武汉市某某城小区第三届业主委员会、中国铁塔股份有限公司武汉市分公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鄂0102民初2618号 原告：武汉市***城小区第三届业主委员会，住所地武汉市江岸区后湖南路56号。 负责人：***，业委会主任。 委托诉讼代理人：***、***，湖北智***事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司武汉市分公司，住所地武汉市江汉区绿柳路39号2栋2-12层（1）办公号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 被告：江岸区百步亭社区三居委会便民服务站，住所地武汉市江岸区怡和苑商网208栋特1号。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，湖北广众律师事务所律师。 原告武汉市***城小区第三届业主委员会（以下简称***城业委会）与被告中国铁塔股份有限公司武汉市分公司（以下简称***汉公司）、江岸区百步亭社区三居委会便民服务站（以下简称百步亭三居委会）物权保护纠纷一案，本院于2023年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月30日公开开庭进行审理。原告***城业委会主任***及其委托诉讼代理人***，被告***汉公司的委托诉讼代理人***、***，被告百步亭三居委会的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案鉴定期间不计入审限。本案现已审理终结。 ***城业委会向本院提出诉讼请求：一、确认被告***汉公司与被告百步亭三居委会签订的《中国铁塔股份有限公司武汉市分公司百步亭小区范围内10个站点基站租赁合同》无效；二、判令被告***汉公司与被告百步亭三居委会共同向原告支付“百步亭兴业路508公交站点”场地从2015年9月10日起至2022年9月9日止的占有使用费92400元（7年×13200元/年）；三、判令本案诉讼费由两被告共同承担。 事实与理由：原告于2021年5月18日向社区报备后正式成立。原告在履职过程中发现被告百步亭三居委会未经原告授权，擅自与被告***汉公司私下签订《中国铁塔股份有限公司武汉市分公司百步亭小区范围内10个站点基站租赁合同》。该合同约定由被告***汉公司租赁被告百步亭三居委会位于百步亭花园内指定区域共10根美化塔之房屋供其使用，租赁期限为2015年9月10日起至2020年9月9日止，租金为13200元/年/站，总金额共计660000元。被告***汉公司与被告百步亭三居委会在2020年9月9日基站租赁合同到期后又进行了续签5年，从2020年9月10日起至2025年9月9日止。被告***汉公司与被告百步亭三居委会于2022年9月9日签订《2020年武汉铁塔与江岸区百步亭社区三居委会便民服务站关于百步亭花园内10个站点场地租赁合同（移动存量）》终止协议。原告认为，两被告未经原告授权，其私下签订的《基站租赁合同》及其占用的“百步亭兴业路508公交站点”场地标的物，侵害了小区全体业主共有权。同时，被告***汉公司未经原告授权，擅自使用涉案场地架设机房（基站）、美化塔、天线等行为，侵犯了小区全体业主的合法权利。综上所述，为维护原告合法权益，**据法律相关规定提起诉讼，望判如所请。 ***汉公司辩称，一、原告证据材料不足以证明其系案涉土地的使用权人；二、即使原告确为案涉土地使用权人，被告作为善意第三人，在已向百步亭三居委会支付足额租金的情况下，不应额外向原告承担责任，场地占有使用费应由获益人百步亭三居委会支付给原告；三、即使原告确为案涉土地使用权人，其主张的部分期间的占地使用费已超过3年诉讼时效，超过部分不应受法律保护。 百步亭三居委会辩称，同意***汉公司的意见。一、原告主体不适格，应当驳回起诉；二、合同涉及的地块为公共绿地，既不属于开发商也不属于业主所有，原告无权主张任何权益；三、开发商取得开发建设商品房的附带建设绿地的法定义务，是开发商取得土地出让合同中必不可少的规划条件；四、合同涉及的地块为院外道路边公共附属绿地，既没有计入容积率、建筑面积也没有增加业主购房成本；五、案涉公共绿地签订租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，也不违反公序良俗，反而造福百姓，提升业主的生活品质，有利于城市发展，符合法律法规、政策的规定，合法有效；六、被告按照政府文件要求配合签订合同，且租金已经实际用于业主服务，不应当返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： ***城小区一期于2013年11月交付；二期于2014年3月交付。