某某、淄博天煜置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省淄博市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁03民终492号

上诉人（原审原告）：***，女，1963年3月7日出生，汉族，农民，群众，现住山东省桓台县。

委托诉讼代理人：王成锞（系***之子），男，1986年4月9日出生，汉族，农民，群众，现住山东省桓台县。

委托诉讼代理人：宋文照，山东法德利律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：淄博天煜置业有限公司，住所地淄博市桓台县齐鲁创智谷C3座。

法定代表人：高波，董事长。

委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人淄博天煜置业有限公司（以下简称天煜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2021）鲁0321民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销（2021）鲁0321民初3388号民事判决书，依法改判被上诉人赔偿上诉人47686元（比一审判决增加47180.56元）；2.上诉费被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定***应在办理商品房的交接手续之前提交办理房屋产权证的相关材料，且天煜公司在与***签订《入住协议书》时已书面告知了应提交的资料，但***怠于行使自己的权利，于2019年10月8日才向天煜公司提交办理案涉房屋权属转移登记的相关材料，案涉房屋未能及时办理权属登记的原因在***，其应自行承担延迟办证所造成的损失。天煜公司不存在逾期办证的违约行为。认定事实错误。一、一审法院将双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付和房屋登记混为一谈。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付在合同的第四章“商品房交付条件与交付手续”，而房屋登记在合同的第八章，两个环节双方当事人的权利与义务各不相同。《入住协议书》是被上诉人履行《商品房买卖合同（预售）》第四章商品房交付条件与交付手续时为上诉人送达的书面通知，但并不能以此推断被上诉人完成了其在房屋登记中的各项义务。《入住协议书》第一条约定：乙方（指上诉人）应按交房通知书的要求，按时前往甲方（指被上诉人）办理交房手续，且须备好并携带以下资料：1、《商品房买卖合同》以及复印件1份；2、车库、储藏室协议以及复印件1份；3、业主本人身份证复印件4份；4、配偶身份证复印件3份；5、家庭成员户口本索引页复印件1份；6、结婚证复印件3份。第二条约定：本协议书附带交款通知单一份，列明了乙方须向甲方缴纳房屋尾款，各项配套费以及办理产权登记的费用，乙方核实无误后，须首先付清以上费用，方可办理其他交房手续。第六条约定：甲乙双方均应自觉履行本入住协议书，房屋交付完毕后，本入住协议书自行作废。上诉人在收到入住协议书后，就按照协议书的要求，将所有资料交付被上诉人，且缴纳了应交的尾款及其他所有费用（2016年10月1日缴纳，其中包括土地证5××0元、登记费80元、契税2920元等办证费用）。被上诉人于2016年10月将房屋交付上诉人，此入住协议书作废。二、被上诉人是否违约，应当以《商品房买卖合同（预售）》第八章以及其他条款的约定来确定。1、首先，被上诉人主张办理房屋登记时，其仅有协助上诉人的义务，与事实不符。被上诉人于2015年4月完成了涉案房屋的初始登记，将涉案房屋登记在被上诉人名下。在办理上诉人的房屋登记时，实际上是房屋的转移登记，即由被上诉人名下转移至上诉人名下，并且由上诉人重新与被上诉人办理抵押登记（因为上诉人有抵押贷款）。这个过程是以被上诉人为主导的，如果其不同意过户，转移登记难以完成。2、如前所述，在办理入住时，上诉人已将所有资料交付被上诉人，由于被上诉人没有妥善保管将材料丢失，且没有及时书面通知上诉人补交相关材料，导致2019年10月才将涉案房屋转移登记办理完毕。3、在办理转移登记过程中，被上诉人应当书面通知补交相关材料。《商品房买卖合同（预售）》封面第二页载明：出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十一条第2、（2）款约定：双方确认，所有通知均应采用书面形式，即邮寄信件、专递信件或手递材料。附件十一补充协议第八条第1、（1）款约定：买受人应将相关登记所需的材料应出卖人或相关单位的要求按时提供，并承担相关税费，配合出卖人或相关单位办理各项手续。附件十一补充协议第八条第1、（3）如因买受人原因（包括但不限于未按出卖人或贷款银行要求及时提供相关证件及资料）造成延迟办理产权登记或正式抵押登证等相关手续的，则每延期一天应向出卖人支付总房款万分之五的违约金……综上所述，被上诉人在为上诉人办理转移登记过程中，应当以书面形式通知上诉人，而不应当在上诉人多次催促后才予以办理，并将逾期办证的责任推卸到上诉人头上。

