中国铁塔股份有限公司南宁市分公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民事判决书 （2016）桂0108民初1550号 原告：中国铁塔股份有限公司南宁市分公司，住所地广西南宁市总部基地一期D11栋。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西广合律师事务所律师。 被告：***，男，壮族，1979年7月15日出生，住广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：***，男，壮族，1944年6月20日出生，住南宁市良庆区。 原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司与被告***土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告***及委托诉讼代理人***，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《中国铁塔股份有限公司南宁市份公司基站场地租赁合同》；2、请求判令被告退还原告已经支付的租金50000元；3、请求判令被告向原告支付违约金250元（年租金的10%）；4、请求判令被告赔偿原告支出的土建及配套损失158171.48元；5、请求判令被告赔偿原告支出的购买三管塔损失95237.24元；6、请求判令被告赔偿原告上述第2、4、5项诉请金额的利息损失：（1）以25000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月26日起计至清偿时止；（2）以25000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年2月2日起计算至清偿时止；（3）以158171.48元为基数，按种中国人民银行同期贷款利率,从2016你那2月2日计算至清偿时止；（4）以95237.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年11月20日起计至清偿时止；7、请求判令被告赔偿原告律师费损失11366元；8、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用（包括但不限于鉴定费、评估费等，以实际发生为准），上述2-7项诉求金额总计315025元。事实与理由：原告与被告经协商一致，于2015年4月签订了《中国铁塔股份有限公司南宁市分公司基站场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。根据合同约定，被告将其位于南宁市良庆区名为“香岭”的山地（经度108.42004维度22.45411）租赁给原告，租赁费用为每年2500元，租期20年，租赁总费用为50000元。且被告向原告出具了村村委会的证明，保证该租赁场地权属为被告所有，无办理土地使用登记记录，并无纠纷。签订合同后，原告依约将租金分两次支付给被告，并开始施工建设基站，但完成基站的土建、三管塔和配套，总计投入253408.72元后，被告家庭成员阻扰接电工作，被告因此未能履行合同安排原告接电，原告多次催告被告仍没有解决接电问题，导致基站至今无法正常投入使用，致使原告蒙受了巨大损失。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼。 被告***辩称：1、原告所谓解除合同的后果由其负全部责任，纠纷事实与原告陈述不符，被告在《租赁合同》签字后，由于原告方人员要求被告隐瞒合同内容，被告家人及生产队一直不知晓，所以原告人到场选址时，被告已明确告知原告待我协调生产队、家里人和完善《租赁合同》后再施工，但原告不但不听，反而在没有征得被告和家人同意就强行施工建设，导致被告父亲***及生产队意见极大，不承认该合同，但考虑到原告已投资建设，家人提出重新签订合同，但是原告既不完善合同，又不配合被告与家人及生产队协商解决，被告家人被逼采取不同意接电方式予以抵制，导致纠纷升级，这一责任完全是原告，而不是被告，且基站用地是生产队给***管理使用，户主是***，而签订《租赁合同》中，“法人代表或负责人”栏或甲方签字都没有“***”签字，在纠纷发生前，被告已多次向原告方人员申明更正，但原告置之不理，导致租赁合同主体错乱，与事实不符；2、原告出具的那团村委证明被告认为存在瑕疵，原告称村委证明是被告提供与事实不符，按《租赁合同》约定，该证明理应由原告提供，可是被告历来没有向原告提供这份证明，加上证明内容不属实；3、被告不承认3-7项无理诉求，可就2项诉求与原告协商解决，因原告在合同未生效情况下，严重违约违规强行施工建设基站，责任完全在原告一方，被告不存在违约责任，因此不予承担任何赔偿责任，广西中硕资产评估有限公司作出，《价格评估报告书》（中硕字（2017）第155号）价格偏高，明显偏袒原告方，不公正公平，因此不予承认这份报告书，如有必要，被告另行申请评估机构重新评估。 本案争议焦点：1、本案《租赁合同》是否生效；2、原告主张的各项损失有何依据。 原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、《中国铁路股份有限公司南宁市分公司基站场地租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系；2、南宁市良庆区大塘镇那团村委会出具的《证明》，证明被告用于证明其对租赁场地的使用享有支配权；3、银行客户专用回单（NO.53），证明原告依约向被告支付了全额租金；4、银行客户专用回单（NO89），证明原告依约向被告支付了全额租金；5、发票（11178210），证明原告依约向被告支付了全额租金；6、发票（00006387），证明原告依约向被告支付了全额租金；7、《中国铁塔股份有限公司广西壮族自治区分公司2015年度基站配套设施施工服务框架合同》前四页及签字页，证明原告委托的施工单位承包租赁场地的土建、配套工程；8、[2015年度基站配套设施]工程项目施工订单，证明原告委托的施工单位承包租赁场地的土建、配套工程。9、[2015年度基站配套设施]工程项目采购订单，证明原告委托的施工单位承包租赁地的土地、配套工程；10、建筑业统一发票，证明原告在租赁场地基站已经投入的费用；11、增值税发票，证明原告在租赁场地基站已经投入的费用；12、银行客户专用回单NO.1，证明原告在租赁场地基站已经投入的费用；13、购买三管塔订单，证明原告在租赁场地基站已经投入的费用；14、证明，证明位于租赁场地的三管塔已经安转完毕；15、三管塔安装现场照片，证明位于租赁场地的三管塔已经安转完毕；16.