某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）兵08民终510号

上诉人（原审原告）：***，女，1965年10月16日出生，住石河子市。

上诉人（原审原告）：***，男，1959年6月11日出生，住石河子市。

被上诉人（原审被告）：石河子安南经济建设投资有限公司，住所地新疆石河子市高新区火炬路88号。

法定代表人：梁红，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐新建，新疆湘泽律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人石河子安南经济建设投资有限公司（以下简称安南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2021）兵9001民初8361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，各方均未提出新的事实，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金51663元。由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审认定上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金于法无据错误。双方签订的合同中约定交房时间为2018年12月30日前交房，但被上诉人实际于2021年6月才交房，逾期交房长达30个月，对上诉人造成了严重损失。因此，被上诉人应当赔偿逾期交房给上诉人造成的经济损失。按同地段房屋租金计算损失为51663元。

石河子安南经济建设投资有限公司辩称，涉案房屋系政策性、福利性房屋，因此它不属于商品房性质。被上诉人依据政府统建房领导小组的统一安排交付房屋，符合合同约定。另外，合同中没有约定逾期交房的违约责任。上诉人主张被上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。

***、***向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告***、***合同违约金106364.5元（233000元×0.05%×913天）；2.判令被告承担该案诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年5月16日，原告***、***与安南公司签订《统建房集资房预售合同签约证明和预售合同备案登记表》，签订《统建房和集资房预售合同》，合同第一条项目建设及销售依据约定：以师市机关统建房和集资建房工作领导小组文件师市统建发〔2010〕1号文件为项目建设和销售依据。第三条计价方式与价款约定：依据自治区人民政府新政发〔2018〕33号文件规定的住房建设面积控制标准和《师市机关建设统建房和集资房实施方案》的计价方式，根据买受人实际享受房改政策的程度，出卖人与买受人暂约定按照下述方式计算该统建房和集资房价款。买受人应按照集资建房价格购买的建筑面积暂定为85平方，按照普通商品房价格购买的建筑面积暂定为34.45平方，以上合计暂定该统建房和集资房预售总面积暂定为119.45平方，房屋总价暂定为250875.45元。并约定统建房和集资房建成后，按实际发生费用确定最终购房价格。合同第七条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的统建房和集资房交付买受人使用。乙方在接到甲方通知后，应及时办理接房手续。自通知之日起该房所发生的如暖气费等各项费用由乙方承担。但如遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，或非出卖人原因等外来因素；2.因不可归责于建设方的原因，导致施工期延长的，交付期限相应顺延；3.停水、停电、政府要求停工等因素，交付期限据实予以顺延。合同第八条关于产权登记的约定：乙方以集资建房价格购买的住房面积部分，按照经济适用住房确定权属；以普通商品房价格购买住房面积部分，按照普通商品住房确定权属；同一住房，既有以集资建房价格，也有以普通商品房价格购买的，按照比例分别确定权属，并在权属证书附记栏注明各自比例。并约定乙方所购统建房和集资房，三年内不得上市交易。合同落款处出卖人安南公司加盖合同专用章，买受人***、***签名，买受人***所在单位石河子市第××中学加盖印章。

2018年6月5日，***预交房款95000元，收款单位石河子第××中学开具新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算收据，加盖石河子市财务会计核算中心收款专用章。2019年1月13日，***预交房款（公积金转入）138000元，收款单位石河子第××中学开具新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算收据，加盖石河子市财务会计核算中心收款专用章。上述两笔***共计预交房款233000元。

2021年5月，石河子市住房和城乡建设局分别以文件、通知等形式，通知南区统建房三期购房价格测算、交房通知等。2021年6月5日，安南公司依据师市统建房领导小组办公室颁发的《关于师市统建房三期购房价格测算的批复》，印发《关于统建房三期收缴房款的补充通知》。

