中国铁塔股份有限公司宁波市分公司、宁波莎丽服饰有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙02民终1838号 上诉人（原审被告）：宁波莎丽服饰有限公司。住所地：宁波市鄞州区东吴镇北村。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江素豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国铁塔股份有限公司宁波市分公司。住所地：宁波新材料创新中心东区6幢41号1－1。 代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（宁波）事务所律师。 上诉人宁波莎丽服饰有限公司（以下简称莎丽公司）因与被上诉人中国铁塔股份有限公司宁波市分公司（以下简称铁塔公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2022）浙0212民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月20日立案后，依法独任审理本案。本案现已审理终结。 莎丽公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回铁塔公司诉讼请求。事实和理由：莎丽公司不是适格被告，案涉场地已于2016年11月15日由宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司通过司法拍卖竞得，莎丽公司不是涉案场地所有权人，莎丽公司无需退还多付租金。即使一审认定莎丽公司主体适格，退还的租金期间也应从2021年12月1日开始计算。 铁塔公司辩称：一、本案租赁合同签订在抵押合同之后，不适用买卖不破租赁规则，涉案合同对受让人宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司不具有约束力，故本案莎丽公司主体适格；二、涉案场地因拆迁而拆除，根据合同约定，“非因甲方或者乙方单方原因引起的租赁合同终止或者解除不作为违约处理，租金按实际使用期限结算。”一审认定退还租金金额正确。 铁塔公司向一审法院诉讼请求：一、解除莎丽公司、铁塔公司之间的租赁合同关系；二、莎丽公司返还铁塔公司租金76539.83元，并支付以76539.83元为基数，自起诉之日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。 一审法院经审理认定事实：2015年5月26日，铁塔公司（乙方）与莎丽公司（甲方）签订《通信站址租赁合同》，约定甲方将位于宁波市鄞州区东吴镇北村村的本企业2号车间三楼顶的场地租赁给乙方使用。该场地具体四至描述如下：北面鄞大道，西东珠路，东南都是本企业厂区。面积约40平方米。租赁期自2015年6月1日至2025年5月31日，计10年。租赁场地仅限于乙方建设移动通信设施以及机房使用，建成后由相关电信企业安装信号覆盖设施投入运行。租金每年15000元，租赁期总金额合计150000元，上述租金为含税金额。在租赁期内一次性付清租金，乙方收到甲方相应金额、符合国家规定的发票后，以转账方式支付租金给甲方。甲方承诺对本合同约定的站址场地享有完整、充分的处分权利，已经取得了自身或者所有权人的同意或授权，有权签署本通信本站址租赁合同。所租赁场地未设定抵押、担保或者可能引起第三方提出异议的其它情形。非因甲方或者乙方单方原因引起的租赁合同终止或者解除不作违约处理，租金按实际使用期限结算。同年6月8日，铁塔公司按约向莎丽公司支付租金150000元。 2014年11月19日，莎丽公司与案外人兴业银行股份有限公司宁波分行金融借款合同纠纷两案，在宁波市北仑区人民法院达成调解［（2014）甬仑商初字第680、708号民事调解书］。后因莎丽公司未履行付款义务，该院依据已经发生法律效力的两份民事调解书，于2016年2月25日依法裁定拍卖莎丽公司位于鄞州区东吴镇北村村的房地产。2016年11月15日，宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司以50008000元最高价竞得。2016年12月12日，该院作出（2015）甬仑执民字第366、367号执行裁定书，裁定位于鄞州区东吴镇北村村的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司所有。该财产的财产权及相应的其他权利自本裁定送达买受人买受人宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司时起转移；等等。 2020年3月13日，宁波市鄞州区东吴镇人民政府向铁塔公司发出《拆迁通知函》：“位于宁波市东吴镇莎丽服饰基站（编码33021201000902）因市政拆迁，现通知贵司在3月30日按时搬迁，逾期未做拆除则将强制拆除，所发生后果由你方负责。”铁塔公司于2020年4月22日拆除基站。 另查明，2020年4月，铁塔公司（乙方）与宁波市鄞州区东吴镇北村村股份经济合作社（甲方）签订《通信站址租赁合同》，约定甲方将位于宁波市鄞州区东吴镇东珠路与鄞县大道交叉口地块的场地租赁给乙方使用。该场地具体四至描述如下：东靠农田深沟、南靠鄞县大道北面绿化、西靠鄞县大道北面绿化、北靠农户农田。面积约40平方米。租赁期自2020年4月15日至2023年4月14日，计3年。租金每年16700元，租赁期总金额合计50100元，在使用期内一次性付清租金，乙方收到甲方相应金额、符合国家规定的发票后，以转账方式支付租金给甲方。合同签订后，乙方于2021年4月26日向甲方支付租金50100元。 2021年3月31日，铁塔公司向莎丽公司发出《律师函》，告知基站已拆除，要求莎丽公司就租赁合同解除及租金回退事宜进行磋商。 一审法院认为，铁塔公司、莎丽公司签订的《通信站址租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。铁塔公司按约一次性支付全部租金，在租赁期间，合同约定的租赁物所有权变更，2020年4月22日基站又因政府征迁被拆除，导致合同无法继续履行，铁塔公司主张解除该合同，于法有据，一审法院予以支持。《通信站址租赁合同》约定：“非因甲方或者乙方单方原因引起的租赁合同终止或者解除不作违约处理，租金按实际使用期限结算”，故案涉租金应当按实际使用期限结算，莎丽公司应当退还多收部分的租金。现铁塔公司主张莎丽公司返还2020年4月23日至2025年5月31日的租金76539.83元，并支付自起诉之日起即2021年11月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止的利息，有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。莎丽公司关于涉案场地被宁波市鄞州区东吴镇资产经营投资公司拍卖竞得后，铁塔公司与该公司之间建立了租赁关系，铁塔公司应向投资公司主张退还租金以及拆除后东吴镇明确免费提供一块新场地给铁塔公司建造基站，其无需向铁塔公司返还相应租金等答辩意见，无事实和法律依据，一审法院均不予支持。 一审依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条规定，判决如下：一、中国铁塔股份有限公司宁波市分公司与宁波莎丽服饰有限公司于2015年5月26日签订的《通信站址租赁合同》解除；二、宁波莎丽服饰有限公司返还中国铁塔股份有限公司宁波市分公司租金76539.83元，并支付以未还租金为基数自2021年11月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止的利息，限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1714元，减半收取857元，由宁波莎丽服饰有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，铁塔公司与莎丽公司于2015年5月26日签订的《通信站址租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。根据一审查明的事实，并结合双方合同约定，“非因甲方或者乙方单方原因引起的租赁合同终止或者解除不作为违约处理，租金按实际使用期限结算。”本案中，铁塔公司已经按约定一次性支付全部租金，在租赁期间案涉场地所有权变更，且基站于2020年4月22日因政府拆迁被拆除，铁塔公司主张合同解除，按实结算租金，符合法律规定、合同约定，本院予以支持。莎丽公司上诉称其不是适格被告，无需退还多付租金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人宁波莎丽服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1714元，由上诉人宁波莎丽服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员    *** 二○二二年六月二十七日 法官助理    *** 代书记员    ***