陕某某房地产开发有限责任公司、陕西金龙特种门窗制造有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）陕01民终408号

上诉人（原审原告）：陕西金龙特种门窗制造有限公司，住所地陕西省咸阳市乾县。

法定代表人：丁敬新，该公司总经理。

委托诉讼代理人：阎蔓梓，陕西丰瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白振岐，陕西丰瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陕***房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区。

法定代表人：卢志刚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李晓玺，男，1965年8月6日出生，汉族，户籍所在地陕西省武功县内，该公司员工。

上诉人陕西金龙特种门窗制造有限公司（以下简称：金龙公司）与被上诉人陕***房地产开发有限责任公司（以下简称：泓瀚公司）合同纠纷一案，因不服西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金龙公司向一审法院诉请：1、判令泓瀚公司返还泓景云尚项目的商品房，房号为12207号，若泓瀚公司不予返还，返还金龙公司房款366738.43元及物业费装修押金5067.10元，共计371805.53元（房价按市场价9407元/㎡）；2、判令泓瀚公司承担本案的全部诉讼费。

一审法院查明的事实：2016年6月29日，以金龙公司为丙方、以泓瀚公司为甲方、以案外人第三方陕西航天建筑工程公司第三公司明坊项目部为乙方，三方签订了《房屋抵账协议》，该协议载明：“一、丙方供应明坊项目2#、3#楼防火门，经乙方、丙方共同确认，结算金额418732.72元，累计支付丙方166000元，下欠丙方252732.72元，对此，乙方、丙方无异议。二、为了解决下欠丙方防火门款项，经甲、乙、丙三方共同协商同意，甲方将自行开发的泓景云尚项目商品房现房，房号为12207号的现房抵给丙方，或由丙方指定的个人名下。三、该商品房建筑面积为47.49平方米（建筑面积以最终测绘面积为准），抵账单价5600元/平方米，总房价款265944元，该房屋的具体交付标准以甲方与普通业主签订的购房合同完全一致。四、丙方防火门款项252732.72元与该商品房总价265944元相差13211.28元，此款由丙方在签订本协议时一次性支付给乙方。以上约定的建筑面积与最终测绘报告记载的建筑面积不符，超出或不足的面积，按本协议约定的单价，多退少补。五、本协议签订后，三方互理清财务手续，由丙方或丙方指定的个人直接与甲方签订正式《商品房买卖合同》，甲方给予配合，丙方承担国家规定的相关费用。六、丙方承诺所供的防火门符合乙并双方合同要求，如有质量问题，承担保修责任，如有未尽事宜，应积极配合。七、本协议未尽事宜，三方协商解决。八、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。”

上述协议签订后，金龙公司补齐房屋差价13211.28元。但双方并未签订正式的商品房买卖合同。金龙公司从2017年开始交纳该房屋的物业费，物业费和装修押金共交了5067.10元。2020年，泓瀚公司将该房屋卖给他人，他人已经将该房屋装修。在此期间，泓瀚公司支付给金龙公司80000元。就退房款事宜，金龙公司曾给泓瀚公司发过两次律师函，但催要未果。

案件审理过程中，金龙公司申请对该房屋进行评估，因当事人未能提供评估所需相关资料，导致评估工作无法继续而未能评估。

庭审中，金龙公司要求泓瀚公司按照每平米9407元退还金龙公司购房款并支付金龙公司物业费及装修押金。

一审法院据此认为，公民的合法的民事权益受法律保护。订立合同的双方当事人应当按照合同约定全面、正确的履行各自承担的义务。本案中,金龙公司、泓瀚公司及案外人之间就欠金龙公司的工程款达成以房抵债的协议系双方真实意思表示，该协议依法有效。金龙公司按照协议补交房屋差价款，泓瀚公司将涉案房屋交付给金龙公司，而在金龙公司占有涉案房屋几年后，泓瀚公司又将抵给金龙公司的房屋出售给他人，泓瀚公司的行为致合同目的不能实现。就金龙公司请求退房款的请求法院予以支持。该案中，泓瀚公司已经支付金龙公司80000元，而金龙公司原来的工程款为252732.72元，以及金龙公司补交的房屋差价13211.28元，共计265944元，现泓瀚公司除已给付金龙公司80000元，同意再退还金龙公司265944元，法院予以准许。金龙公司请求泓瀚公司支付物业费、装修押金一节，因泓瀚公司将抵给金龙公司的房屋出售给他人，其行为已构成违约，法院对金龙公司的该项请求予以支持。就金龙公司请求泓瀚公司按照市场价9407元/㎡退还房款无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告陕***房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日退还原告陕西金龙特种门窗制造有限公司房款265944元、物业费装修押金5067.10元，共计271011.10元。二、驳回原告陕西金龙特种门窗制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6877元，原告已预交，由原告承担1857元，由被告5020元。

