山东高速某某建设交通运输管理服务有限公司、山东大山公社农业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁0191民初7640号 原告：山东高速**建设交通运输管理服务有限公司，住所地济南市高新区奥体中路5006号，统一社会信用代码：9137000016309219XU。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东**律师事务所实习律师。 被告：山东大山公社农业发展有限公司，住所地济南市高新区奥体中路5006号科研楼西附楼一层北侧，统一社会信用代码：9137011235347229XJ。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：邓文娟，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（济南）律师事务所实习律师。 被告：***，男，1962年5月6日出生，汉族，住济南市历下区。 被告：***，男，1980年5月4日出生，汉族，住临沂市莒南县。 委托诉讼代理人：邓文娟，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（济南）律师事务所实习律师。 原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司（以下简称：**交运公司）与被告山东大山公社农业发展有限公司（以下简称：大山公社）、***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**交运公司的委托诉讼代理人***、**，被告大山公社及***的共同委托诉讼代理人邓文娟、***到庭参加诉讼。被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 **交运公司向本院提出诉讼请求：1、判令大山公社、***、***腾空并向**交运公司交还案涉租赁物；2、判令大山公社、***、***向**交运公司支付欠付租金868545.98元（自2021年1月1日至2022年9月30日）及逾期付款违约金暂计算至2022年9月30日为151956.82元（以248199.96元为基数，按照ＬＰＲ的4倍，自2020年12月20日计算至2022年9月30日为65428.27元；以265573.95元为基数，按照ＬＰＲ的4倍，自2021年6月20日计算至2022年9月30日为50405.93元；以265573.96元为基数，按照ＬＰＲ的4倍，自2021年12月20日计算至2022年9月30日为30695.92元；以155591.6元为基数，按照ＬＰＲ的4倍，自2022年7月7日计算至2022年9月30日为5426.69元），嗣后违约**934939.47元为基数，按照ＬＰＲ的4倍，计算至实际支付之日；3、依法判令大山公社、***、***向**交运公司支付垫付的水费、电费、暖气费、物业费共计218191.76元及逾期支付违约金［（1）欠付2020年6月至2022年9月水电费共计73311.46元，水电费违约金计算方法：以ＬＰＲ的4倍为标准计算逾期支付违约金，其中：以9929.75元（欠付的2020年6月-11月水电费）为基数，自2021年1月1日起计算至实际支付之日止；以32175.58元（欠付的2020年12月-11月水电费）为基数，自2022年1月1日起计算至实际支付之日；以31206.13元（2021年12月至2022年9月欠付水电费）为基数，自2022年10月1日计算至实际支付之日；（2）欠付2018-2019、2019-2020、2020-2021、2021-2022四个采暖季暖气费共计66883元，暖气费违约金计算方式：以ＬＰＲ的4倍为标准计算逾期支付违约金，其中：以16720.75元（2018年应付的2018-2019年度暖气费）为基数，自2019年1月1日计算至实际支付之日；以16720.75元（2019年应付的2019-2020年度暖气费）为基数，自2020年1月1日计算至实际支付之日；以16720.75元（2020年应付的2020-2021年度暖气费）为基数，自2021年1月1日计算至实际支付之日；以16720.75元（2021年应付的2021-2022年度暖气费）为基数，自2022年1月1日计算至实际支付之日；（3）欠付2021.1.1-2022.6.30物业费总额为77161.65元，物业费违约金计算方法：以ＬＰＲ的4倍为标准计算逾期支付违约金，其中：以25720.55元（欠付的2021.1.1-2021.6.30物业费）为基数，自2021年1月1日计算至实际支付之日；以25720.55元（欠付的2021.7.1-2021.12.31物业费）为基数，自2021年7月1日计算至实际支付之日；以25720.55元（欠付的2022.1.1-2022.6.30）物业费为基数，自2022年1月1日计算至实际支付之日。］；4、判令大山公社、***、***承担**交运公司支付的律师费38000元、诉讼保全保险费1277元；5、由大山公社、***、***承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：**交运公司与大山公社于2016年签订《科研楼房屋租赁合同》一份，约定大山公社承租**交运公司坐落于济南市××路××号科研楼西附楼一层部分房屋，建筑面积共计402.67平方米，租赁期限自2016年7月18日至2019年6月30日，租金每半年支付一次，首期租金于合同签订后5日内支付，此后于每年12月31日之前、6月30日之前预付下一半年租金，逾期未支付的按照逾期金额的1%支付违约金。