福州郑生贸易有限公司、福建新华发行（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终5485号

上诉人（原审原告）：福州郑生贸易有限公司，住所地福建省福州市晋安区南方化工城二号楼一层205-207号。

法定代表人:郑春生,总经理。

委托诉讼代理人：郑毅，福建汇德师事务所律师。

上诉人（原审被告）：福建新华发行（集团）有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路126号。

法定代表人：邓保南，董事长。

委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。

上诉人福州郑生贸易有限公司（以下简称福州郑生公司）与上诉人福建新华发行（集团）有限责任公司（以下简称福建新华发行公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

福州郑生公司上诉请求:1.改判由福建新华发行公司赔偿福州郑生公司运输费和人工装卸费8000元、公证费2500元、装修损失费144348元［192464元÷36个月×（36个-9个月）］以及法院委托鉴定机构所作的装修损失鉴定费17000元，合计应为171848元（扣除一审法院已判决的上述各项损失50%的金额外），福建新华发行公司实际仍需向福州郑生公司支付另外尚未支付的50%损失赔偿金85924元;2.改判由福建新华发行公司承担福州郑生公司因维护自身合法权益而支出的205号商铺的律师费5000元，以及206-207号商铺的律师费损失5000元，合计10000元。事实和理由：一、一审法院认为福州郑生公司对讼争租赁合同无法履行存在过错，并应承担50%的损失责任，明显错误。1.讼争3幢楼均系福建新华发行公司所有或属其管理，福建新华发行公司在明知2号楼系“四无”违法建筑，1号楼、3号楼是违法改扩建的建筑的情形下，却仍签定讼争租赁合同，存在过错。福州郑生公司被通知关闭商铺和强行要求搬离时，方才知悉商铺属于违法建筑。2.福建新华发行公司为将违法建筑出租，故意将容易使人混淆的《1-2号楼的产权证》（2号楼不存在产权）以及租赁场地证明等材料提供给福州郑生公司用于办理包括危险品经营证等在内的相关证照。讼争2号楼系属于“四无”违法建筑，福州郑生公司根本不知道。福州郑生公司持《1-2号楼产权证》到市场监管局及危险品证照办理的行政机关，均无法识别2号楼是否有产权。福州郑生公司系普通承租人，不是专业人士，一审判决认定福州郑生公司应当知道讼争房屋系“四无”建筑的真实情况，超出了正常人的认知能力。3.无证据证明福州郑生公司知道或应当知道《1-2号楼的产权证》中的2号楼是属于不存在的“四无”建筑。不能因福州郑生公司2013年曾向福州南方化工城服务有限公司租赁过讼争房屋，就推定福州郑生公司当时已知道讼争的2号楼是“四无”建筑，再进一步推定2019年福州郑生公司签订讼争合同时已知道2号楼系属于“四无”建筑。4.福建新华发行公司在明知违法建筑不能出租的情况下仍将讼争房屋出租，有违诚信，其对合同的无效存在过错，应承担合同无效的全部责任。5.福州郑生公司在承租讼争房屋时已尽到必要的审慎审查的注意责任和义务，不存在过错或过失，不应承担任何责任。一审法院认为福州郑生公司存在过错，因而错误的将福建新华发行公司应赔偿的运输费和人工装卸费8000元、公证费2500元、装修损失费144348元及装修损失鉴定费17000元，全部按50%的金额予以判决，律师费又不予赔偿，明显错误。

福建新华发行公司辩称，一、一审判决推定福州郑生公司知晓讼争房屋无产权，符合法律规定。1.福州郑生公司早在2013年12月27日就与福州南方化工城服务有限公司签订租赁合同，福州郑生公司于2008年5月6日就承租讼争店铺直至2020年7月17日搬离。2.根据日常生活经验法则，商业用途的租赁，承租人必然关心租赁物的产权情况，因为申请工商登记时对于具备产权的租赁物与不具备产权的租赁物作为公司住所地需要提交的证明材料要求不同。福州郑生公司2008年5月6日将住所地变更到讼争店铺福州市晋安区VV化工城XX号楼一层205号，其在变更过程中理应清楚讼争房屋是否具有产权。福州郑生公司使用讼争房屋12年之久，其应当知晓商铺的切实情况。二、《房屋租赁合同》第二条约定“甲方应向乙方提供房产证复印件（或具有享有出租权的有关证明)”，但福建新华发行公司从未向福州郑生公司提供，在此情况下福州郑生公司理应知道讼争租赁房屋无产权证，福州郑生公司愿意继续承租，其应对继续承租可能产生的后果承担责任。三、一审判决对福州郑生公司“何时开始装修”的关键事实未予以查实，导致对责任的认定缺乏事实依据，本案应发回重审。1.福州郑生公司在2019年11月1日前向福州南方化工城服务有限公司承租讼争房屋，2019年11月1日后向福建新华发行公司承租讼争房屋。故只有装修发生于2019年11月1日后，福建新华发行公司才承担责任。2.在“何时开始装修”的事实未查实时，不论是鉴定评估报告书认定的装修成新率80%，还是一审判决认定的75%，均缺乏事实基础。3.福州郑生公司应提供其装修的合同、付款凭证，以证明其是否装修、何时装修。否则其主张的装修损失，不应支持。