金龙公司上诉请求：1、请求撤销西安市长安区人民法院（2021）陕0116民初3534号民事判决；2、依法改判泓瀚公司支付金龙公司371805.53元（其中房款按照面积47.49平方米乘以9407元/平方米，计算为人民币366738.43元，物业装修押金5067.10元）；3、本案一审、二审诉讼费及鉴定费用由泓瀚公司承担。事实及理由：1、泓瀚公司一房二卖，导致金龙公司被第三方购房者撬门驱逐出房屋，泓瀚公司作为开发商，利用开发管理小区的职务便利撬门，向第三方购房者交付房屋并许可其装修的行为严重侵犯了金龙公司的合法权益。金龙公司有权要求泓瀚公司承担合同因违约解除导致的违约责任，并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第22条向泓瀚公司主张赔偿可得利益损失。2、一审未依职权查明泓瀚公司与第三方交易该房屋的具体时间、价款、合同备案等情况，亦未依职权要求泓瀚公司提供或向房屋管理部门、不动产登记中心调取泓瀚公司与第三方网签备案的商品房买卖合同，导致金龙公司申请的司法鉴定最终因泓瀚公司不配合不能评估。3、一审仅对案外泓瀚公司已退还给金龙公司的，且金龙公司已在诉讼请求中扣减过的80000元予以准许，混淆民事调解和司法裁判。综上，请求法庭依法判处。

泓瀚公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1、2016年6月29日，经过甲乙丙三方确定，将涉案房屋抵给丙方金龙公司。2、金龙公司已办理接受房屋的手续并开始缴纳物业费。3、2020年12月17日，金龙公司委托陕西创典律师事务所向泓瀚公司邮递律师函中确认并同意让泓瀚公司出让该房屋，金龙公司已收取转让该房屋的溢价收入8万元，剩余房款265944元尚未支付。律师函充分证明金龙公司对涉案房屋的转售价格予以了认可。故一审判决泓瀚公司退还265944元及物业费装修押金5067.10元合情合理。

本院二审期间，金龙公司当庭提交调取证据申请书一份，申请调取涉案的商品房买卖合同，旨在证明涉案房屋销售价格，鸿瀚公司同意该申请。经本院审查，因金龙公司发给鸿瀚公司的律师函中已对涉案房屋价款予以确认，鸿瀚公司亦认可该价款，故该申请本院不予准许。

双方对原审判决查明的事实均无异议。经本院审理查明，原审查明的属实，本院依法予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合本案当事人于一审期间提交并经质证的证据材料及上诉理由和答辩意见，对当事人二审争议的事实，本案二审争议的焦点问题如下：泓瀚公司应否支付金龙公司371805.53元。经查，根据金龙公司在一审提交的其于2020年12月16日向泓瀚公司发送的律师函中载明：在2020年4月份，经贵公司与委托人（金龙公司）协商，由贵公司帮助委托人卖掉该房屋，房款总价为：345944元，贵公司把该房屋卖掉后，只向委托人支付了8万元，剩余的265944元一直未支付。以上事实可知金龙公司委托泓瀚公司卖房，并对房款金额为345944元一事是明确知晓的。而金龙公司法定代表人丁敬新于2020年4月左右即收取了8万元溢价款，并未提出异议，且其从2020年4月涉案房屋由第三方占有至2021年1月11日止，金龙公司向泓瀚公司两次发律师函，均要求支付剩余265944元款项，故金龙公司主张按照目前市场价格支付剩余购房款的上述理由违反一般诚实信用原则，本院不予支持。原审法院根据查明的事实判决泓瀚公司退还金龙公司265944元购房款及物业费装修押金5067.10元已作认定并详细论述并无不妥，本院不再赘述。

综上所述，金龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6877元，由上诉人陕西金龙特种门窗制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　田勤耕

审 判 员　张　熠

审 判 员　马志超

二〇二二年三月十八日

法官助理　赵文露

书 记 员　张蒙蒙

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