同时还约定，大山公社自行承担物业费、水费、电费、空调费等，**交运公司有权代收上述费用，如因大山公社未及时交纳导致**交运公司垫付的，大山公社除应偿还**交运公司垫付费用外还应按照日万分之五的标准向**交运公司支付垫付利息。合同到期后，双方又于2019年7月份续签《科研楼房屋租赁合同》，合同期限自2019年7月1日至2022年6月30日，租金每半年支付一次，首期租金于合同签订后5日内支付，此后于每年12月20日之前、6月20日之前预付下一半年租金，其他约定不变。上述合同到期后，双方另行签订《房屋租赁合同》，将租赁期限自2022年7月1日延续至2022年9月30日，期间租金155591.69元。合同签订后，**交运公司依约向大山公社交付了案涉租赁房屋，但大山公社却未能向**交运公司支付合同期问的租金及**交运公司垫付的水、电、暖气及物业费用，并在《科研楼房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》均已履行完毕的情况下，占用案涉租赁房屋拒不向**交运公司返还，虽经**交运公司多次主张，但大山公社均以各种理由推诿拒绝向**交运公司支付租金并交还案涉租赁房屋。大山公社的行为已经严重侵犯了**交运公司的合法权益。为维护合法权益，**交运公司诉至法院，请求判如所请。 大山公社书面答辩称，一、**交运公司诉称大山公社拒绝交还案涉租赁房屋与事实不符，**交运公司已通过私自锁门方式收回并实际控制案涉租赁房屋，致使大山公社的财物被封锁其中至今未予交还，大山公社多次交涉未果，故**交运公司要求大山公社腾空并交付案涉租赁物的诉讼请求没有事实和法律依据。2022年7月1日，**交运公司与大山公社签订《房屋租赁合同》（合同编号：YGZG-2022-25)约定租赁期为2022年7月1日起至2022年9月30日止。其中第二十一条关于返还时间及状态的约定“租赁期结束或提前结束时，若甲方提出要求恢复租赁房产原状的，乙方应在甲方指定的时间内无条件自费恢复原状”。2022年9月30日，**交运公司在未通知大山公社的情况下，仅通过一纸《移交告知书》便直接将大山公社工作人员驱逐出门，并锁住大门，自此**交运公司已收回并实际控制案涉租赁房屋。由于**交运公司未给大山公社恢复租赁房产原状的时间，致使大山公社所有经营物品被封锁在租赁房屋内无法使用、出售，严重影响大山公社的生存经营，给大山公社造成重大损失，虽经大山公社多次要求**交运公司返还物资，但**交运公司均不同意。因此，**交运公司诉称大山公社占用案涉租赁房屋拒不返还，明显与事实不符，**交运公司应尽快向大山公社返还其扣押的大山公社的所有物资。二、**交运公司主张租金及违约金的诉讼请求，未举证证明欠付租金的事实及计算违约金起算时间的依据，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判決前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。**交运公司诉称大山公社应支付其租金及相应的逾期违约金，但并未提供证据证明大山公社未缴纳租金的事实，对分时间段计算的逾期违约金，也未提供证据证明其主张的事实依据及证据，根据法律规定，**交运公司应承担举证不能的法律后果。三、**交运公司主张为大山公社垫付水、电、暖气及物业相关费用，没有提供相应的支付凭证。**交运公司诉称为大山公社垫付水、电、暖气及物业相关费用，但其并未提供垫付相关费用的转账凭证、收据或发票等证据，应承担举证不能的法律后果。四、**交运公司未提供证据证明大山公社逾期缴纳租金等费用给其造成的实际损失，其主张按照4倍LPR计算逾期违约金，明显过高，且与合同约定相悖。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第一，**交运公司主张按照LPR的4倍计算逾期支付租金、水电费、物业费、暖气费的违约金，按照法律规定，**交运公司应举证证明因大山公社违反合同义务给其造成的实际损失，其在未举证证明损失的情况下，直接按照LPR的4倍计算逾期违约金，没有事实和法律依据。此外，大山公社在承租租赁房屋期间，受到2020年至2022年新冠疫情的严重影响，综合考虑实际情况，**交运公司按照4倍LPR计算违约金，明显过高。第二，双方于2019年6月26日签订的《山东高速科研楼物业服务合同》第八条违约责任约定“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按物业服务费的0.3‰缴纳违约金。”由此可知，双方合同约定逾期缴纳物业费按照0.3‰缴纳违约金，但**交运公司按照高于0.3‰的4倍LPR计算违约金，与合同约定相悖，没有事实和法律依据。五、**交运公司主张的律师费、保全费没有事实和法律依据。**交运公司要求大山公社承担律师费、诉讼保全保险费，如上所述，**交运公司未举证证明大山公社存在违约行为，并且也未提供其已实际支付该费用的合同、凭证等相关证据，故其该项诉讼请求没有事实和法律依据。六、2021年正值新冠疫情期，大山公社作为农产品行业受疫情影响大，收入难维生存，涉案租赁房屋系国有企业房屋，应参考相应政策减免一定期限的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。