天煜公司辩称，答辩人不存在为上诉人逾期办证的违约情形，上诉人买房后3年多才开始办证是其自身原因造成，与答辩人无关，故应驳回其要求答辩人支付逾期办证损失的诉求。具体理由如下：一、上诉人错误理解了相关法律对商品房办证责任的规定，将其个人怠于办证的责任转嫁给答辩人没有法律依据。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定了购房人和开发商在办证过程中的不同义务和责任，答辩人作为开发商仅负协助义务，只有当开发商存在过错无法提供必要的证明文件造成买房人迟延办证时，才会存在违约责任。双方所签订的《商品房买卖合同》采用了住建部的示范文本，文本中关于办证责任条款的法理基础仍来源于上述法律规定，因此，上诉人交房后怠于办理产权登记的责任由其自负，与答辩人无关。二、上诉人在上诉状中所讲“已将所有资料交付被上诉人，由于被上诉人没有妥善保管将材料丢失”毫无事实根据。答辩人对每个提交办证资料的购房人都做了书面登记，并由购房人签字、摁手印确认。上诉人所在楼座的《办证签字资料送交登记表》从2014年6月份启用，直到2019年10月8日上诉人才签字提交办证资料，所以不存在提交资料被丢失一说。三、关于开发商的协助办证义务，主要体现在向房屋产权登记主管部门提交相关法定手续，共有12项。从答辩人一审提交的《房屋所有权初始登记审批表》看，答辩人于2015年4月15日已经完成该义务，取得上诉人所购房屋的所有权初始登记证书即母证，随时可以将产权登记到上诉人名下。上诉人房屋所在的74号楼从2013年开始销售，2014年开始交房，自2015年6月开始其他购房人便陆续办完了房屋所有权证书。上诉人购买时间是2016年9月26日，当时案涉房屋已经办理完母证。说明答辩人所售房屋自始具备办理产权登记的条件，上诉人可随时办证，对于上诉人交房后过了3年才开始办理答辩人无过错。四、上诉人称其“多次催促后答辩人才予以办理”与事实不符。答辩人作为开发商，在交房后协助购房人办证，是开发商履行商品房买卖合同的最后一项主要义务，答辩人没有任何理由可能拒绝或者拖延办理。况且，上诉人是贷款买房，答辩人为其提供了阶段性保证担保，只有办理完毕产权和抵押登记，答辩人才可以解除担保风险。在上诉人之前，答辩人也曾经因为购房人逾期还款，而被贷款银行起诉和执行。因此，答辩人只会配合上诉人尽快办证，而不会拒绝或者拖延。但是，对于购房人由于各种原因拖延提交办证资料的做法，答辩人也没有任何法律手段可以强制购房人办证，导致部分购房人长期未办。其责任应由购房人自己承担。综上，答辩人不存在为上诉人逾期办证的违约情形，上诉人买房后3年多才提交办证资料是其自身原因造成，与答辩人无关，故应驳回其上诉请求。

***向一审法院起诉请求：1.判令天煜公司支付逾期办证损失43840元，及自起诉日至实际付款日按银行同期贷款利率计算的利息；2.判令天煜公司退还多收的契税等费用1020.44元，及自起诉日至实际付款日按银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费、保全费、律师费等合理费用由天煜公司承担。庭审中，***增加诉讼请求：请求天煜公司支付违约金400562元。

