南京松竹物业管理有限公司、南京莫愁优品商业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市玄武区人民法院 民事判决书 （2021）苏0102民初9199号 原告：南京松竹物业管理有限公司，住所地在南京市秦淮区七桥瓮8号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京观***（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观***（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京莫愁优品商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区花园路2号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏三法律师事务所律师。 原告南京松竹物业管理有限公司（以下简称松竹公司）与被告南京莫愁优品商业管理有限公司（以下简称莫愁公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告松竹公司的委托诉讼代理人***、***，被告莫愁公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松竹公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业费825881.85元（2019年12月1日至2020年11月30日）以及逾期付款利息（2020年12月1日起至被告实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借利率计算）。事实和理由：原、被告先后分别签订两份物业管理服务合同，期限分别为2019年12月和2020年1、2月。合同到期后，原告继续提供物业服务，但是被告未能支付物业费用。2020年10月20日，原告书面通知被告要求补签合同以及支付费用，但是被告接函置之不理。同年11月6日，原告书面通知将于11月30日终止双方物业服务关系，但是被告仍然不予理睬。被告拖欠物业费825881.85元，减免疫情影响费用8万元，剩余数额为745881.85元，为此原告诉至法院。审理中，原告申请变更诉请数额为745881.85元。 被告莫愁公司辩称：合同约定物业费用数额应当经过双方签字确认且开票以后支付，现在原告没有提供双方确认相关材料，开具发票仅是原告单方行为，最终结算金额不以开票金额为准，且双方也没有约定所谓逾期付款利息。 本院经审理查明后认定事实如下： 2019年12月，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订一份“**老字号博览馆”物业管理服务合同，双方约定： 1、服务项目为“**老字号博览馆”，分为上下两层，总建筑面积为1万平方米，物业服务区域为公共区域，内容主要为保安、保洁、设施维护等。合同金额为91666.66元/月，合同期限为1个月，即2019年12月； 2、乙方应按合同要求配备相应管理人员，足额安排各工种人员开展物业管理工作。乙方应当安排管理技术人员不少于3人，在本项目上的总用工人数不少于28人，其中保安不少于13人，其他工种不少于15人； 3、乙方向甲方交纳2万元履约保证金，作为乙方履行合同义务的担保和本合同生效的前提。本合同终止，乙方无承担的违约责任或应付款项的，甲方在10个工作日内退还。 2020年1月，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）又签订了一份“**老字号博览馆”物业管理服务合同，双方约定的期限为2个月，即2020年1月、2月，金额为183333.33元，其余条款与前份合同相同。 同年10月20日，原告书面通知被告：2019年9月双方签订为期一年的物业服务合同，在合同执行过程中因为博览馆经营进入淡季，因此双方分别签订2019年12月、2020年1月至2月两份合同，但是被告自2019年12月至今没有支付物业费，共计764672.75元，其中2019年12月、2020年1月至2月发票已经报送被告，从3月开始现场人员降至12人，费用标准为每年734509.14元，但属于无合同运行中；现在要求被告支付去年12月以来物业费用，且补签今年3月以来物业合同。 同年11月6日，因为被告未对上述通知给予答复，原告书面说明：决定于11月30日解除双方事实上的合同，撤出管理服务区域，结束物业服务工作，同时继续追缴自2019年12月至2020年11月30日期间的物业费用。 2021年7月9日，原告再次书面催促被告：2019年12月至2020年11月30日期间的物业费用为825881.85元，因为疫情影响减免8万元，因此被告应当给付745881.85元。 审理中，原告补充表示： （1）2020年3月至11月，双方虽然没有签订新的合同，但是参照原合同标准来执行，原合同约定的物业费是每年110万元，在上述期间内综合考虑按照每年734509元计算比较合理，基于疫情影响又减免了8万元。虽然期限约定的是1个月，但是做好续签准备，属于先服务后收费，支付方式是季付，根据三个月考评结果进行结算； （2）2019年12月以后，按照被告要求原告服务人员实际配备21人，双方公司的大股东相同，原、被告间属于关联公司、关系较近，因此没有特别关注后续合同签订。2019年约定的每月物业费为每月136666.70元，付款方式也是季付，2020年4月13日，2019年9月至11月的物业费41万元，在双方没有书面确认的情形下被告直接给付原告，但是已经属于逾期； （3）所谓物业费用数额需要被告签字确认，是当时被告提出的合同要求，相当于赋予被告可以要求原告改进物业服务的一项权利，但是并非被告可以拒绝支付费用。在原告已实际提供物业服务的前提下，即使被告没有确认也应按照诚信原则支付费用。合同期间是按每年1100021.35元计算，合同外的期间是按每年734509.14元计算； （4）2019年12月是91666.66元，2020年1月至2月是183333.33元，3月至5月是183627.29元，6月至8月是183627.29元，9月至10月是122418.19元，11月是61209.09元，合计是825881.85元，扣除疫情影响免除费用8万元，剩余就是745881.85元。。 同时，被告补充表示： （1）2019年12月至2020年11月，原告已为被告实际提供物业服务属实，2020年1、2月物业费用数额存在较大争议，后期被告没有意愿继续履行合同，因此一直处于搁置状态；2020年3月以后，原告服务人员已从至少28人减少至12人，但是物业费的收取标准并未随之减少； （2）2019年9月至11月期间，原告已向被告提供物业服务没有异议，2020年3月以后双方之间已经没有书面合同，被告没有采取过通知或者其他措施，原告仍然继续提供物业服务，没有说明完全属于无偿提供，被告确实应当支付相应物业费用，但是具体数额应以实际发生的费用为限。 上述事实有物业服务合同、催缴通知、函件以及本院庭审笔录等证据证实。 本院认为：原、被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并发生法律效力，双方当事人应严格依照约定履行各自的义务。2019年12月至2020年2月，原告已经依约向被告提供了物业服务，被告也应依约及时向原告支付3个月的物业费用。 在2020年3月以后，虽然双方没有签订新的书面合同，但是原、被告间存在事实上的物业服务合同关系，原告已经为被告实际提供物业服务，被告从原告的服务行为中已经获得实际利益，基于公平原则被告应当给予原告相应对价。所以参照双方已签订合同的费用数额，被告应给付原告合同以外服务期间的物业费用。 从数额上来看，2020年3月至11月，原告主张每月的物业费数额为61209.097元，在签订书面合同的2019年12月至2020年2月，双方约定的每月物业费是91666.66元，两者相较原告已经给予被告低于70%的折后优惠，且在9个月的物业费用中又减免了8万元。在本案审理中，被告没有提供任何证据证实：自2019年12月至2020年11月期间，原告已经提供的物业服务，在实际过程中存在严重瑕疵因而应当扣减部分费用。所以，原告要求被告给付物业费用745881.85元以及逾期利息的诉请，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 被告南京莫愁优品商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告南京松竹物业管理有限公司物业费745881.85元以及逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2020年12月1日起至被告实际付清之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11259元，保全费4649元，合计15908元，由被告负担。原告预交案件诉讼费16708元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判长*** 二〇二二年三月二十九日 书记员***