某某、某某乐定工业有限责任公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省淮北市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）皖06民终620号

上诉人（原审原告）：***，男，1953年4月5日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。

委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜明浩，安徽启宇律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：***乐定工业有限责任公司，住所地安徽省淮北市烈山区。

法定代表人：滕景晨，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：淮北星光照明科技有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区烈山镇新南村(新蔡工业园雷河路3号)。

法定代表人：吕珊，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王静，安徽锦相邑律师事务所律师。

上诉人***、上诉人***乐定工业有限责任公司（以下简称福乐定公司）与被上诉人淮北星光照明科技有限公司（以下简称星光公司）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市烈山区人民法院（2022）皖0604民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人徐敬武，上诉人福乐定公司的委托诉讼代理人翟培敏，被上诉人星光公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求依法改判支持其一审诉讼请求，即福乐定公司、星光公司赔偿其各项损失共计852770元；2.一、二审诉讼费用均由福乐定公司、星光公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，福乐定公司、星光公司赔偿金额应为852770元。（一）一审法院计算财产损失有误。福乐定公司答应一年一签、会签满十年，该种许诺构成预约合同。福乐定公司违反预约合同，应当承担违约赔偿责任。***在签订合同后，在租赁的场地内投资建设驾校练车设施。***提供了陶某的证明，可以证明***于2016年10月1日至2020年10月1日将练车场地出租给陶某，每年租金5万元。之后由于行情变动，***与马跃洋在2020年9月7日签订了驾校场地租赁合同，双方约定租赁期限5年，每年租金9万元。***提供的材料可以证明其后六年的经营利润损失。一审法院忽略该事实，酌情判定福乐定公司仅赔偿损失28万元显失公平，远低于***建设场地设施的成本支出50余万元。（二）一审法院计算物品折旧有误。***于2016年投入成本402770元用于租赁场地建设，该设施虽在租赁合同到期后归福乐定公司所有，但并不意味着驾校练车设施的价值为零，一审法院计算方式对***显著不利。（三）一审法院对租金损失没有支持错误，因为如果没有福乐定公司的违约，则***后六年的租金完全可以收取。综上所述，一审法院认定事实有误，请求二审依法撤销一审判决，改判支持***的一审诉讼请求。

福乐定公司辩称：一、关于预约合同，在一审法庭时***及其委托诉讼代理人从未提出过预约合同，预约合同是一审法院自身炮制出来的概念。二、双方签订的一年期租赁合同已经到期，不存在预约合同问题，一审法院系故意回避双方的一年期租赁合同。三、鉴于本案系租赁合同法律关系，双方已经就租赁合同履行完毕，一审法院抛开双方签订的合同及相关约定，所作判决与客观事实不符，于法无据。

星光公司辩称，星光公司并非本案适格被告，***系重复起诉，应依法驳回其诉请。

福乐定公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回***的无理诉求；2.上诉费由***承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定福乐定公司答应的一年一签、签满十年，构成预约合同，没有证据支撑。涉案土地系福乐定公司所有，根据福乐定公司与***签订租赁合同关于租赁期限为一年的约定，合同已经正常到期，福乐定公司作为出租人有权利不再续签合同。而一审法院对该租赁合同视而不见，毫无根据地炮制出所谓预约合同，以袒护***的非法诉求。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用的《民法典》第495条明确规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”，本案双方之间没有以任何形式订立过认购书等预约合同。一审法院基于预约合同关系要求福乐定公司承担违约责任不合理也不合法。一审判决适用的《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第三条也明确规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”根据这一规定，涉案合同签订于2019年10月份，发生在《民法典》实施之前，本应适用《合同法》相关规定，尊重合同意思自治的原则，双方严格按照合同约定内容行使权利、履行义务，一审法院在明显加重了福乐定公司义务、没有任何证据支撑的情形下仍适用《民法典》关于预约合同的规定，显然适用法律错误。综上，一审法院在双方合同正常到期情况下，毫无根据采信***单方评估数据作为其定案根据，严重悖离了客观事实，于法无据，福乐定公司对此不能信服和接受。请二审依法撤销一审错误判决，驳回***的无理诉求。

