某某、厦门市安吉利家物业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽02民终5117号 上诉人（原审原告）：***，女，1973年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：***、***，福建天衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市杏林建设开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林杏东路43号。 法定代表人：**，董事长。 现在行使法定代表人职权人：***，副董事长、总经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，******事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市安吉利家物业有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林文达路八号之一2楼。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，***鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***鼎律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人厦门市杏林建设开发有限公司（以下称杏林建发公司）、厦门市安吉利家物业有限公司（以下称安吉利家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2022）闽0211民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、上诉人作为案涉房屋的所有权人有权实际占有并使用案涉房屋，两被上诉人非法扣留案涉房屋钥匙，妨害上诉人行使对案涉房屋的所有权，应承担侵权损害赔偿责任。1.两被上诉人应共同承担2016年6月30日至2019年4月18日期间因妨害上诉人实际占有并使用案涉房屋的损害赔偿责任。根据福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终4128号《民事判决书》，案涉房屋于2016年6月30日视为交房。但2016年6月30日至2019年4月18日期间，因两上诉人未向上诉人交付案涉房屋钥匙，上诉人并未实际占有并使用案涉房屋。期间，上诉人与两被上诉人多次交涉，但两被上诉人均答复未付物业费即不予交付钥匙。上诉人与被上诉人二因物业管理费等引发的纠纷是因物业服务合同关系而产生的，但上诉人与被上诉人一之间属于商品房销售合同关系，两者属于不同法律关系，不能因为存在物业服务合同的纠纷而不履行商品房销售合同关系中的出卖人的应尽义务。故被上诉人一未履行出卖人的应尽义务，被上诉人二非法扣留案涉房屋钥匙，均使上诉人不能正常使用房屋，两被上诉人构成共同侵权。根据《民法典》第四百六十二条：“占有的不动产或者动产……因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。”故两被上诉人应承担因妨害上诉人占有案涉房屋的损害赔偿。2.原审法院混淆了“逾期交房”与“逾期交付房屋钥匙”两个不同的概念，存在错误。逾期交房对应的是逾期交房违约金，逾期交付房屋钥匙导致买受人无法正常占有、使用房屋以实现物权对应的是侵权损害赔偿。虽然案涉房屋已于2016年6月30日产生视为交房的法律效果，但因两被上诉人非法扣留案涉房屋钥匙，导致上诉人并未占有、使用房屋。在本案一审中，上诉人并未否认视为交房的时间，也并非主张逾期交房的损失。上诉人主张的是两被上诉人非法扣留涉案房屋钥匙、妨害上诉人行使对案涉房屋的合理占有、使用权，应承担损害赔偿责任。上诉人所主张的法律事实与视为交房的时间和逾期交房均无关。原审法院将两者混淆，事实认定不清，法律适用错误。 二、两被上诉人因上述侵权行为致使上诉人无法正常使用案涉房屋，上诉人有权要求两被上诉人按同地段同类房屋租金标准赔偿损失，原审法院租金标准认定过低。案涉房屋位于厦门市集美区新城际广场，建筑面积为88.56平方米。根据上诉人所提交的《租房信息截图》证据，与案涉房屋同地段同类的房屋租金标准为2300元/月至2600元/月，上诉人主张每月损失按2500元计算并无不当。