中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司、大同市浩瑞建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山西省大同市平城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0213民初4687号 原告（反诉被告）：中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**1，山西云泽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大同市浩瑞建筑工程有限公司（原名：大同市浩瑞装饰有限公司）。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，山西云城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山西宝翰律师事务所律师。 第三人：大同市御江商贸有限公司。 法定代表人：**2，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，山西得民律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，山西向***事务所律师。 原告中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司与被告大同市浩瑞装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月5日作出（2020）晋0213民初3516号民事判决书，被告大同市浩瑞装饰有限公司对该判决不服，提起上诉。大同市中级人民法院认为，本案应追加大同市御江商贸有限公司为第三人参与诉讼，在理清事实的基础上，作出裁判。遂以（2021）晋02民终912号民事裁定书裁定撤销（2020）晋0213民初3516号民事判决书，将该案发回本院重新审理。审理期间，大同市浩瑞装饰有限公司名称变更为：大同市浩瑞建筑工程有限公司。被告大同市浩瑞建筑工程有限公司对原告提起反诉，大同市御江商贸有限公司申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院予以受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司（以下简称中国能源山西公司）委托代理人**1、被告（反诉原告）大同市浩瑞建筑工程有限公司（以下简称：浩瑞公司）委托代理人**、**、第三人大同市御江商贸有限公司（以下简称御江公司）委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中国能源山西公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间租金321.5万元、违约金9.9万元，合计331.4万元；2、由被告承担案件的诉讼费用。事实和理由：2014年1月8日，原告与被告就被告承租原告所有的位于大同市建设里的34、35、36、37、38、39号楼底商（面积3894平方米，以下称租赁房屋）用于商业经营事宜签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2014年1月1日（原告实际将租赁房屋交给被告的时间为2014年1月1日）至2018年12月31日，每年租金281万元。《房屋租赁合同》还约定了租赁房屋的室外维修由原告承担及被告延迟支付租金需赔偿原告损失等内容。2017年8月30日，原、被告双方又签订《房屋租赁补充协议》，双方一致同意将租赁房屋的租赁期限在2018年12月31日届满后再延长至2023年12月31日，租金上调至每年420.552万元。签订《房屋租赁补充协议》同时还在原《房屋租赁合同》内容的基础上进一步约定，被告需在每年的12月31日前支付下一租赁年度的租金，如被告不按约定时间支付租金，则需按照每日300元标准向原告支付违约金。按照双方的约定，被告2014年1月1日至2019年12月31日期间应付租金数额为1808.5万元，其中2014年1月1日至2018年12月31日，每年281万，合计1405万；2019年1月1日至2019年12月31日，约定租金为420.552万元，因2019年11月20日原告售出租赁房屋中的1421平方米，故核减该部分租金17.052万元（根据合同约定的租金数额按每平方米每日3元计算）后2019年应付租金数额为403.5万元。