**交运公司与大山公社于2020年5月21日签订补充协议，约定减免2020年2月至7月的租金，共计减免173971.94元;2020年10月29日签订补充协议，约定2020年1月、8月至12月的租金减半收取，共计减免124099.98元；2022年6月17日，约定减免2022年1月1日至6月30日的租金66393.49元。大山公社承租的房屋系国有企业房屋，2021年新冠疫情正值爆发，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难，大山公社作为小微企业，所经营的农产品受市场服务、物流服务等其他行业影响巨大，系疫情影响的严重经营领域，2020年及2022年**交运公司均对租金进行了减免，2021受疫情影响严重，亦应减免一定的租金数额。七、2022年7月1日双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期为2022年7月1日起至2022年9月30日，按照济南市对小微企业纾困政策，应减免一定期间的租金国务院国资委发出《关于进一步做好2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知》后，济南市委统筹疫情防控和经济运行工作领导小组(指挥部)办公室印发《关于印发济南市应对疫情冲击助企纾困若千政策措施的通知》（济指办发〔2022〕153号）“2022年发生较重疫情的区县（功能区）内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他区县（功能区）2022年减免3个月租金。”2022年1月1日至6月30日期间，**交运公司与大山公社签订的《<房屋租赁合同书〉补充协议》约定按照租期比例减免一个半月的房租即66393.49元，但2022年7月1日至2022年9月30日期间的租赁费并没有根据相应的政策进行减免，且该段期间的月租金系租赁以来的最高租金，亦应按照相应的政策予以减免租金。综上，**交运公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回**交运公司的诉讼请求。 ***书面答辩称，一、大山公社作为独立的企业法人，应以其全部财产对公司债务承担责任，***作为公司原股东，对公司债务不承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。**交运公司与大山公社签订房屋租赁合同，承租人系大山公社，大山公社作为有限责任公司，有独立法人财产，以其全部财产对公司的债务承担责任。***作为大山公社的原股东，对公司债务不承担连带责任。二、***已将其在大山公社的股权转让给***，且已不担任该公司的任何职务。2022年8月10日，***在大山公社的股权及职务均变更为***，已不享受任何股东权益及不担任任何职务，大山公社的债务与***无关。三、本案中不存在股东对公司债务承担连带责任的法定情形。《公司法》第二十条规定：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。***担任大山公社股东期问，始终遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，直至退出公司，均不存在《公司法》第二十条规定的情形，在本案中对大山公社所欠租金等费用不承担连带责任。综上，大山公社作为有限责任公司，应独立承担公司债务，***作为大山公社原股东，不存在对公司债务承担连带责任的法定情形，大山公社将***列为被告，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回大山公社对***的诉讼请求。 ***书面答辩称，一、大山公社作为独立的企业法人，应以其全部财产对公司债务承担责任，***作为公司股东，对公司债务不承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。**交运公司与大山公社签订房屋租赁合同，承租人系大山公社，大山公社作为有限责任公司，有独立法人财产，以其全部财产对公司的债务承担责任，与***无关。二、本案中不存在股东对公司债务承担连带责任的法定情形。《公司法》第二十条规定：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。***作为大山公社的股东，始终遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不存在《公司法》第二十条规定的情形，在本案中对大山公社所欠租金等费用不承担连带责任。综上，大山公社作为有限责任公司，应独立承担公司债务，***作为大山公社股东，不存在对公司债务承担连带责任的法定情形，**交运公司将***列为被告，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回**交运公司对***的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于济南高新区××路××号综合楼附楼1-101（1414.13㎡）、201（1438.57㎡）、301（1550.7㎡）、401（1550.7㎡）房产登记在**交运公司名下，房产证号：济南20160174880。 