中国某某集团有限公司与张某猛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市青山区人民法院 民事判决书 （2024）鄂0107民初5961号 原告：中国某某集团有限公司，住所地四川省攀枝花市东区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东华商（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：***，广东华商（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：***，男，1965年1月16日出生，汉族，住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：***，湖北顺鹏律师事务所律师（特别授权代理）。 原告中国某某集团有限公司（以下简称某甲公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.确认某甲公司、***签订的《房屋租赁合同》于2022年7月1日解除；2.判令***立即腾退位于武汉市青山区**路**街原十九冶武汉办事处修建的租赁房屋；3.判令***向某甲公司支付自2022年5月1日至2022年6月30日的租金4740元及物业管理费100元；4.判令***按照月租金2370元、月物业管理费50元的标准向原告支付自2022年7月1日至被告实际腾退之日的房屋占有使用费59250元及物业管理费1250元（暂计算至2024年7月31日）；5.判令***向某甲公司支付逾期付款利息4418.19元（详见利息计算表，实际计算至被告腾退之日）；6.本案诉讼费、保全费、担保费用由***承担。事实与理由：2018年3月25日，某某公司武汉分公司与***签订《房屋租赁合同》，约定某甲公司向***出租位于武汉市青山区**路**街原十九冶武汉＊＊号＊＊号的房屋，出租建筑面积为51平方米，租赁期限为2018年3月26日至2019年3月25日，月租金为人民币2370元，月物业管理费为50元，***每季度末25日前支付下一季度费用。 合同签订后某甲公司即交付了该房屋。租赁期限内，***正常支付了相应租金及物业费。2019年3月25日合同租期届满后，双方未续签合同，但***并未腾退，仍然占有使用该房屋，双方事实上成立了无固定期限的租赁关系。2019年3月26日至2022年4月30日，***按照合同约定的租金及物业费标准向某甲公司支付了相应费用。自2022年5月1日起，***未再支付租金及物业费。依据合同约定，***逾期支付租金及物业管理费每日收取2%的违约金，***理应承担自2022年5月1日的逾期支付利息（由于约定较高，计算时以ＬＰＲ的1.5倍为标准）。 2022年5月12日，某甲公司应政府要求及安全考虑向***发送了门面关停通知书，要求***于2022年6月30日前腾退。某甲公司向***提出解除合同并提供了合理腾退期限，双方租赁关系于2022年7月1日解除。但***并未腾退，仍然占用使用该房屋至今。 2022年5月至今，某甲公司多次与***沟通房屋腾退事宜，但***不予理会，***的行为严重侵害了某甲公司的合法权益，现某甲公司为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告***辩称，一、某甲公司并非本案适格的诉讼主体，其诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，理应不予支持。第一、根据合同相对性原则：***系与中国某某集团有限公司武汉分公司（以下简称“某某公司武汉分公司”）于2018年03月29日签订的《房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但根据合同相对性原则，案涉合同约定的权利义务仅对合同双方当事人具有法律约束力。第二、某甲公司的诉讼主体不适格：本案中，某甲公司并非案涉合同的当事人，无权依据合同内容要求***解除案涉合同、腾退案涉房屋、支付租金、支付违约金、物业费、房屋占有使用费及逾期付款利息等，即某甲公司的诉讼请求缺乏相应的合同依据及法律依据。 二、关于某甲公司要求***与某某公司武汉分公司签订的《房屋租赁合同》于2022年07月01日解除以及腾退案涉房屋适宜，缺乏事实与法律依据，应不予支持。第一，某甲公司并未本案适格主体，在此不再赘述。但***与某某公司武汉分公司签订的案涉合同自2019年3月26日起已经形成无固定期限租赁合同关系。某某公司武汉分公司于2022年05月12日单方面发布的《门面关停通知书》，以“应政府要求及安全考虑”为由，要求收回并关停门面，并给予***50日的腾退期，该通知书既未附有任何政府相关文件以证明其合法性，亦无征得***的同意，同时，亦未向***退回房屋押金，因此，该通知对***不具有法律效力。第二、***虽于2022年08月应某某公司武汉分公司的要求搬离了案涉房屋，但后又于2023年03月应其要求再次搬回。在此期间，某某公司武汉分公司并未提及租金和恢复通电等事宜，且***至今均在此处经营，故而案涉合同并未解除。 三、关于某甲公司要求***支付2022年07月01日至2024年07月31日期间的租金及物业费，有失公允。