广州汉光电气股份有限公司
广州汉光电气股份有限公司与广州鼎霖科技企业孵化器有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤0103民初3959号
原告:广州汉光电气股份有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道东200号68栋。
法定代表人：张世权。
委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱琳，广东金轮律师事务所实习律师。
被告：广州鼎霖科技企业孵化器有限公司，住所地：广州市荔湾区海龙路19号4楼自编401号。
法定代表人：肖琼珊。
原告广州汉光电气股份有限公司诉被告广州鼎霖科技企业孵化器有限公司租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何志瑜、朱琳到庭参加了诉讼。被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2018年8月15日，原告与被告签订编号为HT20180815《厂房租赁合同》，约定被告将其所有的座落在广州市荔湾区海龙路19号1楼、5楼的厂房出租给原告使用；被告租赁物交付给原告使用的日期为2018年8月20日，两厂房租金从2018年10月5日起开始计收。2018年8月29日，原告向被告支付厂房及其水电费保证金97076.80元。2018年8月30日，原告向被告支付厂房首月租金52201.20元。
《厂房租赁合同》签订后，原告为新厂房的正常运营做了大量工作。2018年10月11日，原告与广州品硕设计有限公司（以下简称“品硕公司”）签订《设计服务合同》，约定原告委托品硕公司制作涉案厂房效果图和施工图，项目制作费用共计人民币61864元，分三次支付。2018年10月19日，原告向品硕公司预付设计费用20000元。
根据《厂房租赁合同》的约定，被告应于2018年8月20日将两厂房交付给原告使用，但经原告多次联系、催告，被告尚未能依约履行交付租赁厂房的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《厂房租赁合同》第八条的约定，被告应承担违约责任。
故起诉要求：1、判令解除原被告2018年8月15日签订的《厂房租赁合同》；2、判决被告返还原告已支付的首月租金52201.20元；3、判决被告双倍返还原告支付的保证金194153.60元；4、判决被告赔偿原告为新厂房建设支出的厂房设计费和其他损失共计61864元;5、判令被告承担本案受理费、律师费10000元等费用。
被告无提交答辩意见和证据。
经审理查明：2018年8月15日，原告（承租人、乙方）和被告（出租人、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：（第一条第1款）甲方同意将其所有的座落在广州市荔湾区海龙路19号1楼的厂房（下称“1楼厂房”）和广州市荔湾区海龙路19号5楼的厂房（下称“5楼厂房”）出租给乙方使用，1楼厂房租赁建筑总面积为1374平方米（包括公摊面积）；5楼厂房租赁建筑总面积为457.4平方米（包括公摊面积）；（第二条第1款、第3款、第5款、第6款）1楼厂房和5楼厂房租赁期限均为8年，均从2018年8月20日起至2026年8月19日止；2018年8月20日至2020年8月19日1楼租金每月41220元、管理费每月2748元，5楼租金每月7318.4元，管理费每月914.8元，合计月租金额（含租金、管理费）52201.2元（以下略）；甲方租赁物交付给乙方使用的日期是2018年8月20日；本合同签章之日起十天内乙方向甲方交纳租赁的1楼厂房和5楼厂房及水电费的保证金人民币97076.8元，保证金不计利息，保证金不得抵偿租金，租赁期满后，如乙方未违约，甲方则将保证金无息退还乙方；（第八条）租赁期内甲方除第十二条第2点的原因外不得解除本合同，否则需双倍返还乙方支付的保证金，并按乙方实际发生的厂房设施搭建费和其他损失进行赔偿，等等。
上述合同签订后，原告于2018年8月29日向被告支付了厂房及水电费保证金97076.8元，于2018年8月30日向被告支付了租金52201.2元，但被告没有如约在2018年8月20日交付场地给原告。之后，原告无法联系被告，故诉至本院。
原告为证明为新厂房建设付出大量物力人力并支出厂房设计费61864元，提交了新厂房各项准备材料（环保技术服务合同、首层建筑平面图等）、2018年10月10日其与案外人广州品硕设计有限公司签订的《设计服务合同》及分别于2018年10月19日与2019年8月12日向该司支付设计费共61864元的支付凭证；为证明支出律师费10000元，提交了民事委托代理合同、转账凭证及律师费发票；为证明场地来源，提交了案外人陈玉冰将案涉场地出租给案外人广州兆威电子科技股份有限公司、广州兆威电子科技股份有限公司再转租给被告的两份租赁合同复印件。
庭审中，原告陈述案涉场地海龙路19号即荔湾区广中路海中村水闸南侧新建的四幢四层厂房中的2号厂房，2号厂房原有4层，广州兆威电子科技股份有限公司加建了第5层。
