鞍山冶金工业集团有限公司与鞍钢集团房产物业有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽03民终1849号 上诉人（原审被告）：鞍山某工业集团有限公司，住所地鞍山市立山区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁亨轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：某房产物业有限公司，住所地鞍山市铁东区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，鞍钢集团有限公司律师。 上诉人鞍山某工业集团有限公司（以下简称某工业公司）因与被上诉人某房产物业有限公司（以下简称某房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2023）辽0304民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人某工业公司的委托诉讼代理人孙某、***，被上诉人某房产公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某工业公司上诉请求：一、请求依法撤销鞍山市立山区人民法院作出的（2023）辽0304民初6329号民事判决(上诉金额为：1,004,037元及利息)；二、请求法院判令诉上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的时间是在2016年之前。2016年之后双方未签订《房屋租赁合同》，主要原因是原鞍钢附属企业公司(现某工业公司)组建于1979年，当时作为鞍钢的派出机构，负责集中管理鞍钢厂办大集体企业和18.3万名鞍钢全民职工子女的就业安置工作，办公场所为鞍钢分配的办公场所，后期一直代鞍钢作为职工信访维稳接待场所，负责鞍钢厂办大集体职工信访稳定工作，特别是在厂办大集体改制以后，仍承担鞍钢厂办大集体关闭企业的历史遗留问题处理和职工信访接待工作，某集团付出大量人力物力和财力。2、在厂办大集体改革政策明确的前提下，双方对房屋租金逐年上涨存在分歧未能协商达成一致。上诉人原主办单位是鞍山钢铁集团有限公司，某房产物业有限公司也隶属于鞍山钢铁集团有限公司管理，上诉人应无偿使用鞍钢分配的房屋(即案涉租赁房屋)，而不应支付房屋租赁费。3、案涉纠纷是在国务院办公厅关于在全国范围内开展厂办大集体改革期间，上诉人在此期间已将某集团总部办公地点迁移至鞍山市高新区的某集团总部新办公楼，上诉人未实际使用案涉房屋，如果被上诉人当时认为房屋使用存在异议，应将房屋收回而不应向上诉人主张房屋租金。4、案涉房屋租赁纠纷问题系鞍钢厂办大集体历史遗留问题。根据《国务院办公厅关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见》(国办发[2011]18号)文件第三条第五款有关资产和债权债务处理的规定：“厂办大集体长期使用主办国有企业的固定资产，可无偿划拨给厂办大集体，可以用于安置职工”。第七款“厂办大集体与主办国有企业之间在规定的时间内发生的债权、债务可进行轧差处理”。2005年起，鞍钢就在积极研究和推动鞍钢厂办大集体改革工作，鉴于厂办大集体历史沿革和历史遗留问题产生的特殊性，法律诉讼方式解决不是最好的选项。5、上诉人使用的案涉房屋，鉴于被上诉人租赁给上诉人的房屋始建于上世纪50年代，房屋已严重老化、漏水并存在极大安全隐患，为避免发生重大人身及安全事故，上诉人自行筹措资金94万余元，对整个办公楼进行加固和必要的修缮，包括房屋屋顶更换彩钢板、重新作防水处理、更换门窗、对电路管线改造、更换上下水管线以及更换暖气管道和暖气片等。在通常情况下，租赁物的维修义务应由出租方承担，但案涉房屋的维修费用确由上诉人自行出资维修，这既有悖于常理，属于霸王条款，更增加上诉人的经济负担，致使上诉人履行了房屋的双重义务。6、2020年11月26日，鞍山钢铁集团有限公司按照国家有关厂办大集体改革的相关规定，通过“固定资产外部调拨单”的方式，将坐落在立山区北胜利路3号的原鞍钢附企公司总部土地及其办公楼无偿划拨给上诉人。从其最后产权归属看，案涉房屋最终无偿划归上诉人所有，被上诉人向上诉人主张房屋租金与国家、省市政府出台的厂办大集体改革相关政策和规定存在不一致的情形，也没有还原历史。 某房产公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、答辩人与上诉人于2015年12月28日签订《房屋租赁合同》将案涉房屋租赁给上诉人，租赁时间为2015年7月1日-2016年6月30日。一审法院依据合同法以合同到期后上诉人并未腾退房屋并且继续使用的行为认定双方之间形成无固定期限租赁合同，认定事实清楚，适用法律正确。