福建新华发行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州郑生公司全部诉讼请求。事实与理由:一、福州郑生公司应承担讼争合同无效导致的损失的全部责任。1.讼争店铺无证违法建造，实为福州南方化工城服务有限公司所为，违法改扩建在福建新华发行公司接管前就已存在。对于讼争市场内违法改扩建建筑的归属、处分，福州南方化工城服务有限公司与福建新华发行公司间长期存在诉讼，直至2017年12月27日该案的再审申请被驳回才定案。2.福州郑生公司2014年1月1日起就开始承租讼争店铺。基于福州郑生公司长期占用讼争店铺又不愿搬离，福建新华发行公司才于2019年11月1日与福州郑生公司签订租赁合同，福建新华发行公司并非明知违法建筑而故意出租给福州郑生公司，主观上不存在故意。3.福州郑生公司于2014年1月1日起便承租了店铺、仓库，其对讼争市场有无违法改扩建的情况明知，其亦明知讼争店铺无产权证/许可证，并愿意租赁、进行装饰装修且长期经营。福州郑生公司应当承担因合同无效所产生损失的全部责任。二、讼争《租赁合同》第六条明确约定福州郑生公司进行装修前应将设计方案及装修规模、范围、工艺、用料等报告福建新华发行公司，在征得福建新华发行公司书面同意后方可施工。但福州郑生公司从未履行过该合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定，福州郑生公司应自行承担损失。三、应以福州郑生公司开始装修的时间来计算装修成新率，且因福州郑生公司没有提供其装修的合同、付款凭证，无法证明其是否装修、何时装修，故福州郑生公司的装修损失依法无法认定。四、根据福建闽江公证处的情况说明，福州郑生公司自行撤销公证申请，福建闽江公证处未实际作出证据保全公证，因此公证费2500元应由福州郑生公司负担。五、《价格评估意见书》不能作为定案依据。1.根据现场勘查，讼争店铺内装修已被拆除，《价格评估意见书》系根据福建闽江公证处2020年7月18日拍摄的照片进行评估。仅根据相片，无法得知装修材料的品牌，难以准确评估装修费用。2.《价格评估意见书》中的雨遮、吊灯、吊扇、顶灯，都属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定，应由福州郑生公司自行拆除，不应列入损失评估范围。3.福建闽江公证处于2020年7月18日对讼争店铺进行拍摄照片，2020年7月20日福州郑生公司才搬离店铺，搬离前双方没有办理店铺交接，闽江公证处拍摄的照片无法证明福州郑生公司搬离时的店铺状态。4.一审委托鉴定评估，现场勘查时讼争店铺内装修已被拆除，装修已无存在的实际价值，福建新华发行公司无须进行分担。

