湖南某某管理集团股份有限公司与湖南某某农贸易有限公司二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2025）湘01民终3316号 上诉人（原审原告）：湖南某某管理集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。 法定代表人：陆某某。 委托诉讼代理人：***，湖南弘一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:湖南某某农贸易有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。 法定代表人：刘某某。 上诉人湖南某某管理集团股份有限公司（以下简称“某某物业”）因与被上诉人湖南某某农贸易有限公司（以下简称“某某公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2024）湘0105民初8153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某某物业上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决某某公司向某某物业支付物业服务费29075.76元（2020年7月1日至2023年12月31日）；违约金2907.58元（以所欠物业服务费本金的10%为限）；3.本案诉讼费用由某某公司承担。事实与理由：某某物业与湖南某某投资置业有限公司（开发商）于2015年7月18日签订《中部·湖南某某商品展示交易中心物业管理（前期）服务委托合同》，某某物业自进驻小区以来直至2023年12月31日退场，在此期间一直为小区提供规范的物业服务。现某某物业已查明事实：某某公司为××栋××号房屋的业主，应当积极行使自身权利，按期收房，开发商已按照约定履行通知义务，某某公司未按时收房应自行承担不利后果，但不能由此免除交纳物业服务费的义务，空置房应当按照长发改价调〔2022〕84号文件，按收费标准的90%缴纳，该房屋于2021年1月20日完成不动产登记，属于事实交付，某某物业主张物业服务费合法合理，并无不当。某某公司应当按照物业服务合同约定按时、足额缴纳物业服务费。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。 某某公司未发表答辩意见。 某某物业向一审法院起诉请求：1.判令某某公司向某某物业支付服务费29,075.76元（2020年7月1日至2023年12月31日）；2.判令某某公司向某某物业支付滞纳金2,907.58元（按欠费金额的10%计算）；3.本案诉讼费用由某某公司承担。 一审法院认定事实：湖南某某投资置业有限公司（以下简称：某某公司）系中部·湖南进出口商品展示交易中心的开发商，某某公司系该交易中心第x栋x层xx号房屋的业主。 2015年7月18日，某某公司（甲方）与某某物业（乙方）签订《物业管理（前期）服务委托合同》，委托某某物业对中部湖南进出口商品展示交易中心实施物业管理，合同约定，物业服务费标准为办公楼3元/月·平方米，商场4元/月·平方米；委托管理期限自业主入伙之日起至业主委员会成立并聘选、签订物业管理合同生效之日止（业主入伙之日指入伙通知书上所述入伙日期）；上述费用按季结算，业主或使用人应于本物业正式通知交付之日起交纳上述费用，上述费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行交纳义务；前期介入费按甲方正式通知起至房屋交付日止，该期间乙方前期介入人员由此产生的费用由甲方承担。 某某公司（买受人）与某某公司（出卖人）于2017年6月28日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同表明，某某公司所购案涉中部进出口商品展示交易中心第××栋××号房屋建筑面积为230.76㎡；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的某某物业提供前期物业服务，业主委员会成立后，由业主大会决定聘选或续聘物业服务企业。 某某物业主张某某公司所有的5A1201号房屋自2020年7月1日开始未交纳物业费。某某物业曾于2023年以短信方式向某某公司催缴物业费，某某公司仍未交纳，遂酿成本案之诉。 庭审过程中，该交易中心其他业主表示物业2023年以前并未提供物业服务，开发商也未通知业主交房，上述房屋并未实际交付。截至目前，某某物业未提供不动产登记信息表等其他证据，证明案涉房屋已实际交付。 一审法院认为，本案系物业合同纠纷，中部·湖南进出口商品展示交易中心开发商某某公司与某某物业签订了相关《物业管理（前期）服务委托合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同第六章约定，业主或使用人应于本房屋正式通知交付之日起交纳物业费用，房屋未交付前所产生的物业费由某某公司负担。截至目前为止，某某物业未能提供任何证据证明案涉房屋已实际交付，一审法院无法对案涉房屋的交付与使用情况进行查实，某某物业依据上述合同请求某某公司支付案涉房屋物业费缺乏事实依据，某某公司更无须支付因欠付物业费而产生的滞纳金。因证据不足，对某某物业要求某某公司支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条、第一百四十七条、第一百五十一条之规定，判决：驳回湖南某某管理集团股份有限公司的全部诉讼请求。一审案件本案受理费600元，公告费400元，共计1,000元，由湖南某某管理集团股份有限公司负担。 二审中，上诉人某某物业围绕上诉请求提交证据如下：证据1.服务记录，拟证明物业自2015年7月18日进场后，严格按照物业服务约定履行物业服务义务，并不存在未提供服务情形。证据2.不动产登记信息，拟证明某某公司2021年1月20日已办理不动产登记，已事实交付。某某公司未发表质证意见。本院经审查认为，某某物业提供的证据1不能证明案涉房屋已经交付某某公司，与本案二审待证事实不具有关联性，不能达到某某物业的证明目的，本院不予采信；某某物业提供的证据2的真实性和合法性本院予以确认，可证实诉争商铺的产权登记情况。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人某某物业要求被上诉人某某公司支付服务费29，075.76元及违约金2，907.58元的主张是否应予支持。经查，某某公司与某某物业于2015年7月18日签订的《物业管理（前期）服务委托合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据案涉《物业管理（前期）服务委托合同》第四章“物业管理期限”约定：“自业主入伙之日起至业主委员会成立并聘选、签订物业管理合同生效之日止（业主入伙指入伙通知书上所述入伙日期）”，因此，某某物业依约可向中部湖南进出口商品展示交易中心业主收取物业服务费的起始时间为业主入伙之日起。本案中，某某物业并未提交证据证明某某公司办理了案涉商铺的入伙手续，也没有证据证明某某公司通知了某某公司收房，亦无证据证明某某公司实际使用了案涉商铺，故某某物业应承担举证不利的后果，一审法院判决驳回某某物业要求某某公司支付服务费29，075.76元及违约金2，907.58元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，某某物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人湖南某某管理集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十日 法官助理*** 书记员***