中国皮革制鞋研究院有限公司与北京秉乾房地产经纪公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京03民终10851号 上诉人（原审原告）：中国皮革制鞋研究院有限公司，住所地北京市朝阳区将台西路18号。 法定代表人：***，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京秉乾房地产经纪公司，住所地北京市东城区东四四条82号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京国钦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京国钦律师事务所律师。 上诉人中国皮革制鞋研究院有限公司（以下称皮革研究院公司）因与被上诉人北京秉乾房地产经纪公司（以下称秉乾经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮革研究院公司的委托诉讼代理人**、**，被上诉人秉乾经纪公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 皮革研究院公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回原审法院重审或依法改判涉案《房屋产权买卖合同书》（以下简称涉案合同）无效并改判秉乾经纪公司将其持有的东城区“东四六条22号”、“东四六条13号”、“育芳**2号”三套院落房屋产权证书返还给皮革研究院公司；2.秉乾经纪公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定涉案三套房产权属性质虽为国有产和全民产，但转让行为系自愿有偿，未损害他人、社会利益及公序良俗，属认定错误。首先，一审法院对合同法第五十二条第（四）项的认识片面、适用错误。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第十一条、《企业国有资产交易监督管理办法》第十条的相关规定，国家相关部委在制定转让国有资产的规章制度时，要求企业在转让国有资产过程中必须考虑企业职工利益的原则。涉案三套院落一直是皮革研究院公司及轻工集团的职工宿舍，目前尚有近40***，如进行交易必然要考虑到现有居住职工的安置问题，但涉案合同在签订过程中未听取职工代表大会的意见，亦未对职工安置方案进行约定，该交易行为损害了在涉案院落中居住多年且至今仍在其中居住的职工的利益。一审判决狭义界定社会公众利益的概念会导致法律适用的错误；其次，根据九民会议纪要第31条的规定，合同内容违反规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定合同无效。根据前述部委规章，国有资产处置均需符合法定程序，涉案三套院落的转让违反了国有资产处置程序，涉案院落的土地使用权是以划拨方式取得，涉案评估报告仅对房屋的重置成新价进行了评估，但未对土地使用权的价值进行评估，导致房屋在涉案合同中约定的转让价格仅为200余万元，但房屋转让需补交的土地出让金的价格预计高达千万元。涉案交易并未保护国有资产也破坏了市场秩序，应认定为无效。二、涉案合同因签署程序及内容严重违反相关法律、法规及部门规章的具体规定，实际上根本无法履行，一审判决了解这一基础事实并判决若双方之间的合同因无法获得有批准权的人民政府审批等原因导致无法继续履行则双方可另行主张，该判决不仅增加当事人诉累也是对司法资源的浪费。双方签订涉案合同已逾十六年之久，其间秉乾经纪公司每年向皮革研究院公司发函主张权利，但却从未提起履约主张的诉讼，也不积极约谈皮革研究院公司，是因为秉乾经纪公司明知合同不可能履行。秉乾经纪公司的企业性质实际为中介机构，在当年法律规范不健全的时期，许多公管房屋低价流入个人之手，严重破坏了城市房屋管理秩序，涉案合同长期无法履行的原因就在于主管机关根据相关规定不予审批。皮革研究院公司在此次诉讼前多次请示主管单位及部门，均回复涉案房屋若想转让，需通过职工代表大会制定职工安置方案并报上级主管单位审批，通过后需取得“一书一函”再进行公开招拍挂等程序，仅签署协议不能办理产权过户，一审法院对上述情况知晓。秉乾经纪公司虽向一审法院提交了批复文件，但并不属于“一书一函”，不能成为目前办理过户手续必须的程序性支持文件。皮革研究院公司作为国企，面临着国有企业的统计和申报，由于涉案房屋产权证书一直被秉乾经纪公司持有，且涉案合同处于尚在履行中的状态，为了保护国有资产不受损失，皮革研究院公司只能通过诉讼方式解决这一历史遗留问题。一审法院机械地判决合同有效，实质上并未真正解决本案纠纷，在此情况下，皮革研究院公司实际上无法另行主张，不管通过何种方式，最终还是会回到规章性文件效力和审批权这些基础事实上来，一审法院判决的结果将会使延续多年的纠纷现状维持下去，无法解决。