广州市房屋开发建设有限公司;某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终15696号 上诉人（原审原告）：***，男，1953年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区xx。 委托诉讼代理人：***，系***的女儿。 被上诉人（原审被告）：广州市房某发建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区xx。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘某，该公司职员。 上诉人***因与被上诉人广州市房某发建设有限公司（以下简称房某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2025）粤0104民初23423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月10日立案后，由审判员***独任开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持***一审全部诉讼请求，即房某公司退还购房款31751.53元及利息（以31751.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2023年9月27日起至实际清偿完毕之日止）；2.一、二审诉讼费用由房某公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实依据的房某公司的两份证据《xx路11号房改情况》《关于解决xx路11号回迁房超产权面积及房改问题的会议纪要》真实合法性存疑，内容存在矛盾，关键事实未举证。房某公司主张超面积房款用于补偿4户放弃房改住户及分摊超产权面积费用，但其提交的《xx路11号房改情况》表格中“原产权面积330.2786平方米”与《广州市房地产权属证明书》记载的“总建筑面积433.50平方米”明显矛盾，且未提供原始产权调换协议或测绘附图佐证。会议记录显示“广州银某建设开发公司已复函我司，超面积部分10.473㎡以1700元/㎡，其余105.1944㎡按商品价格500元/㎡”，而上述《房改情况》却将全部超产权面积均以5000元/㎡计价，且会议纪要无骑缝章及完整签名，存在伪造可能。二、***无需再向房某公司支付超面积房款。根据房某公司与广州市越秀房地产开发经营公司之间的《拆迁补偿协议书》第十一条约定，“补偿面积如超原产权面积的不需乙方补价”，房某公司无权要求***支付超面积房款。房某公司提交的《收款收据》显示，其实际收取十户（含非房改住户）的超面积房款，但仅要求八户房改住户分摊费用，该费用计算显失公平。依据***与房某公司签订的《广州市公有住房买卖协议书》，***已经向房某公司支付了26960.46元购房款，即按照协议书的约定支付了全部房改房款，取得的不动产登记证登记面积是协议书上约定的面积，个人房产并无增大。房某公司也确认按照协议书向***交付41.9817平方米的房屋，并不存在超面积的房产。即房某公司无权向***收取《广州市公有住房买卖协议书》之外的购房款。房某公司明知房改备案需由其单方办理，却以“不交款则无法参与房改”迫使***支付不合理费用，损害了***的合法权益。三、房某公司存在虚假陈述、隐瞒关键事实及设置违法霸王条款，构成欺诈。1.房某公司隐瞒两户非安置户信息。房某公司提出《收款收据》中除8户安置户外，还有2户非安置户，但其一审称只有8户安置户房改。《水费、污水处理费催缴通知单》及《广州市不动产登记册》亦显示，房某公司隐瞒了两户非安置户的房改事实。其中，712房实际使用人***为房某公司当年回迁房改经办人，***从《广州市不动产登记册》查询中获悉，该房屋是在2023年8月23日由现任经办人办理房改过户，而银某B902房则是在2007年7月16日办理房改过户。两个非安置房的房改面积合计103.2214㎡。超产权面积系非安置户占用导致，房某公司原拆迁房总建筑面积433.50㎡，应回迁安置面积477.9523㎡，扣除4户放弃房改的121.7207㎡后，实际安置面积应为355.8725㎡。但两个非安置房占用面积103.2214㎡，超出原产权面积25.5939m²（103.2214㎡-77.6275㎡），该部分房某公司以商品房价格5000元/㎡向8户安置户收取费用127969.50元，属于非法转嫁成本。以商品房价格购买25.5939㎡并非由房某公司出资购买的，不能作为房某公司可房改面积出售他人。***等8户安置户所购买的回迁面积并不属于房某公司，也并非“赠予”房某公司，房某公司将侵占***等8户安置户出资购买的财产作为自已的财产出售，获取利益。2.擅自增设房改条件，相关条款因违法应属无效。房某公司通过《签名确认纸》《会议纪要》《xx路11号房改情况》等文件，将“认购超产权面积”设为房改前提，属于擅自增设行政许可条件。而地方政府规章以下规范性文件不得增设行政许可或违法限制权利，该行为加重安置户义务，应属无效。3.房某公司与经办人***恶意串通，通过隐瞒非安置户信息与拆迁补偿协议中安置户无需支付超原面积房款的约定、虚报原产权面积，诱骗12户安置户签署文件，以诱骗4户放弃房改，使安置面积被非安置户占用，并骗取8户安置户承担非安置户导致的超面积费用及补偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定，涉案《签名确认纸》中关于认购超产权面积部分的确认、《关于解决xx路11号回迁房超产权面积及房改问题的会议纪要》中作出的均价购买单元组合面积的确认、《xx路11号房改情况》中确认的应付超产权面积房款31751.53元及相关义务，作为房某公司所设的房改霸王条款应当无效。