某公司中山分公司与屈某某物业服务合同纠纷一案

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2026）粤2071民初21968号 原告：某公司中山分公司，经营场所广东省中山市南区负责人：龙某，总经理。 委托诉讼代理人：刘某，该公司员工。 委托诉讼代理人：庄某，该公司员工。 被告：屈某某，男，汉族，户籍地址广东省广州市番禺区。 原告某公司中山分公司与被告屈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2026年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司中山分公司的委托诉讼代理人刘某、庄某，被告屈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2025年1月至2026年1月物业服务费8173.88元及违约金（自2025年1月1日始计至实际履行之日止，按日千分之一计）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告已通过业主大会选聘取得物业管理服务权。2013年被告购得位于中山市东区，建筑面积161.22平方米，实际交楼日期2013年12月22日。根据某甲润园前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积计：高层3.9元/月/平方米，每月物业服务费于每月15日前交费，从欠费月份的首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期支付应从逾期之日起每日按千分之一计付违约金。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特起诉。 被告屈某某辩称，一、被答辩人赖以收费的前期物业服务合同已到期失效，无权继续依据该合同向答辩人收取物业费,本案不存在答辩人因个人原因未签物业服务协议的事实。前期物业服务合同适用具有法定时限，到期即丧失约束力。案涉某甲润园前期物业服务合同由建设单位某公司与被答辩人于2010年7月20日签订，前期物业服务合同立法本意仅用于小区建成后、业主大会成立选聘物业公司前的过渡阶段。小区现已依法成立两届业主委员会，法定更换物业、签订正式物业服务合同的主体客观存在，被答辩人却长期恶意阻碍业委会正常履职，拒绝与第二届业委会协商订立正式物业服务合同，前期物业服务合同早已超出法定适用期限，合同权利义务终止，不能继续约束全体业主。被答辩人诉状中所称“因工作人员疏忽未与答辩人签订个人物业服务协议”系虚假陈述，实际是被答辩人为规避市场化议价、拒绝按照业主共同意愿商定物业服务价格与服务内容,刻意不签订正式物业服务合同。答辩人曾某筹备,因被答辩人相关干扰被迫退出，答辩人系小区首届业主委员会筹备组成员，筹备期间，因本人被业主推举为业委会主任候选人，答辩人及家属持续受到不明骚扰、人身滋扰，出于家人人身安全考量无奈退出筹备工作，直接延缓了小区业委会落地进程，该事实足以佐证被答辩人刻意阻挠业主自治、排斥业主协商签约的主观恶意。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，前期物业合同约束业主的前提是合同在合法有效期内,合同到期且业委会成立后，被答辩人无权单方沿用十几年前的旧合同强行收费。二、被答辩人物业费定价3.9元/平方米/月缺乏行政审批、备案手续，收费标准不具备合法性。依据《物业管理条例》《广东省物业服务收费管理办法》规定，实行政府指导价或备案管理的住宅物业服务费,物业服务企业应当完成物价、住建部门备案审批手续,公示收费核准文件后方可收取费用。案涉小区物业费3.9元/平方米/月为某物业偏高价位，自业主入住十余年来，包括答辩人在内多名业主多次书面、现场要求被答辩人出示物价主管部门批复、收费备案回执等法定收费依据，但被答辩人至今无法提供任何有效审批备案材料。在收费标准无合法行政备案的前提下，被答辩人主张按3.9元/平方米计收物业费，缺少法定收费基础，对应物业费诉求依法不应得到法院支持。三、被答辩人长期多项物业服务严重违约，重大服务瑕疵持续未整改，答辩人依法享有先履行抗辩权，有权暂缓交纳物业费。（一）消防安全管理严重缺位，擅自封闭法定消防出入口，危及全体业主生命安全。小区规划建设时配套4个园区出入口，其中一处出入口规划宽度、层高符合国家消防通道建设标准（净宽>4米、净高>4米），是小区唯一满足消防车通行条件的消防应急出入口。被答辩人为缩减运营成本，擅自永久性封闭该合规消防通道，剩余三处出入口宽度仅2.2米-3.5米，达不到消防车辆通行国家标准，一旦小区发生火灾险情，消防车无法顺利驶入园区施救，存在重大消防安全隐患。