经本院向广州市规划和自然资源局发函得知，新建厂房（建设位置：荔湾区广中路海中村水闸南侧）前经该局穗规建证（2007）3144号《建设工程规划许可证》批准建设，最后经穗规验证（2013）844号《建设工程规划验收合格证》同意验收，海龙路19号目前尚未有权利人申办初始登记手续。据穗规验证（2013）844号《建设工程规划验收合格证》显示，建设单位广州市荔湾区中南街海中股份合作经济联合社新建厂房，建设位置荔湾区广中路海中村水闸南侧，建设规模4幢地上4层，19746平方米。
庭审时，本院向原告释明，涉案租赁物部分未依法取得建设工程规划许可证，租赁合同部分可能被认定为无效，征询原告是否考虑调整诉讼方向及变更诉讼请求。原告仍坚持诉讼请求不变。
本院认为：关于原、被告签订的案涉租赁合同效力问题。从本院查明的事实来看，海龙路19号1楼厂房已经合法报建并经验收合格，5楼厂房是加建建筑物，没有履行规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方就租赁合同中租赁1楼厂房的这部分约定应属有效，双方应依约履行；租赁5楼厂房的这部分约定应属无效，既然合同该部分无效，原告要求解除该无效部分的合同的诉讼请求，明显依据不足，本院不予支持。
关于有效的合同部分是否存在解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人的基本义务之一是将适格的租赁物交付承租人。本案中，租赁合同签订后，被告作为出租人，至今未将案涉场地交付原告承租使用，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告享有法定解除权，故原告要求解除案涉租赁合同中的有效部分的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于案涉租赁合同解除或无效的后果。因原告从未使用过案涉场地，无需支付对价，故其已经支付的租金52201.2元，应由被告退还。因原告向被告共支付保证金97076.8元，就1楼厂房和5楼厂房保证金的数额，本院酌定将租赁协议约定的保证金按面积均分估算，涉案场地面积总计为1831.4平方米（1楼厂房为1374平方米，5楼厂房为457.4平方米），故1楼厂房保证金为72831.5元，5楼厂房保证金为24245.3元。因租赁合同中租赁1楼厂房的这部分因被告根本违约而解除，根据合同约定，被告应双倍返还保证金即145663元给原告。因租赁合同中租赁5楼厂房的这部分无效，根据合同法关于合同无效的处理原则，被告应将收取的保证金24245.3元及退回给原告。综上，被告应退还原告保证金共169908.3元。至于损失，首先，原告提供的证据无法显示设计服务项目地址是案涉场地，即设计费是针对案涉场地支出的。其次，即使存在该设计费损失，原告未审慎了解涉案场地的报建或产权情况便承租5楼厂房；被告作为出租方，在签订案涉租赁合同时知道或应当知道所出租的场地存在加建未报批的情况，但其仍将5楼厂房出租，故租赁合同中租赁5楼厂房的这部分约定无效，原、被告均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，原告应自行承担5楼厂房设计费损失。第三，对于1楼厂房设计费损失，1楼厂房的合同虽是被告原因解除，但原告在被告违约没有交付场地的一个多月后仍与他人签订场地设计服务合同并支付设计费，在没有接收场地的一年后仍继续对外支付设计费，原告没有尽到一般的注意义务和减损义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告应自行承担该部分损失。关于律师费，因律师费并非必须支出费用，且双方没有就律师费进行合同约定，故原告该主张依据不足，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州汉光电气股份有限公司与被告广州鼎霖科技企业孵化器有限公司签订的关于租赁广州市荔湾区海龙路19号1楼厂房的《厂房租赁合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鼎霖科技企业孵化器有限公司向原告广州汉光电气股份有限公司返还租金52201.2元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鼎霖科技企业孵化器有限公司向原告广州汉光电气股份有限公司返还保证金169908.3元。
四、驳回原告广州汉光电气股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6073元，由原告广州汉光电气股份有限公司负担1834元，广州鼎霖科技企业孵化器有限公司负担4239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 方 婷
人民陪审员 伍少琴
人民陪审员 李翠兰
二〇一九年八月二十三日
书 记 员 姚晓丹
黄慧敏