即使考虑到市场因素，原审法院认定按1500元/月计算损失依然过低。 杏林建发公司答辩称，一、***在一审中已选择合同之诉，二审又另行主张侵权赔偿，不应支持。1.一审过程中，杏林建发公司对***“既提起合同之诉，又主张侵权损害赔偿”事宜提出异议。经一审法院释明，***已在一审庭审时确认，其提起的系商品房销售合同纠纷之诉。2.但其在上诉状中，却又再次主张侵权损害赔偿责任，该等上诉请求既违反了原《合同法》第一百二十二条及现行《民法典》第一百八十六条关于责任竞合只能选其一的规定，也违反了禁止反言之基本诉讼规则。因此，在本案二审中，***基于侵权法律关系所提起的上诉请求，均不应予以支持。 二、杏林建发公司已履行包括交付钥匙在内的全部交房义务，***称杏林建发公司非法扣留钥匙与事实不符。1.（2019）闽02民终4128号生效判决已确认杏林建发公司在2016年6月30日已履行交房义务，即意味着在法律层面上确认杏林建发公司已履行包括交付房屋、交付房屋钥匙在内的全部交房责任。2.事实上，房屋视为交付之同时，因杏林建发公司已无任何权利、也无任何义务保管案涉房屋钥匙，而安吉利家系***所确认的物业公司，因此，房屋视为交付后，案涉钥匙就交由安吉利家依据其双方的前期物业服务合同法律关系，为业主方***保管。3.案涉商品房买卖合同也明确约定（***一审证据P32)“……视为交房完毕且逾期交房责任及其全部后果均由买受人自行承担。”因此，***在视为交房后，其何时去领取钥匙，与物业公司如何协商处理物业费事宜，后果均由其自行承担，与杏林建发无关。因此，杏林建设并无“非法扣留钥匙”之侵权行为，***向杏林建设主张“非法扣留钥匙”的侵权责任不能成立。 三、在案证据已证明***系因自身原因拒不领取房屋钥匙，与杏林建发无关。***并无任何证据证明系杏林建发公司持有钥匙且拒不交付，相反，杏林建发公司一审所提交的证据P23、25显示，****反复向物业公司强调，“还没交房不能收物业费”，并称“可以我们就去办理交房，不行我们过去也没用”，充分说明，***系因要求物业公司免除其视为交房后的物业费未果，而拖延领取钥匙，由此产生的责任显然应由其自行承担。其再向杏林建设、物业公司主张所谓“非法扣留钥匙”侵权责任，显然与事实相悖。 四、***一审已确认按1500元/月的标准计取，上诉却又要求按2500元/月计取不应支持。1.***一审所提交的《租房信息截图》，所体现的是精装修的商品房在2022年5月的租金标准，与2016年-2019年期间按毛坯房出租的租金显然完全不同，其主张按2500元/月计取显然没有依据。2.事实上，在一审庭审过程中，虽各方对于应否向***支付赔偿金额有争议，但对于当时房屋租金市场价格按1500元/月计取，***已表示无意见，在二审中，***再次违背禁止反言原则，要求按2500元/月计取，不应支持。 安吉利家公司答辩称，一、上诉人主***建发公司及答辩人非法扣留案涉房屋钥匙，妨害其行使对案涉房屋的所有权，故应承担侵权赔偿责任，没有任何依据。根据一审法院查明的事实，上诉人确认其在本案中请求赔偿的损失包括两部分：一是因逾期交付房屋钥匙造成的无法及时居住使用房屋的损失；二是案涉房屋在通知交房当时存在质量瑕疵而***建发公司组织维修期间导致无法使用所产生的损失，即2016年6月30日至2016年12月31日期间的损失。现上诉人主张答辩人应与杏林建发公司共同承担自2016年6月30日至2019年4月18日期间的损害赔偿责任，显然不能成立，具体理由如下：1、交付房屋及钥匙系杏林建发公司对上诉人的合同义务，根据已生效判决查明的事实，案涉房屋因存在质量瑕疵问题，故上诉人拒不办理交房手续，杏林建发公司之后已履行保修义务，上诉人于2016年12月31日确认案涉房屋维修完毕。维修期间，上诉人无法实际占有使用案涉房屋，系上诉人与杏林建发公司因履行商品房销售合同的义务而产生的有关争议，与答辩人无关，上诉人主张答辩人应共同承担该期间的损失赔偿责任，没有任何依据。2、上诉人主张，因杏林建发公司及答辩人逾期交付房屋钥匙而导致其产生无法及时居住使用房屋的损失，故而要求杏林建发公司及答辩人共同承担侵权责任，没有任何依据。答辩人认为，主张侵权责任赔偿，需具备行为的违法性、行为人主观上有过错、不法行为与损害事实之间有因果关系等要件。但在本案中：（1）交付房屋钥匙系杏林建发公司对上诉人的合同义务，与答辩人无关。