某甲公司中山分公司与曾某物业服务合同纠纷一案

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2026）粤2071民初22517号 原告：某甲公司中山分公司，经营场所广东省中山市。 负责人：肖某，副总裁。 委托诉讼代理人：陈某，该公司员工。 委托诉讼代理人：颜某，该公司员工。 被告：曾某，女，汉族，身份证住址广东省阳春市。 原告某甲公司中山分公司与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司中山分公司的委托诉讼代理人陈某、颜某，被告曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司中山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的住宅物业服务费，自2025年1月1日起暂计至2026年4月30日止共16个月的住宅物业服务费共计4512.48元；2.判令被告自2025年2月1日起以拖欠的物业费为计算基数，每逾期一日按照0.165‰计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止（暂计至2026年4月10日为155.29元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是中山市南区的所有权人，房屋面积94.64平方米。2019年6月16日，原被告签订前期物业服务协议，约定服务期限自2018年10月29日起至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效之日止；住宅物业费标准2.98元/月/平方米，每月5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。曾某欠付住宅物业费4512.48元，通过催费函、电话、短信等催缴。 被告曾某辩称，一、案涉物业招标程序违法、存在阴阳合同，原告一级收费的基础依据存在重大瑕疵。1.案涉前期物业招标存在串通围标、招标无效情形。2018年案涉小区前期物业招标过程存在严重违法情形，三家投标主体实质由被答辩人一方操控，存在虚假投标、串通围标行为。其某物业投标经办人员社保、劳动关系均归属某公司体系，并非该公司员工，全部投标流程、标书递交均由人员统一操作，属于法定禁止的串通投标行为，案涉招标程序根基违法，原告据此取得物业服务及一级全额收费的依据不合法，恳请法院依职权核实相关人员社保记录予以查实。2.本案存在阴阳物业服务合同，原告格式免责条款依法无效。原告与开发商在住建部门备案的《前期物业服务合同》，明确约定一级量化物业服务标准，对公共照明、电梯救援、保洁频次、绿化养护、安保巡逻、设施维保等数百项服务作出细化、可核验的硬性约定。但原告向业主单独出具签署的《前期物业服务协议》，属于原告预先拟定、不可协商的格式合同，刻意删除全部一级服务量化标准，替换为模糊笼统的免责表述，不合理免除自身法定及合同义务，剥夺业主知情权、监督权与对价履约权利。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条，原告单方出具、不可协商的《前期物业服务协议》属于格式合同，其刻意删除一级量化服务标准、免除自身义务的条款依法无效；依据第九百三十九条，开发商与原告在住建部门备案的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，本案应当以备案合同约定的一级服务标准作为履约判定唯一依据。二、原告全维度、长期系统性服务严重不达标，质价严重不符，经行政催告仍拒不整改，构成根本违约。答辩人长期持续取证，提交的照片、视频、业主沟通记录、原告书面回复、行政文书等证据，形成完整闭环证据链，足以证实原告在全部核心服务板块均未达到一级标准，甚至远低于五级最低物业服务标准：1.公共照明：大量灯具长期损坏空置、数月不维修，完好率远低于一级标准99%的硬性要求，夜间园区通行存在安全隐患；2.电梯应急救援：一级标准要求5分钟内到场救援，原告多次困人事件救援时长超30分钟，远超五级标准15分钟的最低底线，严重威胁业主人身安全；3.保洁与排污管理：楼道清洁频次不足、园区脏乱异味常态化，11栋门口化粪池污水返渗问题自2019年至今长达7年未彻底整改，长期拒不履职；4.绿化养护：园区杂草丛生、花木枯死不更换、年度景观布置缺失，原告违规使用超标污染湖水浇灌绿植，造成土壤盐碱化、绿化大面积枯死，且原告自认绿化未移交、拒不履行养护义务；5.安保与消防管理：门禁失效、车辆乱停乱放，无真实巡逻台账、常年未开展消防演练，园区安保巡查形同虚设，典型如2026年6月车库警报异响多日无人处置；6.公共设施维保：园区栅栏锈蚀、支架脱落、管网积水返臭、道路设施破损严重，业主2026年5月报修多项安全隐患，原告逾期拒不整改；7.综合管理服务：前台接待时长不足、投诉报修拖延敷衍，自2022年起园区节日运维布置基本停滞，仅达到三级服务水平，不配收取一级高价物业费。同时，原告2026年5月18日书面回复已自认卫生、绿化、设施维修、安保管理等多项服务不足、自行启动整改，该自认与我方全部取证相互印证，足以证明服务瑕疵为系统性、长期性问题，并非零星偶发瑕疵。原告在全部核心服务板块均未达到一级标准，甚至远低于五级最低物业服务标准，完全不匹配2.98元/平方米/月一级高价收费，质价严重不符，属于长期根本性违约。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条之规定，物业服务人负有对物业服务区域内共有部分维修、养护、清洁、绿化、秩序维护、人身财产安全保障、环保整改的法定强制义务。