截止2020年1月，被告累计支付租金1487万元，尚欠321.5万元。另外，按照双方所签《房屋租赁补充协议》第12.2条第①项和第13条第②项的约定，被告还应支付从2019年2月1日至2019年12月31日止按每天300元的标准计算的逾期违约金99000元（每月统一按30天计算）。综上所述，被告拒不按照合同约定支付租金的行为已构成违约，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告浩瑞公司辩称，第一、关于原告起诉要求浩瑞公司支付租金321.5万元的答辩意见。首先，按照双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第五条1款规定，原告应当***公司交付总面积为3894平方米租赁房屋。该3894平方米的租赁房屋总共涉及45家租赁商户，但原告在实际履行交付租赁房屋中，只***公司交付了42家商户涉及到的3471.3平方米商铺面积。其中有3家商户共计422.7平方米商铺面积，自合同生效之日起原告一直不能与租户对接并交付浩瑞公司，导致浩瑞公司无法与该3家租户签订租赁合同并收取租金，为此，浩瑞公司一直与原告交涉，直到2017年8月底，原告才保证从2018年1月1日起让未移交的3家商户与浩瑞公司签订租赁合同并交纳租金。作为承诺并确保浩瑞公司日后出租房屋的可得利益，决定将出租房屋继续租赁给浩瑞公司，于是双方在《房屋租赁合同》尚有近一年半时间才到期的情况下，于2017年8月30日又续签了《房屋租赁补充协议》，租期延长到2023年12月31日。其次，原告租赁给浩瑞公司的商铺，每平方米每月的平均价格是60元，由于原告4年未交付3户商户422.7平方米商铺面积，租金为422.7平方米×60元×12月×4年=1217376元。而原告却收取该商铺面积的租金，因此，该笔租金原告无权收取，应当从总租金中扣除。同时，浩瑞公司整体租赁原告商铺面积后转租是要获利的，浩瑞公司与所有商户签订的租赁合同是每平方米每月120元，因此，该422.7平方米商铺4年的直接利润是1217376元（已经反诉），该笔收益同样应当从总租金中核减。以上两点得出，原告起诉要求支付租金321.5万元计算完全错误。应当核减以下费用：一是核减浩瑞公司已经支付的，但原告4年未交付422.7平方米房屋多收取的租金1217376元；二是自2019年11月1日起原告将租赁房屋出卖给第三人大同市御江商贸有限公司并已经交付，因此，原告无权收取后2019年最后两个月租金，浩瑞公司已经向第三人御江公司支付了后两个月租金700920元；三是核减浩瑞公司转租后的可得利益损失1217376元；因此，原告实际应当收取的租金为：3215000元-700920元-1217376元（租金）-1217376元（收益）=79328元。这是原告实际应当收取的租金。第二、关于原告起诉浩瑞公司违约，并要求承担违约金9.9万元的答辩意见。原告在起诉书中认为按照双方签订《房屋租赁补充协议》第12.2条第1项和第13条第2项的约定，浩瑞公司应支付“从2019年2月1日至12月31日每天300元标准计算逾期违约金99000元。首先，从时间上看，原告违约在先。原告认为浩瑞公司是在履行第二个补充协议时，从2019年2月1日起开始违约。***公司认为，原告从签订第一份合同第一天开始就不能按照合同约定完整交付房屋面积，而且违约时间长达4年直到2018年1月1日才将全部出租面积交付给浩瑞公司，因此，原告不仅违约在先，而且构成根本违约。其次，从实际损失上看，由于原告的违约给浩瑞公司造成巨大的经济损失。原告没有按约***公司交付全部面积，而浩瑞公司却如期履行上打两年租金562万元，这样造成浩瑞公司不仅多付原告422.7平方米的4年租金1217376元。而且还造成由于原告违约无法收取并出租房屋而导致可得利益损失1217376元。正是由于原告的根本违约导致浩瑞公司直接经济损失高达2434475元。第三，由于原告没有按照房屋租赁合同第五条第二款约定履行对商户租赁房屋的装修补偿及维修义务，导致浩瑞公司不得已为商户支付装修费20万元，垫付维修费261694元，合计46万余元，虽然该款项后来由原告的物业公司支付给了浩瑞公司，但客观事实证明原告在租赁合同约定的履行维修义务上，同样存在违约行为。第四、依据《房屋租赁补充协议》第7条税金及其他费用第1款第2项约定，原告负责为浩瑞公司开具房屋租赁发票。租赁合同生效后，浩瑞公司直接支付给原告租金1487万，按照双方合同约定及相关法律的规定，原告应当为浩瑞公司开具增值税发票，但至今原告以各种理由拒不开票，原告的违约行为不仅造成国家税款流失，也导致浩瑞公司财务无法下账，埋下日后被处罚的隐患。