你。百容创展公司：甲方也不是领导说了算了！价格是由第三方评估机构评出来的。我也是支持你呀！整个院子里还有一块九以下的吗？给你一块五还不行吗？不就加了一毛五分钱的物业费吗！你得相互理解！宸控公司：我这折算下来也不低啊！之前都谈好了，这会又折腾这个，唉！百容创展公司：就是加了一毛五分钱的物业费！其他的我们全担着了！你得理解一下！宸控公司：算下来两万啊。原来我就是交物业费和卫生费也才八千啊！百容创展公司：总计才一块六毛五呀。今年统一物业管理费一毛五分钱！宸控公司：我第一年是1.5，后面是1.6。百容创展公司：一毛五是不变的。宸控公司：你涨的的确是够多的，比今年分开算翻了一倍还多。百容创展公司：这个数是经过建委批准的。”

2019年1月10日，宸控公司向百容创展公司出具《公函》一份，内容为：“就贵司违反合同约定不续签《场地租赁合同》一事，我司现郑重致函如下：2015年12月07日，我司与贵司签署的《场地租赁合同》，我司承租贵司北京市昌平区永安路×号北侧三层部分，面积为360平方米，租期为三年，自2016年1月15日至2019年1月14日，租金标准为1元/㎡/天，年租金为131400元，租金从第二年开始递增5000元，物业费为每月为648元。合同签订后，贵司因园区整体规划要求，北侧办公楼进行调整，要求与我司变更合同，后经协商，双方于2017年12月30日签订《场地租赁合同补充协议》，我司承租房屋变更为北京市昌平区永安路×号院内北侧三层办公楼二层西侧部分办公室及会议室和北侧平房一间（面积合计约为360㎡），原《场地租赁合同》于2019年1月14日到期前，贵司承诺与我司续签三年合同，租金标准为第一年1.5元/平方米，第二、第三年租金标准为1.6元/平方米，原《场地租赁合同》中的物业费，在续签的合同中不再收取。现合同即将到期，我司多次要求贵司续签《场地租赁合同》，但贵司以各种理由推脱。据此，我司郑重声明如下：1、贵司在收到本公函三日内与我司续签三年期《场地租赁合同》，租金标准为第一年1.5元/平方米，第二、第三年租金标准为1.6元/平方米；续签《场地租赁合同》中我司不再支付物业费；2、请贵司遵守诚实信用原则，按照《场地租赁合同补充协议》的约定，尽快与我司续签《场地租赁合同》以便我司及时支付租金。3、如因公司违约行为给我司造成经济损失的，由贵司承担相关赔偿责任。”

百容创展公司于2019年1月10日另向宸控公司回复函件一份，内容为：“……贵司租赁我司房屋位于：北京市昌平区永安路×号二层西侧，租赁时间：2016.01.15-2019.01.14，根据租赁合同3.4条的约定：乙方如要求续租，须于租赁期满30日前书面通知甲方，经甲方同意后，双方另行签订书面租赁合同。在本合同到期前，我司多次与贵司沟通合同事宜，但至今未收到贵司续租申请，现经集团决定按照租赁合同，10.5条的约定：租赁期满，乙方应如期交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的租金。请贵司最晚于2019.01.14前腾空所租房屋，并结清相关水电费！如逾期超过一周还没腾空房屋！将视为自动放弃屋内物品！甲方有权对物品自行进行处理！”

之后，原、被告双方未续签合同，宸控公司称其于2019年1月15日开始搬家，2019年1月21日交接完毕，并提交有《商户退租房屋交接验收单》为证。该《商户退租房屋交接验收单》显示交接时钥匙和房屋结构（门、窗、墙、地板、天花、梁柱）、基本设施（门、床、给水）、用电设备（日光灯、开关、插座）记载均为良好，验收单显示有商户签字和物业部签字，落款日期为2019年1月21日。百容创展公司对该验收单真实性认可，但称宸控公司承租后新增4面隔断墙，要求拆除。现涉案租赁场地已由百容创展公司出租他人使用，案外人已对涉案租赁场地进行了重新装修。