2016年7月18日，**交运公司作为出租方（甲方）与大山公社作为承租方（乙方）签订《科研楼房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于济南市××路××号科研楼西附楼一层部分房屋，房屋建筑面积共计402.67平方米，租赁期自2016年7月18日起至2019年6月30日止。合同第四条租金及其支付约定：4.1租赁房屋价格：2.95元／㎡·天，年租金433574.92元。该租金不含租赁房屋的物业管理费、水费、电费、空调费、电话费、宽带费等费用。4.2租金支付方式：本合同签订后5日内，向甲方支付2016年7月18日至2016年12月31日租金197286.49元。租金每半年支付一次，此后于每年12月31日之前、6月30日之前预付下一半年租金216787.46元。上述合同签订后，**交运公司向大山公社交付房屋，大山公社向**交运公司支付相应房租。 上述租赁期限届满后，**交运公司与大山公社于2019年6月26日就涉案房屋租赁续签《科研楼房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期自2019年7月1日起至2022年6月30日止。合同第四条租金及其支付约定：4.1租赁房屋价格：第一年度租金为463925.16元，3.15元/平/天；以后每年的年租金在上一年度基础上递增7%，即第二年度租金为496399.92元；第三年度租金为531147.91元。该租金不含租赁房屋的物业管理费、水费、电费、空调费、电话费、宽带费等费用。4.2租金支付方式：本合同签订后5日内，向甲方支付2019年7月1日至2019年12月31日租金231962.58元。租金每半年支付一次，此后于每年12月31日之前、6月30日之前预付下一半年租金。第五条物业管理：5.3租赁期间，乙方应按物业服务合同的有关规定，及时交纳物业管理费，并按有关部门要求、标准及实际使用情况及时缴纳水费、电费、空调费、电话费、宽带费等费用。甲方有权代收上述费用。如因乙方未及时交纳上述费用而致使甲方被迫垫付的，乙方除应偿还甲方垫付费用外，还应支付日万分之五的垫付利息。第九条租赁终止与续租：9.1租赁终止的情形：9.1.1本合同租赁期满，双方未再续签租赁合同的；9.1.2双方协商一致提前解除本合同的；9.1.3因一方违约，另一方按本合同第十条的约定提前解除本合同的；9.1.4法律规定的其他情形。9.2租赁终止后移交房屋：9.2.1租赁终止后2日内，乙方应将租赁房屋腾空交还甲方。否则，甲方有权自行开门收回房屋，屋内如有物品留存，视为已被乙方丢弃，甲方可自行处置。9.2.2乙方对房屋进行的装饰装修可一并移走，未移走的视为已被乙方丢弃，由甲方负责处置。乙方须对因装饰装修而改变甲方设备、设施原样的予以出资恢复，或由乙方出资、甲方代为恢复。第十条违约责任：10.2乙方未按期足额支付租金的，每逾期一日，应按逾期金额的1%承担违约金。逾期超过一个月以上的，乙方除应支付已履行期间（已履行期间是指租赁期起始日至甲方收回房屋之日）租金及本款约定的逾期违约金外，甲方有权按本协议10.3款的约定解除本合同，乙方还应承担相应的违约责任。10.3租赁期间，如乙方有下列情形，甲方可随时通知乙方解除本合同，收回租赁房屋，同时乙方应按未履行期间（租赁期限-已履行期间，已履行期间定义同上）租金的50%向甲方支付违约金：……10.3.3乙方拖欠任何一期租金一个月以上的：10.3.4乙方拖欠物业管理费或水费、电费、空调费、电话费、宽带费等费用总金额达5000元以上的。 上述合同履行期间，大山公社与**交运公司于2020年5月21日签订《房屋租赁合同书》补充协议，约定：1.甲方减免乙方2020年2-4月房屋租金115981.29元，5-7月房屋租金57990.65元，上述租金共计减免金额为173971.94元。2.现甲乙同意按照本补充协议欠款规定减免的租金可以冲抵乙方2020年1月1日至12月31日期间租金，冲抵之后乙方于2020年6月20日前需缴纳2020年2月1日至12月31日剩余房屋租金267530.17元，此后双方仍按照原合同规定的房屋租金继续执行。3.本次租金减免组训地方政府及甲方上级单位相关政策，乙方承诺不以新冠疫情应向事由再次提出减免租金要求。同年10月29日，双方签订签订《房屋租赁合同书》补充协议之二，约定：1.甲方根据政策要求减免乙方部分房租，2020年8-12月租金减半收取，2020年1月租金减半收取，上述减免金额为人民币124099.98元。综上根据本补充协议之二与补充协议之一共计减免金额为人民币298071.92元。2.现甲乙双方同意按照本补充协议欠款规定减免的租金可以冲抵乙方2020年1月1日至12月31日期间租金，冲抵之后乙方于2020年11月1日前需缴纳2020年2月1日至12月31日剩余房屋租金182090.62元。此后双方仍按照原合同规定的房屋租金继续执行。3.本次租金减免组训地方政府及甲方上级单位相关政策，乙方承诺不以新冠疫情应向事由再次提出减免租金要求。 **交运公司（甲方）与大山公社（乙方）就涉案房屋租赁事宜再次签订《房屋租赁合同》一份（合同编号：YGZG-2022-25），约定租赁期限为3个月，自2022年7月1日起至2022年9月30日止。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除、终止之日向甲方交还该租赁房产。