某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省济宁高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2024）鲁0891民初1802号 原告：***，男，1979年出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 委托诉讼代理人：***，山东暖阳律师事务所律师。 被告：***，男，1970年出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 被告：***，女，1968年1出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 被告：济宁某甲城建投资有限公司，住所地济宁高新区。 法定代表人：***，执行董事兼总。 委托诉讼代理人：***，山东中昊律师事务所律师。 被告：山东某某建设集团有限公司，住所地济宁市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东同章律师事务所律师。 原告***与被告***、***、济宁某甲城建投资有限公司、山东某某建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告济宁某甲城建投资有限公司的委托诉讼代理人***，被告山东某某建设集团有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***、***经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于济宁市高新区**小区**楼**单元**室及储藏室原告所有，由被告协助原告办理不动产权属登记手续；2、请求判被告向原告支付违约金75600元；3、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1、2项：1、请求被告济宁某乙城建投资有限公司将位于济宁市高新区**小区**楼**单元**室房屋变更登记至被告山东某某建设集团有限公司名下，被告山东某某建设集团有限公司将位于济宁市高新区**小区**楼**单元**室房屋变更登记至被告***、***名下，被告***、***将位于济宁市高新区**小区**楼**单元**室房屋变更登记至原告***名下。2、请求被告***、***向原告支付违约金75600元。事实和理由：2018年10月18日，原告与被告***通过中介介绍在济宁任城四湖法律服务所见证下签订转让协议，约定被告***将位于高新区**小区**号楼**单元**室**室转让给原告，价款378000元，任何一方违约，违约金为协议金额的20%该房屋为被告济宁某甲城建投资有限公司开发，后抵账给济宁某某建筑有限公司（现名山东某某建设集团有限公司），九某乙公司因工程债务抵给***。***与***夫妻将该房屋转卖给原告，原告依约付款。现该房屋所在小区，可以办理不动产登记证书，原告与被告协商办证未果，被告不予配合，原告特提起本案诉讼，请求依法支持诉讼请求。 被告济宁某甲城建投资有限公司（以下简称某某城建公司）辩称，一、原告将答辩人列为本案被告属于诉讼主体不适格。原告与答辩人之间并不存在直接的房屋买卖合同关系，不具有合同的相对性。其与被告***、***之间的房屋买卖合同关系与答辩人无关。答辩人只是作为案涉房屋的原所有人，于2018年3月13日已通过以物抵债的方式将案涉房屋的产权抵偿给了被告九某乙公司。至于九某乙公司后续怎么转让的答辩人并不清楚。故原告列答辩人为本案的被告没有任何事实依据和法律依据。二、答辩人作为案涉房屋的原所有人，如果需要，答辩人可以配合提供相关办证手续。最初答辩人将房屋抵偿给被告九某乙公司时不具备办证条件，对此被告九某乙公司是明知的。现在案涉房屋如果具备了办理不动产权证的条件，答辩人可以在法定范围内予以配合提供相关办证手续，但因此所产生的任何费用与答辩人无关，包括办理不动产权证和本案的所有费用答辩人均不予承担。 被告山东某某建设集团有限公司（以下简称九某乙公司）辩称，一、我方对原告不负有变更登记房屋的合同义务。二、我方抵付给该***房屋，已经约定由***自行办理产权登记并负担费用，我方对***也不负有变更登记房屋的合同义务。三、我方与***有仲裁条款，对我方与***之间权利义务应由济宁仲裁委另案处理，济宁法院不应解决我方与***之间的纠纷，因此请求驳回原告起诉我方的诉讼请求。 被告***、***未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，被告某某城建公司（甲方）与济宁某某建筑工程有限公司（乙方）签订《以物抵债合同》，约定某某城建公司将济宁高新区丰泰园小区及绿色家园小区的部分房产及储藏室等抵偿给济宁某某建筑工程有限公司，其中包含位于济宁高新区**小区**号楼**单元**室**室。合同还约定因债务抵偿产生的税费，根据国家相关规定由甲、乙各方各自承担。 济宁某某建筑工程有限公司将济宁高新区金色嘉苑二期西区五标段劳务分包给***。