某集团有限公司、秦某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民事判决书 （2024）新0103民初12766号 原告：某集团有限公司，住所地：成都高新区。 法定代表人：彭某，职务不详。 委托诉讼代理人：***，新疆巨臣律师事务所律师。 被告：秦某，女，1971年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告某集团有限公司（以下简称某集团）与被告秦某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年11月8日立案后，依法于2024年11月25日适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某集团有限公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告秦某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方订立的《房屋租赁合同》已经于2021年12月10日解除；2、请求判令被告返还原告房屋租金9,206元、采暖费4,762元；3、请求判令被告返还原告房屋押金10,000元；4、本案的案件受理费由被告承担。以上合计：23,968元。事实与理由：2021年3月，原告、案外人***与被告所有的乌鲁木齐市宝山路房屋分别订立《房屋租赁合同》，房屋实际使用人系***，原告依约向被告支付了30,000元房租及10,000元房屋押金。因案涉房屋存在扩建情况，2021年12月，***与被告就案涉房屋的退还完成了交接。后因被告拒不退还原告及***缴纳的房屋租金及押金等。案外人***以其自己的名义将被告诉至法院，要求退还原告及其个人交纳的剩余房租及押金等。经过法院一、二审，在（2023）新01民终7027号案件当中最终判令***与被告订立的房屋租赁合同于2021年12月10日解除被告返还***交纳的剩余房屋及押金。但对于原告交纳的房租、押金、采暖费等退还事宜二审法院认为***没有权利请求被告返还，要求原告另案以自己的名义起诉。截至目前，被告并未向原告返还剩余的房租、采暖费，押金，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 被告秦某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 2021年3月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于乌鲁木齐市宝山路房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积80平方米，房屋年租金30,000元，租赁期限为2021年4月1日至2024年3月31日；甲方在2021年4月2日前将房屋交付乙方；租赁期内的物业费、暖气费、水电费由乙方承担；租金及押金于2021年4月1日支付；如有一方违约，必须向另一方支付违约金，违约金为年租金的15％；租赁期内，甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前90天通知对方，经对方同意后，按年租金的15％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。被告在合同落款处签字确认，原告某集团盖章确认。 中国建设银行单位客户专用回单显示，某集团在2021年4月2日向被告支付40,000元，附言为房租及押金。 2021年9月26日某热力（集团）公司向某集团开具新疆增值税电子普通发票，发票内容为某集团于2021年9月26日交纳乌鲁木齐市宝山路房屋2021年-2022年度的暖气费7,143.18元；微信转账记录截屏对上述事实予以佐证。 原告出示并提交的9张微信聊天记录截屏，内容为：案外人***“秦姐，这两天你什么时候有空呀，来房子里商量商量退租的事情”，被告2021年12月6日回复“我这两天在阿勒泰，先回不去”，案外人***12月10日下午14：32“已经全部收拾完”并附上31张房子图片拟证实房屋已清理干净并搬离，同时告知被告“今天已经搬出”，同日下午15：45“秦姐，刚给你打电话无人接听，房子我已经腾出来了，钥匙随时给你”，被告12月13日回复“昨晚上给你打了好几个电话，无法接通，我今天早上十一点有时间见面，看到回复我”，后双方因为事情耽搁约定晚点见面，后案外人***12月13日上午11：19“我们到了，你什么时候到，秦姐”，并于几分钟后的11：27拨打被告的语音电话，微信记录显示“已取消”。 以上事实由《房屋租赁合同》、银行回单、新疆增值税电子普通发票、微信转账记录截屏、微信聊天记录截屏、当事人的陈述以及庭审笔录等予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告在2021年3月30日以其个人名义与被告签订《房屋租赁合同》，原告、被告分别作为承租人、出租人签订的该份合同有原告公章、被告签字确认，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告作为承租人从租赁房屋中搬出并向被告交还钥匙的时间是2021年12月10日，在案外人***与本案被告秦某的案件审理过程中被告对原告搬离及交还钥匙的时间认可，原告在合同未到期的情况下，提前搬离，构成违约，但本案系租赁合同，原告作为承租人明确表示不再履行租赁合同，而该合同性质不宜强制履行，原告在搬离后合同目的无法实现，故本院认定，合同已在2021年12月10日解除，双方之间所涉合同权利义务已经终止，被告作为出租人收取的租金应按照原告使用期间合理计算，将原告未使用期间的租金及押金及时退还原告。本院认为，原告作为承租人按照合同约定已向被告支付一年租金30,000元，原告使用租赁房屋的时间为2021年4月1日至2021年12月10日，已使用期间的租金为20,876.7元（30000÷365×254），被告应退还原告租金的数额为9,123.3元（30,000元-20,876.7元），就原告主张的要求被告返还房屋租金9,206元的诉求，本院予以纠正。 关于原告为合同履行向被告支付房屋押金10,000元，本院认为，合同已经解除，基于合同约定原告已付的押金，被告应当返还，故就原告主张的要求被告返还房屋押金10,000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告返还垫付暖气费4,762元，本院认为，双方之间所涉合同，因原告提前解除合同，导致被告租赁房屋获得收益目的无法实现，按照日常生活经验，被告将房屋再次出租，需要一个时间周期，原告主张返还2021年12月至2022年4月期间暖气费应为合理的寻租期，故就原告主张被告返还垫付暖气费4,762元的诉讼请求，本院不予支持。 依照前述，原被告之间所涉租赁合同因原告提前解除合同，已经确定原告为合同违约一方，鉴于该违约金已在（2023）新01民终7027号民事判决书中认定从被告应退还的费用中进行抵扣，且据原告庭审中所述已对被告执行完毕，本案不再对该违约行为重复认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告秦某返还原告某集团有限公司房屋租金9,123.3元； 二、被告秦某返还原告某集团有限公司房屋押金10,000元； 三、驳回原告某集团有限公司的其他诉讼请求。 以上被告应付款项，应于本判决生效后十五日内付清。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的23,968元，判决给付标的19,123.3元，占争议标的的79.79％，案件受理费减半收取199.6元（原告某集团有限公司已预交），由被告秦某负担159.26元，原告某集团有限公司负担40.34元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十一月二十九日 书记员***