第七条租金：该租赁房产的租金标准2022年7月1日起至2022年9月30日为4.2元/天/平方米，含税金租金155591.69元，税率5%；第八条租金支付方式：1、租金一次性支付。2022年7月1日起至2022年9月30日的房屋租金155591.69元。第九条首期租金的支付：乙方承租租赁房产的首期租金应在本合同签订后5日内支付。第二十八条甲方的其他权利：1、甲方根据本合同向乙方要求或收取逾期利息并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救措施(包括收回租赁房产以及停止水、电、空调等供应及电梯、物业等服务的权利)。2、甲方及/或物业公司接受乙方的租金、物业管理费或其他费用，不得被视做甲方及/或物业公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须负责任的权利。3、甲方一次或数次谅解乙方违反任何其在本合同项下的任何责任,不得构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违约行为的依据；且不得在任何方面减损或影响甲方行使追究乙方任何持续、日后的违约行为的权利和补救措施。甲方作出或没有作出任何事项均不得被视为甲方放弃追究乙方的违约行为，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的责任追究。4、甲方有权在租赁期期满或提前结束前三个月内，在乙方无意续约或双方就续约条件没有最终达成协议的情况下，经提前通知乙方，可以在尽量不影响乙方正常使用租赁房产的前提下，带领新意向租户进入租赁房产看房。第三十三条乙方的违约责任及甲方行使解除权的约定：1、租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费或其他费用之任何一项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金。本款约定的违约金与合同其他条款约定的逾期利息同时适用。2、甲方有权在下列任何乙方违约事件之一发生后的任何时间提前解除本合同并合法地提前收回租赁房产或其任何部分，没收乙方的履约保证金，并有权继续追偿截止到甲方实际收回租赁房产之日止乙方应付而未付的全部费用及/或给甲方造成的全部损失；2.1***直至交付日起计的第5天仍未全额缴付首期租金及履约保证金，或未前往物业公司交纳接收入住的各项费用（包括但不限于首期物业管理费、公共水电预收金、装修保证金、建筑垃圾清运费及工人出入证押金和工本费等），实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同。2.2乙方未能按照本合同规定，在应该支付租金、物业管理费、其他费用日期后的5天内未足额支付租金、物业管理费、其他费用，无论甲方是否向乙方作出任何形式的催付。5、若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还租赁房产及附属设施设备，则甲、乙双方同意，甲方有权进入租赁房产并对租赁房产内的物品做如下处理后，将租赁房产重新租予其他租户：5.1租赁房产内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置。5.2对于租赁房产内乙方遗留的其他物品及货品，甲方可在办理物品清单登记后，将该等物品及货品搬离租赁房产并按照甲方认为的合理方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、见证费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担；甲方在保留其于本合同项下没收履约保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。5.3如自该等物品及货品办理物品清单后的一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝/未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用，应由乙方承担;甲方在处置该等物品及货品后保留其于本合同项下没收履约保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。第四十四条争议解决本合同依据中华人民共和国法律制定，并按照中国法律进行解释。双方因履行本合同发生争议应首先协商解决。如协商不能解决，可将争议提交租赁房产所在地有管辖权的人民法院通过诉讼方式解决，由此而产生的律师费、诉讼费、差旅费、交通费、保全费、保全保险费、鉴定费、检验费等费用由败诉方承担。 2019年6月26日，大山公社（乙方）与山东高速事业发展有限公司（甲方）就涉案房屋物业服务签订了《山东高速科研楼物业服务合同》一份，载明：服务期限从2019年7月1日起至2022年6月30日止，服务截至日期与乙方承租物业的期限一致；服务费由乙方按下述标准与时间向甲方交纳：1、物业服务费标准：51441.09元/年（0.35元/天/平方米)；2、维修服务：自用区域内的维修服务按材料费加30%服务费结算。3、乙方交纳服务费用的时间：（1）本合同签订之日起7日内，乙方支付2019年7月1日至2019年12月31日物业服务费25720.55元；此后每年12月31日之前、6月30日之前预付下一半年物业服务费25720.55元。（2）每半年结算一次乙方本半年产生的有偿服务费用。