第一、非经营期间不应支付：即***在2022年08月至2023年03月期间，因某某公司武汉分公司要求并未在案涉房屋实际经营，且搬离与搬回均系某某公司武汉分公司行为所致，与***无关，因此，在此期间某甲公司及某某公司武汉分公司均无权要求***支付相应的租金及物业费。第二、无法正常经营期间不应支付：即***于2023年03月搬回后，某某公司武汉分公司未恢复通电等，致使***无法正常经营，因此，此后期间的租金及物业费亦无需由***支付。同时，因某某公司武汉分公司内部管理混乱，导致***多次搬离与搬回，且未提供良好的承租环境，***保留追究某某公司武汉分公司因不当行为给***造成各项损失的权利。 四、关于某甲公司要求***支付逾期付款利息的请求，无事实与法律依据，有失公允。第一、某某公司武汉分公司违约在先：根据案涉合同的约定，某某公司武汉分公司应当为***提供水、电供应，并在解除合同时5日内将5000元押金无息退还至***。然而，某某公司武汉分公司严重违约，内部管理混乱，导致***及19户经营户均无法正常经营，其违约行为已经严重损害了***的合法权益。第二、不应承担逾期付款利息：鉴于某某公司武汉分公司的违约行为，***无需承担逾期付款利息。且某甲公司作为某某公司武汉分公司的总公司，应督促其纠正违法行为，而非滥用诉权，损害***的合法权益。第三、某甲公司作为国有企业，作为国民经济的支柱，承载着推动社会进步与保障民生福祉的重要使命，其不应罔顾民众的基本生活需求，更不能肆意妄为，忽视自身的社会责任。国有企业应当时刻以人民利益为重，秉持诚信经营的原则，积极履行社会责任。因此，某甲公司不应违背宗旨，辜负民众的信任。综上所述，某甲公司并非本案适格主体，其诉讼请求缺乏事实与法律依据。***恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回某甲公司的全部诉讼请求，以维护***的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，中国某某集团有限公司武汉分公司（以下简称某某公司武汉分公司）（甲方）与***（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定甲方房屋坐落于武汉市青山区**路**街原十九冶武汉办事处修建的砖砼结构的房屋（门面）面积为21＋30平方米及设施以租赁的方式提供给乙方使用，乙方已对所需出租的房屋（门面）做了充分的了解，愿意承租编号为119号的房屋（门面）。租赁期壹年，自2018年3月26日至2019年3月25日止。双方协定的上述房屋（门面）月租金为人民币2370元，月物业管理费50元，乙方每季度末25日前支付下一季度租金和物业费、水电费，其费用按照银行转账的方式支付到甲方银行账户，甲方每季度向乙方开具相同金额的收据。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付5000元押金（不计利息，续租户凭保证金单据不用支付），合同期满经甲方核实未对房屋及其设施构成损坏，结清租金、物业费、水电费等费用的情况下，甲方应在退房5个工作日内将以上押金无息退还给乙方。乙方必须依约交付租金、水电费、物业管理费，如有拖欠，按拖欠额每日收取2%的违约金，拖欠长达一个月，甲方有权解除合同，收回房屋（门面），并要求乙方承担给甲方造成的各项损失。合同签订后，***向某甲公司按合同约定支付租金直至2022年4月30日。***主张向某甲公司在签订合同的当日以现金方式支付了5000元押金，但未提交相应收据凭证，被告某甲公司不认可收到***支付的5000元押金。 2022年2月14日，武汉市某某社区居民委员会张贴2张《关停通知书》，分别载明：“中国某某集团有限公司湖北公司：贵司位于园林巷62街的房产，长期以来存在安全隐患，现我社区建议贵司关停全部违规房产，不再对外经营……”、“中国某某集团有限公司：贵司位于园林巷62街的房产，长期以来存在安全隐患……鉴于上述的安全隐患，建议所有门面继续关停，不再开业。否则将上报区主管部门进行强制执行。” 2022年5月12日，中国某某集团有限公司湖北分公司（以下简称某乙公司）向十九冶各租户送达门面关停通知书，载明“应政府要求及安全考虑，我公司需收回并关停62街全部门面房完成整改，不再对外出租……通知各租户，自本通知张贴（送达）之日起，即解除与各租户的租赁合同。我公司给予各租户2022年5月12日至2022年6月30日共计50天腾退日期，请各租户付清费用，并于2022年6月30日前全部搬离，我司将对门面断水断电。如各租户逾期未搬离的，届时门面房内遗留的各类物品将视为各租户抛弃物，我公司有权自行清场处置。”，***支付租金至2022年4月30日后，某甲公司未再收取租金。 2019年3月25日租期届满后，***继续在案涉门面内经营并支付租金至2022年4月30日，且***在庭上自述于2023年3月29日后依然搬回案涉门面进行经营，某甲公司亦未书面通知腾退，双方事实上续签了无固定期限的租赁合同。截至本案起诉之日，***自2022年5月起的租金均未支付。 以上事实有营业执照、《房屋（门面）租赁合同》、记账系统截图、《门面关停通知书》、照片及当事人陈述等予以确认并在卷作证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，引起本案民事纠纷的法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 关于原告某甲公司的诉讼资格问题，原告某甲公司是具有独立法人资格的公司，依法可以成为民事诉讼的当事人。