因此，通过本次诉讼原告必须把履行开票义务放在第一要务上，无论是调解还是判决都要把开票问题认真解决。以上四点说明原告在签订的两份房屋租赁合同中无论在交付房屋面积，履行维修义务，还是在开具发票上，原告在自己应当承担的合同义务中均存在违约行为，因此，原告构成根本违约是客观事实。而浩瑞公司仅是履行抗辩权而已，根本够不成违约。综上所述，针对原告的诉讼请求及事实理由，浩瑞公司提出以上答辩意见，希望成为法庭归纳的焦点问题并通过举证质证来客观证***公司的答辩观点的成立，以维护浩瑞公司的合法权益。 同时提出反诉，要求：1、请求被反诉人中国能源山西公司赔偿反诉人浩瑞公司损失1217376元；2、请求被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月8日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人所有的位于建设里的34、35、36、37、38、39号楼底商，总面积为3894平方米，租金每年281万元（按合同约定推算月租金为60元／平方米），租期为2014年1月1日至2018年12月31日。但在实际履行过程中，被反诉人仅交付3471.3平方米的商铺，剩余422.7平方米商铺在长达4年时间内未实际交付，但被反诉人一直均按3894平方米面积向反诉人收取房屋租金。根据《房屋租赁合同》第五条1项的约定：“被反诉人应按合同约定向反诉人提供租赁房屋。”但被反诉人未按合同约定全面交付租赁房屋，其行为已构成违约，由此给反诉人造成的损失依法应由被反诉人承担。具体损失为1217376元（反诉人对外的租金为120元／平方米，422.7平方米×（120-60）元×12月×4年=1217376元）。综上，反诉人特依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条及第二百三十三条之规定，向贵院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的反讼请求。 反诉被告中国能源山西公司辩称，一、答辩人已按双方2014年1月8日所签《房屋租赁合同》的约定交付了全部3894平方米租赁房屋，不存在未交付租赁房屋产生的损失，反诉原告要求赔偿损失没有事实依据。二、答辩人与反诉原告之间形成的是租赁关系，主给付义务是交付租金，开具发票只是从给付义务。反诉原告不得以答辩人未履行开具发票这一从给付义务对抗其应按时向答辩人支付租金这一主合同义务。综上，浩瑞公司提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 第三人御江公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认御江公司从2019年11月1日有权收取租金且2019年11月1日至2019年12月31日产生的房屋租金573120元归申请人所有（被告已经交付给第三人）；2、本案全部诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：2019年5月31日，原告中国能源山西公司和第三人御江公司经北京产权交易所有限公司签订了《实物资产交易合同》，约定成交价为667096元，申请人获得北交所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后30个工作日内办理标的资产的变更手续，原告应协助配合等。合同履行过程中，因原告与第三方存在合同纠纷，大同市平城区法院于2019年5月28日查封了本案涉及的35号、37号、39号商铺，查封期为2019年5月28日至2022年5月27日。导致上述商铺的过户手续无法办理。双方仅于2019年11月先期办理了34号、38号商铺的过户手续。后经双方协商，原告于2019年11月1日交付了35号、37号、39号商铺，故第三人御江公司依法有权取得自2019年11月1日起的房屋租金，且浩瑞公司已***公司足额支付了2019年11月1日至2019年12月31日产生的房屋租金。 原告中国能源山西公司针对第三人的诉讼请求、事实理由辩称，一、本案中御江公司是作为有独立请求权的第三人参加本案的诉讼，御江公司虽然与本案诉争的标的有一定的关系，但不属于民事诉讼法第一百一十九条规定的提起诉讼需具备的“有直接利害的关系”，提起有独立请求权的诉求没有法律依据。二、御江公司提出的诉求是请求确认本案浩瑞公司应向我方支付的2019年11月1日至12月31日的租金归其所有，也即债权的确认之诉。