石河子安南经济建设投资有限公司与新疆福宁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）兵08民终158号 上诉人（原审原告）：石河子安南经济建设投资有限公司，住所地新疆石河子市高新区火炬路88号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆双信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，新疆双信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆福宁房地产开发有限公司,住所地新疆乌鲁木齐高新区（新市区）北京南路416号盈科国际21楼A21-198号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于文娟，新疆视观律师事务所律师。 上诉人石河子安南经济建设投资有限公司（以下简称安南公司）因与被上诉人新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2022)兵9001民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安南公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持安南公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费和送达费由被上诉人承担。事实和理由:原审认定事实有误，适用法律错误导致判决错误：1.办理不动产首次登记系开发商的法定义务，协助办理不动产权证书系上诉人应当履行的《商品房预售合同》的约定义务和法定义务。房屋首次登记是指由开发商向登记机关报告，经过房屋土地管理部门的审核，确认房屋的所有权、使用权的权属关系。本案中，涉案房屋至今尚未办理房屋首次登记，未办理的原因系因被上诉人自身原因造成，被上诉人不履行法定义务，致使上诉人办理房屋产权证书的权利无法实现，该协助的义务系《商品房预售合同》约定的义务和法定义务，未履行协助办理的义务理应由被上诉人承担责任。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条，“出卖人应当在房屋交付后180日内，将办理登记的资料报产权登记机关备案”，《商品房销售管理办法》第34条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”房屋于2016年交付给上诉人，至今已逾六年时间，无论按照合同约定亦或是依据法律规定，协助上诉人办理房屋登记证书均应为被上诉人早应履行的义务，被上诉人未履行义务所造成的现状，不应当由上诉人来承担。2.上诉人未履行上述义务造成被上诉人损失，该损失应当由被上诉人承担。原审法院未支持上诉人诉请的违约金损失，***因系上诉人未能举证证实涉案房屋未能竣工验收并进行首次登记系被上诉人导致，该认定有误导致判决错误。涉案房屋是否办理竣工验收、是否进行首次登记均系被上诉人的法定义务。双方对于没有办理房屋的首次登记的事实且没有办理房屋权属登记的事实均认可，无论什么原因该义务均应在法定期限或者约定期限内由被上诉人协助予以完成。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条第二款，“出卖人未能在交付房屋后180日内办理房屋产权登记应当按照已付房款的0.2%支付违约金”，原审判决已查明被上诉人逾期办理证书，且不可归责于上诉人，故被上诉人应当向上诉人支付违约损失。3.原审中对于上诉人按照合同约定的付款事实认定错误。原审中，上诉人提交了多份财务凭证明细、2016年4月13日签订的三方协议书等证据证实，目前上诉人已支付金额达到5800余万元，原审未予以确认。根据2016年4月13日，由上诉人、被上诉人、新疆金宝建设有限责任公司签订的《协议书》约定：上诉人尚未支付给被上诉人的购房款直接支付给新疆金宝建设有限责任公司。上诉人在原审中提交了相应的付款凭证、新疆金宝建设有限责任公司加盖公章的收据证实该款项确系上诉人按照合同约定支付的购房款，但原审并未予以认定，应属事实认定错误。 福宁公司辩称，1.动产首次登记并不是开发商的法定义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，人民政府都可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产进行不动产首次登记，可见首次登记的发起人不仅仅只是开发商一个主体，上诉人也可申请办理，需要开发商配合而已。2.经过一审法院去相关部门调查，要办理土地出让下的案涉土地、房产的不动产登记需提供相应资料，包括案涉工程的竣工验收手续，而案涉房屋并未达到办理竣工验收的条件。3.案涉房屋未达到办理条件的原因是上诉人造成，因为上诉人不支付工程款，导致案涉工程尚有收尾工程未完工，无法办理相关竣工验收。上诉人应当履行在先的付款义务，使工程顺利完工才能办理相关竣工手续。被上诉人可以配合办理，但需要达到可办理的条件。上诉人的诉请不能实现并不是被上诉人的过错导致，故被上诉人即不应承担违约损失，也不应承担一、二审案件的诉讼费用。 安南公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理石河子南山新区壹品****1栋、2栋、3栋房屋不动产权证（附房屋清单）；2.判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金117726.54元（58863269.46元×0.2%）；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告协助原告办理土地使用权变更和房屋不动产权登记手续（1栋房屋代码37×××至37×××共计16套，2栋房屋代码36×××至36×××共计31套，3栋房屋代码36×××至36×××共计19套）。 一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，该院认定如下：案涉房屋是否符合办理不动产权手续的条件。原告提供了商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、财务凭证明细、政务通报文件、案涉房屋所属土地的使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测鉴定报告用以证实为解决由被告开发的壹品****小区业主上访有关问题，原告购买了被告开发的案涉房屋，原告仅有交纳房款的义务，其中涉及的工程款等费用仍由被告承担，后原告交纳了全部房款，2017年3月17日原告与被告达成协议被告将未经竣工验收的房屋交付给原告并承诺为原告办理竣工验收及不动产权手续，因案涉房屋手续不全未办理竣工验收，为办理房产手续原告委托第三方检测机构对案涉房屋的主体结构施工质量进行强制检验的事实。