福州郑生公司辩称，一、福建新华发行公司将无证的违法建筑出租给福州郑生公司使用，导致合同无效，责任应全部由福建新华发行公司承担。福建新华发行公司认为福州郑生公司2014年1月1日起就与福州南方化工城服务有限公签订租赁合同，开始承租讼争店铺，是福州郑生公司不愿搬离才与福州郑生公司签订本案讼争合同，没有任何事实和法律依据。二、福州郑生公司对讼争房屋进行装修并未对该房屋承重或主体结构造成任何影响，根据《租赁合同》第六条第三款约定，福州郑生公司无需征得福建新华发行公司书面同意。故福建新华发行公司认为未经其同意装饰装修或者扩建发生的费用，由福州郑生公司负担的理由不能成立。三、2019年11月1日讼争合同签订，一审法院委托的评估机构按合同签订之日开始计算讼争房屋的装修金额，并采用重置成本法进行评估，结合现有的成新率进行折旧后计算评估出商铺装修损失的价格，且因在评估前福建新华发行公司对讼争房屋进行了破坏，故评估机构对其评估所得出的价格特意注明了是对商铺破拆前及破拆后的价格都作出的评估，故该评估价格合法合理。福建新华发行公司认为应按2014年开始折旧计算装修的价格，于法无据。四、因福州郑生公司被政府及福建新华发行公司要求搬离讼争房屋，为保全证据，福州郑生公司委托公证处对现场客观情况进行了证据公证保全（公证书未出）。其后福州郑生公司起诉，向一审法院申请证据保全，但一审法院不作证据保全，故福州郑生公司向一审法院申请调查令，依法调取此前公证处保全的当时商铺的现场照片证据，从公证处提取的相片也已被评估机构所采用。因此福建新华发行公司应当对该证据保全的公证费费用承担赔偿责任。五、福州郑生公司对讼争合同的解除并无过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定，福建新华发行公司依法应当对解除合同给福州郑生公司造成的全部损失予以赔偿。虽讼争房屋的部分装修被破坏，但只是吊顶和地砖部分被敲掉一点，商铺装修的原始客观状况基本保留，评估机构根据现场客观情况并结合公证处提供的破拆前的现场照片，完全可以对讼争的商铺装修价值进行评估。另外，福建新华发行公司还认为讼争房屋装修已破拆，装修无价值，且福州郑生公司没有与福建新华发行公司办理交接手续，故其不予赔偿该装修损失的理由，并无依据。

福州郑生公司向一审法院起诉请求：1.解除福州郑生公司、福建新华发行公司签订的《连江路房屋租赁合同》，即位于福州市晋安区××路××号（XX镇XX路口）2幢1层205号商铺的租赁合同，并由福建新华发行公司向福州郑生公司支付违约金21000元（该违约金系按照双方合同约定的房屋租赁保证金的金额计算），并赔偿福州郑生公司搬离商铺的运输费和人工装卸费6160元；2.解除福州郑生公司、福建新华发行公司签订的《连江路房屋租赁合同》，即位于福州市晋安区××路××号（XX镇XX路口）2幢1层206-207号商铺的租赁合同，并由福建新华发行公司向福州郑生公司支付违约金35500元（该违约金系按照双方合同约定的房屋租赁保证金的金额计算），并赔偿福州郑生公司搬离商铺的运输费和人工装卸费1840元；3.福建新华发行公司赔偿福州郑生公司位于福州市晋安区××路××号（XX镇XX路口）2幢1层205号及206-207号商铺的装修损失费（按法院委托的评估机构作出的评估价格合计为153971元），以及福州郑生公司申请法院委托评估机构为讼争商铺进行装修评估而支出的评估费分别为8000元和9000元；4.福建新华发行公司承担因其违约致使福州郑生公司为维护自身合法权益而起诉福建新华发行公司所支出的讼争205号商铺的律师费5000元，以及讼争206-207号商铺的律师费损失5000元；5.福建新华发行公司承担本案福州郑生公司申请公证处对讼争205号、206-207号商铺进行证据保全公证的公证费2500元及本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：福州郑生公司（乙方）与福建新华发行公司（甲方）双方签订两份《连江路房屋租赁合同》（福州郑生公司的法定代表人郑春生签字并加盖福州郑生公司公章），约定甲方将坐落于福州市晋安区××路××号（XX镇XX路口原XX化工城内）2幢1层205号、206-207号房屋（以下简称讼争租赁房屋）租赁给乙方经营建材辅材使用。其中，205号房屋建筑面积74.8平方米，206-207号房屋133.3平方米。两份租赁合同均约定租赁期限共计36个月，自2019年11月1日至2022年10月31日止；租赁保证金均为3个月的租金，205号商铺租赁保证金为21000元，206-207号商铺的租赁保证金为35500元。第六条第三款约定，乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，涉及房屋承重部位和主体结构不得改变，如因装修造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复并赔偿损失。乙方对租赁房屋进行装修或安装设备对房屋承重或主体结构有影响的，应提前将设计方案以及装修规模、范围、工艺、用料等报告甲方，征得甲方书面同意后方可施工等。第十条约定，甲方若违反合同约定提前收回租赁房屋的，应按照本合同约定的房屋租赁保证金的金额向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修折旧后的损失，但乙方应当提供有效装修凭证，费用应经甲方审核确认。第十一条约定，在租赁期限届满前，因政府需要拆迁地，或甲方因城市规划租赁房屋，或出租的房地产被征收、征用或甲方进行企业改制的，甲方有权解除本合同，甲方不承担违约责任。或因政府拆迁，政府对于乙方装修部分有补偿的，该补偿款由甲乙双方按各半分配。第十二条约定，合同签订或履行发生的争议，因此发生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担。上述合同签订后，福州郑生公司分别缴纳了两份合同的押金21000元和35500元，之后双方均依约履行。

