深圳市某有限责任公司中山分公司;叶某物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省中山市第二人民法院 民事判决书 （2026）粤2072民初3111号 原告：深圳市某有限责任公司中山分公司，住所地广东省中山市 主要负责人：刘某。 委托诉讼代理人：陈某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁某，女，该公司员工。 被告：叶某，男，1980年8月28日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原告深圳市某有限责任公司中山分公司诉被告叶某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2022年1月1日至2025年5月31日期间共41个月的物业费10031.25元及违约金6309.1元（违约金计算方法：其中2022年1月至2024年12月每月本金248.85元，2025年1月至2025年5月每月本金214.53元，从欠费的次月5日起以每天千分之一利率分段计算至清偿之日止）。事实和理由：登记在被告名下位于中山市，有租客居住使用，该房产建筑面积85.81平方米。依据原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》，并经市物价部门核准，上述房产2022年1月至2024年12月以建筑面积计每平方每月应收物业服务费2.9元，2025年1月至2025年5月以建筑面积计每平方每月应收物业服务费2.5元。被告名下的上述房产2022年1月至2024年12月每月物业服务费248.85元（248.85×36=8958.6元）；2025年1月至2025年5月每月物业服务费214.53元(214.53×5=1072.65元)。2022年1月1日至2025年5月31日被告共欠交物业服务费为41个月，欠交物业服务费10031.25元。此外，根据《中山市前期物业管理服务合同》第三章第十二条的约定，被告应支付上述物业服务费的违约金，以每月物业服务费248.85元（2025年1月起每月物业服务费214.53元）为本金，从欠费的次月5日起以每天千分之一利率分段计算至清偿之日止）。 被告未到庭应诉，庭前提交书面答辩状辩称，一、请求依法驳回原告要求支付2022年1月至2025年5月物业费及违约金的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。理由为：1.房屋存在严重质量问题（门框开裂、墙面发霉、瓷砖空鼓、水管接错、燃气灶破损等），未达到正常居住使用条件，被告多次与开发商及原告反馈上述问题，但开发商以“过保”为由拒绝维修，原告作为提供前期物业提供方，未履行任何协调维修的义务，因房屋存在质量问题，被告至今未能实际入住及对外出租，已遭受严重经济损失；2.原告未履行物业服务合同约定的核心义务，已构成根本违约，基础物业服务不到位，小区公共走廊长期无人清洁，卫生状况极差，针对被告反馈的房屋质量问题，原告仅以“开发商回复”敷衍推诿，未按服务合同约定履行协调义务；3.原告主张的违约金缺乏依据却计算标准过高。综上所述，原告未履行合同义务，其诉讼请求无事实及法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据原告提供的《前期物业服务合同》和收楼书显示，被告与原告签订服务合同及收楼时间均为2022年8月8日，故物业服务费应以该时间开始计算。庭审过程中，原告明确被告收楼时已预交一年的物业服务费，扣减后被告拖欠的期间为2023年8月8日至2025年5月31日。被告作为星尚苑8栋302房的业主，理应履行交纳物业服务费的义务。原告已通过微信通知的方式向被告催交物业服务费，被告拒绝交纳自2023年8月8日至2025年5月31日期间的物业服务费，已构成违约，其除对所拖欠的物业服务费5246.91元（192.66元+248.85元/月×16个月+214.53元/月×5个月）负有清偿责任外，还应承担逾期付款的违约责任。鉴于《前期物业服务合同》约定的逾期交纳物业服务费违约金明显过高，本院在综合审查现有证据的基础上将违约金计算标准调整为2023年8月至2024年12月以248.85元/月为基数，2025年1月至2025年5月以214.53元/月为基数，均自当月6日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 关于被告书面抗辩称因房屋存在质量问题、物业服务不到位而拒绝交纳物业服务费，本院认为，物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，物业服务的内容具有公共性和整体性，另外，物业服务费是物业公司最重要的收入来源，也是物业公司维持整个小区物业管理基本运作的重要保障，按时缴纳物业费是每位业主的主要义务，如果因物业公司存在问题，业主都以拒绝缴纳物业费的方式解决问题，物业公司就会失去重要的收入来源，从而导致物业公司无法正常运营，影响整个小区的物业管理，小区的卫生、安全、公用设施、消防等方面就会处于无序状态，出现该结果，最终受损害的还是广大业主。本案中房屋出现的质量问题并非原告造成的，因此，被告不能以房屋存在质量问题、物业服务不到位而拒绝交纳物业服务费，被告可以通过其他的正当途径主张权利，故本院对被告的书面答辩意见不予采纳。被告未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第一百六十五条的规定，缺席判决如下： 一、被告叶某于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市某有限责任公司中山分公司支付2023年8月8日至2025年5月31日期间物业服务费5246.91元及逾期违约金（2023年8月至2024年12月以248.85元/月为基数，2025年1月至2025年5月以214.53元/月为基数，均自当月6日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告深圳市某有限责任公司中山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取104元（已由原告深圳市某有限责任公司中山分公司预交），由被告叶某负担并于本判决生效之日起七日内直接向原告深圳市某有限责任公司中山分公司支付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二六年三月九日 书记员***