北京金同泰科技有限公司与北京城建集团有限责任公司等排除妨害纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2015）二中民终字第10430号 上诉人（原审被告）北京金同泰科技有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街6号5单元602室。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京谦君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，男，1972年7月6日出生。 委托代理人***，北京市康博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）北京丰泽嘉业投资管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店八层。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，北京市中银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）北京鸿坤国际大酒店有限公司，住所地北京市丰台区广安路1号。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，女，1967年4月3日出生。 委托代理人***，男，1973年10月3日出生。 被上诉人（原审被告）北京泰丰房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区水口子村甲1号。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，北京市天正律师事务所律师。 上诉人北京金同泰科技有限公司（以下简称金同泰公司）因排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 2014年4月，北京城建集团有限责任公司（以下简称城建公司）起诉至原审法院称：2003年，我公司曾将北京泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）起诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），要求其偿还担保款项及利息。在该案审理过程中，双方签订《商品房买卖合同》，约定由我公司购买泰丰公司开发的位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第6层全部房屋（电梯楼层为第7层），销售价格为30598244元。2003年1月22日，双方进行了商品房预售登记备案。2003年1月23日，一中院作出（2002）一中民初字第8972号民事调解书，确定泰丰公司欠付我公司30598244.75元，泰丰公司将其所有的中国企业家大厦第6层的所有权卖给我公司，抵销对我公司的欠款。后，因泰丰公司未履行上述调解书，我公司向一中院申请强制执行，一中院于2003年11月3日作出（2003）一中执字第563号民事裁定书，裁定泰丰公司将所有的中国企业家大厦第6层的房屋产权过户给我公司所有。上述裁定作出后，泰丰公司向我公司交付了涉案房屋，我公司未实际使用该房屋。2011年底，我公司发现6层766房间被金同泰公司非法占有使用，经我公司多次口头、书面通知其腾退，未果。我公司认为，金同泰公司未经许可擅自非法占用我公司所有的房屋严重侵害了我公司的合法权益，该非法占用行为系与北京丰泽嘉业投资管理有限公司（以下简称丰泽嘉业公司）、北京鸿坤国际大酒店有限公司（以下简称鸿坤公司）、泰丰公司共同实施。故现诉至法院，请求判令：1、金同泰公司立即腾退中国企业家大厦第6层766房屋；2、金同泰公司、丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司按每天每平方米5.5元的标准向我公司连带给付自2012年1月1日至金同泰公司腾退完成之日止的房屋占用费，按200平方米计算。 金同泰公司辩称：一、涉案房屋未取得所有权证，未登记在城建公司名下，城建公司对该房屋不享有物权，该房屋应为泰丰公司所有；二、泰丰公司未向城建公司实际交付涉案房屋，城建公司未合法占有该房屋；三、我公司从丰泽嘉业公司承租涉案房屋，享有合法使用权，不应作为腾退对象。 丰泽嘉业公司辩称：我公司不同意城建公司诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋仍属泰丰公司所有，城建公司对该房屋不享有物权，城建公司事实上也从未合法占有涉案房屋；二、泰丰公司委托鸿坤公司经营管理涉案房屋，鸿坤公司将该房出租给我公司，我公司再转租给金同泰公司，金同泰公司系合法占有、使用涉案房屋，我公司转租该房屋的行为也是合法行使占有、使用和收益的权利；二、城建公司未在1年的除斥期间内行使腾退房屋的请求权，该请求权已经消灭。 