***辩称，福乐定公司的上诉请求不成立，请求二审驳回其上诉，支持***的上诉请求。理由如下：一、一审认定事实清楚、正确。***自2016年10月1日与星光公司签订10年期限的场地租赁合同，***租赁场地的用途是驾校，故在十年合同签订后即进行场地设施建设，是基于合同签订十年进行的投资。合同履行至2020年后，星光公司的上级主管部门福乐定公司找到***，告诉其因上级单位检查，签订合同的期限不应太长，用签订短期合同来代替十年的长期合同，并保证履行完毕，有提前承诺行为，该事实通过***及其儿子与福乐定公司、星光公司的法定代表人及其他工作人员的通话录音能够证明。福乐定公司称一年期合同已经履行完毕，这种说法是错误的，双方是用一年一签合同的方式来履行完毕十年的合同。一审法院用预约合同进行判决是正确的。二、一审法院适用法律正确。民法典施行前发生的法律事实，当时有规定的适用当时规定，当时没有规定的适用民法典。为了保护当事人的合法权益，本案适用民法典的规定是正确的。***的本钱还未收回，一审判决明显不能满足其投资成本。

星光公司对福乐定公司的上诉无异议。

***向一审法院起诉请求：1.判令福乐定公司、星光公司赔偿其经济损失（场地设施、租金）852770元；2.本案诉讼费用由福乐定公司、星光公司承担。

一审法院认定事实：2016年10月1日，星光公司（甲方）与***（乙方）签订场地租赁协议，约定：甲方将坑荒地10亩（100×70）出租给乙方作为驾驶员培训场所使用；租赁期限10年，从2016年10月1日至2026年9月30日，租赁期满后，场地所有地面设施归甲方所有；乙方每年向甲方上缴场地租金1万元；协议有效期内发生下列情形之一的，协议自动解除：（二）政府决定征用、收购、收回租赁场地，（三）甲方主管经营决策进行重大调整，导致协议无法继续履行。双方还对其他事项进行了约定。

合同签订后，***在租赁的场地内投资建设驾校练车设施。***提供了陶某的证明，拟证明2016年10月1日至2020年10月1日，其将练车场地出租给宏远驾校，每年租金5万元。***提供了其于2020年9月7日与马跃洋签订的驾校场地租赁合同，拟证明双方约定租赁期限5年，每年租金9万元。

2019年9月，星光公司的母公司福乐定公司找到***，要求将租赁合同改为一年期合同，***不同意，福乐定公司答应合同一年一签，会签满十年。经协商，双方于2019年9月11日签订场地租赁合同，甲方为福乐定公司、乙方为***，约定：甲方将星光公司院内场地租赁给乙方使用，租赁面积为6000平方米；租赁采用包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限一年，从2019年10月1日至2020年9月30日，如续租，须于租赁期满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方重新签订租赁合同；租金每年1万元；协议有效期内发生下列情形之一的，协议自动解除：（2）政府决定征用、收购、收回租赁场地，（3）甲方主管经营决策进行重大调整，导致协议无法继续履行。双方还对其他事项进行了约定。

2020年9月，***按福乐定公司工作人员的要求交纳了2020年10月1日至2021年9月30日的租金和押金，再要求签订租赁合同时，福乐定公司不愿签订，后将收取的租金和押金退还。

受***委托，2021年2月18日，安徽智联资产评估事务所出具资产评估报告，载明：***建设的构筑物2016年3月15日的资产重置价值为402770元。

2021年6月***曾就同一诉讼请求起诉星光公司，一审法院作出(2021)皖0604民初1197号民事裁定，因被告主体不适格，驳回***的起诉，***不服提出上诉，本院作出(2021)皖06民终1192号民事裁定，维持该裁定。

另，案涉土地的使用权登记在福乐定公司名下。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，一方违约，应当承担违约责任。本案中，星光公司与***签订十年期土地租赁协议，双方意思表示真实，不违反法律规定，合同有效。2019年9月11日，在福乐定公司答应一年一签、会签满十年的情况下，***同意与福乐定公司签订一年期租赁合同。该合同实质上已取代了星光公司与***签订的十年期租赁合同。福乐定公司答应的一年一签、签满十年，系约定在将来的一定期限内与***订立合同，构成预约合同。福乐定公司违反预约合同，不继续与***签订租赁合同，应当承担预约合同违约赔偿责任。***原对星光公司的起诉已被裁定驳回，现再次起诉属重复诉讼，另行裁定驳回***对星光公司的起诉。

