某某安南经济建设投资有限公司与某某市中天伟业物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审判决书

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）兵08民终289号 上诉人（原审被告）：***安南经济建设投资有限公司，住所地***市高新区火炬路88号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：***市中天伟业物业服务有限公司，住所地新疆***市南山新区西一路。 法定代表人：范民生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男。 原审第三人：石河***物业服务有限公司，住所地***开发区世纪公园人工湖。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，男。 上诉人***安南经济建设投资有限公司（以下简称安南公司）因与被上诉人***市中天伟业物业服务有限公司（以下简称中天公司）、原审第三人石河***物业服务有限公司（以下简称宏丽公司）物业服务合同纠纷一案，不服***市人民法院（2022）兵9001民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安南公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费和送达费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实有误，导致判决错误。1.根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十八条约定，物业费由乙方（被上诉人）按年向业主收取。涉案房屋均为已售房屋，签订了《商品房预售合同》，在房屋竣工验收后，及时通知了购房人进行交房，已尽到了交房义务。同时，在物业公司与购房人另行签订的物业合同中，约定由购房人补交相应的物业费用。由此证明涉案房屋的物业费不应由上诉人承担。2.上诉人为涉案房屋的代建单位，依据《八师***市政府投资建设项目代建制管理暂行办法（试行）》的要求，代建单位只是项目专业工程管理单位，并非工程项目的建设单位及法人单位。《前期物业服务合同》中约定：“未办理交接入住的空置房的物业服务费由甲方（上诉人）按季度向乙方（被上诉人）支付”，以上条款的签订是依据《物业管理条例》第四十一条的规定：“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”订立，本案中上诉人并非涉案房屋的建设单位，物业费不应由上诉人承担。综上，请求二审查明案件事实并支持上诉人的上诉请求。 中天公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，因上诉人未按《前期物业服务合同》第二十六条规定履行义务，导致被上诉人经营困难，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 宏丽公司提交书面陈述意见，对一审判决结果不发表任何看法，同时保留相应的权利。 中天公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告南山新区师市机关统建房小区（II）期空置房物业服务费合计：1041597.60元（壹佰零肆万壹仟***拾柒元陆角整)。2.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告放弃2018年6月1日之后物业费457847.30元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月9日，安南公司被***市南山新区管理委员会明确为师市统建房一、二期项目的代建单位。 2015年11月12日，安南公司作为甲方，中天公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》一份，约定中天公司为“师市机关统建房小区（Ⅱ）期”（现名***高新区清新雅苑小区）提供物业服务，服务期限为二年，自2015年11月12日至2017年11月11日，物业服务费1.1元/㎡，物业入住后，未办理交接入住空置房的物业服务费用，由甲方按季度向乙方按时支付。后，中天公司为涉案小区提供了物业服务。 物业服务合同到期后，中天公司继续为涉案小区提供了物业服务。之后，安南公司作为甲方，中天公司作为乙方，补签《前期物业服务合同》一份，其中注明：“1、甲方于2015年11月12日委托乙方对***高新区清新雅苑小区签订的前期物业服务合同已经履行职责于2017年11月11日到期，甲方根据《中华人民共和国政法采购法》及相关法规的规定，经政府采购管理部门批准（南山新区采购（2018）04号）文件，委托***天一工程建设服务有限公司对《***高新区清新雅苑物业服务合同》采取公开招标的方式委托签订物业服务企业，公开招投标工作于2018年4月20日开标，在此期间乙方为确保小区物业服务工作的正常开展和业主的正常生活，继续履行职责对清新雅苑小区提供前期物业服务工作，产生了事实合同，现根据实际情况，经甲乙双方友好平等协商达成一致，补签前期物业服务合同；2、补签前期物业服务合同截止时间：从2017年11月11日至2018年5月31日止，合同到期后乙方有权对所有欠缴物业服务费业主收取物业服务费（包括目前有222户业主已经收到甲方接房通知单，但截止2018年5月31日止还未办理入住领取钥匙业主）。”该合同落款日期为2017年11月12日，除前述内容及物业服务时间外，其余内容均与前一份《前期物业合同书》一致。 2018年6月1日起，中天公司退出涉案小区的物业服务，由宏丽公司进驻。但在此之前的空置房物业费，安南公司并未向中天公司支付，中天公司遂诉至法院。 诉讼过程中，经中天公司核算，截止2018年5月31日，涉案小区内未交付的空置房尚有148套，安南公司欠付的该148套房屋2015年11月13日至2018年5月31日期间的物业费总计583750.30元。安南公司经该院要求，未提供未交付空置房的信息，该院对中天公司主张的空置房信息予以确认。 一审法院认为，中天公司与安南公司签订的两份《前期物业合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。现中天公司已为涉案小区提供了物业服务，但安南公司未依照约定支付空置房的物业费，构成违约，应当承担相应的违约责任，即继续支付欠付的物业费。经该院核算，中天公司主张的物业费583750.30元计算无误，该院予以确认。 至于安南公司辩称的其系涉案房屋的代建单位，不应交纳物业费的意见，与双方合同约定不符，该院不予采纳。安南公司关于中天公司未完全履行物业服务合同内容的意见，因安南公司既未明确中天公司未履行物业服务合同的内容，亦未就该抗辩意见提供相应的证据，故该院对安南公司的该抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决： 被告***安南经济建设投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告***市中天伟业物业服务有限公司物业费583750.30元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4819元（原告已预交），由被告***安南经济建设投资有限公司负担，与前款同期一并给付原告。 二审中，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，各方当事人对欠付物业费583750.3元均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：被上诉人主张上诉人给付空置房物业费有无事实及法律依据。本案中，安南公司（甲方）与中天公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》中第二十六条约定：“物业入住后，未办理交接入住空置房的物业服务费用，由甲方按季度向乙方按时支付。”该约定系合同订立双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人均具有法律约束力。依据该约定,本案物业费支付义务主体应为安南公司。虽然安南公司上诉称其为涉案房屋的代建单位，不应承担空置房物业费，但根据有约定按约定,无约定按法定的原则，一审法院依据合同双方约定内容认定安南公司为空置房物业费承担主体并无不当。关于安南公司上诉称涉案房屋物业费应由购房人补交的理由，因未提交相应证据证明其主张，本院不予采纳。 综上所述，***安南经济建设投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9638元，由上诉人***安南经济建设投资有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　李　莉 审 判 员　　*** 审 判 员　　白　婷 二〇二三年三月二十二日 法官助理　　禹　文 书 记 员　　***