另外补充，提醒二审法院注意在司法审判过程中是要解决纠纷还是要保留一个让当事人继续可以提起司法救济的机会或渠道，但是仍然没有解决问题。一审判决中法官已经注意到了在执行过程中是有问题的，在判决书中也保留了另行主张的权利。希望二审考虑到相关政策，彻底解决纠纷。综上，请求二审法院判如所请。 秉乾经纪公司答辩称：不同意皮革研究院公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审双方签订了房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，既有双方的买卖意向，又有相关机构的审核批复，而且已经履行，因此该合同真实、合法有效，一审法院认定正确。双方签订的合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，合同能够继续履行。一审法院按照事实为依据以法律为准绳为原则，做到公平公正，程序合法。皮革研究院公司在上诉请求及事实理由部分作为补充提到的主观推论代替不了法律认定的事实，没有充分的证据进行佐证。因此皮革研究院公司请求缺乏事实及法律依据，请求法庭予以驳回。 皮革研究院公司向一审法院起诉请求：1.要求确认皮革研究院公司与秉乾经纪公司签订的《房屋产权买卖合同书》无效；2.要求秉乾经纪公司将北京市东城区东四六条13号院（以下称13号院）、北京市东城*****2号院（以下称2号院）、北京市东城区东四六条22号院（以下称22号院）的房屋所有权证返还给皮革研究院公司。 一审法院认定事实：1989年8月，2号、22号院登记至轻工业部毛皮制革工业科学研究所名下，产别为全民产。 1995年2月，轻工业部毛皮制革工业科学研究所更名为中国皮革工业研究所。2000年12月，中国皮革工业研究所更名为中国皮革和制鞋工业研究院。2017年11月24日，中国皮革和制鞋工业研究院更名为皮革研究院公司。 2004年7月22日，秉乾经纪公司作为买方（甲方）与中国皮革和制鞋工业研究院作为卖方（乙方）签订《房屋产权买卖合同书》，载明因乙方管理需要，双方就乙方将2号、13号、22号院整体出售给甲方一事订立如下合同：一、乙方将所属2号、13号、22号三套院落房屋产权卖给甲方，甲方同意以220万元购买以上三套院落产权。二、甲方办理三套院落的产权买卖手续，并承担交易中甲乙双方应缴的税费；乙方提供2号、22号院房屋产权证，提供13号院相关证明，协助甲方过户。三、三套院落具体情况，依现房屋产权证和相关材料为准，新产权人依照国家法律法规与原产权单位认可分配的承租户签署新的承租契约，并按照政府法规收取相关费用。四、合同生效之日起，甲方即取得对三套院落的产权，同时承担所有权人应承担的责任和义务。五、付款方式：在合同签订时甲方付全部房款的10%作为定金，余款在乙方主管上级批准后与交易所认定2号、22号院可以办理产权过户手续的十个工作日内全部付清。六、本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方可以向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。七、本合同经双方盖章后生效。 2004年7月27日，秉乾经纪公司向中国皮革和制鞋工业研究院支付了22万元。 2005年8月29日，秉乾经纪公司（甲方）与中国皮革和制鞋工业研究院（乙方）签订《补充合同书》，约定：一、甲方负责办理三套院落转让的所有政府要求办理的手续（包括政府要求乙方应办理的手续）和处理相关事务，乙方则积极配合。二、本补充合同签订之日起，甲方应在五十个工作日内将2号、22号院全部材料送进交易窗口，从可以办理交易手续时算起，甲方在十个工作日内向乙方付清两套院落的房款129.98万元，原定金22万元冲抵房款，即甲方应付乙方107.98万元。三、本合同签订后五个工作日内，乙方将13号院全部材料送交甲方，十五个工作日内将三套院内居住人员使用明细表送交甲方，甲方办理2号、22号院产权交易过程中，乙方应予以积极配合，包括协助甲方办理纳税等。四、甲方有义务妥善保管乙方提供的三个院落的所有房产证及有关证明材料。五、因13号院须先行将产权落实到乙方的名下后，才能进行乙方向甲方转让。为了确保交易的顺利进行，甲方应在为乙方办理13号院产权使乙方获证后五十个工作日内办理完毕向甲方过户手续。在办理乙方向甲方转移手续过程中，交易资料进入交易窗口时算起十个工作日内付清原合同规定的购房全部余款即90.02万元。甲方应在本合同生效后8个月内完成办理13号院产权交易（甲方为乙方办证，乙方向甲方转移）的全部工作。 2006年10月，13号院登记至中国皮革和制鞋工业研究院名下，产别为国有产。 2009年10月，中国皮革和制鞋工业研究院取得2号、13号、22号院所在土地的《国有土地使用证》，登记的地类（用途）均为城镇住宅用地，使用权类型均为划拨。 