林某某、碧桂某公司合同纠纷二审判决书

广东省中山市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤20民终4585号 上诉人（原审被告）：***，女，1995年10月20日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。 委托诉讼代理人：***，广东鼎汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东鼎汉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：某有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。 主要负责人：肖某，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：何某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：颜某，女，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人某有限公司中山分公司（以下简称某中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2025）粤2071民初15177号，向本院提起上诉。本院于2025年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某中山分公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认为“***经通知未按收楼通知要求办理相关收楼手续不构成拒付物业服务费的理由……***应另行向开发商主张权利”，该认定错误。开发商从未正式通知***办理收楼手续，所谓的现楼收楼通知书，开发商在与***签订购房文件资料的时候，向***催缴尾款的通知，并不是验收合格收楼的确认书。而某中山分公司作为开发商的关联企业，同时能出示开发商持有的“现楼收楼通知书”，可见某中山分公司有义务对于协助、配合业主办理收楼工作。但***至今尚未收楼，没有房屋钥匙，***曾多次找某中山分公司要求拿钥匙进屋查看、验收，但某中山分公司一直不予配合，要求***先交纳物业费。由于某中山分公司的原因，房屋至今未能交付给***，某中山分公司亦没有任何证据证明***已经收楼，***未享受某中山分公司提供的物业服务，无须支付物业费。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业公司交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条的规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由于房屋未交付给***，***无需支付物业管理费。2．一审判决认为“某中山分公司在***投诉时有协调各方沟通处理，***与邻居之间亦进行了相应的沟通，已尽其物业服务房的基本责任”，该认定没有依据，有违事实。某中山分公司没有在各方之间进行过沟通，没有尽物业服务的职责，无权收取物业费。首先，某中山分公司作为物业服务提供方，主动发现问题、主动解决问题，是其基本职责，尤其***房屋处于别墅区，别墅均为毛坯，别墅户型通过装修改变格局的空间非常大，容易出现各种违建、嵌建、霸占公共区域等问题，某中山分公司作为有经验的物业服务公司，理应提前做好应对方案，对业主的装修方案需审批、尤其涉及邻里共用地方，应当取得邻居的同意，在装修过程，亦要监督监管协调，一旦发现问题，必须要求停工整改，及时向职能部门上报，而不是随便通过微信发几句通知，把责任全部推给执法部门。其次，在相邻业主违建、侵犯***利益时，某中山分公司完全是不作为。***为67幢2号业主，与68幢1号两户之间原本有柱子、栅栏作为分界线，公共位置理应各半，但68幢1号业主在建围墙时不但直接越过分界线，围墙滴水檐亦修建在***这边；另外，***67幢2号与67幢1号是双拼别墅，相连位置各自安装有气窗，是通风、透气、采光的重要位置，但67幢1号业主擅自将公共部分加建围墙，且越过分界线，严重影响***房屋的通风、采光，且违法扩建前厅后院，严重影响房屋的整体美观；***房屋的花园还长期被人任意倾倒建筑垃圾。以上种种情况，某中山分公司均没有及时发现、制止，更没有将情况告知***，在***发现问题后，多次找某中山分公司反映情况，要求处理，但某中山分公司均不予理会，根本没有尽物业服务的职责。3．