2、根据2020年11月23日，鞍钢集团下发的鞍钢[2020]94号决定，明确划转基准日为2020年9月30日，此前的权利依然属于答辩人，因此答辩人主张至2020年9月29日的租金并无不当，在此之前上诉人一直实际占有使用案涉房产，因此应当向答辩人缴纳租金。二、针对上诉人主张对于房屋的维修费用问题，在双方的租赁合同中已经明确约定，租赁期间由上诉人负责房屋及附属设施的修缮和日常维护，费用由上诉人承担，因此一审法院对于此项的判决并无不当。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。三、一审判决认定的租金数额正确，请求二审法院予以维持。1、双方租赁合同中对于租金有明确的约定，答辩人在起诉时依照原租赁合同约定的5元/平方米，月租金19,405元，年租金236,460元计算，并未对租金进行上浮，一审认定数额正确。2、关于利息的起算时间，因租金缴纳实行上打租，答辩人主张至2016年7月1日起开始计算，一审法院依据催告函截止时间即2022年9月16日次日开始计算，虽然答辩人对此并不予以认可，但答辩人并不提出上诉，对一审判决表示认可。二审期间补充答辩意见如下：1.否认。鞍钢有专门的信访接待，上诉人主张的信访接待是用于上诉人附企公司，上诉人应当支付租金。2.否认。双方在2016年之前已经签订了房屋租赁合同，根据法律规定，虽然之后没有签订租赁合同，但也应该支付租金。3.否认。上诉人在2016年之后实际控制并占有案涉房屋，是否使用是上诉人的问题，如果上诉人不使用案涉房屋，应当向我方提出退还房屋。4.否认。无偿划拨是在2020年，在这之前并不适用该规定，划拨之后也不再向上诉人主张租金了，上诉人与被上诉人之间不适用文件的第七款。5.否认。同答辩意见一致。6.否认。被上诉人主张的是划拨之前的租金，划拨之后的没有向上诉人主张租金。 某房产公司向一审法院起诉请求：1.请求判令某工业公司支付2016年7月1日至2020年8月31日占用房屋的租金985,250元及利息；2.诉讼中的一切费用由某工业公司承担。诉讼过程中，某房产公司增加诉讼请求：判令某工业公司支付2016年7月1日至2020年9月29日占用房屋的租金1,004,037元及利息，租金按照房屋租赁合同约定的租金标准计算：2016年7月1日至2020年8月31日：19705元月×50个月=985,250元；2020年9月1日至2020年9月29日：647.8元天×29天=18,787元，合计1,004,037元，利息从2016年7月1日开始到给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或贷款基准利率计算。 一审法院认定事实：案涉房屋坐落于鞍山市立山区胜利路3号，产籍号为X-X-XX，建筑面积为3940.74平方米，原所有权人为鞍山钢铁公司。2015年12月28日，某房产物业公司（出租方，甲方）（2020年12月23日变更为某房产物业有限公司）与鞍钢附属企业公司（承租方，乙方）（2020年12月14日变更为鞍山某产业链集团有限公司，2022年10月27日变更为鞍山某工业集团有限公司）签订《房屋租赁合同》（编号：XX-XXXXX），合同明确记载租赁房屋状况，房屋坐落［公安编号］立山区胜利路3号；［鞍钢内部编号］铁东分公司对炉所；房屋及附属设施状况完好，房屋的使用用途为办公。该合同约定租赁期限为一年，出租方从2015年7月1日起按现有房屋及设施的实际情况交付承租方使用，至2016年6月30日止。租赁期限届满，租赁合同终止，如乙方要求续租，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同第二条租金、租赁保证金及费用条款约定，租金标准为每月5元/㎡，月租金额19,705元，租期内总金额236,460元，租赁期内发生的包括但不限于水费、电费、物业管理费、卫生费等由乙方承担并由乙方分别向费用收缴部门交纳。交纳方式：乙方按年交纳租金，并实行上打租，交纳时间为每年6月10日之前，如乙方未按时交纳租金，则每逾期一日，另外承担月租金额1%的滞纳金。第四条、维修保养责任1、租赁期间，乙方要负责房屋及附属设施的修缮和日常维护，费用由乙方负担。同时要确保房屋完好及原设施的正常使用。八、特殊事项约定3、承租期间，房屋及设施的修缮和日常维护由乙方负责，费用由乙方负担。2016年3月17日，某工业公司向某房产公司支付2015年7月1日至2016年6月30日租金236,460元。再查，房屋租赁合同期满后，某工业公司自2016年7月1日起一直占有使用案涉房屋。2020年11月23日，鞍钢集团有限公司下发鞍钢政发［2020］94号《关于做好鞍钢厂办大集体改革资产划转工作的决定》，该决定将案涉房屋划转至鞍钢附属企业公司，即某工业公司。