某公司中山分公司、姚某物业服务合同纠纷一案

广东省中山市中级人民法院 民事判决书 （2026）粤20民终3976号 上诉人（原审原告）：某公司中山分公司，住所地广东省中山市。 负责人：肖某，某公司副总裁。 委托诉讼代理人：陈某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：颜某，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：姚某，女，1979年2月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 上诉人某公司中山分公司因与被上诉人姚某物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2026）粤2071民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某公司中山分公司向一审法院起诉请求：1.判令姚某向其支付拖欠的住宅物业服务费，自2024年8月1日起暂计至2025年8月10日止共13个月的住宅物业服务费共计4629.43元；2.判令姚某自2024年9月1日起以拖欠的物业费为计算基数,每逾期一日按照0.165%计算并支付违约金，直至付清物业服务费之日止。 一审法院经审理作出判决：一、姚某于判决发生法律效力之日起七日内向某公司中山分公司支付2024年9月24日起至2025年8月31日期间的物业服务费4000.21元及违约金（违约金计算方法：以83元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍计算，自2024年10月1日起计至实际清偿之日止；以356.11元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍计算,分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止）;二、驳回某公司中山分公司其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（某公司中山分公司已预付），由某公司中山分公司负担7元，由姚某负担43元并于判决发生法律效力之日起七日内径付某公司中山分公司。 某公司中山分公司上诉请求：撤销一审判决，判决姚某向其支付全部拖欠的物业服务费。事实和理由：一审认定姚某实际收楼之日为2024年9月24日错误。首先，根据姚某与案涉房屋开发商签订的商品房买卖合同第八条、第十一条，以及附件四合同补充协议第五条第4款约定，姚某应当在合同收楼日2024年3月30日前到销售中心办理交接房使用手续，若逾期办理前述手续的，则视为如期收楼，自始房屋发生的物业费用由姚某承担。案涉房屋所在项目于2023年11月17日完成整体竣工验收备案，达到交付使用的法定条件，姚某在知悉前述条款情况下，无正当理由未按时办理收楼手续，应当视为姚某已于2024年3月30日收楼，并承担自2024年8月1日产生的物业服务费用。其次，根据商品房买卖合同附件四合同补充协议第十六条第3款约定，双方应确保各自填写的通讯地址准确无误，以及电子邮箱的有效性并履行勤勉查阅邮件义务。如一方按上述通讯地址、电子邮箱地址发送文件给另一方，但因另一方拒收、查无此人、地址不详等原因导致未能收取的，均视为文件已经送达。因此，姚某称未收到收楼通知书没有事实依据。再者，姚某于2024年3月30日，即合同约定的交付期限已对案涉房屋进行了查看和关注；于2024年4月6日告知开发商案涉房屋已报装入户电表；于2024年4月27日告知开发商已自行修改案涉房屋入户门密码；于2024年5月16日告知开发商案涉房屋安装网络；于2024年6月25日告知开发商案涉房屋有两只猫，如需吊顶，需业主本人回来开门；于2024年5月16日开发商向姚某反馈墙面已维修完成并附上图片，图片显示，案涉房屋餐厅已安装窗帘、阳台已安装洗衣机。可见，姚某在一审认定的日期前已实际使用案涉房屋。 姚某未发表答辩意见。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，人民法院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据某公司中山分公司的上诉请求，本案二审争议的主要问题是：本案物业服务费的起算时间如何确定。对此，本院分析如下： 首先，某公司中山分公司一审提交入住登记表及钥匙签领确认书，以及姚某与开发商签订的碧桂园凤凰城物业及资料移交书，载明姚某实际收楼日期为2024年9月4日，开发商亦于当日将案涉房屋及钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书等资料移交给姚某。当日，某公司中山分公司与姚某签订前期物业服务协议，对物业服务标准及逾期违约金作出约定。姚某对上述证据均予确认，亦主张其实际收楼时间为2024年9月4日。 其次，虽然某公司中山分公司提交商品房买卖合同、落款日期为2024年3月29日的期楼收楼通知书，以证明开发商已在合同约定的交楼期限前通知姚某收楼，但并未提供相应的邮政回执及邮政轨迹，无法证明姚某已签收该通知书，且从其提供的邮政面单看，交寄日期为2024年3月28日，与收楼通知书落款日期相矛盾。某公司中山分公司提供的姚某与开发商2024年4月至5月期间的关于房屋维修的某平台聊天记录亦不能否定物业及资料移交书、入住登记表、钥匙签领确认书及前期物业服务协议等书面证据材料。基于以上事实，本院认定姚某实际收楼时间为2024年9月4日，物业服务费应当从该日起计算。一审虽然认定姚某实际收楼日期为2024年9月4日，但在计算物业服务费时，误将起算日期确定为2024年9月24日，本院予以纠正。经核算，姚某自2024年9月4日至2025年8月31日期间的物业服务费为4237.7元（356.11元/月×11个月+356.11元/月÷30天×27天）。 综上所述，某公司中山分公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广东省中山市第一人民法院（2026）粤2071民初5210号民事判决； 二、姚某于本判决发生法律效力之日起七日内向某公司中山分公司支付2024年9月4日起至2025年8月31日期间的物业服务费4237.7元及违约金（违约金计算方法：以320.49元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍计算，自2024年10月1日起计至实际清偿之日止；以356.11元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率1.3倍计算,分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止)。 一审案件受理费50元（某公司中山分公司已预付），由某公司中山分公司负担5元，姚某负担45元并于本判决发生法律效力之日起七日内径付某公司中山分公司，一审法院不作收退。二审案件受理费50元（某公司中山分公司已预付），由某公司中山分公司负担5元，姚某负担45元并于本判决发生法律效力之日起七日内径付某公司中山分公司，本院不作收退。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年六月三十日 法官助理*** 书记员***