4、车位租赁时间及租赁费待甲方确定后另行约定。第五条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、宽带费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。第八条违约责任2、乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按物业服务费的0.3‰交纳违约金。 2022年6月23日，大山公社向**交运公司及山东高速实业有限公司出具《房租延期缴纳申请》一份，载明：我公司承租山东高速实业有限公司科研楼西附楼一层北侧402平方米房屋，经营民生特产专卖，近年来，因受疫情的影响，至今欠贵公司房屋租金及暖气费712954.38元（801857.15元-66393.49元=712954.38元）、物业费77156.70元。现向贵公司申请延缓三个月缴纳，至2022年9月27日前。如交不上，本公司愿意承担全部责任，望领导审批，为盼。感谢！ 2022年9月9日，**交运公司向大山公社发送《关于山东大山公社农业发展有限公司限期支付租金、物业费通知函》一份，载明：鉴于贵公司自2019年7月1日至今租赁并实际使用我公司位于济南市××路××号××楼××层××房××，根据我公司与贵公司签订的《山东高速科研楼物业服务合同》、《科研楼房屋租赁合同》约定，贵公司应于3日内支付2021年、2022年物业服务费97335.42元、租赁费934939.47元、代扣代缴的水、电、暖费合计人民币28598.37元。截止目前贵公司至今仍未支付，特发出此函。请贵方于收到本函之日起3个工作日内支付上述费用，如未能在上述期限内履行完毕，我方将不再续约，并通过相应法律途径追究贵方的法律责任，如提起诉讼，贵方可能额外支出案件受理费、***全费及宝贵的时间和商誉，敬请贵方慎重、尽快妥善处理相关事宜。 2022年9月29日，**交运公司向大山公社发送《延期缴纳回复通知函》一份，载明：贵方自2022年6月23日因疫情原因。暂缓缴纳房屋租金、物业费、代扣代缴的水电暖费用的申请，经双方协商，将缴费日期延期至2022年9月27日，但截止今日贵方仍未支付，特发出此函。现租赁期限即将届满，我方在此告知贵方，在租赁期限届满后我方将不再与贵方续约。根据合同约定，在租赁期满，我方应将收回租赁房屋，同时请贵方于收到本函之日起1个工作日内支付租赁费934939.47元、物业费97335.42元、代扣代缴水电暖45319.49元，如未能在上述期限内履行完华，我方将通过相应法律途径追究贵方的法律责任，如提起诉讼，贵方可能额外支出案件受理费、***全费及宝贵的时间和商誉，敬请贵方慎重、尽快、妥善处理相关事宜。 2022年9月30日，**交运公司向大山公社出具《移交告知书》一份，载明：鉴于你我双方房屋租赁合同已于2022年9月30日到期，租期内拖欠的相关费用我方已提前进行告知，截止到最晚期限贵方仍未按照我方要求缴纳拖欠的租金、物业费、水电费等。故我方将于2022年9月30日对相关房屋场地进行收回。现对此情况进行告知。 大山公社与**交运公社就2020年12月至2022年9月30日期间的电费、水费、物业费及租赁费费用金额、开票情况进行对账：物业费（2021.1.1-6.30），费用金额25720.55元；租赁费（2021.1.1-6.30），费用金额248199.96元；水费（2020.12-2021.2），费用金额39.32元；电费（2020.12-2021.2），费用金额6464.4元；水费（2021.3-2021.5）费用金额37.33元；电费（2021.3-2021.5），费用金额5986.8元；租赁费（2021.7-2021.12），费用金额265573.95元；物业费（2021.7-2021.12），费用金额25720.55元；水费（2021.6-2021.8），费用金额40.1元；电费（2021.6-2021.8），费用金额12692.72元；水费（2021.9-2021.11），费用金额37.67元；电费（2021.9-2021.11），费用金额6877.24元；租赁费（2022.1-2022.6），费用金额265573.96元；物业费（2022.1-6），费用金额25720.55元；水电费（2021.12-2022.2），金额5788.88元；水电费（2022.3-2022.5），金额6088.74元；物业费（2022.7.1-2022.9.30），金额20173.77元；租赁费（2022.7.1-2022.9.30），金额155591.60元；水电费（2022.6-2022.8），金额16721.12元。大山公社人员**、***、***在对应处签字确认。 2023年2月17日，山东高速实业发展有限公司（甲方）与大山公社（乙方）共同签订《大山公社物品交接清单》一份，载明：1、经双方盘点确认。除清单上述列明物品外，在西附楼205处（中9个货架、小7个货架，8个货柜）无乙方其他物品。2、搬运过程合理、妥当，无任何物品损坏、遗失。3、乙方同意以上物品占用，甲方进行留置。4、乙方应积极缴纳所欠房租，***逾期缴纳，可由甲方自行处置。5、因乙方拖欠房租，导致以上物品留置产生的保管、搬运费用由乙方承担。6、乙方已对物品现状予以确认，因乙方拖欠房租，甲方留置期间内，物品损毁、灭失风险均有乙方承担，与甲方无关。 另查明，2020年7月17日，大山公社股东由***、**变更为***，大山公社变更为一人有限公司。