***城业委会成立于2021年4月28日，并经所属街道办事处备案。 ***城业委会认为百步亭三居委会与***汉公司签订的《中国铁塔股份有限公司武汉市分公司百步亭花园小区范围内10个站点基站租赁合同》中“百步亭兴业路508公交站点”（以下简称案涉基站）占用了小区业主共有场地，故诉至法院，主张如前。 本案审理中，***城业委会申请对案涉基站是否在***城小区红线图内以及是否占用小区公共用地进行勘验。经审查，本院予以准许并委托武汉超图测绘有限责任公司勘验。武汉超图测绘有限责任公司作出第[2023]0016号《测绘成果报告》，结论为案涉基站在***城小区红线图内，占用小区公共用地，占用面积为1平方米。另，在测绘成果报告附图显示，百步亭兴业路508公交站点安装的信号塔基站总占地面积2.96平方米，与小区红线重叠面积为1平方米，百步亭兴业路508公交站点安装的信号塔总占地面积1.06平方米，该信号塔在小区红线图外。 另查明，2010年，甲方武汉市百步亭花园小区业主大会业主委员会与乙方中国移动通信集团湖北有限公司武汉分公司（以下简称中国移动武汉分公司）签订《租赁合同》。合同约定甲方将位于百步亭花园内指定区域5平方米建设移动30米高杆美化基站。租赁期限5年，从2010年9月10日至2015年9月9日，每年租金12000元。乙方利用该地建设通信业务基站，房屋陈放基站有关仪器与设备。 后，中国移动武汉分公司将上述基站等移交给***汉公司。 2016年，甲方武汉市百步亭花园小区业主大会业主委员会与乙方***汉公司签订《租赁合同》。合同约定甲方位于百步亭花园内指定区域约每根美化塔5平方米（共10根）租赁给乙方使用。租赁期限从2015年9月10日至2020年9月9日。每年租金120000元。乙方利用该楼房建设通信业务机房使用，房屋陈放基站有关仪器及设备等。合同约定的收款单位为百步亭三居委会。 2020年7月14日，武汉市百步亭花园社区第五届业主委员会（以下简称百步亭业委会）出具《确认函》，内容载“本业委会与***汉公司于2020年7月14日就位于江岸区百步亭花园小区内10个基站的租赁场地签订了场地租赁合同。本业委会向承租方确认并承诺：1、本业委会是租赁场地的所有权人（代管人或使用人），有权与承租方签订前述场地租赁合同，承租方有权按照前述场地租赁合同的约定使用租赁场地。2、因本业委会对租赁场地的权利存有瑕疵导致承租方受到影响或遭受损失的，本业委会帮助协商解决。” 同月，百步亭业委会向***汉公司出具《委托书》，内容载“兹委托百步亭三居委会服务站负责签订百步亭花园小区内10个基站租赁合同及收取租金。委托期限：2020年9月10日至2025年9月9日。” 2020年，甲方百步亭三居委会与乙方***汉公司签订《中国铁塔股份有限公司武汉市分公司百步亭花园小区范围内10个站点基站租赁合同》（以下简称案涉合同）。合同约定，甲方位于百步亭花园内指定区域共10根美化塔之房屋约5平方米租赁给乙方使用。起租日2020年9月10日，终止日2025年9月9日，共5年。租金13200元/年/站（含税），总金额共计660000元。乙方按年度以转账方式向甲方支付一年租金。乙方利用该楼房建设通信业务机房使用。房屋陈放基站有关仪器及设备等。乙方保证基站辐射指标符合国家标准。合同列明的站点清单中包含案涉基站。 2022年，甲方百步亭三居委会与乙方***汉公司签订《〈2020年武汉铁塔与江岸区百步亭社区三居委会便民服务站关于百步亭花园内10个站点场地租赁合同（移动存量）〉终止协议》。协议约定，因10个站点打包合同中的百步亭兴业路508公交基站所有权归***城小区所有，现***城小区要求与铁塔签订该基站租赁合同，现甲乙双方于2020年9月10日签订的《2020年武汉铁塔与江岸区百步亭社区三居委会便民服务站关于百步亭花园内10个站点场地租赁合同（移动存量）》进行终止。双方承认，原协议自本协议签字之日起失效，于本协议签订之前双方债权债务关系已经清结，原合同有效期为2020年9月10日至2025年9月9日，年租金13200元/年/站，总金额660000元，已结清2020年9月10日至2022年9月9日相关场租费用，共计264000元，合同终止时间为2022年9月10日至2025年9月9日。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，***城业委会认为百步亭三居委会与***汉公司签订案涉合同占用的场地侵占了小区公共用地，故诉至法院主张确认案涉合同无效并要求支付占用费，本案案由应为物权保护纠纷。 