广州市房屋开发建设有限公司;某某返还原物纠纷二审民事其他

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终15692号 上诉人（原审原告）：广州市某有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：张某，该公司职员。 委托诉讼代理人：麦某，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：黎某，女，1972年8月4日出生，汉族，住广州市越秀区。 上诉人广州市某有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人黎某返还原物纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2025）粤0104民初12223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月10日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，本案适用普通程序，由审判员***独任审理。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判黎某向某公司支付房屋占用费(参考广州市房屋租金标准，自2021年2月起计付)；2.判令黎某在2025年7月20日前搬离广州市越秀区（以下简称案涉房屋）；3.黎某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：关于案涉房屋的租赁关系，原承租人***与某公司签订的房屋合同租赁期于2018年7月31日届满。***在合同期内死亡，根据房屋租赁合同的约定，户内同住同户口人员可居住至合同期满，期满后租赁合同自动终止。其后，户内符合居住条件的人员可以和我司重新商定租赁条件，需达成合意一致建立新的租赁合同关系。事实上，在与***的合同届满后，某公司多次通知黎某缴纳租金并带齐资料并按新条件签订合同，但黎某一直置之不理，占用房屋。黎某与某公司一直未就租赁合同条件达成一致合意，一审法院认定双方间的租赁合同关系仍然存续，且期限是无定期，显然是错误的。因此，黎某应按新租金标准向某公司支付房屋占用费。现某公司已向黎某发出通知，明确双方自始未建立合法有效的租赁合同关系，即使一审法院认定仍存续的租赁合同关系也已解除，黎某应在2025年7月20日前搬离案涉房屋。综上所述，某公司上诉请求二审改判。 黎某答辩称：案涉房屋属于公房租赁关系，因黎某是回迁户，不认可某公司的意见。 2024年11月14日，某公司向一审法院起诉，请求：1.判令黎某向某公司交还其非法占用的案涉房屋；2.判令黎某向某公司支付占用费(自2021年2月1日起至实际腾空房屋交还之日，按广州房屋租金参考标准计算，案涉房屋建筑面积为52.81平方米)；3.黎某承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：案涉房屋登记在某公司名下，登记日期2001年1月11日，建筑面积52.81平方米，房屋用途为住宅。 2010年8月3日，某公司（甲方、出租人）与***（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，载明甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，面积37.91平方米，租期自2009年8月1日至2012年7月31日，月租金额154.7元；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90天与甲方协商，双方另行签订合同；承租人外迁或死亡，同住同户籍2年以上的直系亲属可续租至约满，但必须签定新租赁合同，并按规定重新议定租金；等。 2017年1月20日，某公司（甲方、出租人）与***（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，载明甲方将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，租期自2016年8月1日至2018年7月31日；其余内容与前一份合同一致。该合同于2017年8月7日办理了房屋租赁登记备案。 黎某为证明其系***的配偶，***去世后其有权继续承租案涉房屋，向法院提交了：1.结婚证复印件，载明黎某与***于2012年12月10日登记结婚；2.户口本复印件；3.死亡证明复印件，载明***于2018年5月2日去世，家属姓名为黎某，与死者关系为配偶。某公司对上述证据质证称由法院审核。证据3质证称无异议。 黎某为证明其缴纳租金的情况，向法院提交了户名为***名下工商银行存折账户流水打印件。某公司对该证据质证称由法院审核。 黎某为证明案涉房屋属于公房，向法院提交了***低保证复印件。某公司质证称无异议。 某公司为证明其催缴租金的情况，向法院提交了：1.某公司于2023年5月10日向黎某发出的《通知》复印件及张贴照片打印件，载明：你户（原***户）长期使用我司位于越秀区，该房屋建筑面积52.81平方米，你方自2021年1月起一直拖欠租金（根据建筑面积每平方米8元计算，至今已拖欠12251.92元），请你于2023年5月15日前付清上述欠款，并尽快到我司处理租赁合同相关事宜等；2.某公司于2021年6月28日向***发出的《通知》复印件及邮单复印件，载明：根据你与我司签订的《广州市房地产租赁合同》，你方应每月按时向我司支付房屋租金154.7元，因你方无故拖欠我司租金，至2021年6月，你方已产生欠租928.2元……。