本案原告在公共照明、电梯维保、化粪池排污、绿化养护、安保巡逻、水质治理、设施维保全部核心领域长期怠于履职，对园区环保污染、设施破损、安全隐患长期不整改，完全违背物业服务人法定基础义务。另依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，案涉园区景观水系、绿化、公共照明、电梯、化粪池、道路管网均属于建筑区划内业主共有的公用设施;第二百八十五条明确原告作为物业服务企业,受全体业主委托对前述共有附属设施负有法定管护养护义务。现原告长期放任设施破损、水系污染、绿化枯死，多次报修、行政催告后仍消极拒不整改，严重违反物权项下共有设施管护法定责任。原告长期全维度服务远未达到备案一级标准，经行政催告、业主报修仍拒不整改，已致使答辩人支付高价物业费换取优质物业服务的合同目的完全落空。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项，原告持续性、大规模不作为已构成法定根本违约；依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，履约不符合约定的违约方应当承担减价、整改、赔偿损失等违约责任，答辩人主张物业费大幅减免具有充分事实与法律依据。三、两份官方权威文书实锤原告质价失衡、怠于履职，主观过错明显。1.住建局整改调价督促函：2025年9月中山市南区住建局正式发函，认定原告服务与一级收费不匹配，责令其自查自纠、依规下调物业费。原告收函后拒不提质、拒不降价，漠视行政监管要求；依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人须全面管护小区共有区域、保障业主居住安全健康，收费严格遵循质价对等原则。原告经行政催告仍拒不整改，主观过错突出，大面积、长期服务缺位损害全体业主权益，故此被告请求法庭判令物业费减免50%，全额驳回原告诉求的逾期缴费违约金。2.街道行政处罚决定书：2024年官方文书查实小区人工湖管网混接、污水超标污染，该公示信息原告全程知情。管网遗留问题虽系开发商建设导致，但依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条以及双方物业服务合同约定，原告承接小区后，负有对公共水系排查上报、协调整改、管控污染扩散、申请维修基金的完整管护责任。原告多年仅做表面清理，拒不牵头对接开发商、动用维修基金根治源头污染，放任生态损害持续扩大，长期消极不作为，主观过错显著。这份行政处罚决定书牢固佐证水体污染、物业怠于履职的核心事实，是我方主张物业费减半、驳回违约金的重要支撑证据。四、2022年物业更换负责人为服务崩坏明确分界点，案涉损害为多年不可逆累积结果，违约起算时间合法有据。2022年原告更换项目负责人后，为压缩成本全面降低养护维保标准，小区服务出现断崖式、逐年恶化态势。2022年前园区环境整洁、设施完好、生态正常；2022年至今，园区绿化枯死、土壤盐碱化、水体持续污染、设施大面积破损等不可逆损害逐年累积。结合2022年团队更换、2023年水质超标查实、2025年全园破败取证、2026年整改拒不落实的完整时间证据链,足以锁定2022年为原告系统性根本违约的起始节点,原告应当对2022年至2026年长期违约造成的业主居住权益损失、经济损失承担责任。五、原告公共车位收费账目混乱、定性矛盾，涉嫌侵占业主公共收益，印证整体管理全面失范。原告针对同一小区公共停车位，先后开具两种法律属性完全相反的发票：2026年4月归类为「不动产场地使用费」、2026年6月归类为「车辆停放服务费」。原告自身对公共收益权属、收费定性、核算标准无统一合法依据，从未公示分配方案、成本台账、收支明细。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，占用业主共有场地划定的停车位属于全体业主共有；第二百八十二条明确利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归属全体业主。同时依照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，物业服务人负有定期公开业主共有部分经营收支、收费标准、收益台账，并向业主大会、业委会报告的强制性法定义务。原告随意变更开票税目、模糊收益权属，拒不公示全套收支资料，明显违反物权归属规则与物业信息公示法定职责，存在截留、侵占业主公共收益重大嫌疑，足以印证其整体运营管理极度混乱、全面履职缺位、存在侵占业主公共收益重大嫌疑。六、原告举证不能，无权主张全额物业费及违约金。原告主张按2.98元/平方米/月一级标准全额收费，依法应当举证证明其长期、持续、全面履约。但原告仅提交无时间标注、片面选取的少量照片，拒不提交其单方掌控的照明巡检、电梯维保、保洁签到、安保巡逻、绿化养护等核心履约台账。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原告举证不足以证明其事实主张,应当承担举证不能的不利后果,其全额收费诉求无事实与法律依据。七、原告系本案根本违约方，无权主张违约金，被告无恶意欠费行为。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金制度的立法宗旨在于弥补守约方的实际损失，其适用前提为一方正当履约、另一方存在恶意违约并造成对方损失。本案中，原告自2022年起长期、系统性未按备案一级标准履约，经行政催告、业主多次报修仍拒不整改，系案涉物业服务合同的主要违约方、过错方，自身持续未履行核心合同义务，无权依据违约金条款主张权利。