本次资产划转采取无偿划转方式，划转基准日为2020年9月30日，划出单位按规定核销国有权益。又查，某房产公司分别于2018年9月7日、2019年4月17日、2020年5月16日、2021年6月15日、2022年9月2日、2022年9月9日、2023年4月24日向某工业公司催缴租金。另查，2024年4月26日，鞍山钢铁集团有限公司出具证明一份，内容为：“出租方某房产物业公司与承租方鞍钢附属企业公司签订的房屋租赁合同（编号：15-513026），合同中所涉及房产为鞍山钢铁集团有限公司所有，某房产物业公司有权负责合同中所涉及房产的租赁管理工作，包括与承租人商谈并签订租赁合同，收缴房屋租金等业务。” 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案案涉租赁合同签订于《民法典》施行前，某房产公司所主张欠付租金期间亦为《民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《民法典》施行前履行合同发生争议的应当适用当时的法律、司法解释的规定，民法典施行后履行合同发生争议的适用《民法典》的规定，故本案纠纷应适用《合同法》的相关规定。本案争议焦点为：1、某工业公司应否支付2016年7月1日至2020年9月29日期间的租金及租金数额；2、某工业公司应否支付利息及其计算标准。 一、关于某工业公司应否支付2016年7月1日至2020年9月29日期间的租金及租金数额的问题。某房产公司与某工业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。《房屋租赁合同》中约定了租赁期限一年，但租赁期限届满后，某工业公司仍然继续使用案涉房屋，某房产公司未提出异议，依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原《房屋租赁合同》继续有效，直至2020年9月30日，案涉房屋划转至某工业公司，房屋租赁合同终止。某工业公司应按照原租赁合同租金标准履行支付2016年7月1日至2020年9月29日期间租金的义务。原租赁合同约定租金标准为每月5元/㎡、月租金额19,705元、年租金236,460元，2016年7月1日至2020年9月29日共计50个月零29天，故某工业公司应支付租金数额为：19,705元×50个月+年租金236,460元÷365天×29天=1,004,037元，故对某房产公司主张某工业公司支付租金1,004,037元的诉求该院予以支持。关于某工业公司辩称使用期间因为房屋老化，维修义务应该由某房产公司承担，但是某工业公司于2017、2019连续两年筹措资金949,143.5元予以修缮一节，房屋租赁合同中明确约定：租赁期间，乙方要负责房屋及附属设施的修缮和日常维护，费用由乙方负担，故对某工业公司该项辩解不予采纳。 二、关于某工业公司应否支付利息及其计算标准的问题。某工业公司在租赁合同期满后继续使用案涉房屋，但其未按合同约定支付租金，系属违约，应承担相应的违约责任，故对某房产公司主张利息的诉讼请求予以支持。关于利息的计算标准，某房产公司于2022年9月2日发送的催缴短信内容为：2014.7.1至2015.6.30租赁合同单价为3元/平/月，2015.7.1至2016.6.30单价为5元/平/月。之后，物业管理中心依据鞍山钢规发[2017]62号文件，对该办公楼提租到7元/平/月，三年提到14元/平/月。原附企公司向鞍山钢铁集团有限公司提出要求暂缓提租，按3元/平/月支付租金。鞍山钢铁集团有限公司批复意见是暂缓提租，仍按5元/平/月签订租赁合同。但是，从2016.7.1至2020.12.31，附企公司一直未签合同，也未缴纳租金，已拖欠租金1,064,070元。2022年9月9日，某房产公司发出书面催款通知，载明：该房屋租金从2016年7月1日至2020年12月31日共拖欠房租1,064,070元，经本公司工作人员多次催缴，迄今仍未支付。如贵单位不能在2022年9月16日前缴纳拖欠的房屋租金，本公司将依法起诉追讨欠款，就贵单位拖欠的房屋租金及违约金等一并主张权利。通过以上催缴短信内容可知，某工业公司曾向鞍山钢铁集团有限公司提出暂缓提租、降低租金标准的要求，在鞍山钢铁集团有限公司未形成批复意见之前，某工业公司未缴纳租金存在一定的客观因素，加之欠缴时间段正值鞍钢厂办大集体改革时期，故该院酌定以2022年9月9日发出的书面催款通知中载明的缴款期限次日即2022年9月17日开始计算利息，某房产公司主张按照LPR计付利息，不超过合同约定。