并且，所谓的迟延交付房屋钥匙，本质上并不影响上诉人对案涉房屋的所有权，因此，所谓逾期交付房屋钥匙导致上诉人无法占有、使用房屋的损失，根本无从谈起。（2）本案“逾期交付房屋钥匙”的责任在于上诉人，系上诉人拒不承担视为交房后产生的物业费而拖延领取钥匙，且以要求免除其视为交房后产生的物业费为由拒不予办理有关的手续。因此，上诉人自身怠于接收房屋和怠于领取钥匙，存在全部的过错，因此产生的一切损失，上诉人应自行承担，与答辩人无关。（3）答辩人不存在任何过错，也不存在任何的侵权行为，上诉人主张答辩人应承担侵权责任，没有依据。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，买方同意按照附件四《前期物业服务合同》约定的价格和方式缴纳物业服务费用。《前期物业服务合同》第三章第六条第二款约定，交房时预交六个月物业费，《合同补充协议》第四条第4项约定自办理交房手续期限届满之次日起，买受人应开始承担商品房的物业费。因此，自视为交房之日起，上诉人就应向答辩人缴交物业服务费，故答辩人要求上诉人缴交物业费有合同和法律依据，不存在过错。然而，答辩人从未向上诉人提出要交完物业费方可交付钥匙，也没有实际占有、使用案涉房产，更没有对上诉人占有、使用案涉房屋造成实质上的侵害，不存在任何的侵权行为。从始至终，上诉人均可选择入住房屋，其行使对房屋的所有权并不存在任何客观的障碍，答辩人从未阻止或妨害其行使对案涉房屋的所有权。因此，上诉人主张答辩人承担逾期交付钥匙产生的损失，没有依据。 二、在一审中，上诉人同意案涉房屋在2016年-2017年期间的租金可以每月1500元计算，一审法院系按照该标准确定上诉人在2016年6月30日至2016年12月31日期间的损失，现上诉人主张一审法院认定的租金标准过低，不能成立。 ***向一审法院起诉请求：1.二被告赔偿原告损失85,000元（损失以每月2,500元为基数计算，自2016年6月30日起计算至2019年4月18日）；2.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年8月14日，原告***（买受人）与被告杏林建发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为2010JP06地块（XX广场）8号子地块XX#楼A梯18层1803室，建筑面积为88.56平方米，总价款为1,008,797.43元。该合同在第八条、第九条、第十一条、第十五条、第十八条分别对“交付条件与期限”“出卖人逾期交房的违约责任”“交接”“保修责任”“前期物业服务约定”等方面作出约定。其中，该合同的第十五条“保修责任”约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。” 另查明，本院于2019年3月5日立案受理原告***与被告杏林建发公司、第三人安吉利家公司商品房销售合同纠纷一案[案号为（2019）闽0211民初1368号],***诉请杏林建发公司向其支付逾期交房违约金309,297元（违约金以1,008,797.43元为基数，按万分之三/天自2016年7月1日计算至2019年4月18日止），并承担该案诉讼费。本院于2019年6月4日作出（2019）闽0211民初1368号民事判决，判决驳回原告***的诉讼请求。***不服前述判决提起上诉。2019年11月20日，福建省厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终4128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。根据前述民事判决，原告购买的案涉商品房所在项目工程于2015年5月30日竣工验收合格，2016年6月6日通过备案，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，具备交付使用条件。2016年6月16日，杏林建发公司通过厦门日报发布交房通知，通知新城际广场项目7-11#楼业主于2016年6月22日起办理房屋交接手续。2016年6月21日，***收到杏林建发公司发出的《交房通知单》。2016年6月26日，***与杏林建发公司工作人员一同前往讼争房屋现场验房，杏林建发公司工作人员在《业主入住房屋验收单》上登记***所反映的问题：“1.多媒体盒破损”、“2.小阳台门卡死”、“3.