苏某某某生活服务股份有限公司、苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市虎丘区人民法院 民事判决书 （2024）苏0505民初1218号 原告：苏某某某生活服务股份有限公司，住所地江苏省苏州市虎丘区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江苏能成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏能成律师事务所实习律师。 被告：苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司，住所地江苏省苏州市虎丘区。 法定代表人：刘某。 原告苏某某某生活服务股份有限公司与被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2024年2月1日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告苏某某某生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司的法定代表人刘某经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告苏某某某生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告自2022年9月15日起至2022年12月31日止的物业服务费42,576.23元，并支付自逾期之日起至实际给付清结之日止按每日千分之三标准分段计算的逾期付款滞纳金。 原告苏某某某生活服务股份有限公司为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、苏州市前期物业服务合同及相关协议1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，原告有权向被告主张物业费； 2、房屋租赁合同一份，证明被告承租使用了案涉写字楼； 3、苏州市前期物业服务合同一份，证明案涉各方签订该合同，被告负有向原告缴纳物业费的义务； 4、补充协议一份，证明原告有权收取物业费； 5、费用清单及及催收记录各1份，证明被告结欠原告的费用情况以及原告的催收过程。 被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，案外人苏州汇某商旅发展有限公司（甲方、开发建设单位）与原告苏某某某生活服务股份有限公司之前身苏州新某物业服务有限公司（乙方、物业服务单位）签订《苏州市前期物业服务合同》及补充协议一份，约定甲方通过招投标方式将坐落于苏州高新区（市）浒关街道（镇）城际路（街）21号之苏州汇某广场委托乙方实行物业服务，前期物业服务期限为贰年零月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2017年09月30日0时起至2019年09月29日24时止。合同第十五条约定，物业公共服务费的收费标准为商业13.33元/月•平方米、办公楼10.92元/月•平方米（包干制，一年计收）。合同第十六条约定，代收代交费的收费标准为商业12.74元/月•平方米、办公楼6.95元/月•平方米（每半年结算一次）。上述合同签订前后，原告即对案涉之苏州汇某广场物业提供了相应的物业服务。 2017年5月5日，案外人苏州汇某商旅发展有限公司（出租方、甲方）、被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司（承租方、乙方）（经办人为***）、案外人高润新泽（苏州）商业发展有限公司（日常经营管理方、丙方）三方就甲方将坐落于苏州市高新区××镇××路××号××广场商铺××层××单元××单元（租用面积为540平方米）出租给乙方使用一事签订《租赁合同》一份，各方约定租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止，合同对租赁用途、租赁期限、租金标准、各方的权利义务等事项进行了约定，合同第六条之保证金、管理费和其他费用项下约定，“6.5乙方应于租赁期（包括免租期，如有）内向管理公司支付该房屋的管理费。即首年该房屋的管理费为人民币178200元；第二年该房屋的管理费为人民币194400元；第三年该房屋的管理费为人民币208008元；第四年该房屋的管理费为人民币208008元；第五年该房屋的管理费为人民币222524元”，计费周期为三个月，支付方式为“首期在签约时支付，此后在计费周期前15天支付”。2017年6月9日，案外人苏州汇某商旅发展有限公司（甲方、房地产开发经营企业）、苏州新某物业服务有限公司（甲方选聘的物业服务公司）、被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司（乙方）（经办人为***）三方就乙方承租之商铺第三层305单元、306单元（建筑面积540平方米）物业管理服务事宜签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定“前期物业服务费为：商业：物业公共服务费：13.33元／月·㎡；代收代缴能耗费12.74元／月·㎡”、“前期物业服务企业按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由前期物业服务企业享有或承担。纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由甲方全额承担。完成商品房屋交付手续的次月起，物业服务费用（含代收代交费）由业主或使用人交纳。由使用人交纳的，业主负连带交纳责任。前期物业服务费用按6个月交纳一次。乙方应在每个交费期间的首月10日内履行交纳义务，预缴本期间的物业服务费。业主或物业使用人自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金”。同日，三方尚签订《汇某广场补充协议》一份，确认“一、该补充协议在原合同基础上调整了前期物业管理服务费。二、该补充协议只针对原合同前期物业管理服务费的收取，不改变原合同中其他条款约定的内容。