北京城建集团有限责任公司与北京金同泰科技有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民事判决书 （2014）丰民初字第06966号 原告北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区18号。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，北京市康博律师事务所律师。 委托代理人***，男，1972年7月6日出生。 被告北京金同泰科技有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街6号5单元602室。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京谦君律师事务所律师。 被告北京丰泽嘉业投资管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店八层。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京市中银律师事务所律师。 被告北京鸿坤国际大酒店有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京市德润律师事务所律师。 被告北京泰丰房地产开发有限公司，营业地北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店六层。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，女，1967年4月3日出生。 委托代理人***，北京市德润律师事务所律师。 原告北京城建公司有限责任公司（以下简称城建公司）与被告北京金同泰科技有限公司（以下简称金同泰公司）、北京丰泽嘉业投资管理有限公司（以下简称丰泽嘉业公司）、北京鸿坤国际大酒店有限公司（以下简称鸿坤公司）、北京泰丰公司开发有限公司（以下简称泰丰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2013年11月做出（2013）丰民初字第14192号民事判决，原告城建公司不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年3月作出（2014）二中民终字第00551号民事裁定，撤销（2013）丰民初字第14192号民事判决，并将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司作为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托代理人***、***，被告金同泰公司的委托代理人***，丰泽嘉业公司的委托代理人***，鸿坤公司的委托代理人***，泰丰公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建公司诉称：2003年，原告就要求泰丰公司偿还担保款项及利息一事，将泰丰公司诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。诉讼过程中，泰丰公司与原告签署《商品房买卖合同》，约定由原告购买泰丰公司开发的位于丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第六层全部房屋（电梯楼层为第七层），销售价格为30598244元。同日，泰丰公司向原告开具了发票。双方并在2003年1月22日进行了商品房预售登记备案。2003年1月23日，一中院作出（2002）一中民初字第8972号民事调解书，确定泰丰公司欠付原告30598244.75元，泰丰公司将其所有的中国企业家大厦第六层的所有权卖给原告，作为抵销对原告的欠款。因对方未履行协议约定，原告于2003年5月30日向一中院申请执行，一中院于2003年11月3日作出（2003）一中执字第563号民事裁定书，记载：在案本院执行过程中，被执行人泰丰公司与申请执行人城建公司经协商，将原属泰丰公司所有的中国企业家大厦第六层的房屋所有权（建筑面积为五千二百零九点五平方米）以人民币三千零五十九万八千二百四十四元的价格过户给城建公司，用以折抵欠款。据此一中院裁定泰丰公司将所有的中国企业家大厦第六层的房屋产权过户给原告所有。裁定作出后，泰丰公司向原告交付了房屋，原告未实际使用房屋。2011年底，原告发现766房间被金同泰公司非法占有使用。在原告多次口头、书面告知其该房屋属于原告所有并要求其立即腾退未果的情况下，原告不得已委托公证处进行了证据保全公证。原告认为，金同泰公司未经许可擅自非法占用原告房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益。金同泰公司非法侵占原告房屋系与丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司共同实施。