某公司中山分公司与梁某,魏某物业服务合同纠纷一案

广东省中山市第二人民法院 民事判决书 （2026）粤2072民初10177号 原告：某公司中山分公司，住所地广东省中山市南区。 主要负责人：龙某，总经理。 委托诉讼代理人：吴某，男，公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（中山）律师事务所律师。 被告：梁某，男，1989年9月20日出生，汉族，住山东省济宁市鱼台县。 被告：魏某，女，1995年5月25日出生，汉族，住山东省济宁市鱼台县。 原告某公司中山分公司与被告梁某、魏某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万科公司的委托诉讼代理人***、吴某到庭参加诉讼，梁某、魏某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁某、魏某向万科公司支付自2024年4月至2025年3月期间的物业费3788.28元；2.请判令梁某、魏某向万科公司支付违约金（以每月物业服务费为基数，从欠费下月首日起按0.02%利率计算至清偿之日止，计至2025年3月31日为111.11元）。事实与理由：原被告签订《瀚康首府前期物业服务协议》，协议期限：自合同签订之日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自行终止。协议签订后，梁某、魏某未按协议约定按时足额支付物业费用，已构成违约。 梁某提交书面答辩状辩称，一、万科公司长期未履行房屋质量问题的报修跟进义务，严重违约在先。1.自收房起持续报修，问题始终未解决。如：2022年6月，厨房橱柜门损坏、全屋门框未补胶、部分门吸未更换、走廊开关处墙面不平、阳台墙面污渍需清洁；2022年12月门口感应灯故障；2024年6月木地板大面积损坏。梁某多次在业主群及物业聊天中报修，万科公司明确承诺维修时间及安排人员维修，但均未实际处理，严重违反了物业服务合同中关于“协助业主处理房屋质量问题、对接开发商整改”的核心义务。2.万科公司存在严重的服务瑕疵，梁某有权行使先履行抗辩权。万科公司作为物业服务企业，其合同义务不仅包括公共区域管理，更包含对业主专有部分质量问题的报修对接、协调开发商维修的附随义务。但本案中，万科公司对梁某持续多年的报修请求置若罔闻，导致房屋质量问题持续恶化（如木地板损坏范围扩大、橱柜门破损加剧），梁某无法正常使用房屋，合法权益持续受损。万科公司未履行其在先的服务义务，梁某有权拒绝支付对应期间的物业服务费，不构成违约。二、针对万科公司诉讼请求的具体答辩意见如下：1.关于欠缴物业服务费的答辩万科公司主张的欠缴物业费金额为8435.23元，2024年4月份开始至今该期间内，万科公司始终未履行房屋质量问题的报修跟进义务，梁某房屋长期无法正常使用，物业费对应的服务价值已严重减损。梁某基于先履行抗辩权，有权暂停支付物业服务费，该行为不构成违约，无需全额支付欠缴费用。2.梁某无需支付欠缴物业服务费。万科公司长期未履行房屋质量问题的报修跟进义务，属于严重违约，梁某基于先履行抗辩权，有权暂停支付物业服务费，该行为不构成违约。且因万科公司的不作为，梁某房屋长期无法正常使用，物业费对应的服务价值已严重减损，梁某无需全额支付。3.梁某无需承担任何违约金。本案违约方为万科公司，梁某暂停支付物业费系行使法定抗辩权，不存在主观过错，也未违反合同约定，万科公司主张的违约金无事实与法律依据，依法应予驳回。4.万科公司应立即履行维修义务，并赔偿梁某损失。梁某保留向万科公司主张房屋质量问题扩大损失的权利（如木地板损坏更换费用、橱柜维修费用等），万科公司应立即协调开发商完成案涉房屋的全部维修工作，消除对梁某、魏某正常居住使用的影响。三、证据清单：1.2022年6月22日至2024年8月期间，梁某和魏某与万科公司管家的某平台聊天记录截图（含业主群聊天记录），证明梁某、魏某持续报修、万科公司多次承诺维修但未履行的事实；2.案涉房屋木地板、橱柜门、门框、感应灯等问题的现场照片、视频，证明房屋质量问题的客观存在及持续恶化情况；3.证明梁某、魏某自收房起即已申报相关问题。综上，万科公司长期未履行物业服务合同约定的报修跟进义务，严重违约在先，梁某、魏某暂停支付物业服务费系合法行使抗辩权，不构成违约。万科公司的全部诉讼请求均无事实与法律依据，应予以驳回。 魏某未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明事实如下： 一、小区名称、位置：瀚康首府小区，位于中山市。 二、业主房产位置、面积：梁某、魏某系上述小区3栋402房的业主，该房建筑面积为109.07平方米（中山市不动产登记资料查询结果记载的数据）。 三、开发商某公司于2022年6月8日向梁某、魏某发出房屋交付通知，告知其于2022年06月18日至19日期间前来办理收楼手续。万科公司与魏某签订《瀚康首府前期物业服务协议》。约定梁某、魏某委托万科公司对上述物业提供前期物业服务。