福州郑生贸易有限公司与福建新华发行（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市晋安区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)闽0111民初5880号

原告：福州郑生贸易有限公司，住所地福州市晋安区南方化工城**楼****,现住所地福州市晋安区福兴大道**大同建材城一街第******（立邦、高德）。统一社会信用代码:913501116740026273。

法定代表人：郑春生，总经理。

委托诉讼代理人：郑毅，福建汇德律师事务所律师。

被告：福建新华发行（集团）有限责任公司，住所地福州，住所地福州市鼓楼区五一北路**用代码:91350000158145373T。

法定代表人：邓保南，董事长。

委托诉讼代理人：康传真，男。

原告福州郑生贸易有限公司(以下简称郑生贸易公司)与被告福建新华发行（集团）有限责任公司(以下简称新华发行公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑生贸易公司的委托诉讼代理人郑毅、被告新华发行公司的委托诉讼代理人康传真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郑生贸易公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告签订的《连江路房屋租赁合同》，退还原告租赁保证金11480元；2.被告新华发行公司按合同约定的租赁保证金金额向郑生贸易公司支付违约金11480元；3.被告承担因其违约行为给原告造成的律师费损失3000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回“退还原告租赁保证金11480元”的诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为“解除原被告签订的《连江路房屋租赁合同》”，同时增加诉讼请求“被告向原告支付讼争租赁仓库的搬店运输费和人工装卸费合计3520元”。事实和理由：2020年4月，被告将其位于福州市晋安区××路××号（鼓山镇茶会路口）3幢3层339号（原南方化工城内）建筑面积147.3平方米的房屋出租给原告作为仓库使用，合同约定：租期自2020年4月16日起至2021年4月15日止，每月租金3829.8元，租赁保证金为3个月的租金即11480元；若违反合同约定提前收回租赁房屋的，应按照本合同约定的房屋租赁保证金的金额向郑生公司支付违约金，并赔偿装修折旧后的损失等；由此产生的诉讼费和合理的律师费由违约方承担。

合同履行期间，郑生贸易公司于2020年5月13日知悉，岳峰镇房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动工作指挥部《关于连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）开展房屋结构隐患处置的函》[岳房查指（2020）48号]已发至福建图书联合发行有限责任公司（被告的全资子公司，受被告委托代被告经营管理原南方化工城包括本案诉争房屋在内的租赁事务的公司），根据该函件，案涉租赁物所在的晋安区连江北路367号的（原南方化工城）3号楼认定为违法改扩建的建筑。且相邻的1号楼也认定为违法改扩建的建筑、2号楼被认定为“四无”建筑即无任何证件的违法建筑，并要求第一时间采取清人封房、停水停电，拉警戒线等措施。此时，原告才知晓案涉租赁物系被告违法改扩建的建筑。2020年5月19日，原告收到福建图书联合发行有限责任公司的《通知》，要求综合建材市场各商户根据[岳房查指（2020）48号]文件的要求搬离。无奈之下，原告只能按要求搬离了案涉租赁物。综上，由于被告隐瞒租赁物违法改扩建的真实情况，导致合同无法继续履行，严重影响了原告的正常经营，给原告造成损失。

新华发行公司辩称，其不存在违约行为，原告要求被告支付违约金、运输费、装卸费及律师费，不能成立。原告自2014年1月1日起便向福州南方化工城服务有限公司承租案涉房产，其应清楚知晓案涉租赁物的情况。被告于2016年接管上述房产后，鉴于原告作为老租户已占有使用案涉租赁物，才继续与原告签订租赁合同，不存在被告故意隐瞒案涉租赁物为违法改扩建的建筑而出租给原告使用的事实。原告按政府部门及福建图书联合发行有限责任公司的要求搬离案涉租赁物且未提出异议，可以印证其知晓案涉房屋为违法改扩建。

退一步讲，原告作为承租人负有审查出租人对租赁物是否有合法证件的义务，其在没有证据证明被告提供虚假材料的情况下，主张被告隐瞒案涉房产为违法改扩建建筑，显然是推脱责任，亦不符合常理。被告之所以要求原告搬离案涉租赁物系因晋安区岳峰镇政府进行安全隐患排查工作的要求，属于政府行为引起的，符合合同法第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定的不可抗力，被告不承担赔偿责任。

综上，被告不存在故意隐瞒案涉房产真实情况的行为，也不存在违约行为，无须支付原告违约金及其相关的人工装卸费、运输费及律师费等，请求驳回原告所有的诉讼请求。

经审理查明：被告系坐落福州市晋安区××路××号（鼓山镇茶会路口）1-2幢钢混结构房屋（建筑面积13613平方米）的所有权人。2015年11月15日，被告授权其下属的福建图书联合发行有限责任公司（以下简称图书发行公司）负责其前述房屋的房地产物业管理工作。

