江西省某某电力有限公司与江西某某置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 （2025）赣07民终3508号 上诉人（原审原告）：江西省某某电力有限公司（曾用名江西省某某电力实业总公司），住所地为江西省赣州市章贡区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江西南芳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西某某置业有限公司，住所地为江西省赣州市章贡区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1989年1月10日生，汉族。 上诉人江西省某某电力有限公司（以下简称“某甲公司”）因与被上诉人江西某某置业有限公司（以下简称“某乙公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2024）赣0702民初12955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判由被上诉人某乙公司立即向不动产登记机构申请办理中国（赣州）华东国际商贸物流城Ｅ9-1地块Ｃ-12一层72＃、二层72＃、一层73＃、二层73＃四套商铺的不动产权转移登记，为上诉人某甲公司办理该四套商铺的不动产权证；2.判令本案二审诉讼费由被上诉人某乙公司承担。事实与理由为：2015年9月29日，上诉人与赣州某某集团企业发展有限公司签订《房屋产权臵换协议》一份，约定上诉人以自身所有的位于**镇**村**市场**栋**＃**栋**＃**栋**＃（房屋所有权证号：**、证载面积294.91㎡）与赣州某某集团企业发展有限公司位于沙河组团Ｅ19-1、Ｅ1-1、Ｅ9-1地块拟新建的赣州农产品物流城内商铺进行产权置换。上诉人据此从被上诉人处选定中国（赣州）华东国际商贸物流城Ｅ9-1地块Ｃ-12幢一层72＃商铺、Ｃ-12幢二层72＃商铺、Ｃ-12幢一层73＃商铺、Ｃ-12幢二层73＃商铺（合计建筑面积299.31㎡），并于2017年11月23日与被上诉人就上述商铺签订了四份《赣州市商品房买卖合同》。2019年8月6日，上诉人从被上诉人处接收案涉四套商铺，上诉人也依约向被上诉人提供了办证资料。依据合同约定，被上诉人应当给上诉人办理完毕不动产权转移登记，但被上诉人始终未按照合同约定办理案涉商铺的不动产权转移登记手续。一审法院确认双方签订的合同有效，认可被上诉人存在办理不动产权转移登记的义务，那么一审法院应当判令被上诉人为上诉人负责办理完毕案涉商铺的不动产转移登记手续，但一审法院判决驳回上诉人某甲公司的该项主张明显无任何事实与法律依据。 某乙公司辩称，因上诉人要求办不动产权证的商铺目前没有完成竣工验收备案手续，所以无法办理不动产权登记手续，被上诉人这几个月一直在积极配合住建局，并要求承包人积极整改完成竣工验收备案，等能办理不动产权转移手续的时候，被上诉人将第一时间通知上诉人办理不动产权证书。 某甲公司向一审法院起诉请求：1.某乙公司立即向不动产登记机构申请办理中国（赣州）华东国际商贸物流城Ｅ9-1地块Ｃ-12一层72＃、二层72＃、一层73＃、二层73＃四套商铺的不动产权转移登记，为某甲公司办理该四套商铺的不动产权证；2.某乙公司立即向某甲公司支付违约金59320.1元；3.诉讼费用由某乙公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月29日，某甲公司（曾用名江西省某某电力实业总公司）（乙方）与案外人赣州某某集团企业发展有限公司（甲方）签订《房屋产权置换协议》一份，约定：为保护甲、乙双方权益，保障赣州农产品物流城的顺利建设，现需对赣州农资饲料大市场房屋进行搬迁置换，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，甲、乙双方经协商，同意实行产权调换；乙方房屋位于**镇**村**市场**栋**＃**栋**＃**栋**＃；甲方用于产权调换的房屋位于沙河组团Ｅ19-1、Ｅ1-1、Ｅ9-1地块拟新建的赣州农产品物流城内，在新市场建成后，给予参与房屋产权置换者在某某场首期开盘店铺规划区域内进行优先挑选的权利，并明确约定产权置换房的房屋结构为框架，建筑面积为294.91㎡；甲方在2017年3月1日前将产权调换房屋交付给乙方；甲方在产权置换房交付使用后5日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；甲方负责办理证载面积内产权登记手续，乙方应配合办理产权登记手续；证载面积内所需相关税费由甲方承担，超出证载面积部分的办理产权登记所需相关税费由甲方承担，超出证载面积部分的办理产权登记所需相关税费由乙方自行承担；乙方在签订本协议后应会同甲方将房屋所有权证、土地使用证等全部产权证件原件交由赣州市章贡区政府相关职能部门保管，待赣州农资饲料大市场安置补偿协议签署工作整体完毕后，统一办理注销登记手续；拟建的赣州农产品物流城在建成后，依据相关置换条件，由乙方与甲方或甲方指定公司签订正式的《商品房买卖合同》。 