一审法院认定事实：2016年9月26日，天煜公司与***签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由天煜公司将其开发建设的天煜紫悦城74号楼2单元1203室出售给***，房屋建筑面积77.69平方米，总价款为369028元，该合同第十一条第（二）项约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当……提交办理房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳房屋专项维修资金、契税、产权登记费、土地证、物业相关费用、配套设施安装费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任；第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内（2017-10-26之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交出卖人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。该合同附件十一补充协议第八条约定：（1）买受人特此授权并委托出卖人办理房屋预告登记、权属转移登记等，买受人应自行收集所有相关资料、文件等，并确保对该些资料、文件的真实性、合法性、有效性负责；（2）如买受人……未提供规定所需的资料……，出卖人有权拒绝按本合同约定时间配合买受人办理相关备案、登记手续，且无须承担任何责任。如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部完整的资料、税费、款项之日开始起算，因买受人不能提供造成逾期或其他损失的，由买受人自担风险。

另查明，2016年9月19日，***向天煜公司支付房款10000元。2016年9月26日，***分两次向天煜公司支付房款22028元和70000元。2016年9月30日，***以贷款方式向天煜公司支付剩余房款290000元。2016年10月1日，***向天煜公司缴纳维修基金5516元、契税3920元、土地证费100元、登记费80元、天然气报警器180元、有线电视费253元，以上费用共计10049元，天煜公司为***出具了收款收据。同日，***（乙方）和天煜公司（甲方）签订《入住协议书》，该协议书第一条载明：乙方应按交房通知书的要求，按时前往甲方办理交房手续，且须备好并携带以下资料：1.《商品房买卖合同》以及复印件1份；2.车库、储藏室协议以及复印件1份；3.业主本人身份证复印件4份；4.配偶身份证复印件3份；5.家庭成员户口本索引面复印件1份；6.结婚证复印件3份。协议签订后，天煜公司将涉案房屋交付给***。

还查明，2019年10月8日，***将办理房屋所有权证书的相关材料交至天煜公司。2019年11月19日，天煜公司代***缴纳契税3514.56元。2019年12月18日，***取得涉案房屋房产证。

再查明，2015年，天煜公司与案外人淄博津滨燃气有限公司签订了《管道气开发合同》，约定由淄博津滨燃气有限公司为天煜公司开发的紫悦城小区进行管道供气服务，由天煜公司为各业主垫付了工程价款共计2860000元，该价款中包含采购材料、仪表和设备的工程款，以及向物业燃气用户提供的燃气设施管理、检修、维护费用。后，天煜公司与山东广电网络有限公司淄博分公司签订了《有线数字电视安装（联网）合同》，约定由山东广电网络有限公司淄博分公司为紫悦城小区安装有线数字电视，由天煜公司为各业主垫付了工程价款302890元。2015年3月10日，天煜公司为紫悦城小区74号楼2单元1203室缴纳了住宅专项维修资金5516元。

庭审中，***认可案涉房屋属于委托开发商代为办证。

一审法院认为，***与天煜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。本案争议的焦点有两个：一是天煜公司是否存在为***逾期办证的违约行为；二是***要求天煜公司退还契税等费用1020.44元有无事实及法律依据。关于焦点一。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该行政法规的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为商品房的购买人，房地产开发企业仅有协助义务。本案中，***作为案涉房产的购买人，系办理案涉房产土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体，天煜公司仅负有协助义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项、第二十条第（二）项的约定，天煜公司在2017年10月26日之前为***办理完毕案涉房屋产权证，需要以***在办理商品房的交接手续之前向天煜公司提交办理房屋产权证的各项手续、资料等为前提。该合同附件十一补充协议第八条约定，***委托天煜公司办理房屋产权证的，由***自行收集相关资料、文件等，并对其真实性、合法性、有效性负责，因***不能提供全部完整的资料、税费、款项，造成逾期或其他损失的，由***自担风险。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定***应在办理商品房的交接手续之前提交办理房屋产权证的相关材料，且天煜公司在与***签订《入住协议书》时已书面告知了应提交的资料，但***怠于行使自己的权利，于2019年10月8日才向天煜公司提交办理案涉房屋权属转移登记的相关材料，案涉房屋未能及时办理权属登记的原因在***，其应自行承担延迟办证所造成的损失。天煜公司不存在逾期办证的违约行为，故，***诉求天煜公司赔偿逾期办证损失及违约金，无事实及法律依据，不予支持。

