某某、某某包装股份有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁0781执异10号 案外人:青州天润节能建材有限公司。住所地青州市昭德民营工业园(丰收一路)，统一社会信用代码：91370781068724013R。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，山东潍青律师事务所律师。 申请执行人:***，男，1964年11月3日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：***，青州昭德法律服务所法律工作者。 被执行人：****包装股份有限公司，住所地青州市昭德民营工业园(丰收一路)，统一社会信用代码：91370781739275934J。 法定代表人：***，经理。 本院在执行申请执行人***与被执行人****包装股份有限公司、***、***、**、**金融借款合同纠纷一案中，案外人青州天润节能建材有限公司对本院以（2021）鲁0781执恢98号执行裁定书查封位于青州市民营工业园丰收一路的青房权证云门山字第****号、青房权证昭德字第****号房屋所有权证项下房产、青国用（2007）第03081号国有土地使用证项下的国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人青州天润节能建材有限公司称，青州市人民法院受理的申请执行人***与被执行人****包装股份有限公司等执行一案，贵院准备评估拍卖被执行人位于青州市昭德民营工业园(丰收一路)的房地产。案外人依法提出异议，因贵院拟评估拍卖执行的该房地产案外人早在2013年3月即租赁使用至今。根据合同约定，案外人的承租期限到2028年3月27日止，在租赁期间案外人对租赁标的进行了大量装修改造，特别是2021年案外人又对租赁物进行改造、装修，花费大量的费用，如贵院评估、拍卖，将导致我的改造、装修利益严重受损;案外人与国企、央企已签订企业入围协议，国企、央企负责人已来我企业实地考查验收，且因我企业的环保手续均落户在该地点，如无法使用租赁物，不仅严重影响企业的利益，更将导致企业无法经营。另我公司的租赁发生在房地产抵押之前和法院查封之前;贵院的执行行为严重影响我公司的经营，故我公司特提出执行异议，请依法终止对该房地产的评估拍卖执行，如进行拍卖执行，应考虑案外人的租期和装修，应带租期和装修进行拍卖，保留案外人的权利。请求带租(包括装修)对被执行人位于青州市昭德民营工业园(丰收一路)的办公楼、车间及院落进行评估、拍卖、执行。 申请执行人***称，案外人的异议无事实和法律依据，其租赁合同在2019年8月31日已经期满，案外人在期满后进行的装修改造所花费的费用应向本案被执行人追要，综上，请求法院查明事实，驳回其异议申请。 被执行人****包装股份有限公司未到庭参加听证且未提交书面答辩状。 经审查查明，原告山东青州农村商业银行股份有限公司与被告****包装股份有限公司、***、***、**、**金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月13日作出（2018）鲁0781民初2581号民事判决书，判决：一、被告****包装股份有限公司偿还原告山东青州农村商业银行股份有限公司借款本金3293495.72元及利息（利息的计算：以借款3293495.72元为基数，自2017年10月21日至实际付清之日，按月利率6.235‰上浮50%之标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告***、***、**、**对本判决前款所列款项承担连带清偿责任；三、原告山东青州农村商业银行股份有限公司对青房权证云门山字第****号、青房权证昭德字第****号房屋所有权证项下的房产、青国用（2007）第03081号国有土地使用证项下的国有土地使用权依法变价所得款项，在最高额550万元范围内优先受偿;四、***、***、**、**承担保证责任后，有权向被告****包装股份有限公司追偿。因被告未按期履行付款义务，原告申请强制执行，本院立案执行【案号（2018）鲁0781执2305号、（2021）鲁0781执恢98号、（2021）鲁0781执恢360号】，本院以（2021）鲁0781执异39号执行裁定书，裁定：变更***为本案申请执行人，并依法享有本院（2018）鲁0781民初2581号民事判决书确定的尚未清偿权利。在执行过程中，于2021年3月12日以（2021）鲁0781执恢98号执行裁定书查封位于青州市民营工业园丰收一路的青房权证云门山字第****号、青房权证昭德字第****号房屋所有权证项下房产、青国用（2007）第03081号国有土地使用证项下的国有土地使用权，以（2021）鲁0781执恢360号欲评估、拍卖上述房地产。案外人青州天润节能建材有限公司为此向本院提出执行异议。 同时查明，（2018）鲁0781民初2581号民事判决书中认定，2014年9月26日，涉案房地产办理了抵押登记。 