现请求判令：1、金同泰公司立即腾退非法侵占的原告房屋；2、金同泰公司、丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司立即按每天每平方米5.5元的标准向原告连带给付房屋占用费，支付时间自被告非法侵占之日2012年1月1日至腾退完成之日止。按200平方米计算；3、本案诉讼费由金同泰公司、丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司承担。 被告金同泰公司辩称：一、原告对涉诉房屋不享有物权。涉诉房屋应为泰丰公司所有。涉案房屋未取得所有权证，未登记在原告名下。二、原告未曾占有涉诉房屋，泰丰公司未向原告实际交付。三、金同泰公司从丰泽嘉业公司承租涉案房屋，享有合法使用权，不应作为腾退对象。 被告丰泽嘉业公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、涉诉房屋仍属于泰丰公司，未登记在原告名下，原告尚未取得房屋产权，即原告对涉诉房屋不享有物权。原告事实上未从占有涉诉房屋。泰丰公司委托鸿坤公司经营管理对包括涉诉房屋在内的房屋。鸿坤公司将其出租给丰泽嘉业公司，丰泽嘉业公司转租给金同泰公司。金同泰公司属于合法占有、使用涉诉房屋。二、原告未在一年的除斥期间内行驶腾退房屋的请求权，该请求权已经消灭。三、涉诉房屋未登记在原告名下，丰泽嘉业公司完全有理由相信涉诉房屋属于泰丰公司，丰泽嘉业公司对涉诉房屋享有合法的占有、使用、收益的权利，且丰泽嘉业公司没有故意与重大过失的主观过错，不应承担连带责任。 被告鸿坤公司、泰丰公司辩称：一、原告并不享有涉诉房屋物权。二、原告的行使请求权已经超过一年的除斥期间。原告提供的占有使用费计算标准不能证明原告的损失。三、原告证据仅能证明与泰丰公司当时做过交接的约定，但其诉状自认未实际使用房屋。 经审理查明，2003年1月20日，泰丰公司与城建公司签订《商品房买卖合同》，将泰丰公司开发的中国企业家大厦第六层全部房屋售予城建公司。同日，泰丰公司向城建公司开具全部购房款发票。2003年1月22日，该处房屋进行了预售登记备案。 2003年1月23日，泰丰公司与城建公司经一中院调解达成如下调解协议：一、泰丰公司确认共欠城建公司人民币三千零五十九万八千二百四十四元七角五分；二、泰丰公司将其所有的中国企业家大厦中第六层的所有权（建筑面积五千二百零九点五平方米）卖给城建公司，作为抵销对城建公司的欠款，双方已到北京市国土资源和房屋管理局等有关部门办理产权过户手续，上述房屋过户交易等费用全部由泰丰公司承担；三、泰丰公司承诺自法院解除财产保全之日起三十个工作日内，回购上述第二项所涉房屋。城建公司同意泰丰公司按三千零五十九万八千二百四十四元七角五分回购，同时，城建公司将发票退还泰丰公司。双方同意若泰丰公司每迟延付款一日，泰丰公司应向城建公司支付逾期付款违约金人民币五万元；上述房屋回购时房屋过户交易等费用全部由泰丰公司承担；四、若自法院解除财产保全之日起六十个工作日内，泰丰公司未回购上述第二项所涉房屋，城建公司有权立即采取拍卖、变卖、出卖、出租或自用等措施维护自己的权益；五、案件受理费十六万一千一百九十七元及财产保全费十五万一千七百零七元，由城建公司负担（已交纳），若泰丰公司违反本调解协议，上述案件受理费及财产保全费由泰丰公司负担（于泰丰公司未按本调解协议履行之日起七日内给付城建公司）。 2003年5月30日，城建公司申请一中院执行前述调解书，该院于2003年11月3日作出（2003）一中执字第563号民事裁定书。该裁定书载明：本案在执行过程中，被执行人泰丰公司与申请执行人城建公司经协商，将原属泰丰公司所有的中国企业家大厦第六层的房屋所有权（建筑面积五千二百零九点五平方米）以人民币三千零五十九万八千二百四十四元的价格过户给城建公司，用以折抵欠款。一中院裁定将泰丰公司所有的中国企业家大厦第六层的房屋产权过户给城建公司所有。 上述买卖房屋迄今未完成房屋所有权转移登记。泰丰公司称房屋未完成竣工备案，仍未取得房屋产权证。 2007年7月16日，泰丰公司（甲方）与城建公司（乙方）签订《部分房屋交付确认书》，内容为：根据一中院（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书等生效法律文书的内容，甲方应向乙方交付位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第六层整层房屋（见后附图，图中所标七层为电梯楼层数，实际楼层为六层）；甲方于2007年7月26日向乙方交付了前述房屋中的部分房屋（交付范围以附图中红色标记范围为准），其在附图中标记为A01-A06（现场显示的门牌号为701、702、703、705、706、707、708、709、710、711、712），以上房屋自交付之日起归乙方所有。 