空鼓多处(粉笔画)”，后该工作人员先行离开并带走钥匙与交接单，***留下继续看房，其看完房后直接回家，当天未办理交房手续。2016年6月26日至30日期间，***未再与杏林建发公司办理交房手续。***于2016年6月26日在《业主入住房屋验收单》中反映的问题属于保修**，其可以在交房后要求杏林建发公司予以整改，但不得以保修范围内的质量问题拒绝接收房屋，故杏林建发公司在本案中不存在逾期交房问题，案涉房屋应以2016年6月30日为交房完成日，即案涉房屋于2016年6月30日应视为交房。2017年5月至2019年1月期间，***配偶***多次通过电话联系杏林建发公司客服人员协商交房事宜，双方因交房、交纳保修至实际收房期间的物业费等问题产生分歧。2017年5月14日，***至安吉利家公司处就先取得房屋钥匙、物业费缴纳等问题进行交涉，双方分歧较大。2019年4月18日，在（2019）闽0211民初1368号案的处理过程中，经本院主持，***接收了案涉房屋钥匙并在《业主入住房屋验收单》上签名同意入住。***在该《业主入住房屋验收单》上签名确认：“以上①②问题之前已处理，第③问题2016年12月31日确认已处理。” 再查明，原告***于2021年12月30日向本院提起本案诉讼。原告在本案中要求二被告赔偿的损失包括在庭审过程中主张的因二被告逾期交付案涉房屋钥匙造成的无法及时居住使用房屋的损失以及庭审后说明的案涉房屋在通知交房当时存在质量瑕疵而由开发商组织进行维修期间导致的案涉房屋无法使用所产生的损失。各方当事人同意案涉房屋在2016年至2017年期间的租金可以每月1,500元计算。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于本案的争议焦点，一审法院分述如下： 一、原告提起本案诉讼是否属于重复起诉？ 本案原告起诉的当事人虽然与（2019）闽0211民初1368 号案的当事人基本相同，但两案的诉讼请求及部分当事人的诉讼地位并不相同。安吉利家公司在前案中系作为第三人参加诉讼，而在本案中系作为被告参加诉讼。前案的诉讼请求系原告***要求被告杏林建发公司支付逾期交房违约金309,297元（违约金以1,008,797.43元为基数，按万分之三/天自2016年7月1日计算至2019年4月18日止）,而本案的诉讼请求系原告***要求被告杏林建发公司、安吉利家公司共同赔偿损失85,000元（损失以每月2,500元为基数计算，自2016年6月30日起计算至2019年4月18日），该损失包括原告在庭审过程中主张的逾期交付房屋钥匙及庭后主张的因房屋质量问题造成的无法居住使用的损失。因此，前后两案的诉讼请求分别是违约金和损失赔偿两种不同的责任方式，且后诉的诉讼请求实质上也不能否定前诉的裁判结果，故原告***提起本案诉讼不构成重复起诉。 二、原告提起本案诉讼是否已超过诉讼时效？ 经查，福建省厦门市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）闽02民终4128号民事判决，故案涉房屋于2016年6月30日视为交房的法律事实系于2019年11月20日二审终审判决作出后方得到确认。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，原告***提起本案诉讼的诉讼时效起算点应以原告收到前述二审终审判决之日为宜，故原告于2021年12月30日提起本案诉讼，未超过法定诉讼时效。 原告在本案中诉请要求二被告赔偿损失85,000元有无依据？ 关于原告在本案中提出的其直至2019年4月18日才收到案涉房屋钥匙，故二被告应向原告赔偿因逾期交房造成的损失85,000元（损失以每月2,500元为基数计算，自2016年6月30日起计算至2019年4月18日）之主张。经查，根据已经发生法律效力的本院（2019）闽0211民初1368号民事判决和福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终4128号民事判决，案涉房屋已于2016年6月30日视为交房，被告杏林建发公司并不存在逾期交房问题，故案涉房屋在2016年6月30日已产生房屋交付的法律效果。原告在本案中主张的案涉房屋钥匙的交接时间问题并不影响对案涉房屋交付时间的认定。