《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”本案中，***城业委会系***城小区常设机构，《***城小区管理规约》载***城业委会有权代表全体业主就小区共有财产的权益进行相关权利主张，故***城业委会有权提起本案诉讼。 综合查明的事实以及诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：1．案涉合同是否应认定为无效；2．百步亭三居委会、***汉公司是否应当向***城业委会支付占用费。 针对争议焦点1，本院认定如下： 第一，百步亭三居委会与***汉公司签订案涉合同明确约定了租赁范围及条件、租赁期限、租赁费用、租赁用途及违约责任等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且***汉公司租赁该场地用于建设通信业务机房使用，系改善小区生活质量的公共基础设施，该行为应属善意，亦不存在双方恶意串通情形。 第二，***汉公司已经尽到了合理的审查义务。本案中，***汉公司基于信赖中国移动武汉分公司已与武汉市××花园小区××期稳定的租赁关系，以及百步亭业委会出具的《确认函》和《委托书》表明其对案涉场地的权利，与百步亭三居委会签订案涉合同。另外，案涉基站从外观来看，位于公共道路旁，在本案中，系由***城业务会申请，本院委托专业测绘机构进行测量，才明确其占用了***城小区公共用地。如无权利人主动示明，***汉公司不具备辨别案涉场地权利归属的能力。 第三，案涉合同属于有偿合同，法律没有规定的，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条规定，可参照适用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”可见即便无权处分，后续也没有取得所有权或处分权导致不能履行，后果是解除合同及承担违约责任，而不是导致合同无效。本案中，***城业委会以百步亭三居委会未取得其授权，擅自与***汉公司签订案涉合同属无权处分为由主张确认合同无效的理由不成立。 综上，***城业委会主张确认案涉合同无效的理由不成立，本院不予支持。 针对争议焦点2，本院认定如下： ***汉公司已根据合同约定向百步亭三居委会支付了相应租金，已履行了合同项下义务。2015年至2022年的租金均由百步亭三居委会实际收取，百步亭三居委会系实际获益人，故应由百步亭三居委会向***城业委会支付占用费。百步亭三居委会抗辩称收取的租金已经实际用于业主服务，其并未提交证据予以证明，本院不予采信。 关于占用费的金额，合同约定2015年9月至2020年9月租金每年12000元/站，2020年9至2022年9月租金每年13200元/站。根据《测绘成果报告》显示，案涉基站实际共占用面积4.02平方米（2.96平方米＋1.06平方米），占用***城小区公共面积1平方米，参照上述约定并根据实测占用面积，百步亭三居委会应按占用比例向***城业委会支付占用费21492.54元[（12000元/站×5年＋13200元/站×2年）×1平方米÷4.02平方米]。 另外，***城业委会成立于2021年，其在知晓本案侵权行为后在三年内向本院提起诉讼，未超过诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第一百八十八条、第二百三十八条、第二百七十四条、第二百八十六条第二款、第五百九十七条第一款、第六百四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告江岸区百步亭社区三居委会便民服务站于本判决生效之日起十五日内向原告武汉市***城小区第三届业主委员会支付占用费21492.54元； 二、驳回原告武汉市***城小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1055元，由原告武汉市***城小区第三届业主委员会负担886元，被告江岸区百步亭社区三居委会便民服务站负担169元。 鉴定费4371.10元，由被告中国铁塔股份有限公司武汉市分公司负担2185.55元，被告江岸区百步亭社区三居委会便民服务站负担2185.55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 员　　罗　松 二〇二三年八月十四日 法官助理　　周　瑾 书 记 员　　***