宸控公司主张因百容创展公司未续租导致己方装修损失和搬迁费损失，并就其主张的装修损失提交《房屋装修合同》、收据及手机银行转账记录为证。《房屋装修合同》显示由赵伟义承包宸控公司位于北京市昌平区科技园区永安路×号百容创展科技孵化器二层宸控公司办公地点的装修施工工程；装修施工内容包括：办公室设计和隔断、生产部及会议室隔断、玻璃门、库房门定制及安装、玻璃贴膜、定制公司logo、墙面处理及刷漆、地面修缮、网络布线和电线插座布线、公司门口装修、LOGO背景墙设计、LOGO制作等；承包方式为包工包料并含设计和施工；工期自2018年1月25日至2018年2月10日；总价款55400元等。收据显示赵伟义分别于2018年1月25日、2018年2月5日、2018年2月5日分三次收到宸控公司装修款2万元、18600元、16800元，共计55400元。转账记录显示2018年2月5日共向赵伟义转款35400元。

上述事实，有《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、收据、微信记录、《公函》、函、《商户退租房屋交接验收单》、《房屋装修合同》、收据及手机银行转账记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，百容创展公司与宸控公司签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。《场地租赁合同补充协议》实际系双方协商一致，对《场地租赁合同》中关于租赁场地地址以及合同续签的相关约定进行了变更。合同履行应以变更后的约定为准，因此关于合同续签应以《场地租赁合同补充协议》中约定的内容为准，即百容创展公司承诺于2019年1月14日到期前与宸控公司续签三年合同，并对续租期间的租金标准以及续租期间不再收取物业费进行了约定。

现根据合同到期前双方公司人员的微信聊天记录、2019年1月10日宸控公司向百容创展公司出具的《公函》，以及百容创展公司于2019年1月10日的回复函件的内容来看，合同到期前，百容创展公司曾提出续租期间拟收取物业费的意见，宸控公司未予同意。之后宸控公司发函要求百容创展公司尽快按照《场地租赁合同补充协议》的约定续签合同。百容创展公司回函表示至今未收到续租申请，要求宸控公司于2019年1月14日前腾退房屋。但从宸控公司所发《公函》记载内容来看，宸控公司已明确表达了要求续签的意见，百容创展公司却回函称未收到续租申请故不再续签明显与事实不符。故本院对于宸控公司称租赁期满后未再续签系因百容创展公司违反约定的主张予以采信。

宸控公司基于百容创展公司在《场地租赁合同补充协议》中承诺续签三年合同，故对变更后的租赁场地进行了相应的装修，现百容创展公司违反约定未再续签，宸控公司主张装修残值损失，本院应予支持。对于该部分损失的金额，因涉案租赁场地交回后未保持原状，无法鉴定装修残值，现本院根据宸控公司提交的《房屋装修合同》、收据及手机银行转账记录等证据，并考虑约定的续租期间等因素，酌情确定由百容创展公司补偿宸控公司装修残值损失25000元，对于宸控公司主张的过高部分本院不予支持。对于宸控公司另主张的房屋租赁过渡期损失，缺乏依据，本院不予支持。

另对于百容创展公司要求宸控公司拆迁新增隔断墙、恢复原状的反诉请求，首先，根据2019年1月21日的《商户退租房屋交接验收单》显示，交接当时百容创展公司并未对收回的场地提出异议；并且涉案场地现已由他人重新装修，故综上考虑，本院对其恢复原状的反诉请求不予支持。现合同到期终止，宸控公司已支付的租金保证金10950元应予退还。百容创展公司另反诉要求宸控公司支付2019年1月15日至2019年1月21日期间逾期腾退占用房屋的使用费，因宸控公司腾退房屋确有迟延，故本院对其该项反诉请求予以支持，占用费标准本院参考租金标准予以确定，经计算该部分费用为2711.78元。对于宸控公司要求百容创展公司返还剩余供暖费的诉讼请求，其中2019年1月22日至2019年3月15日期间的供暖费，应由百容创展公司返还，经计算为12720元。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、北京百容创展孵化器有限公司于本判决生效之日起七日内支付***控科技有限公司装修残值补偿款25000元；

二、北京百容创展孵化器有限公司于本判决生效之日起七日内返还***控科技有限公司租金保证金10950元；

三、北京百容创展孵化器有限公司于本判决生效之日起七日内返还***控科技有限公司剩余供暖费12720元；

四、***控科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京百容创展孵化器有限公司逾期占用费2711.78元；

五、驳回***控科技有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回北京百容创展孵化器有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2771元，由***控科技有限公司负担1754元，已交纳；由北京百容创展孵化器有限公司负担1017元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费25元，由北京百容创展孵化器有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　张祎慧

人民陪审员　　王秋华

人民陪审员　　魏秀年

二〇二〇年三月十日

书　记　员　　闫　薇