秉乾经纪公司主张本案房屋买卖合同的签订已经过请示、批复程序，符合规定。就此秉乾经纪公司提交了如下证据： 1、中国皮革和制鞋工业研究院于2004年3月9日形成的会议纪要，主要内容为：***院长通报了2号、13号、22号院目前的现状，三个平房院共计有平房81间，院内地势低洼，雨后排水不畅，经东四房管所检查，部分房屋属于危房，鉴于上述情况，经讨论同意将三个平房院整体出售或交换。 2、中国皮革和制鞋工业研究院于2004年6月28日向中国轻工集团公司作出的《关于出售东四六条住宅平房的请示》，主要内容为：2号、13号、22号三个院落地势低洼，雨后排水不畅，经房管所检查，部分房屋属于危房；三个院落内住户大多数不是本院职工，房屋多为建国前修建，年久失修，每年补漏已是很大开支，为此曾向住户和住户单位发出通知，要求住户和住户单位自己修理，产权单位不收房租，此做法，一旦出现房屋倒塌等事故，产权单位仍负法律责任。2003年相关部门发出通知，要求进行危房改造，我院初步预算至少需35万元，三个院落已成为我院包袱。经院领导办公会议研究决定：现正值雨季，为防止房屋倒塌事故，欲将三个院落尽早出售，现与秉乾经纪公司达成意向，拟以220万元出售三个院落。 3、中国轻工集团公司于2004年7月26日作出的《对皮革和制鞋院的批复》，主要内容为：鉴于你院位于东四六条的三处住宅平房属于建国前修建的老式住宅，现早已年久失修，而且每年需要维修的费用太大，目前又逢雨季，考虑到住户的安全，同意你院尽快将以上三处危房转让给秉乾经纪公司。 4、中国皮革和制鞋工业研究院于2004年7月5日出具的委托书，主要内容为：***院长委托***办理2号、13号、22号院的资产评估。 5、北京中诚亿房地产评估有限责任公司于2004年8月17日出具的《房地产估价结果报告》，显示委托方为中国皮革和制鞋工业研究院，估价结果为22号院的市场价值为181390元，2号院的市场价值为137811元。 6、公告照片，显示中国皮革和制鞋工业研究院于2005年6月28日张贴公告，内容为：我单位原为事业单位，现已转制为科技型企业，为抓好主业，并经上级主管部门批准，决定将22号院转让，转让由受让方单位物业管理公司管理修缮，原租赁合同依法履行。 7、***的证人证言，***表示：其是皮革研究院公司的退休员工，皮革研究院公司曾委托其办理涉诉三套院落的托管事宜，原因是涉诉三套院落内房屋破旧，对三套院落进行维修和管理成为单位的包袱，故单位通过会议决定将三套院落托管；其联系了几个开发商和房管所，但无人愿意接管涉诉院落，后其找到秉乾经纪公司，秉乾经济公司最初给出50万元的价格，后经过多次磋商，双方达成220万元的价格；签订合同时，13号院尚未取得产权证，双方约定由皮革研究院公司配合秉乾经纪公司办理。 皮革研究院公司对证据1-5及证据7的真实性不持异议，对证据6的真实性不予认可，对该组证据的关联性和证明目的不予认可。对证据1表示，该会议纪要仅显示皮革研究院公司在院长办公会上讨论同意将三个平房院整体出售或交换，并未显示决定出售给秉乾经纪公司，根据皮革研究院公司于2004年3月9日作出的另一份会议纪要显示，皮革研究院公司讨论同意将三套院落出售给集团公司下属的**物业公司，就此皮革研究院公司提交了2004年3月9日形成的另一份会议纪要。秉乾经纪公司对该会议纪要的真实性和证明目的均不予认可。皮革研究院公司对证据2、3表示，双方签订买卖合同仅向皮革研究院公司的上级单位请示，但未履行《企业国有产权转让管理暂行办法》规定的相关程序。皮革研究院公司对证据4、5表示，三个院落土地使用权均系划拨取得，若对院落进行转让必须包含土地价值，而评估报告仅对院内建筑的重置成新价进行了评估，未对土地价值进行评估，评估报告不能体现院落的全部价值，不能作为买卖价格的依据。 皮革研究院公司主***经纪公司于2007年至2008年期间私刻皮革研究院公司公章、伪造文件，冒用皮革研究院公司名义办理涉诉院落的土地使用证，就此提交了皮革研究院公司出具的事实经过及《土地权属来源说明函》、《土地登记委托书》及函件。秉乾经纪公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。 经询，双方均表示涉诉三套院落的房屋产权证原件均***经纪公司持有，涉诉三套院落的土地使用证均由皮革研究院公司持有。 一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 本案中，皮革研究院公司以双方签订的房屋买卖合同违反合同法第五十二条第（四）、（五）项的规定为由主张合同无效，故本案需审查双方所签合同是否存在损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的情形。关于《房屋产权买卖合同书》是否损害社会公共利益的问题。