关于***的损失，按其提供的评估报告，2016年其投入的成本为402770元，按10年折旧完，其已使用4年，其成本费用损失为241662元。因陶某和马跃洋均未到庭且身份信息不详，***也未提供其收取租赁费用的相关证据，因此单凭陶某的证明和马跃洋的合同，不能证明其后六年的经营利润损失。预约合同的违约赔偿，应当根据预约合同的完整程度及守约方的成本费用支出、预计经营利润确定，赔偿数额应当大于等于成本费用损失，小于预计经营利润。根据本案预约合同的完整程度，在评估成本费用损失之上酌定福乐定公司应赔偿***损失28万元。福乐定公司提供的烈山经济开发区管委会的通知，制作时间晚于其不与***签订合同的时间，不能作为其不与***签订合同的理由；福乐定公司主张不签订合同系省委巡视组的原因，但未提供相关证据证明，因此对福乐定公司的辩解意见，不予采信。

一审判决：一、福乐定公司于判决生效后十日内赔偿***经济损失28万元；二、驳回***对福乐定公司的其他诉讼请求。案件受理费12328元，由***负担6828元，由福乐定公司负担5500元。

二审中，***提交收条一份，并申请证人陶某出庭作证，拟证明***前四年将涉案场地租赁给陶某，租金每年5万元，之后租赁给马跃洋，每年租金9万元，马跃洋已经支付第一年的租金9万元。福乐定公司质证认为，***与陶某、马跃洋之间没有转账记录，对收条、证人证言的真实性、关联性不认可。星光公司质证意见同福乐定公司。本院经审查认为，上述证据及证言证言能够证实***转租涉案场地的事实，但因无转账记录，不能证明具体转租金额。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案二审争议焦点是：一、福乐定公司与***之间是否存在预约合同法律关系；二、福乐定公司是否存在违约行为及违约责任如何确定。

关于福乐定公司与***之间是否存在预约合同法律关系的问题。福乐定公司上诉称，一审法院认定福乐定公司答应的一年一签、签满十年，构成预约合同，系认定事实和法律错误。所谓预约合同，是相对于本约而言的合同，是指当事人为在将来一定期限内订立本约而预先成立的合同。本案中，星光公司与***先签订一份十年期场地租赁合同，该租赁合同履行三年后，福乐定公司与***口头协商一致，将租赁合同改为一年一签、租满十年，合同签订主体由星光公司变更为福乐定公司。在十年期租赁合同已经签订并履行过程中，福乐定公司与***关于一年一签、租满十年的口头约定，仅是对租赁期限形成变更的合意，并非是对将来订立新的合同所达成的合意，不属于预约。一审判决关于预约合同的认定确有不妥，本院予以纠正。

关于福乐定公司是否存在违约行为及违约责任如何认定的问题。福乐定公司称其与***签订的一年期租赁合同已到期，其不存在违约行为。星光公司、福乐定公司先后与***签订十年期及一年期租赁合同，两份合同虽然在签订主体、租赁期限有所区别，但从两家公司系母子公司的特殊关联关系，以及两份合同的历史沿革、变更缘由来看，福乐定公司实为承继了十年期租赁合同的权利义务。故在评价双方当事人的行为时应以联系和发展的眼光分析问题，不能将两份合同割裂看待。***在签订十年期租赁合同后建设驾校场地，系基于合同明确约定租期十年所作的投资方案。福乐定公司找到***协商将租赁合同改为一年一签，***亦是在得到福乐定公司会签满十年的承诺之下才同意变更，而在一年期合同履行一年后，福乐定公司不再同意续签合同，与最初约定租期十年以及变更为短期租赁需达到租满十年的目的不符，有违诚实信用原则。福乐定公司称不续签合同是由于省委巡视组要求整改，对此未提供充分证据证明。退一步讲，即便福乐定公司所称属实，整改原因也是其存在违规出租情形，仍应认定其在租赁合同签订及履行中存在过错。在十年租期未履行完毕情况下，福乐定公司单方提前解除租赁合同，构成违约。一审法院虽认定预约合同不妥，但根据***投入建设的成本402770元，按10年折旧，其已使用4年，其成本费用损失为241662元；另综合***将涉案场地出租给案外人作为驾校训练场地使用，造成可得利益损失等因素，酌定赔偿***的经济损失合计28万元，具有合理性，本院予以确认。

综上所述，***与福乐定公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12328元，由上诉人***负担6828元，由上诉人***乐定工业有限责任公司负担5500元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈雷雨

审 判 员　赵　威

审 判 员　朱　磊

二〇二二年五月十八日

法官助理　周文锦

书 记 员　倪娜娜

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百三十二条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十七条第一款第一项规定予以维持。