某某、吉林省某源房地产综合开发有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省长春市中级人民法院 执行裁定书 （2024）吉01执异374号 案外人：国泰君安证券股份有限公司某证券营业部，住所地吉林省长春市南关区。 负责人：***，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该营业部员工。 委托诉讼代理人：***，吉林创一律师事务所律师。 申请执行人：***，女，1968年11月17日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被执行人：吉林省某源房地产综合开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。 法定代表人：王某，该公司经理。 本院在执行***与吉林省某源房地产综合开发有限公司（以下简称某源有限公司）民间借贷纠纷一案中，案外人国泰君安证券股份有限公司某证券营业部（以下简称证券营业部）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人证券营业部异议请求中止对长春市朝阳区西安大路x胡同xx号，丘地号为xxx房屋中一至三层房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实与理由：第一，本案对吉林省吉法某综合开发公司（以下简称吉法公司）名下涉案房屋进行执行没有依据。(2020)吉01执74号案件的被执行人为某源有限公司，而涉案房产名义上登记的权利人为吉法公司。在两者之间的法律关系未经任何生效裁判文书确认的情况下，本案申请执行人***未提供充足证据证明被执行人对涉案房屋的权属具有正当利益且足以将涉案房屋纳入被执行人责任财产的范围。故贵院直接处置登记在吉法公司名下的房产，用以偿还某源有限公司的债务，于法有悖。第二，案外人就涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具有排除执行的正当权益。（一）、在贵院查封之前，案外人与吉法公司己签订合法有效的书面买卖合同。1996年6月21日，案外人与吉法公司签订《商品房购销合同》，约定案外人向吉法公司购买涉案房屋，建筑面积共计2432.57平方米。（二）、案外人在贵院查封之前已合法占有涉案房屋。1996年9月，吉法公司向案外人交付涉案房屋后，涉案房屋一直由案外人实际占用和管理，至今已近30年。1996年-2014年案外人在涉案房屋实际经营、办公。2014年，案外人搬离涉案房屋，并将涉案房屋出租给他人使用。2015年后至今，承租人搬离涉案房屋。鉴于涉案房屋存在消防安全隐患，案外人多次招租未果，其一直处于空闲状态，但始终由案外人管理控制。（三）、案外人已按照合同约定支付相应购房价款。《商品房购销合同》约定购房总价款19785612元，其中1200万元约定由案外人直接支付吉林中农信实业投资公司（以下简称中农信公司），因中农信公司当时对案外人负有1200万元债务，该笔付款实际由省政府工作组牵头进行了抵账处理。后案外人分次陆续支付了部分购房款。1999年，案外人与吉法公司、吉林省某丰实业有限责任公司（以下简称某丰公司）签订《磨账协议书》及补充协议，变更约定了剩余款项的支付方式。案外人接协议约定进行了相应付款。（四）、涉案房屋未能办理过户登记的原因不在案外人。1996年6月案外人与吉法公司签订《商品房购销合同》后，案外人即催促吉法公司配合办理过户手续，吉法公司反馈需相关材料收集齐备后才能办理，告知案外人进行等待。后吉法公司因经营不佳，债务缠身，最终于2003年被工商行政管理部门吊销，未能完成配合办理过户义务。在此期间，案外人也曾多次沟通相关单位，均被告知不具备办理过户条件。2013年，涉案房屋因存在消防隐患被长春市公安局朝阳区分局消防科处罚，整个楼栋被消防查封，产权办理更加受阻。为再次确定办理过户的可行性，2023年3月案外人曾委托上海瀛泰律师事务所对涉案房屋进行产权调查，结果当地房地局告知房屋所在楼栋已成历史遗留问题，因没有任何建设类相关资料，故不具备办理房产证条件。此外，吉林省长春市朝阳区人民法院(2020)吉0104民初6695号等判决也认定涉案房屋所在的财源大厦至今不具备办理产权登记的客观条件。因此，涉案房屋未能办理过户登记的原因与案外人无关。综上，请贵院支持案外人的请求，维护案外人的合法权益。 本院查明，***与某源有限公司民间借贷纠纷一案，2018年3月26日，本院作出（2017）吉01民初1823号民事调解书，内容为：“一、截止到2018年4月9日，某源有限公司尚欠***借款本金2000万元、利息1220万元；二、以上款项某源有限公司于2018年4月9日前一次性以转账方式转至***农行卡（卡号为62284805381********），逾期不还，以2000万元为本金按照月利率2%继续计息；三、双方就本案再无其他争议。”