佛山某有限公司、广东某有限公司等房屋租赁合同纠纷一审判决书

广东省佛山市三水区人民法院 民事判决书 （2024）粤0607民初6644-1号 原告：佛山市三水区某丙有限公司（曾用名：佛山市三水区某甲有限公司），住所地广东省佛山市三水区，统一社会信用代码914406xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：古某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东业邦律师事务所律师。 被告：深圳市某有限公司，住所地广东省深圳市宝安区四层，统一社会信用代码914403xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：林某。 原告佛山市三水区某丙有限公司(以下简称某甲公司）与被告深圳市某有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某乙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2018年5月10日所签订的《物业租赁合同》（合同编号：180501-042）自提起本案诉讼之日起解除；2.判令被告立即向原告支付自2023年4月1日起计至《物业租赁合同》解除之日止所欠的租金，暂计至2024年5月31日止为10621.38元；3.判令被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金分段计算，以每月逾期支付的租金数额为基数，2022年12月租金的逾期支付违约金从2022年12月10日起每日按照百分之一计算至2023年1月13日止为257.95元，2023年1月租金的逾期支付违约金从2023年1月10日起每日按照百分之一计算至2023年1月13日止为22.76元，2023年2月租金的逾期支付违约金从2023年2月10日起每日按照万分之三计算至2023年3月24日止为9.56元，2023年3月租金的逾期支付违约金从2023年3月10日起每日按照万分之三算至2023年3月24日止为3.19元：2023年4月及此后的逾期支付租金违约金从每月10日起每日按照万分之三分别计算至被告实际清偿之日止，暂计至2024年5月31日止违约金为700.1元（以上租金及违约金共计11614.94元）；4.判令原告无需退还被告支付的租赁保证金及水电保证金2310元；5.判令被告立即从案涉租赁物清场，将租赁物恢复原状，并按原状向原告交还租赁物及其钥匙；6.判令被告自《物业租赁合同》解除之次日起每日按照租金标准758.67元/月向原告支付占有使用费，同时以758.67元为基数，每日按3%的标准向原告支付违约金，直至被告按原状实际交还租赁物之日止；7.本案诉讼费由某乙公司负担。诉讼中，原告变更第五项诉讼请求为：判令被告立即从案涉租赁物清场，将租赁物恢复原状，并按原状向原告交还租赁物。 事实和理由：2018年5月10日，原告与被告签订《物业租赁合同》（合同编号：180501-042），约定由被告承租位于佛山市三水区（物业编号：ON0559）房屋，租期自2018年5月1日起至2024年11月30日止，2023年4月1日至2024年11月30日期间租金为758.67元/月，租金按月支付，每月5-10号为租金结算日，被告必须在租金结算日前（不包括10号当天）支付租金，且约定了被告支付租赁保证金1710元，水费保证金100元及电费保证金500元，即保证金共计2310元。但被告并未按照合同约定支付租金，从2022年12月起开始逾期支付租金，且自2023年4月1日起一直拖欠原告租金未付，经原告多次催收，被告至今仍未履行付款义务。按照上述合同第十条乙方责任之第一、二项约定，逾期支付租金的，每逾期一天，按月租金的1%支付违约金。合同解除或终止后，被告逾期交还物业的，每逾期一日原告按合同终止月租金的3%向原告支付违约金。合同第十一条第三项约定，被告逾期支付租金超过20天的，原告有权单方解除合同，保证金不予退还，并向被告索赔。合同第五条第四项约定，租赁期满或因被告责任导致退租的，原告有权选择要求依附于房屋的装修归原告所有，或者要求被告恢复原状，或者向被告收取恢复工程所需费用。由于被告逾期租金已接近一年，构成严重违约，原告依法有权要求解除《物业租赁合同》，保证金不予退还，并要求被告立即支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，限期内清场，将租赁物恢复原状，按原状向原告交还租赁物及钥匙，同时被告应自《物业租赁合同》解除之次日起每日向原告支付占有使用费及违约金。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起本案诉讼，请法院依法支持原告诉请，以维护原告合法权益。 某乙公司未应诉答辩，也未提交证据。 经本院审理查明，2018年5月10日，某甲公司（出租方、甲方）与某乙公司（承租方、乙方）、佛山市三水区某乙有限公司（见证方、丙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：180501-042），约定原告将位于佛山市三水区三层之三的物业出租给乙方，物业出租面积为56.96平方米，物业现状及装修、设施设备详见附件《物业及装修、设施设备交付清单》，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用以及乙方在本合同租赁期满交还物业时的验收依据；租赁期限为从2018年5月1日至2024年11月30日止，月租金570元，从第8月起月租金比上年递增10%，第32月起比上年递增10%，从第56月起比上年递增10%；租金按月支付，每月5-10号为租金结算日（如遇法定节假日，则顺延至节假日后银行的第一个工作日），乙方必须在租金结算日前（不包括10号当天）将租金存入双方指定的银行账户，由乙方委托银行代缴。