某中山分公司提供的证据不能证明邻居在装修前与***进行过沟通，征得***同意，更不能证明某中山分公司有履行物业服务职责，在业主之间进行过沟通，应承担举证不能后果。某中山分公司一审补交的《邻居与被告沟通花园装修的聊天记录》，是68幢1号业主与***的聊天记录，不是某中山分公司履行物业服务职责的证据，68幢1号业主通知***要装修砌墙，***明确告知不要越线砌出，但是实际施工中，68幢1号业主围墙越过中间线，滴水檐落在***这边，但某中山分公司没有制止、干预，明显是不作为。 某中山分公司答辩称：1．涉案房屋符合交楼条件，开发商已履行通知交付义务，***以未收楼为由拒交物业费缺乏依据；2．某中山分公司已尽邻里之间的沟通协调义务，***不能以此为由拒付物业费。综上，请求二审法院驳回上诉。 某中山分公司向一审法院起诉请求：1．判令***向某中山分公司支付2021年2月20日至2022年2月28日、2022年4月1日至2024年8月15日的物业服务费39765.1元；2．判令***向某中山分公司支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金4008.13元（违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.165‰为标准，自2021年3月1日暂计至2024年8月15日违约金为4008.13元）；3．判令***承担本案诉讼费用。一审诉讼期间，某中山分公司变更涉案欠付的物业服务费为2021年3月20日至2024年8月31日金额39659.19元。 一审法院查明，***是中山市南区某别墅的登记权属人，建筑面积为252.17平方米。 2018年10月29日，中山市某有限公司与广东某有限公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘广东某有限公司对中山某地提供前期物业管理服务。后广东某有限公司授权某中山分公司全权负责该项目的物业服务工作。《前期物业服务合同》约定：涉案别墅物业服务费按建筑面积为3.8元/平方米/月（每月958.25元）收取；物业服务费缴交时间为每月5日前；逾期缴交物业费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳违约金；合同还约定了其他内容。 ***未缴交2021年3月20日至2024年8月31日期间的物业服务费39659.19元。***欠付上述物业服务费期间，某中山分公司通过电话等方式向***进行催收，均没有结果。某中山分公司经做催收无果，遂提起本案诉讼。 一审法院另查明，2021年1月6日，中山市某有限公司向***发出《现楼收楼通知书》，告知***涉案别墅可在2021年2月6日交付，物业服务费将以双方签订的商品房买卖合同约定的收楼之日或实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）起计收。***收到该收楼通知书后在该收楼通知书上签名确认。***对此表示，因存在答辩所主张的情形，至今未对涉案物业进行收楼。另外，在小区内相邻别墅之间的公共区域或相邻花园的使用不能机械地以红线作为使用的界限，而应当结合使用习惯、开发商给予的实际使用面积来进行划分；某中山分公司向***拒绝交付钥匙，拒绝给***验收楼房，其前期物业服务合同未对***产生效力，***无需支付涉案物业费。***提供现场图片拟证明，相邻的68幢1号业主建围墙时越过分界线，将围墙建到其67幢2号花园上，滴水檐亦越过分界线在其花园上方；***67幢2号与67幢1号是双拼别墅，之间有一条水巷，属于公共位置，安装有各自气窗，是通风、透气、采光的重要位置，但67幢1号业主擅自将公共部分加建围墙且越过分界线，严重影响其房屋的通风、采光；某中山分公司没有监督、阻止，亦没有告知***，未尽物业服务义务。***提供某中山分公司员工何某与***母亲谢某微信聊天记录拟证明，***发现相邻67幢1号业主、68幢1号业主违规违建、侵占其花园用地等情况后，多次委托其母亲谢某向某中山分公司反映情况，但某中山分公司一直不予处理，其未尽物业服务责任。 某中山分公司则认为，***因自身原因未办理收楼手续，应视为其已收楼，并自收楼之日起支付涉案物业服务费；***未收楼并不代表不能进房查看，其前来看房时，某中山分公司均有人陪同看房，其也有进入房屋内查看过，不存在不提供钥匙，不能进房查看情况；***所述对方占用花园，某中山分公司也有联系过其邻居，其邻居也有提供过与***之间的聊天记录，装修前其邻居已将相关图片发送给其确认，当时因为疫情原因，***一直没有到现场查看，其邻居动工前有与***协商过相关问题，并告知其相关情况；其邻居的围墙已建成使用，不在***房屋的红线范围。