福州郑生贸易有限公司与福建新华发行（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市晋安区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0111民初5879号

原告：福州郑生贸易有限公司，住所地福州市晋安区南方化工城**楼****，统一社会信用代码913501116740026273。

法定代表人：郑春生，总经理。

委托诉讼代理人：郑毅，福建汇德律师事务所律师。

被告：福建新华发行（集团）有限责任公司，住所地福州，住所地福州市鼓楼区五一北路**用代码91350000158145373T。

法定代表人：邓保南，董事长。

委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。

原告福州郑生贸易有限公司（以下简称“郑生贸易公司”）与被告福建新华发行（集团）有限责任公司（以下简称“新华发行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑生贸易公司的委托诉讼代理人郑毅、被告新华发行公司的委托诉讼代理人商毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑生贸易公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《连江路房屋租赁合同》，并退还原告租赁保证金6590元；2．判令被告向原告支付违约金6590元；3．判令被告向原告赔偿律师费损失3000元。诉讼过程中，原告撤回“退还租赁保证金6590元”的诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为：判决解除原、被告签订的《连江路房屋租赁合同》。事实和理由：原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系，被告将位于福州市晋安区××路××号鼓山镇茶会路口3幢3层338号面积为84.5平方米的房屋出租给原告作为仓库使用，合同约定租期自2020年4月16日起至2021年4月15日止，每月租金为2197元，租赁保证金为3个月的租金计6590元。合同第十条约定：被告若违反合同约定提前收回租赁房屋，应按照本合同约定的房屋租赁保证金的金额向原告支付违约金，并赔偿装修折旧后的损失等。此外，合同第十二条约定：因此发生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担。2020年5月13日，在合同履行期间，原告忽然知悉岳峰镇房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动工作指挥部关于连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）开展房屋结构隐患处置的函〔岳房查指（2020）48号〕，已发至代被告处理租赁事务的福建图书联合发行有限责任公司（以下简称“图书发行公司”），该函将案涉的晋安区连江北路367号的3号楼认定为违法改扩建的建筑，并要求采取第一时间清人封房、停水停电、拉警戒线等措施。此时，原告方才知晓案涉租赁房屋系被告违法改扩建的建筑。2020年5月19日，原告收到图书发行公司《通知》，要求综合建材市场各商户按照〔岳房查指（2020）48号〕文件的要求搬离。无奈，原告只能按照政府文件的规定及图书发行公司的通知要求，搬离了租赁房屋。原告认为，由于被告故意隐瞒租赁房屋所在的楼房存在违法改扩建情况，导致原告被政府和被告强行要求搬离租赁房屋，被告的行为严重影响了原告的正常经营，给原告造成损失，使原、被告双方之间签订的房屋租赁合同无法继续履行，其行为显然已构成违约。根据我国有关法律规定，原告具状起诉。

