石河子安南经济建设投资有限公司与新疆福宁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)兵9001民初137号 原告：石河子安南经济建设投资有限公司，住所地新疆石河子市高新区火炬路88号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆湘泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 被告：新疆福宁房地产开发有限公司,住所地新疆乌鲁木齐高新区（新市区）北京南路416号盈科国际21楼A21-198号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：于文娟，新疆视观律师事务所律师。 原告石河子安南经济建设投资有限公司（以下简称安南公司）与被告新疆福宁房地产开发有限公司（以下简称福宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2022年3月7日公开开庭进行了审理。经审理发现本案有不适宜简易程序审理的情形，遂转为普通程序，于2022年5月25日再次公开开庭进行了审理。原告安南公司的委托诉讼代理人***、委托诉讼代理人**与被告福宁公司的委托诉讼代理人于文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安南公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理石河子南山新区壹品****1栋、2栋、3栋房屋不动产权证（附房屋清单）；2.请求判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金117726.54元（58863269.46元×0.2%）；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告协助原告办理土地使用权变更和房屋不动产权登记手续（1栋房屋代码371767至371795共计16套，2栋房屋代码369723至369753共计31套，3栋房屋代码369754至369772共计19套）。事实与理由：2015年12月11日，原、被告双方签订《商品房预售合同》三份，约定原告购买被告开发的石河子南山新区壹品****1栋A段、2栋、3栋及地下室，面积共计21214.42平方米，合同对房屋交付及产权办理等其他事项均作了约定。后，原告按约支付了房款，但被告一直未按约定为原告办理不动产权证手续。现原告诉至法院，请求依法判决。 福宁公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因原告不支付工程款，导致案涉工程尚有尾部工程未完工，故无法办理不动产权证手续，原告应当履行在先的付款义务，使工程顺利完工才能办理不动产权证。另外，原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，理由同上且被告已按合同约定办理了备案手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 案涉房屋是否符合办理不动产权手续的条件。原告提供了商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、财务凭证明细、政务通报文件、案涉房屋所属土地的使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测鉴定报告用以证实为解决由被告开发的壹品****小区业主上访有关问题，原告购买了被告开发的案涉房屋，原告仅有交纳房款的义务，其中涉及的工程款等费用仍由被告承担，后原告交纳了全部房款，2017年3月17日原告与被告达成协议被告将未经竣工验收的房屋交付给原告并承诺为原告办理竣工验收及不动产权手续，因案涉房屋手续不全未办理竣工验收，为办理房产手续原告委托第三方检测机构对案涉房屋的主体结构施工质量进行强制检验的事实。被告对商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、政务通报文件、土地使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测报告的真实性认可，证明目的不认可，对原告提交的付款明细中第1-4项、6-11项、15及20项所付购房款合计40944979.70元认可，其他项系原告向案外人支付，故不认可，因原告未按约支付工程款导致案涉工程至今未能完工，因而无法办理不动产手续。被告提供了协议书复印件三份及原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书用以证实原、被告双方达成买卖房屋面积共计21214.42平方米，总房款为6169.15万元，**2469.15万元未付，因被告无力支付工程款继续施工，原、被告双方达成协议将案涉房屋现状交付给原告，原告向施工方支付剩余工程款并在未付房款中扣除，因此被告具有支付工程款的义务。原告对2017年3月17日及2017年8月10日双方签订的协议书、2016年4月13日原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书真实性认可，但陈述原告本次诉讼请求并不包括地下室，原告仅是在未付房款范围内代付工程款且已向新疆金宝建设有限责任公司支付了工程款，对于剩余协议书因是复印件故不予认可。 本院审查后认为，被告对商品房预售合同、协议书、案涉房屋门牌证复印件、政务通报文件、案涉房屋所属土地使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测报告真实性无异议，原告对被告提供的2017年3月17日及2017年8月10日双方签订的协议书、2016年4月13日原、被告双方与新疆金宝建设有限责任公司签订的协议书真实性认可，本院予以确认，对于被告提供的剩余协议书复印件，因其未能提供原件且原告对此不认可，故对该份证据证明力，本院不予认定，对于原告提供的财务凭证明细，其中被告不认可的部分系原告向案外人支付，原告并未提供其他证据证实该部分款项系其向被告支付的购房款，***审过程中原告自认购房款并未全部付清的事实，故对原告陈述已全部交纳购房款的事实，本院不予认定，原告提供的政务通报文件、案涉房屋所属土地的使用权证、土地批复文件、宗地图及地籍调查表、检测鉴定报告并无法证实案涉房屋已竣工验收及具备了办理不动产手续条件，本院依法到第八师石河子市不动产登记中心进行了核实，案涉房屋并未进行首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，案涉房屋目前并不符合办理不动产手续的条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月8日及11日，原、被告双方签订商品房预售合同三份，约定原告购买由被告开发的壹品****1栋A-1号等共计16套房屋，2栋2号等共计31套房屋，3栋1号等共计19套房屋，单价均为2908元/平方米，其中1栋16套房屋总价为15128696元，2栋31套房屋总价为23574692元，3栋19套房屋总价为9902148元，合同对计价方式与价款等其他事项均作了约定。后，原告取得了案涉房屋的门牌证并进行了预告登记。2016年4月13日，原告（甲方）、被告（乙方）与新疆金宝建设有限责任公司（丙方）签订协议书一份，主要内容为：丙方施工的石河子福宁新城7#、9#、10#楼，建筑面积约25000㎡（含地下室），总造价约4000万元，经三方协商，达成如下协议：对未完成的工程量，乙方同意甲方从尚未支付的房款中扣除未完成的工程量款项，由甲方直接支付给丙方，剩余的购房款待乙方交付使用后按合同约定支付。协议对支付方式及违约责任等其他事项亦作了约定。2017年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，内容为：“鉴于甲方已于2015年12月8日将石河子南山新区壹品****的1栋A段、2栋、3栋及地下室（共计面积21214.42㎡）整体出售给乙方，目前基本具备室内装修条件，甲方同意将上述三栋楼以现状移交乙方装修，同时甲方将积极配合乙方，完成水、电、暖的接入等需要配合协作的工作。甲方承诺继续完善室内外配套施工及后续的竣工验收、不动产登记等后续事项，继续履行房屋买卖合同中约定的义务，乙方将尽快处理剩余房款来协调解决施工的工程款，由于乙方装修和使用过程中出现的安全责任由乙方自行承担。”2017年8月10日，原、被告双方又签订协议书一份，双方对壹品****未完工程及质量等事项进行了约定。后，原告按约向被告直接支付了部分购房款。现原告认为被告应当协助其办理土地使用权变更和房屋不动产登记手续，故诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告双方于2015年12月8日及11日签订了三份商品房预售合同，该份合同不存在无效的法定情形，合法有效。但涉案房屋尚未完成建设工程竣工验收与不动产权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”之规定，案涉房屋不具备办理不动产权过户登记手续条件，原告此时要求被告协助办理土地使用权变更和房屋不动产登记手续无法实现，故原告该诉讼请求不成立，本院不予支持。 对于原告主张的违约金损失，本院认为，原告提供的证据并无法证实案涉房屋未能竣工验收并进行首次登记系被告原因导致，故对原告主张的违约金损失，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告石河子安南经济建设投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费2655元（原告已预交），由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　母　刚 二〇二二年六月十三日 书　记　员　　班　敏