四、房某公司上级单位复函已证实***所交的购房款只承担各自房屋超出原产权的面积的购房款，而涉案房屋等8个安置房户实际产权面积未超出原产权面积购买面积，但一审未审查该证据，亦未核实***取得安置房产的真实情况，仅凭虚构的“超产权面积”裁判，构成事实认定错误。综上，请二审法院查明事实，依法改判房某公司退还违法收取的费用。 被上诉人房某公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉请求。根据房某公司一审提交的会议纪要、***签署的支付确认书以及其向房某公司付款的付款凭证，均可以证明***清楚知悉需要付超出面积房款才能参与房改。 ***向一审法院起诉请求：房某公司向***退还购房款31751.53元及利息（以31751.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2023年9月27日开始至房款实际清偿完毕之日止） 一审法院认定事实及裁判理由见一审判决书。 一审法院于2025年5月20日作出判决如下：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费减半收取297元，由***负担。 经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。 另查明：1.***一审提交的信访事项处理意见书中记载广州工程总承包集团有限公司在该意见书中表示：经核实，银华楼于1999年回迁，并于2001年完成房改备案手续。因房屋测绘面积增大，2001年11月，经房某公司与银某公司、住户多次协商，同意按5000元/平方的价格由住户各自承担超面积房款。2.越秀房地产开发经营公司与房某公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》其他事项有约定“补偿面积如超原产权面积的不需乙方补价”，同时也约定“除递增面积外，如超出原产权面积的，该面积则由甲方租给乙方原住户使用”。3.涉案“xx路11号房改情况”详细内容还包括内容如下“说明：1.12户安置总建积477.5932㎡，原产权建积是330.2786㎡，扣除4户放弃房改建积121.7207㎡后，实际安置面积为355.8725㎡，超产权面积为25.5939㎡；4户放弃房改按套内面积计算作价500元/㎡补偿，共计面积102.0718㎡，补偿款为51035.90元；3.超产权面积25.5939㎡，按银某公司复函按5000元/㎡购买，应付银某公司房款为127969.5元，以上两款共计179005.40元，由参加房改的8户住户共同承担，计算得出每平方米均价为756.3182355元/㎡”。 二审期间，***向本院提交以下证据：1.水费、污水处理催缴通知单；2.广州市不动产登记册（712房、银某B902房现势状况）；3.xx路11号大楼已登记的其他安置房房产情况（其中包括越秀区xx路11号712房、408房、502房、503房、507房、602、603房、616、617房、710房、816房以及越秀区仓xx路93-95号B902）；4.（2025）粤01民终3549号民事判决书；5.（2025）粤01民终3550号民事判决书；6.（2025）粤01民终3551号民事判决书。 房某公司向本院提交越秀区xx路11号510、708、711、712、809、810房不动产权证。 本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。 ***向本院提交调查取证申请，申请本院向广州市不动产登记中心调取越秀区xx路11号712房、越秀区仓xx路93-95号B902房的完整房屋档案（含确权、房改、过户及权属变更记录），以及越秀区xx路11号510、708、711、809、810、903、906、916房的完整房屋档案（含确权、回迁证明、回迁安置协议、面积测绘报告及房改审批材料）。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：***要求房某公司退还购房款31751.53元及利息应否支持。对此，本院评析如下： 本案中，房某公司提交的《xx路11号房改情况》《关于解决xx路11号回迁超产权面积及房改问题的会议纪要》对于***为取得涉案房改房应支付超出产权面积房款31751.53元进行了明确记载，***对此签名确认，现***实际也取得涉案房屋的产权登记，却要求房某公司退还31751.53元及利息，欠缺理据，一审判决未支持其诉请，并无不当，本院予以维持。***以广州市越秀区xx路39-1后座房屋登记的总建筑面积为433.5平方米、银某公司出具收据记载收到10户超面积款等为由，主张《xx路11号房改情况》中记载的原产权面积330.2786平方米错误，超产权面积是2户非安置户占用导致。对此，本院认为，本案并无证据证明房改情况表中记载的原产权面积“330.2786平方米”即为涉案“广州市越秀区xx路39-1后座房屋”的总建筑面积，本案现有证据不足以证实***的上述主张。***还称房某公司与广州市越秀房地产开发经营公司之间的《拆迁补偿协议书》“补偿面积如超原产权面积的不需乙方补价”，但该合同同时也约定超出面积是租用，仅凭该约定不能得出超出产权面积如需获得产权面积无需支付补偿。综上，***二审提交的证据不足以推翻一审的相关认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。 ***的调查取证申请对本案处理没有实质影响，本院依法不予准许。 综上所述，***的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费297元，由***负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判员*** 二〇二五年九月二十八日 法官助理*** 书记员***