答辩人多年来多次通过物业前台、某平台、现场沟通等方式向被答辩人反馈整改，物业仅口头敷衍、拖延搪塞，既无整改方案、也无整改时限，拒不履行消防安全管护的核心物业服务义务。（二）园区安保管控形同虚设，门禁、巡逻制度未落地，业主居家安全无法保障。按照前期物业服务合同约定，物业公司应当落实24小时安保巡逻、园区门禁核验、外来人员登记管理制度。但案涉小区日常外来闲散人员可随意进出小区楼栋，无门禁刷卡、身份核验流程；答辩人住宅多次遭遇不明人员冒充工作人员上门敲门试探，家中仅有老人、孩童独处时安全风险极高。答辩人就安保漏洞多次投诉报修，被答辩人每次仅承诺加强管理，但事后无实质整改举措，安保乱象反复出现，未尽到合同约定的人身、住宅安全保障义务。（三)公共建筑设施维保不作为,外立面构件脱落隐患长期搁置，治标不治本。小区楼栋屋檐、阳台外檐外立面因建设遗留及常年风化问题，构件松动脱落问题存续多年，已经发生外墙构件坠落砸损业主车辆、划伤行人的安全事故。针对该重大公共设施隐患，被答辩人未按合同约定开展检修、加固、翻新维修工作，仅在楼栋一楼出入口简易加装遮阳棚消极规避风险，属于典型治标不治本，完全未尽物业共用部位维修养护的法定和约定义务。（四）园区其他配套服务普遍缩水。除上述三项重大瑕疵外，被答辩人在园区绿化养护、公共区域保洁、公共设备定期检修等基础服务上持续降标减配，实际提供的物业服务质量远达不到3.9元/平方米高标准物业费对应的服务等级。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条先履行抗辩权规定，物业服务企业未按约定提供合格服务，业主有权拒付对应物业费用。四、被答辩人主张的违约金标准畸高，无事实和法律依据，应当全部驳回。案涉合同约定逾期交费按照每日千分之一计算违约金，折算年化利率高达36.5%，远超民间借贷司法保护利率上限，该违约金条款因过分加重业主责任、违背公平原则，属于格式无效条款。答辩人拒缴物业费起因于被答辩人服务严重违约、收费标准缺乏合法审批，答辩人系依法行使抗辩权，并不存在主观恶意拖欠物业费的违约行为，无需承担任何逾期付款违约金。被答辩人主张1441.75元违约金无任何依据，法院应当依法驳回该项诉讼请求。五、关于原告诉求欠费金额的补充抗辩。被答辩人单方制作欠费清单、自行核算欠费8173.88元，该核算数据系依据无效合同及不合规高价收费标准计算得出，没有合法计价基础，答辩人对欠费金额、计费方式全部不予认可；被答辩人单方发送律师函催缴，不能改变其自身服务违约、收费违法的客观事实，催缴行为不产生要求答辩人缴费的法律效力。六、答辩请求。依法驳回被答辩人全部诉讼请求，包括全部物业费、违约金给付请求；本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被答辩人自行承担；在被答辩人完成下述事项前，答辩人拒绝缴纳后续物业费：1.与小区第二届业主委员会签订合法有效的物业服务合同；2.向全体业主公示物业费政府备案、审批合法文件；3.完成消防通道整改、园区安保升级、楼栋外立面隐患修缮等全部物业服务整改工作。答辩人保留就前期已违规缴纳的物业费另行起诉主张返还、退费的诉讼权利。 本院经审理认定事实如下： 屈某某系广东省中山市东区的业主，建筑面积为161.22平方米，登记时间为2014年8月19日。 2010年7月20日，某公司（甲方）与某公司中山分公司（乙方）签订某甲润园前期物业服务合同，主要约定：乙方提供以下物业服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等协助管理事项（不含业主、物业使用人的人身保障和家庭财产保管责任）；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他物业管理服务相关内容。本合同期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前中止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。高层住宅按建筑面积每月每平方米3.9元、每月15日前收取物业服务费，业主或物业使用人在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。 某公司中山分公司于2011年12月8日接管万科某甲润园（北区）。 ***为证明其答辩主张，提交了三组照片，1.外墙屋檐脱落的照片，显示部分屋檐出现开裂、水泥脱落破损，***称该现象在小区较为普遍。2.小区两处大门的照片，分别标注尺寸，宽度分别为3.2米、3.5米，高度分别为3米、3.6米，***称该尺寸均未达到消防车辆通行国家标准；3.小区唯一符合消防要求的出口，现已拆除改成围墙，附有相应现状照片。