因此，原告主张二被告逾期交付房屋钥匙属于逾期交房，应向原告赔偿因逾期交房造成的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告在本案中提及的被告杏林建发公司因案涉房屋在交付时存在质量瑕疵问题需要其维修造成的无法及时居住使用房屋的损失方面。经查，案涉房屋虽于2016年6月30日视为交房，但原告***在交房前已向杏林建发公司工作人员反映案涉房屋存在“空鼓多处(粉笔画)”等问题，且根据杏林建发公司工作人员登记的《业主入住房屋验收单》等在案证据，被告杏林建发公司在2016年6月26日即已知悉原告反映的案涉房屋存在的前述质量瑕疵问题，该问题虽不影响交付但被告直至2016年12月31日才维修处理完毕并获得原告认可，应属于未及时履行保修义务，被告杏林建发公司对案涉房屋自2016年6月30日起至2016年12月31日止的维修处理期间，原告并未对案涉房屋进行实际的装修或使用。此外，根据日常生活经验，在被告杏林建发公司对案涉房屋存在的多处空鼓问题进行维修处理前，原告也不宜对案涉房屋进行及时装修和居住使用，故对案涉房屋在此期间的居住使用损失应由被告杏林建发公司承担赔偿 损失的违约责任，损失数额可参照案涉房屋在此期间的每月租金损失予以酌定计算，共计9,000元（1,500元/月×6个月）。 综上，原告***与被告杏林建发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。关于合同履行方面，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告杏林建发公司在本案中不存在逾期交房行为，故原告***主张二被告赔偿原告逾期交房损失85,000元（损失以每月2,500元为基数计算，自2016年6月30日计算至2019年4月18日），缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。但被告杏林建发公司向原告交付的案涉房屋存在“空鼓多处(粉笔画)”等质量瑕疵问题，被告杏林建发公司未及时对该多处空鼓问题进行维修处理，应属于未及时履行保修义务，对该迟***处理期间对原告造成的损失酌定9,000元，应***建发公司承担赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：一、被告厦门市杏林建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***损失9,000元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费1,925元，由原告***负担1,721元（已预缴）,由被告厦门市杏林建设开发有限公司负担204元。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，根据本院作出的已生效（2019）闽02民终4128号民事判决认定，案涉房屋已于2016年6月30日视为交房。但案涉房屋确实存在“1.多媒体盒破损”、“2.小阳台门卡死”、“3.空鼓多处(粉笔画)”等质量瑕疵，杏林建发公司亦对上述质量瑕疵进行修复。在一审法院（2019）闽0211民初1368号案审理过程中，双方当事人在一审法院主持下，***于2019年4月18日接收了案涉房屋钥匙并在《业主入住房屋验收单》上签名同意入住。***在该《业主入住房屋验收单》上签名确认“以上①②问题之前已处理，第③问题2016年12月31日确认已处理。”***在本案中上诉主张其作为案涉房屋的所有权人有权实际占有并使用案涉房屋，两被上诉人非法扣留案涉房屋钥匙，妨害上诉人行使对案涉房屋的所有权，应承担侵权损害赔偿责任。与上述查明的事实不符，该上诉请求本院不予采纳。***上诉人应按每月损失按2500元租金标准计算，一审法法院按1500元/月计算损失依然过低。经查，在本案一审庭审中，双方当事人均同意案涉房屋2016、2017年的租金或者迟延使用的损失以1500元每月作为基准来处理。故***的该项上诉请求与其在一审时所确认的事实不符，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　陈　璟 二〇二二年九月二十三日 代书记员　*** 附：相关的法律、法规 《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月修正） 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。