如甲方到10号仍未能扣收租金，从11号起每逾期一日（以银行划拨到甲方指定账户之日为准），按当月月租金的1%计收违约金。合同第三条约定，乙方应在合同签订之日内向甲方缴纳（由丙方代收）相当于三倍月租金的租赁保证金1710元，同时缴纳与每月实际水费相当的水费保证金100元（但不得少于100元），与每月实际电费（住宅类为两个月电费）相当的电费保证金500元，共计2310元。待合同期满，乙方缴清所有费用（包括租金、违约金、水、电费等），相关手续办理完毕，并经甲方验收物业后，甲方负责书面通知丙方将保证金和预交费用免息退回乙方。合同第五条约定，租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择要求依附于房屋的装修归甲方所有，或者要求乙方恢复原状，或者向乙方收取恢复工程所需费用。合同第十条约定，合同解除或终止后，乙方逾期交还物业的，每逾期一日乙方按合同终止月租金的3%向甲方支付违约金，超过10天，甲方有权自行收回物业（包括进入物业，处理物业内资产及装修等），同时乙方所有保证金不予退还。合同第十一条约定，逾期支付租金超过20天的,甲方有权单方解除合同，保证金不予退还，并向乙方索赔。 原告提供的《物业及装修、设施设备验收清单》显示，在相应项目前的空格作出标记，在物业交付时，打√表示此结构、设施功能正常，打×表示此结构、设施不能正常使用或不存在。A结构部分：(1.基础的沉降没超过设计规范的允许变形值，没引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；(2.钢筋混凝土构件没产生变形、裂缝；(3.外墙无渗水，内墙无明显裂缝；(4.屋面（天花楼板）排水畅通，无积水，不渗漏；(5.地面不空鼓、无裂缝，卫生间、阳台无渗漏；(6.其它。B装修部分：(1.门窗无缺损，安装牢固，无变形，开关灵活，零配件装配齐全，缝隙严密（门窗齐全）；(2.抹灰平整，不空鼓（厨房墙体有空鼓）、无裂缝、不起泡；(3.饰面砖表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；(4.油漆无脱皮、漏刷现象；(5.其它。C设备部分：（一）房屋建筑设备：(1.给水设备：水表、供水管网；(2.排水设备：室内外排水管道畅通；(3.消防设备：消防箱、兰花喷头、灭火瓶、消防龙头；(4.卫生设备：小便池／个、抽水马桶／个、面盆/个、蹲厕/个、厕所共用；(5.室内通风设备：通风机、排气；(6.燃气设备：煤气表、煤气管道；(7.其它。（二）电气工程设备：(1.供电及照明：负荷、线盒、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内漏电保扩自动开关、照明器；(2.弱电：通讯设备、共用天线设备、闭路电视系统、自动监控及报警系统设备；(3.电梯：机房、轿厢、井道；(4.防雷装置；(5.其它。交付物业时，(本物业已安装水表；(本物业已安装电表；(物业无供水设施提供，用户若需要使用可自行安装，费用自理；(物业无供电设施提供，用户若需要使用可自行安装，费用自理；(此物业共有出入口门锁／把，甲方向乙方提供钥匙各／条。该验收清单有某甲公司（甲方）与某乙公司（乙方）的盖章，物业验收日期为2018年4月10日。 2018年4月24日，就被告交纳的租赁保证金1710元、水电保证金600元，原告出具一份缴款书。 原告提供的三张中国工商银行网上银行电子回单显示，2023年1月13日，余某向佛山市三水区某乙有限公司支付1517元（备注：租金）；2023年3月24日，余某向佛山市三水区某乙有限公司分别支付租金758.67元（备注：华某租金）、758.67元（备注：华某租金3月）。 2023年10月26日，原告委托广东业邦律师事务所向被告邮寄《律师函》，催收2023年4月1日至2023年10月31日租金5310.69元及违约金等。该邮件由被告于2023年10月27日签收。 以上事实有原告提供的《物业租赁合同》《物业及装修、设施设备验收清单》《律师函》、邮单及签收记录等证据及当事人陈述予以证实。 原告还提供房产所有权证、《以物抵债财产交接协议》《证明》《关于加强区直行政事业单位资产管理的意见》等证据，证明其有权对案涉房屋进行出租。 本院于2024年10月10日将原告起诉状副本送达了被告。 本院认为，引发本案纠纷的法律事实持续至民法典施行之后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于解除案涉合同。案涉合同第十一条约定，被告逾期支付租金超过20天的,原告有权单方解除合同。原告主张被告于2023年1月13日支付了2022年12月和2023年1月的租金，于2023年3月24日支付了2023年2月和3月的租金，之后未再支付租金。原告于2023年10月26日向被告邮寄《律师函》进行催收租金。被告未到庭抗辩，也未提供证据予以反驳，由其承担举证不能的不利后果。被告长期拖欠租金的行为构成根本违约，现原告诉请解除《物业租赁合同》，合法有据，本院予以支持。至于解除时间，原告未提供证据证明其于本案起诉前已通知被告解除案涉合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，本院确定案涉合同自起诉状副本送达被告之日即2024年10月10日解除。案涉合同解除后，原告主张要求被告将案涉房屋恢复原状并予以返还给原告，本院予以支持。 关于租金、占有使用费。原告主张被告支付2023年4月1日至案涉合同解除之日即2024年10月10日的租金，合法有理，本院予以支持。