***另提交与管家的某平台聊天记录，2025年6月16日“***：管家，今天又有人跑到家里来了，对讲机不好用，老人家听不懂保安说什么，直接把人放进来了，如果这样的话我们只能投诉你们总部了，前段时间你们经理打了好多电话给我，我才撤销上次的投诉的。管家：好的，我这边核实一下”；2026年2月5日，***再次向管家反映出现未经业主同意，外来人员上门的情况，管家核实并回复“已经跟安全负责人沟通，后续要增加门岗人员的安全培训”“已同步反馈给到安全负责人这边”。 某公司中山分公司回应，1.小区虽成立业委会，但第二届业委会至今未通过法定程序召开业主大会表决作出解聘、更换物业公司的有效决议，尚未签订新的合同。2.现有出入口实际测量的数据为：高4.1米、宽4.65米，出入口尺寸符合消防应急通行最低标准，并提交相应测量照片予以证明。3.外墙脱落属于房屋建筑本体质量问题，楼栋外立面、屋檐属于房屋建设工程质保范围，但小区已有交付15年之久，远超出质保期限，物业公司已邀约社区和住建主管部门勘察现场，需使用专项维修资金进行修缮。目前，物业公司已采取定期排查外立面松动构件、加装防护遮阳棚、张贴警示等措施，并协助业委会于2026年5月22日完成招投标工作，为此提交关于某乙润园项目外墙装饰条维修问题情况说明、指导函、无人机排查装饰线条现场图片、搭建遮阳棚及张贴提示标语的照片、中山市万科某甲润园小区外墙GRC线条及装饰构件紧急拆除与修复工程邀标采购结果公示说明及工程开标结果确认表等证据。 屈某某未支付2025年1月至2026年1月期间的物业服务费，某公司中山分公司通过律师函进行催缴。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”上述前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案前期物业服务合同已于2015年7月19日到期，某公司中山分公司与屈某某均确认尚未签订新的物业服务合同，且某公司中山分公司持续为小区服务至今，某公司中山分公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系，屈某某以合同到期为由拒交物业服务费，本院不予采纳。另，屈某某未提交充分证据证明3.9元/月/平方米的收费标准存在法律规定的无效情形，物业服务收费备案属于行政管理范畴，备案手续瑕疵不直接导致收费条款无效，屈某某以此拒交物业服务费，依据不足，本院不予支持。 屈某某以消防出入口、安保管理、外墙构件脱落等存在问题为由拒交物业服务费，本院认为，物业服务具有持续性、整体性、公共性特征，判断个别业主拒绝交纳物业服务费的事由是否成立，应当从物业公司是否有违反合同的主要义务，其提供的物业服务是否存在严重瑕疵及确实影响到大部分业主的正常居住、生活等方面予以谨慎、综合的考量；也不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态认定。本案中，屈某某提交的照片、某平台聊天记录等证据，可以反映某公司中山分公司在物业服务履约过程中确实存在一定瑕疵，但不足以证明某公司中山分公司提供物业服务长期存在瑕疵问题或瑕疵问题常态化，亦不能证明某公司中山分公司不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，构成根本违约。外墙属于住宅共用部位，在保修期满后应通过动用住宅专项维修资金进行维修，现某公司中山分公司已采取应急措施、组织后续维修工作、协调推进专项维修资金的使用，已尽到相应义务。屈某某以上述理由拒交物业服务费，本院不予支持。经核算，屈某某每月应支付物业服务费628.76（3.9元/平方米/月×161.22平方米），屈某某应向某公司中山分公司支付2025年1月至2026年1月共13个月的物业服务费8173.88元（628.76元/月×13个月）。 关于违约金，屈某某未按约交纳物业服务费已构成违约，应支付所欠的物业服务费，但某公司中山分公司在物业服务中亦有不当之处，应承担一定责任，故本院对某公司中山分公司主张的违约金不予支持，某公司中山分公司应在后续工作中继续提升服务质量。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、被告屈某某于本判决生效之日起七日内向原告某公司中山分公司支付2025年1月至2026年1月共13个月的物业服务费8173.88元； 二、驳回原告某公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告某公司中山分公司已预交），由原告某公司中山分公司负担10元，由被告屈某某负担40元并于本判决生效之日起七日内向原告某公司中山分公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年八月二十八日 书记员*** ***