黎某质证称：对证据1确认收到过，但我没有按照通知付款，因为收款账号为私人账号，我不敢付款，我不同意该通知上的金额；对证据2没有收到过。 庭审中，某公司表示其与***及其爷爷***如共签订不下五份租赁合同，具体不清楚，先与***如签订，后与***签订了不少于3份。***入住案涉房屋是因为***如同期回迁，且同住同户；1995年***如亡故后，根据房屋管理政策，我方同意案涉房屋由***继续承租；***如的原址房屋是承租的公房。黎某表示，某公司与***、***如签订过多少份合同我不清楚，但签订的最后一份即我提供的2017年1月20日签订的合同；***如的原址房屋是私房，据***所述，原址房屋是一个上海人赠送给***如的，但房契丢失了；确认***是与***如一同回迁到案涉房屋，且当时在同一个户口。 双方确认案涉房屋租金支付至2021年1月31日。 关于案涉房屋的性质，某公司表示是其自有房屋，不是公房，我方与***签订合同是参照广州市公房租金标准，因***与***如是回迁户，根据回迁约定按该租金标准执行；黎某表示案涉房屋属于公房，因为是回迁所得。 关于案涉房屋的使用情况，黎某表示由其一个人居住使用。 一审法院认为，本案为返还原物纠纷。某公司作为案涉房屋的产权人，主张黎某非法占用案涉房屋，故要求黎某腾空交还房屋并支付占用费，对此评析如下：根据现有证据显示，某公司与黎某的配偶***于2017年1月20日签订的《广州市房屋租赁合同》，租期于2018年7月31日届满。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十二条、第七百三十四条第一款的规定，***于2018年5月2日在租期届满前去世，此后黎某继续使用案涉房屋至今，并按照原租赁合同约定的每月154.7元标准支付租金至2021年1月31日。根据某公司提交的证据显示，某公司也曾于2023年5月10日向黎某发出通知要求其支付2021年1月起的租金，可见某公司对黎某承租人的身份亦予以确认，故某公司与黎某成立的是事实上的租赁关系，租期为不定期。现黎某占有案涉房屋系基于合法的租赁关系，在租赁关系未解除的前提下，某公司直接起诉黎某腾空交还房屋缺乏权利基础，法院不予支持。黎某抗辩称案涉房屋属于公房，但其提交的证据不足以证明其主张，法院不予采纳。 关于占用费，如上所述，某公司主张的占用费性质实际应为租金。黎某在***去世后仍按照原租金标准每月154.7元向某公司支付至2021年1月31日，此后某公司提出要求升高租金标准，但未有证据显示双方对提高租金标准的事宜协商达成了一致意见，故某公司主张按照租金参考价的标准予以支付欠缺理据，黎某应继续按照原合同约定的每月154.7元标准支付租金至本判决生效之日止。 综上，一审法院于2025年6月13日判决如下：一、黎某应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市某有限公司支付自2021年2月1日起至本判决生效之日止的租金（按照每月154.7元的标准计付）；二、驳回广州市某有限公司的其他诉讼请求。 本院查明： 一、二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 某公司提交证据如下：1.解除合同通知书及签收证明，拟证明其于2025年6月16日通知黎某解除租赁关系，6月17日妥投，故黎某应在期限内搬离案涉房屋。2.房屋租赁介绍信，主要内容：安排***如到案涉房屋居住，自1993年6月1日开始计租。3.广州市私房租赁合约，拟证明原被拆迁房屋即西华路凉亭坊55号房（以下简称凉亭坊55号房）系私房，由***如租住，而非黎某所说的公房。4.《征地拆迁直管房屋补偿协议书》及《补偿给回房管部门房屋情况表》，拟证明凉亭街55号房为代管公房，并且房屋开发公司已按协议补偿相应面积给房管部门。 黎某质证称：证据1的三性我方不认可，某公司与***签合同的时候没有把合同交给***，时隔8年才交给其，解除合同不符合人道主义。证据2的介绍信和变更申请我不知道，也不认可。对某公司提供的证据均不予认可。 黎某提交证据如下：1.证明，其中载明以下内容：案涉房屋的住户***是我司公房租户。2.户口簿，载明***的户籍登记内容。3.入户申请，其中载明以下内容：回迁户原住凉亭坊55号房，现回迁到案涉房屋，申请书落款时间1992年。 某公司质证称：证据1我方没有见过，没有原件，我方不认可。证据2的三性认可。证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，回迁的时候黎某没有在户内。 二、二审庭询时，双方一致确认，凉亭坊55号房拆迁时，黎某并不属于户籍内人员。 一审法院查明的其他事实清楚、属实，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和法律适用进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：某公司要求黎某腾退交还案涉房屋并支付房屋租金（占有使用费）是否成立，对此，本院分析如下： 一、关于腾退交还案涉房屋的问题。案涉房屋自2001年1月11日登记在某公司名下。2009年8月1日、2016年8月1日，某公司与***先后签订了两份《广州市房屋租赁合同》，该两份合同合法有效。合同载明：月租154.7元，面积37.91㎡，性质为“住宅使用”，并明确约定“承租人外迁或死亡，同住同户籍2年以上直系亲属可续租至约满，但必须签定新租赁合同”。***于2018年5月2日死亡后，黎某未与某公司重新签订书面合同，仍按154.7元/月交租至2021年1月31日。