2020年5月13日，福州市晋安区岳峰镇人民政府向福建图书联合发行有限责任公司发出《关于连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）开展房屋结构隐患处置的函》〈岳房查指﹝2020﹞48号〉，内容为2020年5月9日市商业场所、宾馆酒店房屋结构安全第三督导组到连江XX路XX号的建材综合市场（原XX化工城）进行房屋结构隐患专项督导工作，核实该场所1号楼、3号楼存在违法改扩建，2号楼为“四无”建筑，属于重大安全隐患，请贵公司落实主体责任，按照福州市房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动领导小组办公室《房屋结构重大安全隐患观察判定与快速处置导则》文件要求及市督导组意见，立即启动应急处置，第一时间清人封房、停水停电，拉警戒线，并及时开展整治整改工作。

2020年5月19日，福建图书联合发行有限责任公司向连江XX路XX号的建材综合市场（原XX化工城）的各商户发出《通知》，要求综合建材市场各商户（包括福州郑生公司）根据岳房查指﹝2020﹞48号文件的要求，搬离租赁场所。

2020年6月28日，福建图书联合发行有限责任公司向连江XX路XX号的建材综合市场（原XX化工城）的各商户发出《通知》，内容为各商户从2020年7月1日起停止进货到本综合建材城，大门口禁止货车带货进入、所有货物、商品只出不进；从2020年7月20日起晋安区连江XX路XX号综合建材（原XX化工城）市场关闭、停止营业（停水停电）。

福州郑生公司于2020年7月13日至当月17日期间陆续搬离了讼争的租赁房屋，并因此产生运输费、人工装卸费共计8000元。之后，福建新华发行公司退还了相应的租赁押金，但福州郑生公司、福建新华发行公司双方因违约金、装修损失等赔偿问题产生争议。

期间，福州郑生公司向福州市闽江公证处申请对讼争租赁房屋的装修状况进行证据保全，为此福州郑生公司支出公证费2500元。

此后，福州郑生公司、福建新华发行公司双方就赔偿问题未能协商一致，以致成讼。因本案诉讼，福州郑生公司支出了律师费10000元。

诉讼中，福州郑生公司向一审法院申请对讼争房屋的装修损失及装修残值进行鉴定评估。一审法院依照法定程序委托福建立价格鉴定评估有限公司对前述事项进行鉴定，该鉴定公司于2021年2月22日出具闽立价评字[2021]PG第0238号价格估评意见书，意见为价格评估基准日（2020年12月14日）讼争租赁房屋的装修损失价格鉴定为153971元，装修残值价格鉴定为800元。同时，该价格评估意见书第7项-第8页载明工程项目的损失合计：不含税（取整数）192464元、装修成新率为80%（取整数）为153971元、装修破拆后残值800元，其中装修成新率为80%的计算方法为“宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修年限为5年”，至讼争日该商铺装修已使用一年，故成新率为（5年-1年）/5年×100%＝80%；装修破拆后残值是指破拆内店铺内（电缆线、钢化玻璃门、铁质黑格栅）等金属物资回收市场价格。为此，福州郑生公司支出鉴定费用共计17000元。

一审法院认为，对福州郑生公司、福建新华发行公司双方有争议的下列事实，一审法院分析认定如下：本案讼争租赁房屋为未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，福州郑生公司、福建新华发行公司双方因此而签订的两份《连江路房屋租赁合同》依法无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，故本案租赁合同无效后，双方合同当中约定的有关违约责任的条款自始没有法律约束力，现福州郑生公司依约主张福建新华发行公司支付违约金56500元和律师费损失10000元，一审法院不予支持。

本案租赁合同无法继续履行系因福建新华发行公司违法出租的讼争房屋存在重大安全隐患而被政府要求整改造成的，福州郑生公司因无法继续使用讼争房屋而由此产生的各项损失，福建新华发行公司依法应当予以赔偿。