鸿坤公司、泰丰公司辩称：一、城建公司不享有涉案房屋物权；二、城建公司行使请求权已超过1年的除斥期间；三、城建公司提供的占有使用费计算标准不能证明其损失；四、城建公司提交的证据仅能证明其与泰丰公司当时做过交接的约定，但其自认未实际使用涉案房屋。 原审法院经审理认为：依据（2003）一中执字第563号民事裁定书可知，泰丰公司与城建公司已就以中国企业家大厦6层房屋折抵欠款达成合议，该协议不违反强制性法律法规，依法应属有效。虽因泰丰公司自身原因涉案房屋所有权尚未转移登记到城建公司名下，但结合泰丰公司向城建公司交付了房屋钥匙、门卡，以及双方签订交房确定书的事实，可以认定泰丰公司已将涉案房屋交付城建公司。基于双方在执行中的协议以及交付行为，城建公司享有涉案房屋的合法占有使用权，可依此主张排除妨害请求权。泰丰公司在明知涉案房屋已经以折抵欠款的形式出售给城建公司的情况下，仍将该房屋委托鸿坤公司经营；并在向城建公司交付房屋之后，仍放任鸿坤公司将涉案房屋出租给丰泽嘉业公司，主观上存在过错。鸿坤公司股东正是泰丰公司及该公司法人***，那么鸿坤公司应当知晓泰丰公司与城建公司之间就涉案房屋达成的协议和交付房屋的事实。泰丰公司与鸿坤公司之间存在恶意串通损害城建公司利益的行为，故泰丰公司与鸿坤公司的委托经营合同中涉及到涉案房屋部分应属无效，鸿坤公司未取得涉案房屋的合法经营权。丰泽嘉业公司占有涉案房屋是基于其与鸿坤公司之间的租赁合同，依据前述理由，丰泽嘉业公司基于租赁合同对房屋的占有系无权占有。后丰泽嘉业公司将涉案房屋转租给金同泰公司，金同泰公司对房屋亦是无权占有。因此，城建公司有权要求无权占有人金同泰公司腾退房屋。在城建公司取得涉案房屋的合法占有使用权后，泰丰公司和鸿坤公司仍利用该房屋租赁经营获利，侵害了城建公司的合法权益，故城建公司由此主张泰丰公司和鸿坤公司连带赔偿给其公司造成的房屋使用费损失，法院予以支持。关于房屋使用费的金额，法院参考鸿坤公司出租给丰泽嘉业公司的租金标准，并考虑城建公司对涉案房屋的实际使用情况，依法酌定标准为每日每平米0.85元。丰泽嘉业公司与金同泰公司签订《房屋租赁合同》中约定涉案房屋建筑面积约为230平方米，城建公司仅要求按照200平方米计算房屋使用费并无不妥，法院予以确认。鸿坤公司将房屋出租给丰泽嘉业公司，丰泽嘉业公司转租给金同泰公司。丰泽嘉业公司的租金已支付至2016年8月14日，金同泰公司的租金已支付至2015年7月31日，故城建公司要求丰泽嘉业公司、金同泰公司就房屋使用费承担连带责任缺乏依据，法院不予支持。需要指出的是，如金同泰公司未按判决履行腾退义务，继续占用涉案房屋，对此后的房屋使用费，金同泰公司则应承担责任。因该事实尚未发生，法院暂不处理。如有发生，城建公司可另案主张。关于城建公司行使权利是否超过1年除斥期间的问题。本案中，城建公司主张的是排除妨害请求权，并非占有人返还原物请求权，因此，不适用《中华人民共和国物权法》第245条第2款中关于除斥期间的规定。据此，原审法院于2015年6月判决：一、北京金同泰科技有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市丰台区广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）六层（电梯层七层）766室；二、北京鸿坤国际大酒店有限公司和北京泰丰公司开发有限公司于判决生效后十日内连带赔偿北京城建集团有限责任公司房屋使用费（自二〇一二年一月一日起至北京金同泰科技有限公司实际腾退之日止，按照每日每平米八角五分，总面积二百平方米的标准计算）。三、驳回北京城建集团有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决后，金同泰公司不服，持其一审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。城建公司、丰泽嘉业公司、鸿坤公司、泰丰公司同意一审判决。 经审理查明：2012年，城建公司因保证合同纠纷将泰丰公司起诉至一中院，在该案审理过程中，双方签订《商品房买卖合同》，泰丰公司将其开发的中国企业家大厦第6层全部房屋售予城建公司。同日，泰丰公司向城建公司开具全部购房款发票。2003年1月22日，该处房屋进行了预售登记备案。2003年1月23日，泰丰公司与城建公司经一中院调解达成如下调解协议：一、泰丰公司确认共欠城建公司人民币30598244.75元；二、泰丰公司将其所有的中国企业家大厦中第6层的所有权（建筑面积5209.5平方米）卖给城建公司，作为抵销对城建公司的欠款，双方已到北京市国土资源和房屋管理局等有关部门办理产权过户手续，上述房屋过户交易等费用全部由泰丰公司承担；三、泰丰公司承诺自法院解除财产保全之日起30个工作日内，回购上述第2项所涉房屋。城建公司同意泰丰公司按30598244.75元回购，同时，城建公司将发票退还泰丰公司。双方同意若泰丰公司每迟延付款1日，泰丰公司应向城建公司支付逾期付款违约金人民币50000元；上述房屋回购时房屋过户交易等费用全部由泰丰公司承担；四、若自法院解除财产保全之日起60个工作日内，泰丰公司未回购上述第2项所涉房屋，城建公司有权立即采取拍卖、变卖、出卖、出租或自用等措施维护自己的权益；五、案件受理费161197元及财产保全费151707元，由城建公司负担，若泰丰公司违反本调解协议，上述案件受理费及财产保全费由泰丰公司负担。 