河南中宝档案技术管理咨询有限公司、河南新野纺织股份有限公司二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫13民终1564号

上诉人（原审原告、案外人）：河南中宝档案技术管理咨询有限公司，住所地郑州市高新技术开发区长椿路23号高新企业加速器C7-8号。

法定代表人：王琳，系该公司经理。

委托诉讼代理人：金宸宸，河南明辨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯玉军，上海本纪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：河南新野纺织股份有限公司，住所地河南省南阳市新野县城关镇书院路15号。

法定代表人：魏学柱，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨振飞，河南同心德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人、被执行人）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地河南省郑州市高新区冬青街55号。

法定代表人：姚桂兰，系该公司经理。

上诉人河南中宝档案技术管理咨询有限公司（以下简称中宝档案公司）因与被上诉人河南新野纺织股份有限公司（以下简称新野纺织公司）、郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称郑州加速器公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

河南中宝档案技术管理咨询有限公司上诉请求：一、请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。改判为：1.不得执行位于郑州市高新技术产业开发区××企业加速器产业××楼××层，不动产号1601098023（园区称C7-8）房产；2.确认该房产所有权归上诉人所有；3.被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司为上诉人办理权属变更登记。或全案发回重审。二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人和郑州加速器公司就本案案涉房产已经签订过合法有效的买卖合同，买卖合同不存在任何无效事由，该合同已经实际履行。上诉人已经履行了合同约定的全部义务，案涉房产已经交付上诉人，上诉人已经装修完毕使用多年且将公司的注册经营地搬迁至案涉房产处。二、一审法院判决适用法律错误，无论是一审法院在认定买卖合同无效，还是非因上诉人自身原因未办理过户登记的法律适用均是错误的。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第四百九十条、第五百四十三条的相关规定，当事人虽然没有订立变更生效条款的书面协议，但其实际履行行为也能够认定变更协议成立。因此，一审法院认定合同无效的判决毫无依据。三、依据一审上诉人提供的证据，上诉人的全部诉讼请求应当予以支持。上诉人的诉求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。（一）在一审法院查封之前，上诉人与郑州加速器公司于2013年11月16日已经签订了有效的《房屋买卖合同》，不存在无效情形，且已经实际履行。（二）在一审法院查封之前，上诉人于2014年4月7日已经将全部购房款607.9万元支付完毕。郑州加速器公司在2014年10月15日交付案涉房产，上诉人于2014年10月15日已经实际合法占有案涉房产，投入了大量资金进行装修，并将公司注册地迁入案涉房产处。（三）案涉房产至今未办理过户并非上诉人的原因，上诉人已经向一审法院提交了两份证据证明房产未办证系被上诉人郑州加速器公司及政府的原因，与上诉人无关。（四）上诉人与郑州加速器公司之间是产生物权的合同，郑州加速器公司与新野纺织公司之间为普通债权，上诉人的权利应当优先确认并保护。（五）本案异议请求应予支持，有先前判例支持。上诉人代理人在一审开庭时向一审法院提交了一份郑州市中级人民法院判决书，其案情与本案情况完全一致，得到了法院的支持，案外人的合法权益也得到了维护。因此，请求贵院依法改判不得执行案涉房产，确认该房产归上诉人所有，并判决郑州加速器公司为上诉人办理权属证书，切实维护上诉人合法权益。