服务内容包括对该区域内的共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、车位物业服务、物业管理区域内的巡视、检查、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、物业档案资料管理。物业费高层住宅按建筑面积每月2.9元/平方米计收。物业服务费应当从开发商通知交付的期限届满日之次日，或开发商实际交付房屋之日起计收。业主应于每月10日前向万科公司交纳当月的物业服务费。 四、万科公司起诉要求梁某、魏某缴纳物业费的期限及欠付物业费数额为2024年4月至2025年3月物业费为3788.28元（108.86平方米×2.9元/平方米/月×12个月）。 五、违约金的计算方式及依据：《瀚康首府前期物业服务协议》约定梁某、魏某应于每月10日前向万科公司交纳当月的物业服务费，在下个月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之二向万科公司支付违约金。 六、万科公司曾通过发送某平台或律师函的方式向梁某、魏某催缴过物业费。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《瀚康首府前期物业服务协议》系双方当事人真实的意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《物业管理条例》关于以招投标方式选聘物业服务企业的规定仅系管理性规定，并非效力性强制性规定。梁某以前期物业招投标不合法为由主张案涉物业服务合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于公共收益的公示问题，物业公司负有定期公示公共收益的义务，但该义务与业主支付物业费非同一法律关系，亦非法定或约定的物业费支付前提条件，梁某以此为由拒付物业费，缺乏合同及法律依据。 关于梁某主张的先履行抗辩权是否成立，支付物业费是其主合同义务，该义务的履行与物业公司所负的协助报修、协调等附随义务之间，并不构成对待给付关系。梁某提交的某平台聊天记录等证据，虽能反映出其曾就部分房屋质量问题向万科公司工作人员报修，但尚不足以证明万科公司存在完全不履行或严重不适当履行物业服务主合同义务，导致合同目的无法实现的根本违约情形。梁某以此为由主张先履行抗辩权，理据不足，本院不予支持。 关于小鹿景观、喷泉景观以及房屋内部专有部分的质量问题，如橱柜门损坏、木地板损坏等属于业主与开发商间的房屋买卖关系问题，梁某、魏某如认为其权利受损，应依据商品房买卖合同的约定向责任主体主张权利。另，梁某虽主张物业服务存在绿化不到位、消防通道被车辆堵塞、保安室没人值守等情形，但物业服务合同的履行是一个长时间、持续的动态过程，拍摄时间零散的照片只能证明某个时间段的静态情况，不能以某一时间、某一事件出现的特定、静止性的情形反映整体的履约情况。从被告提交的照片来看，多为某一特定地点、某一特定时间反映的情况，难以证明物业公司确有存在长期的、常态化的现象。梁某提交的证据未能充分有效证明涉案小区物业管理长期存在其所主张的问题或者履行合同过程中存在重大瑕疵。鉴于物业服务存在整体性、不间断性、长期性等特征，物业服务存在瑕疵在所难免，但不足以构成梁某、魏某不交纳物业费的抗辩。另需指出，万科公司作为物业服务企业，在收取物业费的同时，亦应本着为业主服务的宗旨，对梁某、魏某提出的问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见及建议，在今后的工作中不断提高物业服务质量，共建和谐社区。 综上，万科公司为案涉小区提供了物业管理服务，梁某、魏某作为小区业主理应履行交纳物业费的义务。故万科公司按315.69元/月的标准主张2024年4月至2025年3月期间的物业费3788.28元，理据充分，本院予以支持。 关于违约金。梁某、魏某非恶意欠缴，万科公司亦未举证梁某、魏某逾期支付物业服务费造成的损失达到或高于其主张的标准，故本院综合考虑本案各种情形，将违约金计算标准酌情调整为以每月应付物业服务费为基数，分别自欠费次月11日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。 梁某、魏某未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下： 被告梁某、魏某于本判决发生法律效力之日起三日内向原告某公司中山分公司支付2024年4月至2025年3月期间的物业费3788.28元及违约金（以每月应缴纳的物业费为基数，分别自欠费次月11日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 驳回原告某公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（已由原告某公司中山分公司预交），由被告梁某、魏某负担并直接向原告某公司中山分公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年六月十日 本件与原本核对无异 书记员***