被告新华发行公司辩称，被告不存在违约行为，原告诉请被告支付违约金及赔偿律师费3,000元，依法不能成立。1．原告于2014年1月1日起便向福州南方化工城服务有限公司承租案涉房屋，其清楚知晓案涉房屋的有关情况，被告于2016年接管该房产后，鉴于原告是老租户，并已实际占有案涉房屋，方才与其签订《连江路房屋租赁合同》，案涉房屋是有产权证的，因此不存在被告故意向原告隐瞒案涉房屋为违法改扩建建筑并出租给原告使用的事实。原告按政府部门及图书发行公司的要求搬离，未提出异议，可以印证其知晓并同意南方化工城涉及违法改扩建建筑带来的结果。退一步说，原告作为承租人，负有审查出租人对租赁物是否有合法证件的义务，其在没有证据证明被告提供虚假材料的情况下，主张被告隐瞒案涉房屋为违法改扩建建筑，显然是推脱责任，亦不合常理。故原告以此主张被告构成违约，应支付违约金并承担律师费，不能成立。2．被告之所以请原告搬离案涉房屋，系因晋安区岳峰镇政府进行安全隐患排查工作的要求，这属于政府行为引起，符合《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的不可抗力的情形。所以，被告不应承担赔偿责任。3．被告之所以请原告搬离案涉房屋，系因晋安区岳峰镇政府进行安全隐患排查工作的要求，需要对南方化工城进行整改。这并不是被告单方提前解除合同，而是因应政府整改要求，暂时中止执行租赁合同。被告从未向原告提出过解除合同，相反是原告自己主动提出解除合同并要求被告退还保证金，鉴于租赁合同暂时中止执行且原告要求退还保证金，被告才将保证金退还原告。综上所述，被告已将保证金全部退还给原告，在签约及履行时，不存在故意隐瞒案涉房屋的真实情况，也不存在单方提前解除合同的违约行为，无须支付原告违约金及其支出的律师费。原告依据《连江路房屋租赁合同》第十条的约定要求被告支付违约金，不符该条约定内容，且金额过高，即使支持也应予以降低，请求驳回原告所有的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：被告系坐落于福州市晋安区××路××号（鼓山镇茶会路口）1-2幢钢混结构房屋（建筑面积13813平方米）的所有权人。2015年11月15日，被告授权图书发行公司负责其前述房屋的房地产物业管理工作。2020年4月16日，原、被告订立《连江路房屋租赁合同》，约定被告将其位于福州市晋安区××路××号（鼓山镇茶会路口）3幢3层338号建筑面积84.5平方米的房屋出租给原告作为仓库使用，租赁期限12个月，自2020年4月16日起至2021年4月15日止，每月租金2197元；承租人应在签订合同后3日内向出租人支付金额为3个月租金的租赁保证金6590元；若出租人违反合同约定提前收回租赁房屋的，应按合同约定的房屋租赁保证金的金额向承租人支付违约金，并赔偿装修折旧后的余额损失；因合同履行发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担。合同订立后，双方开始依约履行。2020年5月13日，岳峰镇房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动工作指挥部发出《关于连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）开展房屋结构隐患处置的函》［岳房查指（2020）48号］给图书发行公司，该函件称：连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）内的1号楼和3号楼存在违法改扩建，2号楼为“四无”建筑，属于重大安全隐患，请贵公司落实主体责任，按照福州市房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动领导小组办公室《房屋结构重大安全隐患观察判定与快速处置导则》文件要求及市督导组意见，立即启动应急处置，第一时间清人封房、停水停电、拉警戒线，并及时开展整治整改工作。2020年5月19日，图书发行公司向各商户发出《通知》，要求各商户根据［岳房查指（2020）48号］文件的要求搬离。6月28日，图书发行公司通知各商户：从2020年7月1日起停止进货到该综合建材城，禁止货车带货进入，所有货物、商品只出不进，自2020年7月20日起晋安区连江北路367号综合建材城（原南方化工城）市场关闭，停止营业（停水停电）。原告接通知后搬离了租赁房屋。后原告于2020年8月6日委托律师提起本案诉讼，并支付律师代理费3000元。2020年9月30日，被告退还原告租赁押金6590元。

本院认为，原、被告订立的《连江路房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效之合同，双方当事人均应依照该合同约定严格履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。现因租赁物所在的楼房存在违法改扩建情形，被政府有关部门要求“清人封场、停水停电”，致使原告无法继续经营使用，据此可以认定为被告违约，原告主张被告按照合同约定的标准支付违约金6,590元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告已无法占有使用租赁物，其订立合同目的已不能实现，其请求解除双方之间的租赁合同，本院予以支持。合同约定“因合同履行发生的争议……由此产生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担”，且原告有关解除合同和支付违约金的诉讼请求本院已予以支持，故原告要求被告赔偿其为本案诉讼支出的律师费3,000元，符合合同约定，本院予以支持。

如前所述，被告作为案涉租赁物的所有权人、出租人，让租赁物符合合同约定的用途是其基本义务，租赁物所在的楼房因存在违法改扩建而被责令停用，而违法改扩建将会导致此种结果明显不属于“不可预见”情形，因此被告有关不可抗力的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张双方约定的违约金标准过高，未提供证据证明，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：

一、解除原告福州郑生贸易有限公司与被告福建新华发行（集团）有限责任公司于2020年4月16日签订的《连江路房屋租赁合同》；

二、被告福建新华发行（集团）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州郑生贸易有限公司支付违约金6,590元；

三、被告福建新华发行（集团）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福州郑生贸易有限公司律师费3,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费349元，适用小额诉讼程序减半收取计174.5元，由被告福建新华发行（集团）有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　苏俊宇

二〇二〇年十二月十五日

书记员　　郭晓超

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。