其中不足一个月的租金，本院确定以月租金758.67元按每月30天折算日租金，再乘以实际天数计算。故本院确定上述租金的具体计算方式如下：（758.67元/月×18个月）+（758.67元/月÷30天×10天）=13908.95元。合同解除后，被告未及时搬离案涉房屋，给原告造成房屋占用的租金损失。原告诉请被告支付自解除合同之次日即2024年10月11日起至实际交还案涉房屋之日止，按每月租金758.67元的标准计算的占有使用费，合法有理，本院予以支持。 关于违约金。案涉合同约定，被告在每月10日前未支付租金，则应向原告支付从当月11日起每逾期一日按当月月租金的1%计收违约金。原告主张被告于2023年1月13日支付了2022年12月和2023年1月的租金，于2023年3月24日支付了2023年2月和3月的租金，之后未再支付租金。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金。原告自愿对违约金的计算标准调整为日万分之三，该标准亦属过高。被告逾期支付租金，主要给原告造成资金占用利息损失，本院酌定违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍。因此，本院确定逾期支付租金的违约金计算方式如下：以2022年12月租金758.67元为基数，从2022年12月11日起至2023年1月13日止；以2023年1月租金758.67元为基数，从2022年1月11日起至2023年1月13日止；以2023年2月租金758.67元为基数，从2022年2月11日起至2023年3月24日止；以2023年3月租金758.67元为基数，从2022年3月11日起至2023年3月24日止；以2023年4月至2024年9月期间各月欠付租金758.67元为基数，分别从欠付当月11日起至实际清偿之日止；以252.89元为基数，2024年10月11日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。原告诉请逾期支付租金的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。案涉合同解除后，原告诉请占有使用费的违约金没有依据，本院不予支持。 关于租赁保证金、水电保证金。案涉合同第十条约定，合同解除后，被告逾期交还房屋的，超过10天，被告交纳的保证金不予退还。虽然该约定并没有区分租赁保证金、水电保证金，但从该两种保证金的性质来看，租赁保证金一般是担保租赁合同的履行，现因被告的严重违约导致案涉合同解除，原告主张不予退还租赁保证金1710元，本院予以准许。而水电保证金则主要是对水电费支付义务的担保。原告没有提供证据证明被告对该项义务存在违反合同约定的情形。原告主张不予退还水电保证金，本院不予支持。 被告某乙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条规定，判决如下： 确认原告佛山市三水区某丙有限公司与被告深圳市某有限公司签订的《物业租赁合同》（合同编号：180501-042）于2024年10月10日解除； 被告深圳市某有限公司应于本判决生效之日起二十日内将位于佛山市三水区（具体以《物业及装修、设施设备验收清单》为准），并予以腾退给原告佛山市三水区某丙有限公司； 被告深圳市某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区某丙有限公司支付租金13908.95； 被告深圳市某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区某丙有限公司支付从2024年10月11日起至实际交还案涉房屋之日止，按758.67元/月标准计算的占有使用费； 被告深圳市某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区某丙有限公司支付违约金，违约金计算方式如下：1.以2022年12月租金758.67元为基数，从2022年12月11日起至2023年1月13日止；以2023年1月租金758.67元为基数，从2022年1月11日起至2023年1月13日止；2.以2023年2月租金758.67元为基数，从2022年2月11日起至2023年3月24日止；3.以2023年3月租金758.67元为基数，从2022年3月11日起至2023年3月24日止；4.以2023年4月至2024年9月期间各月欠付租金758.67元为基数，分别从欠付当月11日起至实际清偿之日止；5.以252.89元为基数，2024年10月11日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算； 原告佛山市三水区某丙有限公司对被告深圳市某有限公司已支付的租赁保证金1710元不予退还； 驳回原告佛山市三水区某丙有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费244元（原告佛山市三水区某丙有限公司已预交），由被告深圳市某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或者本院移送，人民法院将依法对义务人启动执行程序，对义务人采取包括但不限于限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，义务人成为被执行人以及采取强制措施的相关信息将通过中国执行信息公开网向社会公开。义务人构成拒不执行判决、裁定罪的，将被依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年三月十二日 法官助理张玲芳 书记员***