关于焦点二。***于2016年10月1日向天煜公司支付了维修基金、契税、登记费、天然气报警器、有线电视费、土地证费共计10049元。其中，天煜公司已代***支付维修基金5516元、契税3514.56元、登记费80元，天然气报警器180元、有线电视费253元，共计9543.56元。相抵之后，天煜公司应返还***5××05.44元。天煜公司未及时返还，对***造成损失，故***主张的利息损失，应以5××05.44元为基数，自起诉之日即2021年7月21日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告淄博天煜置业有限公司返还原告***5××05.44元，于判决生效后十日内付清；二、被告淄博天煜置业有限公司以5××05.44元为基数，自2021年7月21日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付原告***利息；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元，由原告***负担365××0元，被告淄博天煜置业有限公司负担4元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交2021年6月21日桓台县税务局向其出具的税收完税证明一份，当时是***将涉案房屋出售过程中，根据涉案产权证书距离卖房时间未满两年而为此多缴纳了各项税，共计33333.32元，以此证明天煜公司所称是***故意拖延办证与事实不符。经天煜公司质证，对证据的真实性无异议，但认为该份完税凭证与本案争议焦点无关，***在办理完产权登记后将其房屋转让应当依法纳税，该发生的税款属于***的法定义务与天煜公司无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：***提交的上述证据不能证实其关于天煜公司拖延办证的主张，故就该证据在本案中的证明效力不予采信。

本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。

本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点为***要求天煜公司赔偿其47686元有无事实及法律依据。***主张的该款项系基于其认为天煜公司逾期办证所造成的损失，故天煜公司是否应赔偿***该款项应审查天煜公司是否存在违约行为。对于天煜公司是否存在违约行为，双方当事人的争议在于***是否按照约定向天煜公司按时提交办理房屋权属转移登记的相关资料。***主张其已向天煜公司递交相应材料，天煜公司因保管不善丢失致使不能如期办理权属转移登记；天煜公司主张系***怠于提交相应材料致使未按期办理权属转移登记。对此，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第八条的约定，买受人委托出卖人代为办理房屋产权登记的，买受人应自行收集所有相关资料、文件等；如买受人委托出卖人代为办理产权的，时间从买受人提交全部完整的资料、税费、款项之日开始起算，因买受人不能提供造成逾期或其他损失的，由买受人自担风险。***认可案涉房屋属于委托出卖人代为办证，现其主张其在办理入住时已将所有资料交付天煜公司，天煜公司没有妥善保管将材料丢失致使未按时办理案涉房屋转移登记，但未提交相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。结合天煜公司提交的《天煜置业业主办证签字资料送交登记表》可以证实，天煜公司为业主代办产权证书时会就业主送交资料进行登记并由业主确认，该登记表显示涉案楼号的业主递交办证资料的时间在2014年6月至2017年7月，而***与天煜公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋系在2016年9月，案涉房屋交付系在2016年10月，该登记表中未有***递交办证资料的记载。且，***与天煜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”中约定，***与天煜公司共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因天煜公司原因在涉案房屋交付365日内（2017年10月26日之前）致使***未取得涉案房屋所有权证书的，天煜公司承担相应的违约责任。在***购买案涉房屋时案涉房屋已经具备所有权转移登记条件，天煜公司也已在为其他业主办理所有权转移登记且天煜公司明知合同约定如因其原因导致不能办理所有权转移登记其应承担违约责任的情况下，天煜公司不按照合同约定时间为***办理案涉房屋所有权转移登记，亦与常理不符。***亦未提交充分有效证据证实在此期间其向天煜公司主张办理案涉房屋的所有权转移登记而因天煜公司原因未能及时办理，其应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院根据双方的举证、质证及庭审陈述，认定天煜公司不存在逾期办证的违约行为，未支持***要求天煜公司承担违约责任的诉讼请求并无不当。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费980元，由上诉人***负担。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本判决为终审判决。

审 判 长　王光龙

审 判 员　徐连宏

审 判 员　王　娜

二〇二二年五月七日

法官助理　陈　蒙

书 记 员　杨　柳