2018年10月17日，济宁某某建筑工程有限公司（甲方）与***（乙方）签订《协议》，约定甲方将位于济宁高新区**小区**号楼**单元**室**号**室抵偿给乙方，冲抵***应得工程款401917.44元；乙方自行办理该房屋的产权登记或过户手续并承担由此产生的所有费用。 2018年10月18日，原告（买受人、乙方）与被告***、***（出让人、甲方）签订《转让协议》，约定甲方将位于济宁高新区**小区**号楼**单元**室**号**室以378000元转让给乙方。协议第三条约定“甲乙双方同意签订本协议后付350000.00元，余款于2019年10月31日前一次性结清。”第四条约定“甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，根据国家相关政策、法规规定，甲方应协助乙方办理房屋产权登记手续，并按规定缴纳办理房屋过户手续所需缴纳的税费。”第五条约定“本协议签订后，甲乙双方均应履行协议约定的内容。违约方应向守约方承担违约责任，违约金为协议金额的20%。”同日，***、***将案涉房屋交付原告，原告占有使用案涉房屋至今。 2018年10月5日，***、***向原告出具收据，载明收到原告350000元购房款，2018年11月5日，原告通过姜某银银行账户向***转账支付350000元；2019年5月22日，原告通过中国农业银行向***转账28000元。原告足额支付了购房款。 另查明，案涉房屋系由某某城建公司开发，目前初始登记在某某城建公司名下，不存在抵押查封等情形。案涉房屋目前已具备办理不动产权证的条件。 再查明，2021年1月26日，济宁某某建筑工程有限公司变更公司名称为山东某某建设集团有限公司。 上述事实，有以物抵债合同、协议、转让协议、不动产权证书、通知、通话录音等证据佐证，予以认定。 本院认为，被告某某城建公司与九某乙公司签订《以物抵债合同》，将案涉房屋抵偿给九某乙公司，九某乙公司又与***签订《协议》，将案涉房屋抵偿给***，***、***在未取得产权证书时，与原告签订《转让协议》，将案涉房屋转售给原告，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，案涉房屋在某某城建公司、九某乙公司、***与原告之间依次交易时，虽未办理产权登记与转移手续，但几次交易均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对于各被告是否有义务协助原告办理房屋产权转移登记，一方面，某某城建公司将案涉房屋抵偿给九某乙公司，九某乙公司将案涉房屋抵偿给***，转移房屋所有权是抵债协议的附随义务，且庭审中某某城建公司明确表示予以配合提供相关办证手续；另一方面，***经原告催告后，怠于履行协助过户的义务，在案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件的情形下，前面任何一手卖方（转让方）未履行协助义务使其买方（受让方）未办理过户登记都会导致原告无法实现过户登记，原告作为最后一手买受人有权要求每手出卖人（转让方）共同协助办理房屋不动产权过户登记。目前案涉房屋登记在某某城建公司名下，故某某城建公司应当协助将案涉房屋产权转移登记至九某乙公司名下，九某乙公司应当协助将案涉房屋产权转移登记至***名下，***、***应当协助将案涉房屋产权转移登记至原告名下。 对于原告主张的违约金，原告与***、***签订的《转让协议》约定违约金为378000元的20%，***、***在经原告催告（2023年7月29日、2023年7月31日）后未协助原告办理房屋产权登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。但原告未能举证证明***、***违约给其造成的损失，故该违约金过高，本院酌情调整为以378000元为基数，自2023年8月1日起按一年期ＬＰＲ的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告济宁某甲城建投资有限公司于本判决生效之日起十日协助将济宁高新区房屋产权转移登记至被告山东某某建设集团有限公司名下； 二、被告山东某某建设集团有限公司于本判决第一项完成后五日内协助将济宁高新区房屋产权转移登记至被告***名下； 三、被告***、***于本判决第二项完成后五日内协助将济宁高新区房屋产权转移登记至原告***名下； 四、被告***、***于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金（违约金以378000元为基数，自2023年8月1日起至给付之日止，按一年期ＬＰＲ的1.3倍计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7328元，由被告***、***共同负担。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院，同时向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年九月二十九日 书记员***