同时依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。答辩人未全额缴纳物业费，系因原告在先根本违约、服务质价严重失衡，答辩人依法行使同时履行抗辩权，并非无故、恶意拖欠物业费用，主观无违约过错、客观无违约行为。故此，原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，应当依法全部驳回。综上所述，被答辩人存在招标程序违法、阴阳合同免责条款无效、长期服务严重不达标、行政催告拒不整改、公共收益管理混乱、举证不能等多重法定情形，质价严重不符、根本性违约事实清楚、证据确凿。恳请人民法院查清全案事实，秉持公平及质价相符原则，依法支持答辩人全部答辩请求，维护答辩人合法权益及物业服务市场公平秩序。 本院经审理认定事实如下： 一、某乙公司（甲方）与某丙公司（现已更名为某甲公司，乙方）签订前期物业服务合同，主要约定：甲方按照法律、法规及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号）的有关规定，采用公开招标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业服务。物业交付后，乙方提供以下服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。参照《关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》（中发改价控【2014】539号）的服务项目及内容，乙方提供的前期住宅物业服务应达到一级标准（中山清华坊的物业服务项目及收费标准明细：有电梯的政府指导价标准，分为综合管理服务0.78元/平方米/月、物业共用部位及共用设施设备0.9元/平方米/月、公共秩序维护0.8元/平方米/月、保洁服务0.35元/平方米/月、绿化养护0.15元/平方米/月，合计2.98元/平方米/月）。本合同服务期限自2018年10月29日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同还约定了收费标准、违约责任等其他内容。 某甲公司于2018年11月15日接管涉案小区。物业服务收费备案表显示，住宅申请备案标准为2.98元/平方米/月，执行时间2019年1月1日。 二、曾某系广东省中山市南区的业主，建筑面积为94.64平方米，登记时间为2022年10月31日。 2019年5月18日，曾某（甲方）与某乙公司中山分公司（现已更名为某甲公司中山分公司，乙方）签订前期物业服务协议，主要约定：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。乙方向甲方提供以下物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务。服务内容与标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。发现房屋建筑共用部位有损坏的,依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；2.共用设施设备的维护和管理服务。服务内容与标准：根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现共用设施设备有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下,组织对受损部位进行维修,保持共用设施设备处于正常使用状态；3.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。服务内容与标准：根据本园区公共文体康乐场所及其设施设备的使用和运行情况，定期进行巡查及日常维护，对有损坏的设施设备进行维修、维护，保持公共文体康乐场所及其设施设备处于正常使用状态；4.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。服务内容与标准:根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，对受损的园艺小品进行修复；5.公共环境卫生的管理服务。服务内容与标准:依照相关规定及服务标准，对本园区内的公共道路、公共楼梯等公共场所进行保洁服务，保持本园区公共区域公共环境的整洁；6.车辆停放秩序的管理服务。服务内容与标准:根据本园区的实际情况，巡检、维护本园区公共区域交通标识、指引、警示等标志;配合公安部门维持本园区公共区域的交通及车辆停放秩序；7.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。服务内容与标准：根据本园区的实际情况，协助公安部门做好本园区的公共秩序维护、公共安全防范工作。制定安全防范制度，对公共区域设定合理的巡查管理方案，并按照该方案开展巡查服务。发现违法犯罪活动，依法采取措施制止，并及时报告、配合公安部门处理；8.装饰装修管理服务。服务内容与标准：依照相关法律法规规定，制定本园区装饰装修管理规定，告知业主装饰装修的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门管理本园区的装饰装修活动；9.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。服务内容与标准：对本园区相关的工程图纸及竣工验收资料收集齐全、分类清楚，并建立相应档案，完善使用登记制度。