2013年3月28日，青州市溢食包装材料有限公司作为甲方，青州天润节能建材有限公司作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定:甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于青州市丰收一路，（西段)。租赁场地棚子300平方米，车间办公室100平方米；该房屋用途为租赁办公室及厂房，除**另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为：二年，自2013年3月28日至2015年3月27日；第四条租金该房屋月租金为（人民币）伍仟元整。乙方除租金外不承担其他任何费用（包括土地使用税)。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；乙方按（年）支付租金给甲方；甲方应于本合同生效之日起30曰内，将该房屋交付给乙方；甲方对房屋产权的承诺甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥；交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；维修养护责任租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、维修一次，乙方应予积极协助，不得阻扰施工，正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；租赁期满后，同等条件下，乙方有优先租赁权；如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租，租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金，**还对其他事项进行了约定。合同签订后，**开始履行该合同。 2014年3月27日，**签订租赁补充协议一份，约定：乙方自2013年始与甲方签订房屋租赁合同，乙方租赁甲方位于青州市昭德民营工业园（丰收一路）的办公楼、车间及院落，针对租赁期限等事宜，**迗成补充协议如下：甲乙**自愿将租赁期限自2013年3月28至2015年3月27日，变更延长为自2013年3月28至2028年3月27日止；租赁期间原租金不变；乙方租赁期间有权对租赁物进行装修、改造，但不得损害房屋结构，乙方投入的对租赁物进行装修、改造归乙方所有，如遇拆迁等相关的补偿归乙方所有；乙方租赁期间有权使用甲方厂区内所有的院落，本协议不涉及的原合同条款继续有效。 2021年3月1日，**签订租赁补充协议一份，约定：乙方除使用原租赁物外，另甲方同意乙方增加使用北办公楼三层的全部，办公楼紧邻的南车间约计1000平方米，**同意将原年租金6万元，变更为年租金14万元，乙方出资对甲方办公楼楼顶防水进行维修和对办公楼三层进行装修，对办公楼紧邻的南车间更换房顶，乙方出资费用约计伍拾万元，具体以实际投入支出为准，乙方投入的费用可抵顶租金，每年抵顶一次，直至顶完为止，如遇拆迁和法院拍卖，乙方投入的设施和费用补偿均归乙方所有。 合同签订后，青州天润节能建材有限公司通过支付现金由青州市溢食包装材料有限公司出具证明条、银行转账、楼顶防水抵顶租金等方式支付租金606000元，实际支付至2022年2月份。青州天润节能建材有限公司对涉案房屋进行了装修和改造。 本院所确认的上述事实，有本院（2021）鲁0781执恢98号执行裁定书、（2018）鲁0781民初2581号民事判决书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人提供的房屋租赁合同、租赁补充协议等证据能够证实在涉案房产抵押或查封之前案外人已经与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，且交付租赁费至2022年2月份，故案外人要求带租评估、拍卖涉案房产于法有据，应予支持。因案外人与被执行人于2021年3月1日签订的租赁补充协议系在本院查封涉案房产之前，且案外人已经实际进行了装修、改造，故案外人请求带装修拍卖，案外人所花的装修、改造部分，评估、拍卖后其相应的价值归案外人所有，也于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 一、准予案外人青州天润节能建材有限公司所提的带租至2028年3月27日（租金交至2022年2月份）对被执行人位于青州市昭德民营工业园(丰收一路)的办公楼、车间及院落进行评估、拍卖的异议请求。 二、案外人青州天润节能建材有限公司对涉案房产进行的装修、改造部分，评估、拍卖后其相应的价值归案外人所有。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　钟　山 审判员　*** 审判员　刘　铁 二〇二二年元月七日 书记员　***