2020年4月，原被告订立《连江路房屋租赁合同》，约定被告将其位于福州市晋安区××路××号（鼓山镇茶会路口）3幢3层339号建筑面积147.3平方米的房屋出租给原告作为仓库使用，租赁期限12个月，自2020年4月16日起至2021年4月15日止，每月租金3829.8元；承租人应在签订合同后3日内向出租人支付金额为3个月租金的租赁保证金11480元；若出租人违反合同约定提前收回租赁房屋的，应按合同约定的房屋租赁保证金的金额向承租人支付违约金，并赔偿装修折旧后的余额损失；因合同履行发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向租赁房屋所在地有权的人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担。合同订立后，原告依约支付了租赁押金11480元。

2020年5月13日，岳峰镇房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动工作指挥部发出《关于连江北路367号的建材综合市场（原南方化工城）开展房屋结构隐患处置的函》[岳房查指（2020）48号]给图书发行公司，该函件称：连江北路367号的建材综合市场(原南方化工城)内的1号楼、3号楼存在违法改扩建，2号楼为“四无”建筑，属于重大安全隐患，请贵公司落实主体责任，按照福州市房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动领导小组办公室《房屋结构重大安全隐患观察判定与快速处置导则》文件要求及市督导组意见，立即启动应急处置，第一时间清人封房、停水停电、拉警戒线，并及时开展整治整改工作。2020年5月19日，图书发行公司向各商户发出《通知》，要求各商户根据[岳房查指（2020）48号]文件的要求搬离。6月28日，图书发行公司通知各商户：从2020年7月1日起停止进货到该综合建材城，禁止货车带货进入，所有货物、商品只出不进，自2020年7月20日起晋安区连江北路367号综合建材城(原南方化工城)市场关闭，停止营业(停水停电)。原告接通知后，于7月13日至17日雇请轻型厢式货车将案涉租赁物内的建材(包括防水材料、瓷砖胶、水性漆等)搬离，并为此支出运输费及人工装卸费3520元。后原被告协商处理后续事宜未果，原告于2020年8月6日委托律师提起本案诉讼，并支付律师代理费3000元。2020年9月30日，被告退还原告租赁押金11480元。

本院认为，原被告订立的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同。合同履行过程中因租赁物所在的楼房存在违法改扩建、相邻楼房存在违法建设的情形，导致案涉租赁物被列入房屋结构安全隐患大排查大整治范围，被要求“清人封场、停水停电”，致使原告无法继续经营，订立合同目的不能实现，现原告已按要求实际搬离了讼争租赁物，故原告请求解除合同、退还租赁押金，可予以支持。诉讼过程中，被告已实际退还租赁押金11480元，原告亦申请撤回了该项诉讼请求，本院予以准许。

因案涉租赁物所在的楼房存在违法改扩建的情形而被列入房屋结构安全隐患大排查大整治范围，被告作为案涉租赁物的所有权人、出租人，对案涉租赁物所在楼房的违法改扩建负有不可推卸的责任。若非该建筑存在违法改扩建的情形，也不致于被列入房屋结构安全隐患大排查大整治的范围，导致原告无法继续使用租赁物，因此被告主张“其要求原告搬离案涉租赁物系因晋安区岳峰镇政府进行安全隐患排查工作的要求，属于政府行为，为不可抗力”，与事实不符，本院不予认定。

合同约定出租人违反合同约定提前收回租赁房屋的，应按照合同约定的保证金金额向承租人支付违约金，本案租赁物被提前收回虽非出租人故意造成的，但与出租人改扩建租赁物或管理失当有直接关系，因此原告请求被告按合同约定的保证金数额支付违约金11480元，本院予以支持。

合同约定“因合同履行发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向租赁房屋所在地有权的人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费和合理的律师费由败诉方承担”，因此原告请求被告赔偿其为本案诉讼支出的律师费3000元，符合合同约定，可予以支持。

违约金具有赔偿性和惩罚性的双重性质，原告在本案中主张的搬迁费损失3520元，低于约定的违约金数额，因此约定的违约金数额已足以补偿原告的全部损失，原告再请求赔偿搬迁费损失，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：

一、解除原告福州郑生贸易有限公司与被告福建新华发行（集团）有限责任公司于2020年4月签订的《连江路房屋租赁合同》；

二、被告福建新华发行（集团）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州郑生贸易有限公司支付违约金11480元；

三、被告福建新华发行（集团）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福州郑生贸易有限公司律师费3000元；

四、驳回原告福州郑生贸易有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费757元，减半收取计378.5元，由被告福建新华发行（集团）有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　吴仕红

二〇二〇年十二月三日

书记员　　林　熠

附主要法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。