三、前期物业管理服务费的收取，按照甲乙双方签署的租赁合同中约定，由甲方聘用的物业公司向乙方收取。（支付方式和开票日期均和甲乙双方签订的租赁合同一致）。”被告承租案涉之商铺第三层305单元、306单元后，向原告缴纳了至2022年9月14日止的物业费，但自2022年9月15日起即发生拖欠。为此，原告多次向被告催要，被告仅支付了部分。2023年5月3日，原告向被告发出缴费通知一份，要求被告于2023年5月7日前支付自2022年9月15日起至2022年12月14日期间拖欠的物业费计34000元。2023年7月10日，原告向被告发出费用明细一份，要求被告支付自2022年9月15日起至2023年9月14日止的物业费计188372.50元（其中：2022年9月15日-2022年12月14日，34000元；2022年12月15日-2023年3月14日，51457.50元；2023年3月15日-2023年6月14日，51457.50元；2023年6月15日-2023年9月14日，51457.50元），同时，要求被告支付期间的水电费，但被告未能给付。原告因催要无果，遂致诉讼。庭后，原告确认自2023年1月1日起案涉物业由第三方提供物业管理服务，原告不再提供服务，故按照案涉各方签署的租赁合同约定，原告确认被告结欠之自2022年9月15日起至2022年12月31日止的物业服务费为42576.23元（34000元＋8576.23元＝42576.23元）。 另查明，苏州新某物业服务有限公司于2021年4月23日经政府职能部门变更登记为苏某某某生活服务股份有限公司。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，原告苏某某某生活服务股份有限公司之前身苏州新某物业服务有限公司与案外人苏州汇某商旅发展有限公司就案涉房屋所在小区（坐落于苏州高新区（市）浒关街道（镇）城际路（街）21号之苏州汇某广场）物业管理服务事宜签订之《苏州市前期物业服务合同》、案外人苏州汇某商旅发展有限公司、被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司、案外人高润新泽（苏州）商业发展有限公司三方签订之《租赁合同》以及案外人苏州汇某商旅发展有限公司、苏州新某物业服务有限公司、被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司三方就被告承租之苏州汇某广场商铺第三层305单元、306单元（建筑面积540平方米）物业管理服务事宜签订之《苏州市前期物业管理服务协议》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反禁止性的法律法规规定，该各合同依法成立，合法有效，应受法律保护，该各合同对合同各方均具有法律约束力。原告对包括被告承租使用商铺在内的苏州汇某广场提供物业管理服务后，被告未向原告缴纳物业服务费致本次诉讼，责任在被告，其应承担由此产生的民事责任。原告要求被告给付自2022年9月15日起至2022年12月31日止的物业服务费为42,576.23元（34,000元+8,576.23元＝42,576.23元）的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。《汇某广场补充协议》约定，“三、前期物业管理服务费的收取，按照甲乙双方签署的租赁合同中约定，由甲方聘用的物业公司向乙方收取。（支付方式和开票日期均和甲乙双方签订的租赁合同一致）”，案涉《租赁合同》约定，计费周期为三个月，支付方式为“首期在签约时支付，此后在计费周期前15天支付”，同时，《苏州市前期物业管理服务协议》约定，“完成商品房屋交付手续的次月起，物业服务费用（含代收代交费）由业主或使用人交纳。由使用人交纳的，业主负连带交纳责任。前期物业服务费用按6个月交纳一次。乙方应在每个交费期间的首月10日内履行交纳义务，预缴本期间的物业服务费。业主或物业使用人自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金”，现被告未缴纳物业费，其行为已构成违约，原告有权要求被告承担违约金，但合同约定之每日万分之五的违约金标准过高，本院酌情向下调整为自逾期之日起至实际给付清结之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）之四倍标准计。被告逾期给付物业费金额及逾期违约金时间节点如下：2022年9月15日-2022年12月14日，34,000元，2022年8月31日；2022年12月15日-2022年12月31日，8,576.23元，2022年11月30日。被告未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。 综上所述，原告苏某某某生活服务股份有限公司要求被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司支付物业费、承担逾期付款违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告苏某某某生活服务股份有限公司自2022年9月15日起至2022年12月31日止的物业服务费为42,576.23元、并承担自下列逾期之日起至实际给付清结之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）之四倍标准分段计付的逾期付款违约金（逾期付款违约金计算的金额及时间节点基准分别如下：34,000元，2022年8月31日；8,576.23元，2022年11月30日）。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228********） 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,054元，公告费360元，合计1,414元，由被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司负担。被告苏州爱某蒙文化艺术咨询有限公司应负担的1,414元直接支付给原告苏某某某生活服务股份有限公司。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二四年四月二十二日 书记员***