新野纺织公司辩称，一、中宝档案公司和郑州加速器公司之间没有签订合法有效的书面合同，双方的《房产转让协议》未生效，中宝档案公司依法不能排除执行。该协议系双方当事人通过意思表示设立生效条件，属附条件的民事法律行为，条件成就时合同才生效。中宝档案公司和郑州加速器公司签订的《房产转让协议》第五条B贷款第2项约定：甲方将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；第3项约定：审批通过，并在房管局备案后，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，甲方在收到审批结果五个工作日内退还乙方已付房款）。但中宝档案公司从未提交证据证明该合同已经交由管委会审批通过，并且其明确承认此份合同未向房管局备案，该事实也与河南省新野县人民法院向郑州高新区房管局核查的情况一致。因此该合同的生效条件并未成就。故案涉协议未生效，双方之间未签订合法有效的书面合同。二、案涉转让合同不具备法定生效条件。中宝档案公司购买的案涉房产系包括工业用地在内的资产，工业用地上的资产转让有严格限制。1.转让前需要按原出让合同规定的期限和条件投资开发，否则不得转让。2.《房产转让协议》应依法批准。郑州加速器公司把工业用地上的房屋连同工业用地分割转让给不同主体，把工业用地当成商业用地对外销售，显然属于改变了工业用途，应依法办理批准。三、案涉工业用地上资产的分割转让本身违法，就不能过户，显然该非法买卖与买受人的过错是分不开的。《郑州高新区管委会主任办公会议纪要》、2014年12月31日郑州高新技术产业开发区房产管理局出具《证明》以及2013年9月25日郑州高新技术产业开发区房产管理局出具的《关于高新企业加速器产业园项目相关问题的回复》不能构成对案涉房产及土地使用权可以进行分割转让的有效证明。根据郑州市人民政府发布的《政策解读》第六条第（三）“鼓励工业用地原址升级改造。在符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。”因此，郑州加速器公司违反土地规划用途，在房屋未建成时将工业厂房作为商品房向社会不特定对象进行分割销售（销售对象不仅包括企业，还包括自然人），本身就不合法也为政策所不允许。综上所述，中宝档案公司依法不能排除执行，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。本案应驳回上诉，维持原判。

郑州加速器公司辩称，答辩人与上诉人中宝档案公司在案涉房产被查封前已经签订了合法有效的房产转让协议。答辩人已经在案涉房产被查封前将该房产交付给上诉人。上诉人中宝档案公司现仅欠50万元购房款未支付。案涉房产未及时办理权属转移登记系因政府政策变化导致，不属于合同当事人原因。请求法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定依法判决。

河南中宝档案技术管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于郑州市高新技术产业开发区××企业加速器产业××楼××层不动产号为1601098023的房产；2.确认该房产归河南中宝档案技术管理咨询有限公司所有；3.请求郑州高新科技企业加速器开发有限公司履行办理不动产权登记变更手续；4.诉讼费由河南新野纺织股份有限公司承担。

一审法院认定事实：2019年1月7日，新野纺织公司与河南华晶超硬材料股份有限公司、郭留希、郑秀芝、郑州加速器公司为追偿权纠纷一案，一审法院作出（2019）豫1329财保3号民事裁定，查封位于郑州市高新技术产业开发区长椿路23号郑州高新企业加速器产业园20号楼不动产号为1601098023的郑州加速器公司房屋，期限为3年。因中宝档案公司以已支付全部购房款且非因自身原因未办理过户登记为由，向一审法院提起执行异议。一审法院于2020年9月9日作出（2020）豫1329执异34号执行裁定，裁定驳回中宝档案公司的异议请求。中宝档案公司不服该裁定，在法定期限内，向一审法院提起诉讼。

另查明，2013年11月26日，中宝档案公司与郑州加速器公司签订房产转让协议，主要内容为：转让企业（甲方）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司受让企业（乙方）：河南中宝档案技术管理咨询有限公司，标的物为郑州高新企业加速器产业园C7-8号楼，地上3层，面积共632.42平方米。甲方与乙方约定该厂房所有权预约转让价为人民币6079000元，其他契税、政府规费项目由甲方、乙方按国家规定各自承担。付款方式及期限为乙方应依约定将购房款存入到甲方指定的银行账户上。开户银行：交行郑州高新区支行，户名：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，账号：411060600018120465468。双方一致同意采取如下方式付款：1.签订本协议当日支付购房款人民币：500000元；乙方于2014年3月1日之前支付购房款579000元整，于2014年3月25日之前支付购房款800000元整，剩余房款4200000元整以银行贷款方式支付；2.甲方将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；3.审批通过，并在房管局备案后，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，甲方在收到审批结果五个工作日内退还乙方已付房款）。关于产权登记的约定为房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方领取房产证。乙方应积极配合甲方办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定承担。标的物交付时间为2014年8月31日前。截止2014年4月7日，中宝档案公司已支付购房款6029000元。2014年10月15日，中宝档案公司接受涉案房屋。审理中，中宝档案公司申请将其下余500000元的购房款交付执行。