而实际上，在民法领域，确认之诉一般只适用于对法律关系的确认和对绝对权的确认以及破产债权的确认，除此之外再无其它的债权确认之诉，因此本案中御江公司提出的债权确认之诉没有法理和法律依据。三、本案中，我方和御江公司于2019年5月31日签订的《实物资产交易合同》第6.2条约定，我方***公司所出售房屋（包含了本案中我方与被告浩瑞公司租赁合同涉及到的建设里34、35、37、38、39号楼底商）在办理房屋过户手续之前的租金归我方所有，办理房屋过户手续之后的租金***公司所有。上述《实物资产交易合同》签订后，我方和御江公司在2019年11月20日办理了建设里34、38号两楼的底商过户手续，所以我方***公司主张的关于这两幢楼底商的租金只计算至2019年11月20日。2020年6月18日，我方与御江公司就未办理过户手续的建设里35、37、39号楼签订了《〈实物资产交易合同〉补充协议》，约定该3幢楼底商的过户手续办理时间延迟至2021年5月31日，那么结合之前双方所签《实物资产交易合同》第6.2条约定的内容，35、37、39号三幢楼底商2021年5月31日之前的租金均应归我方所有，御江公司要求确认2019年11月1日至12月31日的租金归其所有的诉求没有事实依据。综上，御江公司提出的确认2019年11月1日至12月31日的租金归其所有的诉求没有法理、法律和事实依据，请求人民法院依法予以驳回。 被告浩瑞公司针对第三人诉讼请求、事实理由辩称，对第三人陈述的事实无异议。我方所支付的租金是全体租金的交付，2019年11月1日根据双方的移交清单，我方认为原告已经实际将出租给我方的所有商铺移交给了第三人，因此我方根据实物资产交易合同的6.4条约定及第三人通知，将2019年11月1日至12月31日的租金700920元现金支付给了第三人。后经核实原告与第三人就36号楼涉及710平方米的商铺并未转让给第三人，但我方就36号楼710平方米租金也支付给了第三人。第三人起诉要求的573120元，存在36号楼710平方米租金差额。答辩人实际支付给第三人御江公司的租金数为700920元。 经审理查明：2014年1月8日，原告与被告就原告所有的位于大同市建设里的34、35、36、37、38、39号楼底商（面积共计3894平方米）用于商业经营事宜签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，租金为每年281万元。2017年8月30日，原、被告双方又签订《房屋租赁补充协议》，双方一致同意将租赁房屋的租赁期限在2018年12月31日届满后再延长至2023年12月31日，租金上调至每年420.552万元，被告需在每年的12月31日前支付下一租赁年度的租金，如被告不按约定时间支付租金，则需按照每日300元标准向原告支付违约金。被告累计支付租金1487万元。2019年5月31日，原告中国能源山西公司（甲方）和第三人御江公司（乙方）签订了《实物资产交易合同》，约定中国能源山西公司将其持有的部分资产（其中包括大同市建设里34号、35号、37号、38号、39号楼底商）转让给御江公司，成交价为667096元，乙方已清楚标的房产目前的出租状态，同意在受让标的房产后继续履行甲方与承租方签订的《房产租赁合同》及补充条款，办理过户手续之前的租金归甲方所有，办理过户手续之后的租金归乙方所有。2020年6月18日，又签订《实物资产交易合同》补充协议，协议载明，2019年11月先期办理了建设里34号、38号楼商铺、信达综合楼房屋过户手续，其余建设里35号、37号、39号、文化里10号、22号楼办理了资产移交和接收，由于法院查封，无法办理过户手续。并约定将办理过户和资金支付时间迟延至2021年5月31日。 以上事实有当事人的陈述及经过庭审质证无争议的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《实物资产交易合同》、《实物资产交易合同》补充协议在案证实，本院予以确认。 关于已办理过户的34号、38号楼底商面积及办理过户时间。原告中国能源山西公司主张该部分面积1421平方米，第三人御江公司主张该部分面积为1437平方米，本院经核实原告提交的13份《大同市存量房买卖合同》，认为上述合同能证明34号、38号楼商铺面积总计1437平方米的事实，本院予以确认。原告提交的13份《大同市存量房买卖合同》系原告与第三人就案涉34号、38号底商签订的买卖合同，是在房产管理部门办理过户手续时签订的合同，合同落款时间为2019年11月20日，本院据此确认34号、38号商铺办理过户手续的时间为2019年11月20日。 关于是否存在其中的422.7平方米未按约交付的问题。