某某申请执行异议

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 执行裁定书 （2026）新0102执异287号 异议人（案外人）：***，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：吴某乙，男，1961年1月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 诉讼保全申请人：新疆兵团市政轨道交通（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：曾某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北民本律师事务所律师。 被保全人：某置业公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：付某，该公司执行董事。 在本院执行诉讼保全人新疆兵团市政轨道交通（集团）有限公司（以下简称某市政交通集团）与某置业公司建设工程施工合同纠纷一案，案外人***对本院查封某置业公司名下位于乌鲁木齐市天山区碱泉一街381号金源·尚郡商住小区的行为提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 异议人***称：1．请求乌鲁木齐市天山区人民法院立即解除并停止对位于乌鲁木齐市天山区碱泉一街381号金源·尚郡商住小区（不动产权证号：新（2025）乌鲁木齐市，终止对该房屋的强制执行；2．依法确认上述房产的实际合法权益归申请人***所有，不得将该房产作为第三人某置业公司的财产予以执行、查封、处置。事实和理由：异议人***于2015年11月16日与某置业公司自愿签订《商品房预售合同》（合同编号：2015预0039626，房屋代码：600228736），该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定：异议人购买案涉金源·尚郡商住小区房屋，建筑面积80.68平方米，总价款523,613.2元，付款方式为一次性全款付清，交房期限为2017年6月30日前。合同签订当日，异议人已依约一次性全额支付全部购房款，全面履行了买受人的付款义务,案涉商品房买卖合同已实际成立并履行完毕。由于某置业公司经营不善，最后经过政府保交楼项目，该房产于2024年9月21日向各业主完成交付。异议人被告知公司资料不全，暂无法办理产权证，只能先行入住。异议人实际收房并合法占有、使用至今。异议人系残疾人，半身不遂，长期依赖轮椅，2024年3月22日突发脑溢血,经医院抢救后，于2025年8月12日经新疆精卫法医精神病司法鉴定所鉴定，确诊为“器质性精神障碍、精神分裂症，无民事行为能力”。2025年9月，经广东省残疾人联合会确认，伤残等级为二级。近期异议人得知乌鲁木齐市天山区人民法院就（2026）新0102民初2092号建设工程施工合同纠纷一案作出财产保全裁定，并出具（2026）新0102执保440号《协助执行通知书》，于2026年3月18日查封了某置业公司名下包含申请人已购买并实际占有的案涉房屋在内的142套不动产，查封期限三年（至2029年3月17日）。该查封行为直接侵害了异议人作为善意购房人的物权期待权及合法财产权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，异议人已与开发商签订合法有效的书面商品房买卖合同；查封前，异议人已合法实际占有案涉房屋；异议人已支付全部购房款，履行完毕付款义务；案涉房屋未办理产权变更登记，并非因异议人自身过错或原因导致；异议人系善意购房消费者，购房用于居住，权利真实合法,其物权期待权优先于普通金钱债权的保全与执行权利。综上，异议人作为善意购房人，已全款合法购买并实际占有案涉房屋，对该房屋享有足以排除本次查封、保全及强制执行的合法权益。现依法向贵院提出案外人执行异议申请，恳请贵院查清事实，审慎考量善意购房消费者的优先权益，支持申请人的全部请求。 异议人***提交证据如下：1.合同编号为2015预0039626的《商品房预售合同》一份，载明的主要内容：出卖人某置业公司，买受人***，买受人购买金源·尚郡商住小区，该商品房预测绘面积80.68平方米，单价6490元，总金额523,613.20元，一次性付款，出卖人应在2017年6月30日前将房屋交付买受人，落款盖有某置业公司合同专用章及***签名手印，时间为2015年11月16日。2.某置业公司《收款收据》1张，收款收据加盖某置业公司收款专用章，载明2015年11月16日，收到***交来1-2-703室购房款523,613.20元。3.乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证，载明***缴存天山区碱泉一街381号金源·尚郡商住小区维修资金10,472.26元；4.乌鲁木齐市米东区人民法院（2025）新0109民特70号民事判决书，该判决判项：一、***为无民事行为能力人；二、指定吴某乙为***的监护人。 某市政交通集团提出如下答辩意见：依法驳回异议人全部执行异议申请,维持对案涉房屋的保全查封措施。一、答辩人依法享有案涉楼盘建设工程价款优先受偿权,查封行为合法有据：1.