2022年8月9日，大山公社将公司股东由***变更为***、**，注册资本从9999.9万元减少至300万元，***对于被告大山公社欠付债务向债权人提供担保责任。2022年8月6日，大山公社出具《山东大山公社农业发展有限公司减资债务清偿担保情况》一份，载明：我公司注册资本9999.9万元减资到300万元，已于2022年6月23日在国家企业信用信息公示系统公示了减资报告，至今，公告已满45日，我公司已于债权人达成协议，债务由公司继续偿还，并由***提供相应的担保。担保人：***。 再查明，**交运公司为本案支出律师费38000元，**交运公司为本案支出财产保全保险费1280元。 诉讼过程中，**交运公司主***公社欠付的房屋租金自2021年1月1日起至2022年9月30日止租金共计934939.47元，扣除2022年6月给予大山公社房租减免的66393.49元优惠后，剩余未付租金为868545.98元，故要求大山公社支付上述期间租金868545.98元及**交运公司代扣代缴的2020年6月至2022年9月期间水电费73311.46元、2018年至2022年暖气费66883元、2021年1月1日至2022年6月30日物业费77161.65元，要求大山公社腾空并返还案涉房屋，支付欠付的房屋租赁费、水费、电费、暖气费、物业费及相应的违约金、律师费及保全保险费，并要求***、***对上述还款责任承担连带清偿责任。大山公社对**交运公司主张的房租予以认可，但请求按照相关政策减免一定数额的租金；对**交运公司主张的水费、电费、暖气费、物业费数额不予认可，认为**交运公司未提交代缴费的证据；对**交运公司主张的律师费、诉讼保全保险费、诉讼费、保全费不同意承担。***不同意对大山公社的还款责任承担连带责任。 本院认为，**交运公司与大山公社针对案涉房屋签订的三份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，**交运公司按照合同约定向大山公社提供了案涉房屋，大山公社应按约定按时足额向**交运公司支付租金。涉案租赁合同的租赁期限于2022年9月30日即届满，**交运公司于2022年9月30日向大山公社出具《移交告知书》，且山东高速实业发展有限公司与大山公社于2023年2月17日，共同签订《大山公社物品交接清单》，已就涉案房屋内物品进行清点，**交运公司实际控制涉案房屋，故本院对**交运公司要求大山公社腾空并交还案涉房屋的诉讼请求不予支持。 关于**交运公司主***公社支付2021年1月1日至2022年9月30日期间的租金868545.98元，大山公社认可2021年1月1日起至2022年9月30日租金为934939.47元，扣除给予房租减免的66393.49元优惠后，剩余租金为868545.98元，但辩称根据关于新冠肺炎疫情相关政策，请求降低一定数额租金。本院经审查认为，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，结合济南市2022年上半年出现较为严重的疫情影响，参照《济南市应对疫情冲击助企纾困若干政策措施》第一条第5项“2022年发生较重疫情的区县（功能区）内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他区县（功能区）2022年减免3个月租金。”之要求，本院确认**交运公司2021年1月1日至2022年9月30期间的租金中减免2022年上半年中3个月的租金132786.98元，即934939.47元-132786.98元=802152.49元。 关于**交运公司主***公社向其支付垫付的水费、电费、暖气费及物业费共计217356.11元（73311.46元+66883元+77161.65元），大山公社辩称**交运公司未提供其垫付上述费用的证据，且**交运公司在《延期缴纳回复通知函》中明确截止2022年9月29日，水电暖、物业费总金额为142654.91元。本院经审查认为，结合合同约定“租赁期间，大山公社应按照物业服务合同的有关规定，及时交纳物业管理费，并按有关部门要求、标准及实际使用情况及时交纳水费、电费、空调费、电话费、宽带费等费用。**交运公司有权代收上述费用”，以及大山公社于2022年6月23日向**交运公司提交的《房租延期缴纳申请》载明“近年来，因受疫情的影响，至今欠贵公司房屋租金及暖气费712954.38元（801857.15元-66393.49元=712954.38元）、物业费77156.70元。现向贵公司申请延缓三个月缴纳，至2022年9月27日前。”可知，**交运公司代缴代收案涉租赁房屋的水费、电费、暖气费、物业费，符合双方约定及交易习惯。关于水电费、暖气费、物业费数额认定，**交运公司称《延期缴纳回复通知函》载明金额与本案诉讼请求数额存在差异是由于财务提供的数据计算错误，结合**交运公司提交证据，足以证实大山公社欠付水费、电费、暖气费及物业费共计217356.11元，本院予以确认。 关于**交运公司主张的违约金，本院认为，大山公社未按照合同约定按期支付租金、水电费、暖气费、物业费，应当承担相应违约责任。第一、大山公社与**交运公司就涉案房屋2022年7月1日至2022年9月30日期间的房租以及租赁期间的水电费、物业费、暖气费未约定付款期限，则大山公社可以随时履行，**交运公司可以随时要求履行，但应当给予合理期限。本案中，**交运公司并未提交证实证实其向大山公社主张上述期间的房租。