原告中国能源山西公司主张交付了全部出租部分，被告浩瑞公司辩称有422.7平方米2018年前一直未交付，为此提供了证人潭某（时任山西电建一公司物业管理公司经理）证言及山西电建一公司物业管理公司2015年3月1日出具的证明。本院经审查认为，证人潭某陈述的事实并不完整清楚，而且前后矛盾，不足以证明争议部分是否交付，但山西电建一公司物业管理公司2015年3月1日出具的证明则能证实争议部分涉及的商铺2015年3月1日仍在由原告方出租，该证据足以动摇原告中国能源山西公司主张的争议部分已交付的事实，此时，原告对已交付的主张负有举证责任。然而原告并未提供该方面的证据，对此，其应承担举证不能的法律后果，故本院确认双方争议的422.7平方米2018年1月前未交付。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行相关义务。根据查明的事实，2014年1月1日至2018年12月31日应付租金数为：2810000元×5-2810000÷3894×422.7×4=12829880元。2019年11月20日，原告办理出售的34、38号商铺（面积1437平方米）过户手续，根据原告（甲方，出卖人）与第三人（乙方，买受人）御江公司“办理过户手续前的租金归甲方所有，办理过户手续后的租金归乙方所有”的约定，2019年11月20日前，被告应按承租面积3894平方米向原告支付租金，2019年11月20日后，被告向原告支付租金应扣减34、38号楼底商面积应付租金。故2019年1月1日至12月31日，被告应付原告的租金数额为：4205520-4205520÷3894÷365×1437×41=4031190元。截至2019年12月31日，被告应向原告支付的租金总数为：12829880＋4031190=16861070元，扣除已付的14870000元，还应支付原告1991070元。故对原告诉求租金，本院支持1991070元，超过的部分不予支持。被告浩瑞公司关于扣减未交付租金的辩解意见成立，其他辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉求的违约金，经本院审查，双方在履行租赁合同过程中均存在违约行为，故本院不予支持。关于第三人御江公司的诉求，因第三人与原告签订了案涉34、35、37、38、39号楼底商《实物资产交易合同》，原告于2019年11月20日开始办理出售的34、38号商铺（1437平方米）的过户手续，根据该合同约定，2019年11月21日开始，第三人御江公司取得要求被告浩瑞公司支付34、38号楼底商租金的权利。至2019年11月21日，第三人有权向被告主张的租金数额为：4205520÷3894÷365×1437×41=174330元。第三人御江公司要求确认其从2019年11月1日起取得主张租金的权利，依据不足，本院不予支持。关于反诉原告浩瑞公司要求反诉被告中国能源山西公司赔偿损失的诉求，因反诉被告迟延交付部分租赁物的同时，反诉原告完全可以迟延交纳相应租金予以对抗，而且反诉原告事实上也存在迟延交付租金的情况，反诉被告迟延交付部分租赁物并不必然导致反诉原告产生可得利益损失，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告大同市浩瑞建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司支付截至2019年12月31日拖欠的租金1991070元； 二、第三人大同市御江商贸有限公司于2019年11月21日起有权要求被告大同市浩瑞建筑工程有限公司支付大同市建设里34号、38号楼底商的租金，截至2019年12月31日租金数额为174330元； 三、驳回原告中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回第三人大同市御江商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告大同市浩瑞建筑工程有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费42843元（原告预付33312元，第三人预付9531元），由本诉被告大同市浩瑞建筑工程有限公司负担22913元，由本诉原告中国能源建设集团山西电力建设第一有限公司负担13298元，由第三人大同市御江商贸有限公司负担6632元；反诉案件受理费7878元，由反诉原告大同市浩瑞建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月三十日 书　记　员　　***