2003年5月30日，城建公司申请一中院执行前述调解书，该院于2003年11月3日作出（2003）一中执字第563号民事裁定书，裁定将泰丰公司所有的中国企业家大厦第6层的房屋产权过户给城建公司。 上述房屋迄今未完成房屋所有权转移登记。泰丰公司称房屋未完成竣工备案，仍未取得房屋产权证。 2007年7月26日，泰丰公司作为甲方与乙方城建公司签订《部分房屋交付确认书》，内容为：根据一中院（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书等生效法律文书的内容，甲方应向乙方交付位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第6层整层房屋（见后附图，图中所标7层为电梯楼层数，实际楼层为6层）；甲方于2007年7月26日向乙方交付了前述房屋中的部分房屋（交付范围以附图中红色标记范围为准），其在附图中标记为A01-A06（现场显示的门牌号为701、702、703、705、706、707、708、709、710、711、712），以上房屋自交付之日起归乙方所有。 2007年12月14日，泰丰公司作为甲方与乙方城建公司签订《确认书》，内容为：甲方应向乙方交付位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦第6层整层房屋（见后附图，图中所标7层为电梯楼层数，实际楼层为6层）；甲方已于2007年7月26日向乙方交付了前述房屋中的部分房屋，后附图中标记为A01-A06（现场显示的门牌号为701、702、703、705、706、707、708、709、710、711、712）；甲方同意在本确认书签订日以现状向乙方移交中国企业家大厦第6层剩余部分的全部房屋，办理完交接手续后，乙方即对中国企业家大厦第6层全部房屋享有完全的所有权，并对与之相关的公共区域、设备拥有使用及接受相关物业服务的权利和义务；乙方同意将第6层中的部分房屋（附图中红色标记部分）出租给甲方用于办公，租赁时间暂定为6个月，具体事宜另行确定。所附图中无红色区域，有阴影区域覆盖了701、702、703、706、708、707、709、705、710、711、712、729、730房间以外部分。随后，泰丰公司向城建公司交付了6层房屋的钥匙和门卡。城建公司称其将房屋全部锁上，所有房屋均未出租。 另查，2006年12月28日，泰丰公司与鸿坤公司签订《鸿坤国际大酒店委托管合同书》，内容为：泰丰公司委托鸿坤公司全权经营管理位于广安路1号的鸿坤国际大酒店，泰丰公司向鸿坤公司支付管理费，委托管理年限为20年。另，鸿坤公司的股东是泰丰公司及泰丰公司法定代表人***。 2010年12月9日，鸿坤公司作为甲方与乙方喜德睿龙（北京）商务有限公司（以下简称喜德睿龙公司）签订《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》，约定：甲方同意将鸿坤国际大酒店8层部分区域出租给乙方经营使用，建筑面积为2600平米，租赁期限为15年，租金为每年800000元。随后，鸿坤公司与喜德睿龙公司又签订了《补充协议》、《承诺书》及《补充协议2》，确认了租金履行的事实，以及明确由喜德睿龙公司注册的新公司丰泽嘉业公司承继其与鸿坤公司之间的合同。2011年3月26日，鸿坤公司、喜德睿龙公司与丰泽嘉业公司签订《协议书》，约定三方一致同意，喜德睿龙公司无偿将其在《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》及《补充协议2》中的全部权利义务概括转移给丰泽嘉业公司。 2011年5月16日，鸿坤公司作为甲方与乙方丰泽嘉业公司签订《协议书》，约定：乙方将原来租赁的8层面积除美容美发及养生馆面积以外暂时调整到7层和6层的面积。《协议书》确认6、7层的部分房屋及8层美容美发厅及养生馆共计建筑面积2600平方米；2011年5月15日起甲方给乙方3个月的装修免租期，起租日定位2011年8月15日，起租日之前乙方无需支付中央空调的费用。同日，鸿坤公司出具《委托物业管理证明》，内容为：我单位同意将所属位于北京市丰台区广安路1号6、7、8层面积2600平方米的商业房屋委托丰泽嘉业公司从事物业管理，期限自2011年5月16日起至2026年8月15日止。在委托管理期限内，我单位同意丰泽嘉业公司以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。鸿坤酒店与丰泽嘉业公司均确认，丰泽嘉业公司的租金已支付至2016年8月14日。 2012年8月10日，丰泽嘉业公司与金同泰公司签订《房屋租赁合同》，约定：金同泰公司租赁广安路1号鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）7层766室，建筑面积约为230平方米，租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日止，第1年租金为293825元，租金每年递增5%。丰泽嘉业公司与金同泰公司均确认，金同泰公司租金的已支付至2015年7月31日。 