2007年12月14日，泰丰公司（甲方）与城建公司（乙方）签订《确认书》，内容为：甲方应向乙方交付位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第六层整层房屋（见后附图，图中所标七层为电梯楼层数，实际楼层为六层）；甲方已于2007年7月26日向乙方交付了前述房屋中的部分房屋，后附图中标记为A01-A06（现场显示的门牌号为701、702、703、705、706、707、708、709、710、711、712）；甲方同意在本确认书签订日以现状向乙方移交中国企业家大厦第六层剩余部分的全部房屋，办理完交接手续后，乙方即对中国企业家大厦第六层全部房屋享有完全的所有权，并对与之相关的公共区域、设备拥有使用及接受相关物业服务的权利和义务；乙方同意将第六层中的部分房屋（附图中红色标记部分）出租给甲方用于办公，租赁时间暂定为六个月，具体事宜另行确定。所附图中无红色区域，有阴影区域覆盖了701、702、703、706、708、707、709、705、710、711、712、729、730房间以外部分。随后，泰丰公司向城建公司交付了六层房屋的钥匙和门卡。城建公司称其将房屋全部锁上，所有房屋均未出租。泰丰公司则称城建公司未使用、占有房屋。 另查，2006年12月28日，泰丰公司（委托方）与鸿坤公司（管理公司）签订《鸿坤国际大酒店委托管合同书》，内容为：泰丰公司委托鸿坤公司全权经营管理位于广安路1号的鸿坤国际大酒店；泰丰公司向鸿坤公司支付管理费；委托管理年限为二十年。另，鸿坤公司的股东是泰丰公司及泰丰公司法定代表人***。 2010年12月9日，鸿坤公司（甲方）与喜德睿龙（北京）商务有限公司（以下简称喜德睿龙公司）（乙方）签订《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》，约定：甲方同意将鸿坤国际大酒店八层部分区域出租给乙方经营使用，建筑面积为2600平米。租赁期限为15年，租金为每年80万元。大厦物业管理费为免费。中央空调冷暖费每日每平米0.5元。随后，鸿坤公司（甲方）与喜德睿龙公司（乙方）又签订了《补充协议》、《承诺书》及《补充协议2》，确认了租金履行的事实，以及明确由喜德睿龙公司注册的新公司丰泽嘉业公司承继其与鸿坤公司之间的合同。2011年3月26日，鸿坤公司（甲方）、喜德睿龙公司（乙方）与丰泽嘉业公司（丙方）签订《协议书》，约定甲乙丙三方一致同意，乙方无偿将其在《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》及《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丙方，并且确认甲方已收取乙方租金400万元，甲方在此予以确认无误并视乙方已如约履行了支付5年租金的义务。 2011年5月16日，鸿坤公司（甲方）与丰泽嘉业公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方将原来租赁的八层面积除美容美发及养生馆面积以外暂时调整到七层和六层的面积。《协议书》确认六、七层的部分房屋及八层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米；2011年5月15日起甲方给乙方3个月的装修免租期，起租日定位2011年8月15日，起租日之前乙方无需支付中央空调的费用。同日，鸿坤公司出具《委托物业管理证明》，内容为：我单位同意将所属位于北京市丰台区广安路1号六、七、八层面积2600平方米的商业房屋委托丰泽嘉业公司从事物业管理，期限自2011年5月16日起至2026年8月15日止。在委托管理期限内，我单位同意丰泽嘉业公司以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。鸿坤酒店与丰泽嘉业公司均确认，丰泽嘉业公司的租金已支付至2016年8月14日。 2012年8月10日，丰泽嘉业公司与金同泰公司签订《房屋租赁合同》，约定：金同泰公司租赁广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）七层766室，建筑面积约为230平方米。租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日止，第一年租金为293825元，租金每年递增百分之五。丰泽嘉业公司与金同泰公司均确认，金同泰公司租金的已支付至2015年7月31日。 再查，城建公司于2012年12月27日委托公证人员向金同泰公司送达了主张权利的《通告函》，内容为：根据一中院（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书，位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦（现名为北京鸿坤国际大酒店）第六层整层（电梯标注第七层，实际楼层为六层）房屋所有权属我司所有。未经城建公司的同意，所有在第七层（电梯标注第七层，实际楼层为六层）办公、使用均属违法，城建公司保留对所有违法行为追究法律责任的权利。为维护我司合法权益，同时也为各相关单位免受不必要的损失，现郑重通告如下：请第七层（电梯标注第七层，实际楼层为六层）的相关单位看到本函件后立即停止办公，并于三日内撤离该处房屋。