某中山分公司提供涉案物业邻居与***（微信昵称“***”）沟通花园装修聊天记录拟证明，涉案物业邻居在装修前与其沟通过相关事宜，***对此并未提出异议，事后***称对方占用涉案物业花园，也未提供证据证明涉案物业花园原有面积或对方实际占用面积，***提出的问题不属于物业服务纠纷，系相邻关系纠纷，其已尽到了协调义务。***对某中山分公司该证据不予确认，其中68幢1号业主只告知中间砌围墙，且事实上不但越过中间线，而且滴水亦在其67幢2号这边；67幢1号业主的前厅后院扩建根本没有征得其同意，双方也没有见过面。某中山分公司对此视而不见，且不予制止，损害***利益，根本没有尽到物业服务的职责，而且***多次找某中山分公司，要求其出示相关报批方案及花园相关面积图，均予拒绝，足以证明某中山分公司对此失职。 一审诉讼期间，某中山分公司、***表示双方对涉案纠纷没有约定适用法律，同意适用中华人民共和国内地法律为审理本案的准据法。 一审法院认为，本案为涉港民事合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，应参照我国有关涉外民事案件法律适用的法律规定，确定处理本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”双方事前未就本案纠纷的解决一致约定适用的法律，本案争议标的发生于我国内地，双方同意适用我国内地法律解决本案纠纷，故本案适用我国内地法律作为准据法进行裁决。综合双方的诉辩主张和本案查明的事实，一审法院具体分析： 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案某中山分公司与涉案住宅小区开发商签订《前期物业服务合同》对某中山分公司及***具有法律约束力，某中山分公司及***应当按照合同要求履行相应义务。根据合同约定，***在某中山分公司依约履行物业服务的情形下负有缴交物业服务费的义务。***辩称其拒付物业服务费是基于其未收楼以及某中山分公司在***邻居扩建时超过其土地红线并影响其通风、采光而未予以制止，但从双方提供的证据以及查明事实来看，某中山分公司在***投诉时有协调各方沟通处理，***与邻居之间亦进行了相应的沟通，已尽其物业服务方的基本责任，但该邻居是否违建并占用***用地以及影响***的通风、采光为***与其邻居之间的相邻纠纷，因某中山分公司并非处理该纠纷的执法部门，该纠纷非某中山分公司可强制劝阻的控制范围，***应另行向相关职能部门主张解决。另，***经通知未按收楼通知要求办理相关收楼手续不构成拒付物业服务费的理由。即使收楼中存在上述问题，由于某中山分公司作为物业服务方而非开发商，并非物业交付主体，***应另行向开发商主张权利。***辩称拒付物业服务费的主张以及所提供的证据不足以证明某中山分公司存在其他不履行合同基本内容等严重性、根本性违约的情形，***以此为由拒付物业服务费依据不足，一审法院不予支持。***不缴纳涉案物业服务费已构成违约，应承担支付所欠的物业服务费的违约责任。鉴于某中山分公司在处理***涉案邻居违建投诉中未能提供证据证明其在劝阻无效情形下积极向有关职能部门进行反映，存在一定的服务瑕疵，基于公平原则，一审法院对其违约金主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决：一、***于判决生效后七日内向某中山分公司支付2021年3月20日至2024年8月31日期间欠付的物业服务费39659.19元；二、驳回某中山分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费894元，减半收取为447元（某中山分公司已预交），由某中山分公司52元、***负担395元。***负担的案件受理费395元于判决生效后七日内径付某中山分公司，一审法院不另行收退。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为涉港物业服务合同纠纷。***未按其与开发商之间的约定于2021年2月6日收楼，亦未提供合法事由及充分依据拒绝收楼，故其是否实际收楼均不影响其按《前期物业服务合同》的约定向某中山分公司履行支付物业费的合同义务，否则即构成违约。***还主张某中山分公司未妥善处理其邻里之间的物业使用纠纷，经查某中山分公司对此已作协调联系，其作为物业服务人不具有强制调处上述纠纷的职责义务，***以此为由拒付物业费显然缺乏依据。 综上所述，上诉人***的上诉意见缺乏理据，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费801元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月十一日 书记员***