再查，城建公司于2012年12月27日委托公证人员向金同泰公司送达了《通告函》，内容为：根据一中院（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书，位于北京市丰台区西客站南广场东区中国企业家大厦（现名为北京鸿坤国际大酒店）第6层整层（电梯标注第7层，实际楼层为6层）房屋所有权属我司所有。未经城建公司的同意，所有在第7层（电梯标注第7层，实际楼层为6层）办公、使用均属违法，城建公司保留对所有违法行为追究法律责任的权利。为维护我司合法权益，同时也为各相关单位免受不必要的损失，现郑重通告如下：请第7层（电梯标注第7层，实际楼层为6层）的相关单位看到本函件后立即停止办公，并于3日内撤离该处房屋。对逾期未撤离的，城建公司将对违法行为进行追究，由此造成的损失将全部由违法单位承担。 本院审理中，金同泰公司称其与丰泽嘉业公司的《房租租赁合同》已到期，其已将涉案房屋腾退给丰泽嘉业公司。丰泽嘉业公司对此予以认可。城建公司表示不知晓上述事实。 上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、（2002）一中民初字第8972号民事调解书、（2003）一中执字第563号民事裁定书、《确认书》、《部分房屋交付确认书》、钥匙、门卡、《鸿坤国际大酒店房屋租赁合同》、《鸿坤国际大酒店委托管合同书》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议2》、《协议书》、《房屋租赁合同》、《委托物业管理证明》、（2013）京国信内经证字第00270号公证书等证据材料在案佐证。 本院认为：不动产占有人有权对妨害占有的行为，请求排除妨害。因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。依据已发生法律效力的（2002）一中民初字第8972号民事调解书及（2003）一中执字第563号民事裁定书可知，泰丰公司同意将其所有的中国企业家大厦第6层的房屋产权过户给城建公司，后虽因泰丰公司自身原因，涉案房屋所有权尚未转移登记在城建公司名下，但结合泰丰公司与城建公司已就中国企业家大厦6层房屋完成了交接手续，泰丰公司向城建公司交付了房屋钥匙、门卡，可以认定泰丰公司已将涉案房屋交付给了城建公司，城建公司依法享有涉案房屋的合法占有使用权，可依此主张排除妨害请求权。 金同泰公司上诉主张泰丰公司未向城建公司实际交付涉案房屋，城建公司未合法占有该房屋，金同泰公司对此未提交相应证据佐证；并且本院认为，根据已发生法律效力的调解书和裁定书可知，泰丰公司已与城建公司就中国企业家大厦6层的房屋权属达成一致，泰丰公司同意将上述房屋产权过户给城建公司，且根据泰丰公司与城建公司签订的《确认书》，双方已交接完毕，城建公司取得了中国企业家大厦6层的合法占有和使用的权利。未办理所有权转移登记的原因在于泰丰公司开发该房屋的手续不完备，城建公司是否实际使用涉案房屋不影响其对该房屋的合法占有、使用的权利，故本院对金同泰公司的该项上诉理由，不予采信。 金同泰公司上诉还主张其从丰泽嘉业公司承租涉案房屋，享有合法使用权，不应作为腾退对象。对此，本院认为，泰丰公司在明知涉案房屋已经以折抵欠款的形式出售给城建公司的情况下，仍将该房屋委托鸿坤公司经营，并且在泰丰公司向城建公司交付房屋之后，仍然放任鸿坤公司将涉案房屋出租给丰泽嘉业公司，主观上存在过错。鸿坤公司股东系泰丰公司及该公司法人***，可以推断鸿坤公司应当知晓泰丰公司与城建公司之间就涉案房屋达成协议和交付房屋的事实。泰丰公司与鸿坤公司之间存在恶意串通损害城建公司利益的行为，故泰丰公司与鸿坤公司的委托经营合同中涉及到6层房屋的部分应属无效，鸿坤公司未取得涉案房屋的合法经营权。丰泽嘉业公司占有涉案房屋是基于其与鸿坤公司之间的租赁合同，依据前述理由，该占有系无权占有。后丰泽嘉业公司将涉案房屋转租给金同泰公司，金同泰公司对该房屋亦是无权占有。因此，城建公司有权要求无权占有人金同泰公司腾退房屋。金同泰公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。 综上，原审法院判决金同泰公司腾退涉案房屋，并由鸿坤公司、泰丰公司连带赔偿城建公司房屋使用费，并无不当。金同泰公司表示已将涉案房屋腾退给丰泽嘉业公司，城建公司称对此并不知情，金同泰公司、丰泽嘉业公司应尽快与城建公司就涉案房屋进行交接。金同泰公司的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下： 驳回上诉，维持原判。 公告费260元，由北京泰丰公司开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内给付北京城建集团有限责任公司）。 一审案件受理费10015元，由北京鸿坤国际大酒店有限公司和北京泰丰公司开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京金同泰科技有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长***代理审判员 *** 代理审判员 *** 二○一五年十月二十二日 书记员***