黎某主张案涉房屋属公房租赁性质，所举证据为《低保证》及《入户申请》，但未能提供案涉房屋已纳入政府公房管理、租金由政府定价、产权已移交房管部门之任何证据。相反，某公司已提交《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、《补偿给回房管部门房屋情况表》及产权登记簿，均证明案涉房屋应属某公司自有房产。故黎某主张案涉房屋属“公房”性质，与在案证据不符，故本院不予采信。双方最后一份书面合同于2018年7月31日期限届满，之后黎某继续按照合同约定的租金标准缴纳租金。民法典第七百三十二条规定：“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”某公司曾于2023年5月10日书面通知黎某“于2023年5月15日前付清欠款并处理租赁事宜”，对黎某承租人的身份亦予以确认，故双方之间形成事实上的不定期租赁关系。民法典第七百三十条第二款规定：“不定期租赁的出租人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。”2017年1月20日签订的合同终止后，在双方对租金标准等合同条款未能达成一致、黎某自2021年1月31日开始未支付租金的情况下，某公司于2025年6月16日向黎某邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，发生解除合同的效力。黎某于2025年6月17日签收解除通知书，故双方之间的不定期租赁关系已于2025年6月17日解除。根据民法典第二百三十五条的规定：“无权占有不动产，权利人可以请求返还原物”。租赁合同解除后，黎某继续占有案涉房屋，构成无权占有，某公司请求黎某腾退、交还房屋，于法有据，本院予以支持。黎某以某公司未给予安置补偿、涉案租赁关系属公房租赁关系为由拒绝腾退，对此本院认为：1.案涉房屋系某公司自有产权，非政府征收或福利分房，并无法定安置义务。2.案涉房屋虽属公房拆迁后安置的回迁房，但根据双方提供的证据和所作陈述可见，***如、***自1992-1993年间由某公司安排回迁，双方自始建立房屋租赁法律关系，至今已远超民法典规定的最长租赁期限（20年），故某公司实已履行完毕其对被拆迁租户的安置义务。3.凉亭坊55号房拆迁时，黎某并不属于该址户籍内人员，某公司对其并不负有拆迁安置义务。综上，黎某该节抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。 二、关于房屋租金/占有使用费标准的问题。黎某理应向某公司支付自2021年2月1日开始的房屋租金/占有使用费，计至实际交还房屋之日止。关于具体给付标准问题，本院认为：首先，根据双方之间的一致约定和实际履行情况，案涉房屋长期以来是按照公房标准缴纳租金。在某公司于2021年6月28日向***发出的《通知》中，该司亦是要求***“你方应每月按时向我司支付房屋租金154.7元”。对原租赁合同约定的租金标准，黎某有合理信赖，且考虑原被拆迁房屋即凉亭坊55号房的性质为公房的历史背景，故由2021年2月1日至本判决生效之日的租金/占用费，应按照原合同约定的标准即公房租金标准每月154.7元计付。其次，根据某公司于2025年6月16日向黎某发出的《解除房屋租赁合同通知书》，该公司同意黎某按照建筑面积每平方米8元/月支付所拖欠的租金/占有使用费，该标准低于房屋租金参考价，应视为某公司的权利处分行为，故在本判决生效后至黎某实际腾退、交还案涉房屋期间的占用费，应按照每平方米8元/月的标准计付。某公司要求黎某按照房屋租金参考价支付租金，缺乏充分理据，与案涉房屋作为公房拆迁后的回迁安置房的历史背景不符，故本院不予支持。 综上所述，某公司的上诉请求部分合法有理，对其有理部分本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，因二审期间发生的合同解除事由（某公司向黎某发出解除合同的通知），故本院作改判处理。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十二条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2025）粤0104民初12223号民事判决； 二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，黎某将广州市越秀区腾空并交还给广州市某有限公司； 三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，黎某向广州市某有限公司支付自2021年2月1日至本判决发生法律效力之日止的租金/占用费（按照每月154.7元的标准计付）； 四、自本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的占用费，黎某逐月向广州市某有限公司支付（按租赁面积37.91平方米，8元/月/平方米计算）； 五、驳回广州市某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费993.16元，由广州市某有限公司、黎某各负担496.58元；二审案件受理费1936.32元，由广州市某有限公司、黎某各负担968.16元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年十月九日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。