2021年10月，原告***、***具状起诉来院。

另查，2010年10月9日，师市机关建设统建房和集资房领导小组印发师市统建发〔2010〕1号文件，为解决师市机关职工住房困难问题，进一步改善职工住房条件，由政府部门统一建设、统一价格、定向销售的即具有商品房性质，同时又具有政策性住房性质的住房，该文件对于统一供应对象、统一面积标准、统一建设标准，申购条件，分配方法，交款程序，权属登记，交易管理等均予以规定，并规定：凡购买统建房和集资房，三年内不得上市交易。

一审法院认为，该案的争议焦点为：1.该案是否漏列必要的共同诉讼参加人；2.该案案涉房屋的性质应如何认定；3.该案原告主张被告给付延期交付房屋违约损失106364.5元有无事实及法律依据。

该案中，原告提交2018年5月16日签订统建房集资房预售合同签约证明和预售合同备案登记表，统建房和集资房预售合同，买受人***所在单位石河子第××中学加盖印章行为，实际是对于买受人***购房资格，是否享受过各类住房优惠政策（含单位公房优惠出售、经济适用住房、集资房、解危解困住房、危改房、廉租住房及已领取住房补贴等）的购房条件的审核确认，故该院对于被告安南公司辩称漏列必要共同诉讼参加人的辩解不予采信。

第二个争议焦点，结合该案原、被告举证、质证及庭审陈述，案涉房屋是为解决师市机关职工住房困难问题，进一步改善职工住房条件，由政府部门统一建设、统一价格、定向销售的即具有商品房性质，同时又具有政策性住房性质的住房。案涉房屋的购房资格、计价方式、交款程序、交房条件、分配方法、权属登记等均予以规定，并规定凡购买统建房和集资房，三年内不得上市交易。故该案案涉房屋性质并非商品房性质。

第三个争议焦点，原告诉请主张被告给付延期交付房屋违约损失，双方所签订《统建房集资房预售合同》中规定依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的统建房和集资房交付买受人使用。预售合同中明确约定“统建房和集资房建成后，按实际发生费用确定最终购房价格”。2021年5月，相关部门以文件通知等形式通知案涉南区统建房三期购房价格测算、交房通知等。庭审中，经该院释明，原告明确表述要求继续履行合同，结合该案房屋买卖合同的全面履行情况，故对于原告主张依据0.05%计算延期交付房屋违约损失，没有合同依据和法律依据，该院不予支持。

一审法院依照依据《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回原告***、***的诉讼请求。案件受理费1214元（原告已预交），由原告自行负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交《关于印发师市实施方案的通知》（师市统建发〔2010〕1号）、《关于转发自治区住房城乡建设厅等四部门〈关于开展自治区集资建房（统建住房）价格审定和办证工作的通知〉的通知》（兵建发〔2017〕117号）、师市机关统建房和集资房工作领导小组办公室于2021年5月7日下发的《关于统建房三期××交房的通知》、被上诉人于2021年6月5日下发的《关于统建房三期收缴房款的补充通知》，用以证明被上诉人非自身原因延期交房。经质证，两上诉人对被上诉人提交的上述证据的真实性无异议，但认为与延期交房无关。本院认为，两上诉人对上述证据的真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人应否支付上诉人逾期交房违约金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。上诉人与被上诉人签订的《统建房和集资房预售合同》,系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋系由政府统一政策标准、统一规划设计、统一建设管理、统一核定价格，统一销售管理，并向特定职工出售的、具有政策性的住房。一方面，涉案房屋的性质决定其并不同于普通的商品房，其交付受政府统一管理；另一方面，《统建房和集资房预售合同》中也未约定逾期交付房屋的违约责任,其主张违约损失没有事实和法律依据。综上，一审法院未支持两上诉人的诉求并无不当，本院予以确认。

综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1092元，由上诉人***、***负担（已交）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨新宝

审 判 员　商　栋

审 判 员　胡少丽

二〇二二年五月十九日

法官助理　路桂华

书 记 员　陈　丽