某某、淄博天煜置业有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省桓台县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0321民初3388号

原告：***，女，1963年3月7日出生，汉族，住桓台县。

委托诉讼代理人：王成锞（系***之子），住桓台县。

委托诉讼代理人：宋文照，山东法德利律师事务所律师。

被告：淄博天煜置业有限公司，住所地：桓台县齐鲁创智谷C3座。

法定代表人：高波，董事长。

委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。

原告***与被告淄博天煜置业有限公司（以下简称天煜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人王成锞、宋文照，被告天煜公司的委托诉讼代表人王宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.请求判令天煜公司支付逾期办证损失43840元，及自起诉日至实际付款日按银行同期贷款利率计算的利息；2.请求判令天煜公司退还多收的契税等费用1020.44元，及自起诉日至实际付款日按银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费、保全费、律师费等合理费用由天煜公司承担。庭审中，***增加诉讼请求：请求天煜公司支付违约金400562元。事实和理由：***、天煜公司于2016年9月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定天煜公司将天煜紫悦城xx号楼xx单元xx室房屋出售给***，并且约定了如因出卖人天煜公司的原因导致未在2017年10月26日前取得商品房的所有权证书，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。现在因出卖人原因，导致***在2020年1月才实际取得房屋所有权证书，故依据合同约定，要求天煜公司赔偿损失。在办理房屋所有权证书的过程中，天煜公司还代收***10049元办理契税等的费用，但实际支出9028.56元，应退还1020.44元。

天煜公司辩称，其公司不存在逾期办证的违约情形。一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理房屋所有权证书的义务人是房屋购买人***，天煜公司仅具有协助义务，只有当天煜公司存在过错无法提供必要的证明文件造成***迟延办证时，才存在房地产开发企业的违约责任。二、天煜公司于2015年4月8日取得***所购房屋的所有权初始登记证书。***购买案涉房屋的时间是2016年9月26日，当时案涉房屋已具备办理过户登记的条件，***可随时办证，对于***三年后才开始办证，天煜公司没有过错。三、虽然买卖合同约定***可委托天煜公司办证，但委托办证过程中仍需***亲自面签办理不动产登记申请书并交付给天煜公司各种办证所需材料。***于2019年10月1日才面签办理了《不动产登记申请书》，于2019年10月8日将办证需要的材料送到天煜公司，天煜公司及时代***办理了房屋所有权证书。四、契税差额可予以退还，但***主张天煜公司应退还1020.44元与事实不符。故，应驳回***的诉讼请求

本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，天煜公司与***签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由天煜公司将其开发建设的天煜紫悦城xx号楼xx单元xx室出售给***，房屋建筑面积77.69平方米，总价款为369028元，该合同第十一条第（二）项约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当……提交办理房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳房屋专项维修资金、契税、产权登记费、土地证、物业相关费用、配套设施安装费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任；第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内（2017-10-26之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。

该合同附件十一补充协议第八条约定：（1）买受人特此授权并委托出卖人办理房屋预告登记、权属转移登记等，买受人应自行收集所有相关资料、文件等，并确保对该些资料、文件的真实性、合法性、有效性负责；（2）如买受人……未提供规定所需的资料……，出卖人有权拒绝按本合同约定时间配合买受人办理相关备案、登记手续，且无须承担任何责任。如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部完整的资料、税费、款项之日开始起算，因买受人不能提供造成逾期或其他损失的，由买受人自担风险。

另查明，2016年9月19日，***向天煜公司支付房款10000元。2016年9月26日，***分两次向天煜公司支付房款22028元和70000元。2016年9月30日，***以贷款方式向天煜公司支付剩余房款290000元。

2016年10月1日，***向天煜公司缴纳维修基金5516元、契税3920元、土地证费100元、登记费80元、天然气报警器180元、有线电视费253元，以上费用共计10049元，天煜公司为***出具了收款收据。同日，***（乙方）和天煜公司（甲方）签订《入住协议书》，该协议书第一条载明：乙方应按交房通知书的要求，按时前往甲方办理交房手续，且须备好并携带以下资料：1.《商品房买卖合同》以及复印件1份；2.车库、储藏室协议以及复印件1份；3.业主本人身份证复印件4份；4.配偶身份证复印件3份；5.家庭成员户口本索引面复印件1份；6.结婚证复印件3份。协议签订后，天煜公司将涉案房屋交付给***。

还查明，2019年10月8日，***将办理房屋所有权证书的相关材料交至天煜公司。2019年11月19日，天煜公司代***缴纳契税3514.56元。2019年12月18日，***取得涉案房屋房产证。

再查明，2015年，天煜公司与案外人淄博津滨燃气有限公司签订了《管道气开发合同》，约定由淄博津滨燃气有限公司为天煜公司开发的紫悦城小区进行管道供气服务，由天煜公司为各业主垫付了工程价款共计2860000元，该价款中包含采购材料、仪表和设备的工程款，以及向物业燃气用户提供的燃气设施管理、检修、维护费用。后，天煜公司与山东广电网络有限公司淄博分公司签订了《有线数字电视安装（联网）合同》，约定由山东广电网络有限公司淄博分公司为紫悦城小区安装有线数字电视，由天煜公司为各业主垫付了工程价款302890元。2015年3月10日，天煜公司为紫悦城小区xx号楼xx单元xx室缴纳了住宅专项维修资金5516元。

庭审中，***认可案涉房屋属于委托开发商代为办证。

本院认为，***与天煜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。本案争议的焦点有两个：一是天煜公司是否存在为***逾期办证的违约行为；二是***要求天煜公司退还契税等费用1020.44元有无事实及法律依据。

关于焦点一：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该行政法规的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为商品房的购买人，房地产开发企业仅有协助义务。本案中，***作为案涉房产的购买人，系办理案涉房产土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体，天煜公司仅负有协助义务。

根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项、第二十条第（二）项的约定，天煜公司在2017年10月26日之前为***办理完毕案涉房屋产权证，需要以***在办理商品房的交接手续之前向天煜公司提交办理房屋产权证的各项手续、资料等为前提。该合同附件十一补充协议第八条约定，***委托天煜公司办理房屋产权证的，由***自行收集相关资料、文件等，并对其真实性、合法性、有效性负责，因***不能提供全部完整的资料、税费、款项，造成逾期或其他损失的，由***自担风险。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定***应在办理商品房的交接手续之前提交办理房屋产权证的相关材料，且天煜公司在与***签订《入住协议书》时已书面告知了应提交的资料，但***怠于行使自己的权利，于2019年10月8日才向天煜公司提交办理案涉房屋权属转移登记的相关材料，案涉房屋未能及时办理权属登记的原因在***，其应自行承担延迟办证所造成的损失。天煜公司不存在逾期办证的违约行为，故，***诉求天煜公司赔偿逾期办证损失及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。

关于焦点二：***于2016年10月1日向天煜公司支付了维修基金、契税、登记费、天然气报警器、有线电视费、土地证费共计10049元。其中，天煜公司已代***支付维修基金5516元、契税3514.56元、登记费80元，天然气报警器180元、有线电视费253元，共计9543.56元。相抵之后，天煜公司应返还***505.44元。天煜公司未及时返还，对***造成损失，故***主张的利息损失，应以505.44元为基数，自起诉之日即2021年7月21日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告淄博天煜置业有限公司返还原告***505.44元，于本判决生效后十日内付清；

二、被告淄博天煜置业有限公司以505.44元为基，自2021年7月21日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付原告***利息；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3654元，由原告***负担3650元，被告淄博天煜置业有限公司负担4元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。

审判员　　王**军

二〇二一年十一月三十日

书记员　　刘格格