再查明，郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局情况说明载明，涉案产业园项目一期房屋其中8户已过户到入园企业名下，23户房产证尚在郑州加速器公司名下。因涉案郑州高新科技企业加速器产业园土地属工业用地，入驻企业办理不动产登记所涉及的土地分割、转让等业务受制于不动产登记政策及土地政策等原因，剩余23户在办理产权转移手续过程中出现停滞延迟。2016年10月16日，郑州爱普锐科技有限公司已办理涉案产业区的房屋所有权证。郑州爱普锐科技有限公司属于8户已过户到入园企业名下的公司之一。

一审法院认为，本案系执行案件案外人提起的执行异议之诉，执行案外人即中宝档案公司依法应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中宝档案公司与郑州加速器公司虽在一审法院查封争议房产前的2013年11月26日已签订书面买卖协议，已支付几乎全部的购房款并占有争议房产，双方签订的协议虽已成立，但应属附条件生效，双方约定本协议应交由管委会相关部门审批，并在房管局备案后，本协议生效。中宝档案公司并未举证证明该转让协议通过相关部门审批，更未到房管局备案，故该转让协议生效条件未成就，不能认定该转让协议已生效。虽中宝档案公司已占有涉案房屋，且支付几乎全部的购房款，亦同意将其下余购房款交付执行。但转让协议约定郑州加速器公司应在房屋交付后365个工作日将房权证办至中宝档案公司名下，并协助中宝档案公司领取房产证。该房屋约定于2014年8月31日前交付，实际交付时间为2014年10月15日，至2016年10月份，涉案开发区其他权利人已办理产权证书。中宝档案公司未能举证证明非因其自身原因未办理过户登记，其怠于行使权力存在过错。综上所述，中宝档案公司提供的证据均不足以证明其对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求判令不得执行位于郑州市高新技术产业开发区长椿路23号郑州高新企业加速器产业园20号楼不动产号为1601098023的房产等请求，不符合法律规定，依法不予支持。本案应诉期内，中宝档案公司放弃对新野县鑫发棉业有限公司、河南华晶超硬材料股份有限公司、郭留希、郑秀芝的起诉，符合法律规定，依法应予准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第二百二十七条和最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回河南中宝档案技术管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费54350元，由河南中宝档案技术管理咨询有限公司负担。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是中宝档案公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照该条规定，本院认为中宝档案公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：

一、关于中宝档案公司和郑州加速器公司签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》是否合法有效的问题。

中宝档案公司和郑州加速器公司于2013年11月26日签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，早于人民法院查封日期2019年1月7日。该协议是双方真实意思表示，不存在无效事由。该协议第五条B贷款第2项约定：甲方将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；第3项约定：审批通过，并在房管局备案后，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，甲方在收到审批结果五个工作日内退还乙方已付房款）。本院认为，虽然该协议未到有关部门进行审批、备案，但不影响该协议的生效。首先，中宝档案公司和郑州加速器公司签订的房产转让协议不属于法律规定必须审批、备案后才生效的合同。其次，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”当事人对合同的效力约定所附条件，是指在合同中特别约定一定的条件，以条件成就与否作为合同效力发生的根据。所附条件必须满足以下要求：第一，条件必须是将来会发生的事情。第二，条件须为不确定的事实。第三，条件是当事人约定的，而不是法律所规定的。第四，条件不得违反法律强制性规定和公序良俗。在我国，政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，而不属于当事人约定的范围。当事人将法律和行政法规规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件，不符合《合同法》有关附条件的合同的规定。所附的“条件”不产生限制合同效力的法律效果。中宝档案公司和郑州加速器公司虽然约定了审批、备案才生效的条件，但该条件不属于我国《合同法》规定的附生效条件合同的条件，不影响双方当事人签订的房产转让协议的效力。因此，该房产转让协议合法有效。