故利息应以1,004,037元为基数，自2022年9月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计付，对某房产公司过高的主张，该院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款之规定，判决如下：鞍山某工业集团有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内向某房产物业有限公司支付租金1,004,037元及利息，利息以1,004,037元为基数，自2022年9月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计付。以上款项，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,836元，由鞍山某工业集团有限公司负担。某房产物业有限公司已向该院申请退费，应予退还案件受理费13,836元。鞍山某工业集团有限公司于该判决生效之日起七日内向该院缴纳应负担的案件受理费13,836元，如逾期未缴纳，该院依法强制执行。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人某工业公司是否应支付某房产公司2016年7月1日至2020年9月29日占用房屋的租金及利息，如应支付数额是多少。本案中，某房产公司与某工业公司于2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同约定租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日止。租赁期限届满后，某工业公司继续使用案涉房屋，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，认定原租赁合同继续有效，直至2020年9月30日案涉房屋划转至某工业公司时，房屋租赁合同终止并无不当。关于租金数额，因某工业公司自2016年7月1日至2020年9月29日并未向某房产公司支付占用案涉房屋的租金，故一审法院依据原租赁合同标准，计算租金数额1,004,037元，并依据某房产公司书面催款通知中载明的缴款期限次日即2022年9月17日开始计算利息并无不当，本院予以维持。 关于上诉人某工业公司主张案涉房屋后期一直代鞍钢作为职工信访维稳接待场所，且其与某房产公司均隶属于鞍山钢铁集团有限公司，鉴于厂办大集体历史沿革和历史遗留问题产生的特殊性，某工业公司应当无偿使用鞍钢分配房屋一节。本院认为，某房产公司对于案涉房屋用于鞍钢职工的信访维稳场所的事实予以否认，某工业公司作为独立的法人单位，其如何使用案涉房屋并不免除其作为承租人应支付租金的义务。某工业公司已与某房产公司签订了房屋租赁合同并支付了租金，案涉房屋并非由当时的主管单位无偿交由某工业公司使用。某工业公司于2020年9月30日基于划转的方式取得案涉房屋的所有权，自2016年7月1日至取得划转房屋前，某工业公司仍应向某房产公司支付租金。故对上诉人主张无偿使用的请求，本院不予支持。 关于上诉人某工业公司主张其并未使用案涉房屋，不应支付房屋租金一节。本院认为，上诉人某工业公司在2015年签订合同时便使用案涉房屋，上诉人主张未实际使用案涉房屋，但并未提供向某房产公司主张退还房屋的相应证据。某房产公司于2018年9月7日、2019年4月17日、2020年5月16日、2021年6月15日、2022年9月2日、2022年9月9日、2023年4月24日向某工业公司多次主张要求支付租金，某工业公司并未提出异议，故对某工业公司主张并未使用案涉房屋不予支付租金的请求，本院不予支持。 关于上诉人某工业公司主张案涉房屋存在严重老化、漏水，发生的维修费用应由某房产公司承担一节。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第八条第3款约定：“承租期间，房屋及设施的修缮和日常维护由乙方乙负责，费用由乙方负担。”故对某工业公司主张要求某房产公司承担维修费用的请求，本院不予支持。 关于上诉人某工业公司主张案涉房屋因最终无偿划拨给某工业公司所有，某房产公司向其主张租金与政府出台的厂办大集体改革政策规定不一致一节。本院认为，某房产公司本次诉讼主张的是划拨之前的租金，并未向某工业公司主张划拨之后的租金。某工业公司虽然主张尚欠租金所涉债务符合相关政策文件，但因相关文件系对大集体改革工作的指导意见，是否适用应由主管单位予以确认。故对某工业公司的该项主张，本院不予支持。 综上所述，鞍山某工业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,836.33元，由上诉人鞍山某工业集团有限公司负担。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十二日 法官助理*** 书记员*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。