对逾期未撤离的，城建公司将对违法行为进行追究，由此造成的损失将全部由违法单位承担。 上述事实，有《商品房买卖合同》、（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书、《确认书》、《部分房屋交付确认书》、钥匙、门卡、《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《鸿坤国际大酒店委托管合同书》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》、《协议书》、《房屋租赁合同》、《委托物业管理证明》、（2013）京国信内经证字第00270号公证书及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，不动产占有人有权对妨害占有的行为，请求排除妨害。因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 依据（2003）一中执字第563号民事裁定书可知，泰丰公司与城建公司已就以中国企业家大厦六层房屋折抵欠款达成合议，该协议不违反强制性法律法规，依法应属有效。虽因泰丰公司自身原因涉诉房屋所有权尚未转移登记到城建公司名下，但结合泰丰公司向城建公司交付了房屋钥匙、门卡，以及双方签订交房确定书的事实，可以认定泰丰公司已将涉诉房屋交付城建公司。基于双方在执行中的协议以及交付行为，故城建公司享有涉诉房屋的合法占有使用权，可依此主张排除妨害请求权。 泰丰公司明知涉诉房屋已经以折抵欠款的形式出售给城建公司的情况下，将涉诉房屋委托鸿坤公司经营。并且在泰丰公司向城建公司交付房屋之后，仍然放任鸿坤公司将涉诉房屋出租给丰泽嘉业公司，主观存在过错。鸿坤公司股东正是泰丰公司及该公司法人***，那么鸿坤公司应当知晓泰丰公司与城建公司之间就涉诉房屋达成的协议和交付房屋的事实。泰丰公司与鸿坤公司之间存在恶意串通损害城建公司利益的行为，故泰丰公司与鸿坤公司的委托经营合同中涉及到涉诉房屋部分应属无效，鸿坤公司未取得涉诉房屋的合法经营权。丰泽嘉业公司占有涉诉房屋是基于其与鸿坤公司之间的租赁合同，依据前述理由，丰泽嘉业公司基于租赁合同对房屋的占有系无权占有。后丰泽嘉业公司将涉诉房屋转租给金同泰公司，金同泰公司对房屋亦是无权占有。因此，城建公司有权要求无权占有人金同泰公司腾退房屋。 在城建公司在取得涉诉房屋的合法占有使用权后，泰丰公司和鸿坤公司仍利用涉诉房屋租赁经营获利，侵害了城建公司的合法权益，故城建公司由此主张泰丰公司和鸿坤公司连带赔偿给其公司造成的房屋使用费损失，本院予以支持。关于房屋使用费的金额，本院参考鸿坤公司出租给丰泽嘉业公司的租金标准，并考虑城建公司对涉诉房屋的实际使用情况，依法酌定标准为每日每平米0.85元。丰泽嘉业公司与金同泰公司签订《房屋租赁合同》中约定涉诉房屋建筑面积约为230平方米，城建公司仅要求按照200平方米计算房屋使用费并无不妥，本院予以确认。鸿坤公司将房屋出租给丰泽嘉业公司，丰泽嘉业公司转租给金同泰公司。丰泽嘉业公司的租金已支付至2016年8月14日，金同泰公司的租金已支付至2015年7月31日，故城建公司要求丰泽嘉业公司、金同泰公司就房屋使用费承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，如金同泰公司未按本判决履行腾退义务，继续占用城建公司的房屋，对此后的房屋使用费，金同泰公司则应承担责任。因该事实尚未发生，本院暂不处理。如有发生，城建公司可另案主张。关于城建公司行使权利是否超过一年除斥期间的问题。本案中，城建公司主张的是排除妨害请求权，并非占有人返还原物请求权，因此，不适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款中关于除斥期间的规定。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，判决如下： 一、被告北京金同泰科技有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）766室。 二、被告北京鸿坤国际大酒店有限公司和被告北京泰丰公司开发有限公司于本判决生效后十日内连带赔偿原告北京城建集团有限责任公司房屋使用费（自二〇一二年一月一日起至被告北京金同泰科技有限公司实际腾退之日止，按照每日每平米八角五分，总面积二百平方米的标准计算）。 三、驳回原告北京城建集团有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10015元，由被告北京鸿坤国际大酒店有限公司和被告北京泰丰公司开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京泰丰公司开发有限公司负担（于本判决生效后七日后给付原告北京城建集团有限责任公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员 *** 人民陪审员 *** 二〇一五年六月十九日 书记员***