《律师函》、《现场照片》，证明原告派员工亲自到被告住处协商接电话问题，被告避而不见，其父阅读了《律师函》；17、委托代理合同，证明律师费损失；18、律师费发票，证明律师费损失。 本院对原告提交的证据认定如下：因被告对原告提交证据的1、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18的真实性、合法性没有异议，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据，其关联性在本院认为部分再作论述；证据2系南宁市良庆区大塘镇那团村委出具的《证明》，其真实性本院予以确认，但其合法性和关联性在本院认为部分再作论述。 被告***未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年，原、被告签订了本案的《租赁合同》，约定从2015年5月1日至2035年4月30日，原告租赁被告位于南宁市良庆区名为“香岭”的山地（经度108.42004维度22.45411）租赁给原告，面积为130平方米，年租金为2500元，20年租金总价50000元。合同还约定了租赁山地的排他性、违约责任付款方式、合同解除条件、争议的解决方式等问题进行了约定。南宁市良庆区大塘镇那团村委出具了一份《证明》，内容为：“兹有我南宁市良庆区一山头（当地名：那香岭，经纬度：E108、42004、N22、45411）面积约1亩，经核实该山头地块土地使用权属我村村民***所有，无办理土地使用登记记录，并无纠纷。”合同签订后，原告分别于2015年6月26日和2016年1月8日通过银行转账的方式支付了20年租金总计50000元。随后原告便开始施工建设基站。在基站的土建、三管塔和配套建设完成后，被告的六名家庭成员出面阻扰接电工作，并在《租赁合同》上签字，注明：“这地我有份，不同意合同，要求重签价格1000/月，不承认村委证明，办好再施工”，落款日期为2016年5月12日。此后原告多次与被告协商，均未达成一致意见，致使原告投入的基站一直未能使用。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，南宁市良庆区大塘镇那团村委出具的《证明》系由原告打印好后交由那团村委盖章，而本案所涉土地的使用权是以家庭为单位承包的，户主系被告***的父亲***，其家庭成员共有六人。原告在签订合同前对此事已知情，且合同签订时***以不识字为由，委托***办理此事。因此那团村委才在《证明》上盖章确认。 还查明，经广西中硕资产评估有限责任公司出具的中硕估字【2017】第155号《价格评估报告书》评估，本次原告所受损失为：1、基建安装费用158000元；2、三管塔价格95200元；3、空调费用3000元（可自用）；4、主塔拆除费用20000元；5、材料残值7000元（略高于废钢价格卖）。 本院认为，关于本案《租赁合同》效力的问题。家庭联产承包责任制是我国农村集体经济长期稳定的基本制度，本案中所涉租赁山地使用权除被告外，尚有其他家庭成员的份额在内，被告的全体家庭成员对租赁山地的使用权处于共有状态，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，被告擅自处分共有财产，其处分行为属于无权处分，效力待定。原、被告签订的《租赁合同》未取得被告其他家庭成员的同意，《租赁合同》处于效力待定状态，并未生效。后被告的家庭成员于2016年5月12日在《租赁合同》上签字，注明“不同意合同”，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，原、被告签订的《租赁合同》无效，不存在解除合同的问题，原告诉请解除《租赁合同》，本院不予支持。 关于本案的原、被告过错。原告在明知租赁土地的使用权除被告外还有其他家庭成员的份额，但并未与被告的其他家庭成员协商一致便施工建设基站，应承担一定的过错责任；而被告未能在合同签订后至基站建成前将近一年的时间内劝服家庭成员签订本合同，且被告的家庭成员本可以在原告开始施工时阻止并主张权利，但从基站开始施工至基站建成，被告的家庭成员均未阻止原告施工，直至基站建成后方以不同意接电的方式要求原告加价，此行为人为地、故意地扩大了原告的损失，为此被告亦应承担一定的过错责任。综合原、被告在本案中造成《租赁合同》无效所起到的作用，本院认定原、被告在本案中各负50%的过错责任。 关于原告各项款项主张本院的认定：1、场地租金50000元，因本合同无效，被告应当返还租金50000元；2、违约金，因本合同无效，不存在违约问题，违约金本院不予支持；3、土建及配套损失158000元，其中有空调价值3000元可自用，故其价值应当扣除，原告的土建及配套损失为155000元，被告负50%的过错责任，故应赔偿77500元；4、三管塔损失95200元，其中材料残值7000元应予扣除，原告的三管塔损失为88200元，被告应赔偿44100元；5、各项损失的利息，因原告在本案中应负同等的过错责任，对原告各项损失利息的诉请，本院不予支持；6、律师费，因原告在本案中应负同等的过错责任，对原告律师费的诉请，本院不予支持。综上，被告应返还原告租金50000元，赔偿原告土建及配套损失77500元，三管塔损失44100元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，判决如下： 一、被告***返还原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司租金50000元； 二、被告***赔偿原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司土建及配套损失77500元，三管塔损失44100元； 三、驳回原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6025元（原告已预交），由原告中国铁塔股份有限公司南宁市分公司负担2743元，由被告***负担3282元；评估费2000元，由原、被告各负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一七年八月八日 书记员***