被告对商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、政务通报文件、土地使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测报告的真实性认可，证明目的不认可，对原告提交的付款明细中第1-4项、6-11项、15及20项所付购房款合计40944979.70元认可，其他项系原告向案外人支付，故不认可，因原告未按约支付工程款导致案涉工程至今未能完工，因而无法办理不动产手续。被告提供了协议书复印件三份及原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书用以证实原、被告双方达成买卖房屋面积共计21214.42平方米，总房款为6169.15万元，**2469.15万元未付，因被告无力支付工程款继续施工，原、被告双方达成协议将案涉房屋现状交付给原告，原告向施工方支付剩余工程款并在未付房款中扣除，因此被告具有支付工程款的义务。原告对2017年3月17日及2017年8月10日双方签订的协议书、2016年4月13日原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书真实性认可，但***告本次诉讼请求并不包括地下室，原告仅是在未付房款范围内代付工程款且已向新疆金宝建设有限责任公司支付了工程款，对于剩余协议书因是复印件故不予认可。该院审查后认为，被告对商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、政务通报文件、案涉房屋所属土地使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测报告真实性无异议，原告对被告提供的2017年3月17日及2017年8月10日双方签订的协议书、2016年4月13日原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书真实性认可，该院予以确认，对于被告提供的剩余协议书复印件，因其未能提供原件且原告对此不认可，故对该份证据证明力，该院不予认定，对于原告提供的财务凭证明细，其中被告不认可的部分系原告向案外人支付，原告并未提供其他证据证实该部分款项系其向被告支付的购房款，***审过程中原告自认购房款并未全部付清的事实，故对原告陈述已全部交纳购房款的事实，该院不予认定，原告提供的政务通报文件、案涉房屋所属土地的使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测鉴定报告并无法证实案涉房屋已竣工验收及具备了办理不动产手续条件，该院依法到第八师石河子市不动产登记中心进行了核实，案涉房屋并未进行首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，案涉房屋目前并不符合办理不动产手续的条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：2015年12月8日及11日，原、被告双方签订商品房预售合同三份，约定原告购买由被告开发的壹品****1栋×号等共计16套房屋，2栋×号等共计31套房屋，3栋×号等共计19套房屋，单价均为2908元/平方米，其中1栋16套房屋总价为15128696元，2栋31套房屋总价为23574692元，3栋19套房屋总价为9902148元，合同对计价方式与价款等其他事项均作了约定。后，原告取得了案涉房屋的门牌证并进行了预告登记。2016年4月13日，原告（甲方）、被告（乙方）与新疆金宝建设有限责任公司（丙方）签订协议书一份，主要内容为：丙方施工的石河子福宁新城7#、9#、10#楼，建筑面积约25000㎡（含地下室），总造价约4000万元，经三方协商，达成如下协议：对未完成的工程量，乙方同意甲方从尚未支付的房款中扣除未完成的工程量款项，由甲方直接支付给丙方，剩余的购房款待乙方交付使用后按合同约定支付。协议对支付方式及违约责任等其他事项亦作了约定。2017年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，内容为：“鉴于甲方已于2015年12月8日将石河子南山新区壹品****的1栋A段、2栋、3栋及地下室（共计面积21214.42㎡）整体出售给乙方，目前基本具备室内装修条件，甲方同意将上述三栋楼以现状移交乙方装修，同时甲方将积极配合乙方，完成水、电、暖的接入等需要配合协作的工作。甲方承诺继续完善室内外配套施工及后续的竣工验收、不动产登记等后续事项，继续履行房屋买卖合同中约定的义务，乙方将尽快处理剩余房款来协调解决施工的工程款，由于乙方装修和使用过程中出现的安全责任由乙方自行承担。”2017年8月10日，原、被告双方又签订协议书一份，双方对壹品****未完工程及质量等事项进行了约定。后，原告按约向被告直接支付了部分购房款。 一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告双方于2015年12月8日及11日签订了三份商品房预售合同，该份合同不存在无效的法定情形，合法有效。但涉案房屋尚未完成建设工程竣工验收与不动产权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，案涉房屋不具备办理不动产权过户登记手续条件，原告此时要求被告协助办理土地使用权变更和房屋不动产登记手续无法实现，故原告该诉讼请求不成立，该院不予支持。 对于原告主张的违约金损失，该院认为，原告提供的证据并无法证实案涉房屋未能竣工验收并进行首次登记系被告原因导致，故对原告主张的违约金损失，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决: 驳回原告石河子安南经济建设投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费2655元（原告已预交），由原告自行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对原审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：被上诉人应否协助上诉人办理土地使用权变更以及诉争财产的不动产权登记手续，并支付逾期办证的违约金117726.54元。双方当事人于2015年12月8日及11日签订了三份商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。现涉案房屋尚未完成建设工程竣工验收，不具备办理不动产权过户登记手续条件，故上诉人主张被上诉人协助办理土地使用权变更和房屋不动产登记手续无法实现，上诉人的该诉讼请求不成立，本院不予支持。上诉人虽主张被上诉人支付逾期办证的违约金，但其提供的证据不足以证实案涉房屋未能竣工验收及进行首次登记系被上诉人原因导致，故上诉人该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2655元，由上诉人石河子安南经济建设投资有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年二月十七日 法官助理　*** 书 记 员　王沁孜