二、关于中宝档案公司是否支付购房款和占有案涉房产的问题。

根据一审法院查明情况，截止2014年4月7日，中宝档案公司向郑州加速器公司支付了购房款6029000元，尚余50万元购房款未支付，支付了合同约定的绝大部分款项。在一、二审审理过程中，中宝档案公司均同意将剩余房款交付执行，并向执行法院提交了交付剩余房款的申请。

郑州加速器公司于2014年10月15日向中宝档案公司完成案涉房产交付，并向中宝档案公司出具移交证明。中宝档案公司自案涉房产交付后一直合法占有使用，将公司注册地迁入案涉房产处，并对房屋进行装修，投入办公使用，一直使用至今。中宝档案公司在一审中提交的物业管理协议、维修基金收据、2014年11月26日一卡通工本费收据、2014年9月至2015年8月31日垃圾清运费及物业费收据、2016年至2019年的水电费收据和物业管理费收据等证据能够形成证据链，证明中宝档案公司在一审法院查封前已经合法占有使用该房屋。郑州加速器公司对中宝档案公司支付的购房款和合法占有均没有异议。综上所述，中宝档案公司在人民法院查封之前已按照合同约定支付了绝大部分价款，且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

三、关于中宝档案公司对案涉房产一直未办理过户登记手续是否存在过错的问题。

本院认为，一方面，一般而言买受人只要向房屋登记机关递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户。依据中宝档案公司提交的一份判决书，即郑州高新技术产业开发区人民法院关于中宝档案公司和郑州加速器公司房屋买卖合同纠纷一案的判决书，案号为（2019）豫0191民初20842号，中宝档案公司因办理案涉房产权属变更登记向郑州加速器公司提起过诉讼，能够说明中宝档案公司向郑州加速器公司提出了办理案涉房产过户登记请求的积极行为。另一方面，依据郑州加速器公司和郑州高新技术产业开发区管委会国土规划住建局情况说明，自2016年下半年开始，涉案产业园土地属工业用地，入驻企业办理不动产登记所涉及的土地分割、转让等业务受制于不动产登记政策及土地政策等原因，在办理产权转移手续过程中出现停滞延迟。综上，案涉房屋未办理过户并非是中宝档案公司自身原因。

四、关于中宝档案公司在本案中请求确认案涉房产归其所有以及由郑州加速器公司为其办理权属变更登记是否应当支持的问题。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二百一十一条的规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房产完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，中宝档案公司不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应由其履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。中宝档案公司请求郑州加速器公司为其办理权属变更登记，不属于执行异议之诉案件的审理范围。故本院对中宝档案公司的该项诉讼请求不予支持。

关于剩余款项问题。本案一审庭审中，中宝档案公司自认尚有59万元未付，但郑州加速器公司一审中自认余款为50万元，故应以50万元为准。中宝档案公司同意将剩余款项交付执行。故中宝档案公司应于本判决生效后10日内将该款项交付河南省新野县人民法院。

综上所述，河南中宝档案技术管理咨询有限公司上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：

一、撤销河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初3501号民事判决；

二、不得执行位于郑州市高新技术产业开发区长椿路23号郑州高新企业加速器产业园20号楼1-3层，不动产号1601098023（园区称C7-8）房产。

三、驳回河南中宝档案技术管理咨询有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费54350.00元，二审案件受理费54350.00元，由河南新野纺织股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　侯大勇

审判员　　张朝阳

审判员　　陈　阳

二〇二一年五月八日

法官助理向巧巧

书记员陈玫夙