第二，大山公社于2022年6月23日以受疫情影响为由，向**交运公司、山东高速实业有限公司，提交《房租延期缴纳申请》，申请房屋租金及暖气费712954.38元、物业费77159.70元，申请延缓三个月缴纳，至2022年9月27日前。**交运公司于2022年9月29日出具《延期缴纳申请到期回复通知函》，载明“贵方自2022年6月23日因疫情原因，暂缓缴纳房屋租金、物业费、代扣代缴的水电暖费用的申请，经双方协商，将缴费日期延期至2022年9月27日”，则应视为双方就付款期限变更达成一致，即于2022年9月27日支付。第三，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。综上，本院确认大山公社应自2022年9月28日起支付违约金。**交运公司主张违约金按照LPR的四倍计算，大山公社辩称该标准过高，鉴于**交运公司未提交证据证实其实际损失，结合合同履行情况，本院确认违约金计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，本院确认大山公司向**交运公司支付逾期付款违约**802152.49元为基数，自2022年9月28日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍标准计算；以217356.11元（73311.46元+66883元+77161.65元）为基数，自2022年9月28日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍标准计算。 关于***、***的责任承担问题，本院经审查认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。***未能举证证明其在担任大山公社股东期间的个人财产独立于公司财产，故***应对大山公社2022年8月9日前的债务承担连带清偿责任。大山公社在《山东大山公社农业发展有限公司减资债务清偿担保情况说明》载明“我公司已于债权人达成协议，债务由公司继续偿还，并由***提供相应的担保。”***辩称**交运公司并未举证其与大山公社达成过由公司继续偿还债务，并由***提供相应的担保的协议，且上述《情况说明》中没有***的签字，是打印的***的名字，故***不应对上述还款责任承担担保责任。本院认为上述《情况说明》具有公示效力，故本院对***的抗辩理由不予认可，***应对大山公社的上述还款责任承担担保责任。 关于**交运公司主张的律师费，双方在合同中明确律师费的负担问题，且**交运公司提交了《民事委托代理合同》及缴费发票证明律师费已实际支出，故本院予以支持。 关于**交运公司主张的保全保险费，系**交运公司为维护自身合法权益所支出的必要、合理费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百一十一条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告山东大山公社农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司房屋租赁费802152.49元； 二、被告山东大山公社农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司逾期付款违约金（以802152.49元为基数，自2022年9月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 三、被告山东大山公社农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司水费、电费、暖气费及物业费共计217356.11元； 四、被告山东大山公社农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司逾期付款违约金（以217356.11元为基数，自2022年9月28日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 五、被告***对被告山东大山公社农业发展有限公司上述第一、三项中截至2022年8月9日前的给付义务承担连带责任； 六、被告***对被告山东大山公社农业发展有限公司上述第一至四项给付义务承担连带责任； 七、被告山东大山公社农业发展有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付山东高速**建设交通运输管理服务有限公司律师费38000元； 八、被告山东大山公社农业发展有限公司、***于本判决生效之日起十日内向原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司支付保全保险费1277元； 九、驳回原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计11383元，由原告山东高速**建设交通运输管理服务有限公司负担1950元，被告山东大山公社农业发展有限公司、***负担9433元。案件申请费5000元，由山东大山公社农业发展有限公司、***负担 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　　张　斌 二〇二三年四月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　***