社会公共利益一般是指关系到全体社会成员或者社会不特定多数人的利益，主要包括社会公共秩序和社会善良风俗等，本案中虽然涉诉三套院落的权属性质是国有产和全民产，但双方之间的转让行为是自愿有偿转让，该转让行为本身并没有损害全体社会成员或社会不特定多数人的利益，更没有损害社会公共秩序和社会善良风俗，故皮革研究院公司的该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。 关于《房屋产权买卖合同书》是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。皮革研究院公司主张双方所签合同因违反《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定而无效。其中，关于违反《企业国有产权转让管理暂行办法》相关规定的后果，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《企业国有产权转让管理暂行办法》由国务院国有资产监督管理委员会制定，属于部门规章，故违反该办法的规定并不当然产生合同无效的法律后果。关于违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的后果，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的条文内容看，并未直接规定违反该条规定的行为无效，可见是否经有批准权的人民政府审批并不影响房地产转让合同的效力，只是对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响，故该条规定应属于管理性强制规定。皮革研究院公司依据该条规定主张合同无效亦缺乏依据，一审法院不予支持。 综上，双方签订的《房屋产权买卖合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。皮革研究院公司要求确认合同无效并基于合同无效要求秉乾经纪公司返还房屋所有权证的请求缺乏依据，一审法院不予支持。若双方之间的合同因无法获得有批准权的人民政府审批等原因导致无法继续履行，双方可另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回中国皮革制鞋研究院有限公司的全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 根据本案已查明事实及双方当事人一、二审期间的诉辩意见，本案二审主要争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项的规定而无效。 关于皮革研究院公司在上诉意见中主张涉案《房屋产权买卖合同书》损害社会公共利益的问题。本院经审查认为，双方之间转让涉案三套院落的行为系平等民事主体之间的自愿有偿转让行为，该转让行为并未损害全体社会成员或社会不特定多数人的利益，且双方在《房屋产权买卖合同书》中约定“新产权人依照国家法律法规与原产权单位认可分配的承租户签署新的承租契约”、“甲方即取得对三套院落的产权，同时承担所有权人应承担的责任和义务”等内容，现有证据亦不足以证明涉案房屋的处分损害了社会公共秩序和社会善良风俗，故皮革研究院公司据此主张《房屋产权买卖合同书》无效，其理由不能成立。 关于皮革研究院公司在上诉意见中主张《房屋产权买卖合同书》因违反《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，实际上无法履行的问题。本院经审查认为，结合前述认定及本案具体情形，《企业国有产权转让管理暂行办法》属于部门规章，违反其相应规定并不当然产生合同无效的法律后果，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条亦未直接规定违反该规定的行为无效。涉案《房屋产权买卖合同书》系转让房屋的合同，亦有别于直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为。皮革研究院公司在上诉意见中所主张“经职工代表大会批准”“一书一函”及是否符合审批条件等内容系合同能否履行的问题，并非合同是否有效的问题，本院对其相应上诉意见不予采信。本案争议系涉及合同效力认定及基于合同效力的处理问题，如双方合同在履行过程中存在因无法获得审批等导致无法继续履行的问题，双方可另行主张权利。综合以上情形，现有证据不足以证明皮革研究院公司关于涉案《房屋产权买卖合同书》因违反法律、法规强制性规定而无效的相应主张内容成立。 综上所述，皮革研究院公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24400元，由中国皮革制鞋研究院有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　石　煜 审 判 员　蒋　巍 二〇二〇年九月二十九日 法官助理　常　欣 书 记 员　***