2017年11月23日，某甲公司（曾用名江西省某某电力实业总公司）（买受人）与某乙公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》四份（合同编号分别为20****261、20****301、20****201、20****291），约定：买受人购买出卖人开发的中国（赣州）华东国际商贸物流城Ｅ9-1地块Ｃ-12幢一层72＃商铺、Ｃ-12幢二层72＃商铺、Ｃ-12幢一层73＃商铺、Ｃ-12幢二层73＃商铺，四套商铺总价分别为1417329元、937826元、2743927元、832928元，建筑面积分别为59.38㎡、65.95㎡、115.38㎡、58.6㎡；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房合同登记备案手续；双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，逾期不超过270日，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；逾期超过270日后，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 合同签订后，某乙公司于2019年7月通知某甲公司收房，某甲公司于2019年8月6日接收案涉商铺，但某甲公司至今尚未取得案涉商铺的不动产权证书。为维护自身合法权益，某甲公司遂诉至法院。 根据某乙公司庭后提交的由江西章贡高新技术产业园管理委员会于2023年5月8日向赣州市自然资源局出具的《关于沙河组团Ｅ19-1、Ｅ1-1、Ｅ9-1地块中国（赣州）华东国际商贸物流城项目延期开发竣工的情况说明》载明：“沙河组团Ｅ19-1、Ｅ1-1、Ｅ9-1地块建设的华东城项目延期开发竣工原因有：一是土地‘招拍挂’公告显示项目东外围规划有绕城外环快道，某乙公司按照公告规划条件将外环快道作为市场主要交通功能进行设计，但该路至今没有动工，按原规划施工会导致大量商铺无法出入、无法经营的严重后果，只能被迫修改部分规划，造成延期开发竣工；二是……提前将原五龙蔬菜市场和原南北水果市场商户搬迁至华东城经营，商户提前入驻经营并未按规划改扩建，导致项目开发竣工延期……”。 某甲公司于2020年9月24日变更工商登记，将名称由江西省某某电力实业总公司变更为江西省某某电力有限公司。 一审法院认为，本案中某甲公司与案外人赣州某某集团企业发展有限公司签订的《房屋产权置换协议》以及某甲公司与某乙公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合同依法成立，合法有效，对各方均具有法律约束力。依据上述合同约定，某甲公司以其位于**镇**村**市场**栋**＃**栋**＃**栋**＃（房屋所有权证号：**、证载面积294.91㎡）与案外人赣州某某集团企业发展有限公司位于沙河组团Ｅ19-1、Ｅ1-1、Ｅ9-1地块拟新建的赣州农产品物流城内商铺进行产权置换，某甲公司据此从某乙公司处选定中国（赣州）华东国际商贸物流城Ｅ9-1地块Ｃ-12幢一层72＃商铺、Ｃ-12幢二层72＃商铺、Ｃ-12幢一层73＃商铺、Ｃ-12幢二层73＃商铺（合计建筑面积299.31㎡），并于2017年11月23日与某乙公司就案涉商铺签订了《赣州市商品房买卖合同》，之后于2019年8月6日从某乙公司处接收案涉四套商铺。某甲公司依约履行了搬迁义务，但某乙公司始终未按照合同约定办理案涉商铺的不动产权转移登记，某甲公司至今未取得案涉商铺的不动产权证书。关于某甲公司要求某乙公司协助办理案涉商铺的产权转移登记手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。但案涉商铺至一审庭审时未取得竣工验收备案，也暂无法办理产权转移登记手续，故对某甲公司的该项诉请，不予支持。 关于某甲公司主张的逾期办证违约金，案涉《赣州市商品房买卖合同》中明确约定了因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，逾期超过270日后，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案涉商铺已于2019年8月6日交付，根据上述合同约定，某乙公司应当按照已付房价款的1%支付违约金，故对某甲公司主张的按照已付房价款的1%计算的逾期办证违约金予以支持，即某乙公司应当向某甲公司支付逾期办证违约金59320.1元（5932010元×1%）。某乙公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 一审法院判决：一、由江西某某置业有限公司于判决生效之日起七日内向江西省某某电力有限公司支付逾期办证违约金59320.1元；二、驳回江西省某某电力有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1283元，由江西某某置业有限公司负担，该费用江西省某某电力有限公司已预付，一审法院予以退回1283元。江西某某置业有限公司应在判决生效之日起七日内向一审法院（户名：赣州市章贡区人民法院；账号：1403********；开户行：中国农业银行赣州市水南支行；本账户仅用于交纳诉讼费，请在用途中注明“诉讼费”）交纳案件受理费1283元，逾期不交纳的，一审法院依法强制执行。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”案涉商铺尚未竣工验收备案，无法办理产权转移登记手续，某甲公司请求判决某乙公司履行产权转移登记义务，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院对上诉人某甲公司的上诉请求不予支持，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人江西省某某电力有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月十六日 代理书记员*** 代理书记员***