答辩人系案涉项目总承包单位，全程出资、人工、材料物化建成案涉全部楼栋房屋,开发商某置业公司长期拖欠巨额工程欠款，已由人民法院立案受理工程款纠纷案件。依据民法典第807条、《建设工程司法解释（一）》第36条，答辩人就承建工程折价、拍卖价款享有法定建设工程价款优先受偿权，权利顺位优先于普通金钱债权。2.案涉房产不动产登记权属至今为某置业公司名下，物权未发生转移。答辩人为保全生效债权、保障法定优先权实现，依法向法院申请财产保全，人民法院作出保全裁定并查封案涉房产，查封程序、查封标的完全符合民事诉讼保全规则,查封合法有效。二、被答辩人不满无权阻却查封执行：（一）异议人无法证实查封前签署合法有效的书面买卖合同：1.被答辩人仅提交商品房预售合同、收据，无住建备案正式商品房买卖合同，不符合“查封前缔约”法定前提；2.案涉楼盘开发商因资金断裂早已停工，涉多起债务诉讼，买卖合同存在开发商为转移资产、恶意倒签合同、虚售房屋逃避工程款执行嫌疑，合同真实性、交易真实性存疑，不能作为排除执行依据。（二）被答辩人无法举证购房全款真实转入开发商预售资金监管账户，不能证实真实足额付款：1.被答辩人主张全款交付，但多数仅提供开发商收款收据、无资金进入商品房预售资金监管账户凭证,无法证明购房资金实际用于案涉项目工程建设：大量房款极可能流入开发商个人账户、体外循环，未物化进案涉工程，不能产生优先对抗工程款优先权效力。2.若存在现金大额交付、第三方代付、抵账购房（以物抵债、工程款抵房、民间借贷抵房款），不属于司法解释保护的"消费者支付购房款”范畴，以房抵债买受人依法不能排除工程优先权执行。三、“实际入住”不能等同于合法占有，非因自身原因未过户举证不能：1.被答辩人系开发商私下违规交房、未完成竣工验收即擅自入住，案涉项目尚未完成竣工验收备案,客观不具备不动产过户办证条件，系开发商欠债违约导致，入住事实不产生物权变动效力，不能突破法定优先权规则。2.未办理过户若因被答辩人自身怠于网签、拖延办证、明知项目手续瑕疵仍购房，属于买受人自身过错，依据异议复议规定28条，因买受人原因未过户的、无权排除执行。三、在未经确权诉讼之前，预售合同不产生物权效果，无权对抗法定的建设工程价款优先权：1.对于被答辩人提交的所有证据三性均不予认可。答辩人不是被答辩人的预售合同相对方，无法辨识所提交的凭据的真实性，而且预售合同不能产生正式买卖合同的法律效力,真实性、关联性、合法性均有异议。2.执行异议程序无权对仅是预售合同项下的权利人作出房屋确权的法律认定，也无权作出对抗法定建设工程价款优先权的裁判,在未经确权诉认对被答辩人的房屋进行确权的情况下,执行异议程序仅凭预售合同对购房人的房屋权属进行确认，系越权审理。3.答辩人仅是对在开发商名下的房屋进行保全查封，没有进行实质性拍卖处置，并未实质性损害被答辩人的权益,被答辩人若主张对该房屋具有对抗建设工程价款优先权的权利，应先行向开发商提起确权诉讼。综上所述，被答辩人不具备排除案涉房产强制执行的法定条件，异议理由不能成立，恳请人民法院依法驳回全部异议申请。 经审查查明，某市政交通集团与某置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2026年2月25日立案，某市政交通集团于2026年3月4日向本院申请财产保全，请求对被申请人某置业公司名下价值73,516,927.01元的财产进行保全。本院经审查认为，某市政交通集团的财产保全申请符合法律规定，且提供了担保，应予以准许，于当日作出（2026）新0102民初2090号民事裁定书，裁定：查封（冻结、扣押）某置业公司名下价值73,516,927.01元的财产。后本院于2026年3月18日以（2026）新0102执保440号协助执行通知书查封了某置业公司名下位于乌鲁木齐市天山区碱泉一街381号金源·尚郡商住小区。 本院认为，本案争议焦点为案外人作为商品房消费者，其对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，现有证据可以证实在本院查封之前异议人***已经与某置业公司签订了合法有效的《商品房预售合同》，其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，2015年11月16日其付清了全部购房款。某市政交通集团提出的异议人所签署的合同真实性无法确认、已全款支付无法确认等答辩意见没有事实依据。异议人***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者物权期待权保护要件，依法对案涉房屋享有具有生存权属性的物权期待权。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条明确规定：商品房消费者以居住为目的购房并付清全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权；仅付部分价款但一审辩论终结前补足剩余价款的，同样适用该规则。故综合以上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对某置业公司名下位于乌鲁木齐市天山区碱泉一街381号金源·尚郡商住小区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 ***·*** 二〇二六年六月二十三日 书记员***