因某源有限公司未履行该调解书确定的义务，***向本院申请执行，本院以（2020）吉01执74号立案执行。在执行过程中，本院于2020年3月10日查封包括涉案房屋在内的多套房屋。案外人证券营业部对涉案房屋提出书面异议，形成本案。 另查明，国泰证券营业部主张，其作为（甲方）于1996年6月21日与售房人吉法公司（乙方）签订《商品房购销合同》，合同约定：“甲方所购乙方新建商品房位于朝阳区西安大街北一号小区C栋，框架结构正朝向一至三层。12-15轴，用途自用，建筑面积共计2432.57平方米。房屋总价为19785612元。付款方式为：甲方共三次付清购房款。首次于本合同签订之日起10日内付购房款的60%计1200万元，第二次于1997年5月末前付购房款的20%计400万元，余款3785612元于1998年5月末前付清。甲方所交订金1200万元由甲方直接划到中农信公司账户，作为吉法公司偿还中农信借款。”因为中农信公司欠其1200万元债务，该笔付款由省政府牵头进行了顶账，后吉法公司向证券营业部出具发票。1996年9月21日至10月24日，证券营业部陆续向吉法公司支付350万元。1996年12月24日，证券营业部又向吉法公司支付20万元。1998年6月26日、8月24日、1999年4月28日，证券营业部分三次又向吉法公司支付房款50万元、30万元和30万元。1999年12月8日，甲方吉法公司、乙方证券营业部和丙方某丰公司签订《补充协议书》，协议约定：“根据（1998）吉经初字45号民事调解书，甲方应以偿付丙方债务金额为358万元，加上应向丙方偿付的代垫诉讼费21.7万元，共为379.7万元，其中应由甲方直接向丙方偿付81.7万元，甲方已于今年7月向丙方实际偿付了10万元，尚欠71.7万元。另外298万元，甲、乙、丙三方已于1999年7月7日签署了磨帐协议书，规定由乙方在甲方开始为其所购房屋申办产权时代甲方分期直接支付给丙方。现经三方协商一致达成如下补充协议：一、乙方在本协议生效时即先行从298万元中拿出98万元还给甲方，此后应由乙方磨帐给丙方的金额减为200万元。二、甲方依此协议从乙方收回的98万元，作为甲方对丙方的负债，该98万元由甲方在2000年3月底前，还给丙方。三、98万元的打款方式：甲方委托乙方直接打入丙方账号71.7万元（作为甲方依45号调解书应支付的欠款71.7万元）；26.3万元直接打入甲方账户。四、甲方向丙方承诺，将从乙方收回的98万元出去偿还丙方71.7万元后剩余资金，优先用于完善财源大厦B座电梯设施，并于明年2月底前交付使用。五、甲方承诺，按原三方协议，尽快创造条件为乙方所有的财源大厦C座1-3层房屋；丙方所有的A座12、13、14层，B座5、6层房屋办理产权手续。乙方保证按三方1999年7月7日协议之规定在甲方开始为乙方申报产权时即分期向丙方支付磨帐的200万元。”上述协议签订后，证券营业部按照协议约定分别向某丰公司和吉法公司支付71.7万元和26.3万元。针对上述协议中约定的200万元，证券营业部于2003年11月3日向吉法公司支付33万元。以上共支付房款1811万元，尚欠房款1675612元。从1996年其证券营业部一直占有使用涉案房屋至今。 再查明，证券营业部和***均表示涉案房屋现在仍不具备办理产权登记的条件。 又查明，涉案房屋所在的财源大厦是吉法公司开发建设的，后该公司更名为吉林省财源房地产综合开发公司，后吉林省财源房地产综合开发公司因未年检被吊销。2008年4月20日，吉林省财源房地产综合开发公司与某源有限公司签订《所有权、债务变更协议书》，吉林省财源房地产综合开发公司同意将其开发的财源大厦、公司债权、债务概括转让给某源有限公司。 本院认为，第一，根据吉林省财源房地产综合开发公司与某源有限公司2008年4月20日签订的《所有权、债务变更协议书》的内容，吉林省财源房地产综合开发公司将财源大厦转让给了某源有限公司，故本院将涉案房屋作为某源有限公司的财产查封并无不当。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然案外人证券营业部在法院查封前和吉法公司签订《商品房购销合同》，且在法院查封前实际占有涉案房屋，未办理过户登记非因证券营业部的自身原因，但关于交付涉案房屋全部房款一节，因为涉及到中农信公司和吉法公司之间、中农信公司和证券营业部之间以及吉法公司和某丰公司之间的债权债务，案外人证券营业部对上述债权债务关系并未提供充足的证据予以证明，且按照案外人自认，其亦没有交付剩余1675612元房款，故案外人证券营业部没有交付涉案房屋全部房款，其主张不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回国泰君安证券股份有限公司某证券营业部的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年七月十日 书记员***