物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米2.98元计收，甲方于每月5日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳；甲方逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。协议还约定了权利义务等其他内容。 2019年6月16日，曾某签署入住登记表、物业及资料移交书、钥匙签领确认书等。 三、曾某为证明其答辩主张，提交园区照片、视频等，反映2025年12月至2026年6月期间草坪照明设施损坏、线缆外露，绿化带泥土裸露，景观水池保洁养护不到位、湖岸清洁不到位，公共区域堆放杂物，地下车库墙面渗水，人行步道维护不足等；其另提交某平台聊天记录，有业主反映电梯频繁故障、空调故障、绿植管护欠缺、管道反水等，管家对业主反映的问题予以回复。 四、某甲公司中山分公司补充提交湖泊整改前后对比图、湖水水质检测报告、绿化水管处理照片等。 五、曾某未支付2025年1月1日至2026年4月30日期间的物业服务费，某甲公司中山分公司通过某平台、邮寄律师函等方式进行催缴。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。前述前期物业服务合同、前期物业服务协议，均系各方真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对某甲公司中山分公司、曾某均具有法律约束力，双方应恪守履行。某甲公司中山分公司依约为涉案小区提供物业服务，曾某作为业主应按约支付物业服务费。 关于曾某抗辩涉案物业招标程序违法，存在阴阳合同、格式条款无效。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。该规定仅为倡导性规定，不能以此否定某甲公司中山分公司作为涉案小区物业服务企业的合法性。曾某提交的投标文件等证据不足以证明前期物业招标过程存在虚假行为，本院对此不予采信。前期物业服务协议虽为某甲公司中山分公司预先拟定，但曾某已签字确认，应视为对协议条款的认可，且该协议对物业服务项目、标准等均作出明确约定，并未免除某甲公司中山分公司的物业服务核心义务，亦未背离前期物业服务合同的核心内容，曾某上述抗辩理据不足，本院均不予采纳。 基于物业服务合同具有长期性、连续性及公共性特征，履行过程会持续动态变化，不能苛求某甲公司中山分公司对其提供的全部服务予以存证，也不能苛求某甲公司中山分公司全天保持高标准的状态提供物业服务。判断个别业主拒绝交纳服务费的事由是否成立，应当从物业公司是否有违反合同的主要义务，其提供的物业服务是否存在严重瑕疵及确实影响到大部分业主的正常居住、生活等方面予以谨慎、综合的考量；也不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态认定。本案中，曾某提交的显示电梯故障等某平台聊天记录，均系小区其他业主遭遇的事件，无法反映其自身居住期间的物业服务情况；同时，曾某提交的照片等证据，不足以证实在本案争议期间某甲公司中山分公司在提供物业服务过程中长期、大范围存在严重瑕疵的情形；小区部分设施破损、湖水污染等问题，部分根源属于开发建设阶段遗留的工程质量问题，并非某甲公司中山分公司日常服务能够根治。某甲公司中山分公司亦提交湖泊整改对比图、水质检测报告等证据，证明其已开展部分整改工作。另外，小区整体环境的正常维护，不仅依赖于物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持，服务费用于整个住宅小区设施的维护保养、住宅小区正常秩序维护，个别业主根据个人的判断而拒交服务费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳服务费的业主的不公平的局面，也制约了物业公司改善服务质量，不利于小区整体管理。故曾某以服务不达标、质价不符等为由要求减免物业服务费，依据不足，本院不予采纳。 至于曾某提出的公共收费混乱等问题，与本案法律关系不同，曾某可另行主张权利，但不能以此拒交服务费。经核算，曾某每月应支付物业服务费282.03元（2.98元/月/平方米×94.64平方米），曾某应向某甲公司中山分公司支付2025年1月1日至2026年4月30日共16个月的物业服务费4512.48元（282.03元/月×16个月）。 关于违约金的问题，曾某未按约支付物业服务费，应承担相应的违约责任。但某甲公司中山分公司未举证证明曾某逾期支付物业服务费造成的损失达到或高于其主张的标准，故依据公平公正原则，本院酌情调整违约金计算标准为以每月应付物业服务费为基数，自欠费次月1日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告曾某于本判决生效之日起七日内向原告某甲公司中山分公司支付2025年1月1日至2026年4月30日共16个月的物业服务费4512.48元及违约金（违约金计算方法：以每月应付物业服务费为基数，分别自欠费次月1日起计至实际清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率1.3倍计算）； 二、驳回原告某甲公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告某甲公司中山分公司已预交），由原告某甲公司中山分公司负担5元，由被告曾某负担45元并于本判决生效之日起七日内向原告某甲公司中山分公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年八月二十七日 书记员*** ***