关于福州郑生公司的损失范围问题。首先，福州郑生公司主张的运输费和人工装卸费共计8000元、公证费2500元（证据保全）均为福州郑生公司合理和必要的损失。其次，装修损失、鉴定费。福建立价格鉴定评估有限公司评定福州郑生公司的装修损失在未折算成新率时为不含税（取整数）192464元。鉴于本案租赁合同的租期为3年（36个月），截止福州郑生公司搬离讼争房屋时其已租赁使用房屋达近9个月，故一审法院按租赁总期限和已租赁期限进行折算福州郑生公司的装修损失，即福州郑生公司的装修为144348元[192464元÷36个月×（36个月-9个月）]；福州郑生公司为确定其装修损失而产生的鉴定费17000元，亦属于福州郑生公司合理和必要的损失。综上，前述福州郑生公司的运输费和人工装卸费、公证费、装修损失及鉴定费损失共计171848元。

关于责任问题。福州郑生公司在承租时应当知道本案讼争房屋属于“四无”的违章建筑，其对于讼争租赁合同无效、无法履行亦存在过错，应当承担相应的责任。为此，一审法院酌情确定福州郑生公司、福建新华发行公司双方各自按50%分担福州郑生公司的前述各项损失，故福建新华发行公司应赔偿福州郑生公司运输费和人工装卸费、公证费、装修损失及鉴定费损失共计85924元（171848元×50%）。

本案讼争租赁合同无法继续履行系因福建新华发行公司将未取得建设工程规划许可的房屋违法出租而被政府要求整改造成的，并不属于不可抗力因素造成，福建新华发行公司以拆迁或不可抗力为由抗辩免责，一审法院不予采纳。本案讼争租赁房屋为商铺，福州郑生公司为使用该商铺进行合理、必要的装修并无不当，且也无证据表明福州郑生公司的装修对房屋承重或主体结构有影响的，在讼争租赁合同无效后，福州郑生公司、福建新华发行公司双方应当依照各自过错承担该装修损失，故福建新华发行公司抗辩应由福州郑生公司自行承担该装修损失，一审法院不予采纳。福建立价格鉴定评估有限公司在接受一审法院的评估委托后已于2020年12月17日向一审法院出具《鉴定承诺书》并附在一审法院的委托材料当中，福建新华发行公司以该《鉴定承诺书》未载入价格估评意见书当中为由辩称本案的鉴定程序违法，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。

为此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建新华发行（集团）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内赔偿福州郑生贸易有限公司损失85924元；二、驳回福州郑生贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11395元，减半收取计5697.5元，由福州郑生贸易有限公司负担4862.5元，福建新华发行（集团）有限责任公司负担835元。

本院二审期间，福建新华发行公司提交福州郑生公司工商注册信息作为新证据，拟证明福州郑生公司在2008年5月6日就承租讼争商铺，并于当日将其公司登记住所地变更至讼争商铺福州市晋安区XXX化工城二号楼一层205-207号的地址。本院审查认为该证据拟证明的事实与一审认定并无矛盾，且非二审期间新产生的证据，本院不作为新证据采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，关于责任分担的问题。本案讼争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人签订的两份《连江路房屋租赁合同》均依法无效。福建新华发行公司将无资质房屋对外出租具有过错，福州郑生公司在承租时应当知道本案讼争房屋属于“四无”违章建筑，其对于签订无效讼争租赁合同亦存在过错，双方当事人均应当承担相应的责任。一审法院酌情确定福州郑生公司、福建新华发行公司各自按照50%分担合同无效造成的各项损失正确。福建新华发行公司上诉称其不承担责任，但其明知违法建筑而故意出租，主观上存在明显恶意，应当承担民事责任；福州郑生公司作为正常商业主体，具有辨识案涉房屋是否合法的能力，且其承租案涉房屋多年，应当知道案涉房屋属于违法建筑却仍然予以承租，也具有过错，一审法院判决其承担另一半民事责任并无不当。

关于损失范围的问题。首先，运输费、人工装卸费系福州郑生公司搬离讼争房屋产生的合理费用，系福州郑生公司的必要损失，本院予以确认。其次，关于公证费。福州郑生公司申请公证对证据进行保全，公证单位拍摄的照片已被鉴定机构采为鉴定依据使用，故该费用为福州郑生公司为维护自身权益而支出的必要费用，本院予以确认。另，一审法院根据《价格评估意见书》，将租赁总期限和已租赁期限进行折算福州郑生公司的装修损失，并无不当，本院予以确认。

综上所述，福州郑生贸易有限公司、福建新华发行（集团）有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11395元，由福州郑生贸易有限公司、福建新华发行（集团）有限责任公司各负担5697.5元。

本判决为终审判决。

审 判 长　唐文生

审 判 员　张　敏

审 判 员　张力群

二〇二一年八月二十六日

法官助理　林　颖

书 记 员　王　惠