某某公司武汉分公司系原告某甲公司设立的分支机构，无独立的法人资格，虽然可依法成为民事诉讼当事人，但不能据此否认原告某甲公司的诉讼主体资格。本案中，某某公司武汉分公司与被告***建立房屋租赁关系，并由此产生纠纷，原告某甲公司作为设立某某公司武汉分公司的法人，以原告的身份提起诉讼，符合法律规定。被告***关于应该由某某公司武汉分公司而非原告某甲公司向其主张权利的理由不能成立，本院依法不予支持。 某某公司武汉分公司与***签订《房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限自2018年3月26日至2019年3月25日止，到期后双方未续签租赁合同，***继续使用租赁物，某甲公司、***之间成立不定期租赁合同关系，某甲公司有权随时解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”2022年5月12日，某乙公司向十九冶各租户送达门面关停通知书，要求与***解除租赁合同，并要求***于2022年6月30日前腾退，因此，对于某甲公司主张案涉租赁合同于2022年7月1日解除的请求，本院予以支持。合同解除后，***应将案涉租赁房屋腾退给某甲公司，并结清相应租赁费用。 关于***应付租金及资金占用费问题。案涉合同约定房屋每月租金为2370元、每月物业管理费50元。***未缴纳2022年5月1日之后的租赁费用，截至双方合同解除之日欠付租金及物业管理费金额为4840元（从2022年5月1日至2022年7月1日）。合同解除后，***仍继续占有使用房屋，考虑到某甲公司在《门面关停通知书》中提到腾退期过后将断水断电、结合***的陈述，故本院酌情以月租金1896元、物业管理费50元标准，支付占用费至实际腾退之日止。关于***抗辩的其曾于2022年8月至2023年3月搬离案涉门面房，不同意支付此期间内的租金，其提交的证据不能证明该事实，且***在庭审中自认于2023年3月29日后搬回案涉门面继续经营，可见***并未将案涉房屋交还给某甲公司，实际占用案涉房屋经营至今，故前述抗辩意见本院不予采纳；因***主张还支付了5000元押金，应用以抵扣租金，虽未提交收据证明，考虑到双方租赁合同中关于押金的约定及日常经验，本院对***主张支付5000元押金的事实予以认可，应在欠付租金及占用费中予以抵扣。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定，该部分租金及物业费款项与***的押金部分相抵扣。另***应当自2022年7月1日起至实际腾退之日止，按照房屋占用费每月1896元，物业费每月50元的标准向某某集团有限公司支付房屋占用费，暂计算至起诉之日（2024年9月9日）共计51101.6元（1946＊26元＋1896／30＊8元）。故***应向某甲公司支付2022年5月1日至2024年9月9日的租金、物业管理费及房屋占用费共计55941.6元（4840元＋51101.6元），抵扣押金5000元，实际应支付50941.6元。另***还要继续支付房屋占用费及物业管理费（以月租金1896元、物业管理费50元的标准从2024年9月9日起算，直至其实际腾退之日止）。 本院综合考虑合同签订及履行情况、双方过错程度、某甲公司的现实损失，酌定将逾期付款利息起算时间调整为立案之日（2024年9月9日），计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率ＬＰＲ。***应以50941.6元为基数，自2024年9月9日起至实际付清之日止，按照前述标准支付逾期付款利息。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十八条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，判决如下： 一、确认原告中国某某集团有限公司与被告***签订的《房屋（门面）租赁合同》已于2022年7月1日解除； 二、被告***于本判决生效之日起10日内向原告中国某某集团有限公司腾退坐落于武汉市青山区**路**街十九冶武汉＊＊号＊＊号的房屋； 三、被告***于本判决生效之日起10日内向原告中国某某集团有限公司支付欠付租金、物业管理费及房屋占用费50941.6元（暂计算至2024年9月9日）。 四、被告***于本判决生效之日起10日向原告中国某某集团有限公司支付2024年9月10日至实际腾退之日的房屋占用费及物业费（以房屋租金每月1896元、物业费50元为标准计算至实际腾退之日止）。 五、被告***于本判决生效之日起10日内向原告中国某某集团有限公司支付欠付租金和物业费的逾期付款利息（暂以50941.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率ＬＰＲ，自2024年9月9日起支付至实际付清之日止）； 六、驳回原告中国某某集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取的案件受理费1848元，由原告中国某某集团有限公司负担400元，被告***负担1448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十一月二十六日 法官助理*** 书记员***