某某、广州打捞局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2022)粤01民终13272号 上诉人（原审被告）：***，男，1992年4月11日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县。 委托诉讼代理人：***，广东拙讷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州打捞局，住所地：广东省广州市海珠区南洲路2356号大院1号。 法定代表人：***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，广东高特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东高特律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人广州打捞局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2022）粤0105民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月13日立案受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案审理过程中，双方均同意本案进行书面审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回广州打捞局的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由广州打捞局承担。事实和理由：（一）一审法院未查明涉案物业的真正权利人等事实，作出“***需向广州打捞局支付占用费”的错误认定。1.***于2020年7月从案外人***处租赁涉案房屋作制衣车间生产使用，当时***称该房屋由其老公***建造，***死后由***处理后续事宜。***与***约定的租赁期限为3至5年，为此***花费20多万投入车间生产，但涉案房屋车间投入使用不到半年，广州打捞局在未提供任何其对涉案房屋产享有产权证明的情况下，要求***立刻搬离该房屋。2020年12月10日，广州打捞局以停水断电不让车间正常生产为由胁迫***签订了为期2个月的《广州市房屋租赁合同》，该协议的签订并非***的真实意思表示。一审中广州打捞局工作人员也默认了其胁迫***签订租赁合同的事实。2.根据广州打捞局一审中提交的《协议书》《补充协议》显示，沥滘九社同意将电话机房北面至南洲南面约2000平方米的场地划给广州打捞局电话站作永久使用，该约定违反了《民法典》与《土地承包管理法》中关于土地出租合同最长的期限规定。广州打捞局电话站通过支付三万元获得集体土地永久使用权是不合法的，其获得涉案地块没有合法来源，更无权将上述场地出租给***使用。3.根据广州打捞局一审中提交的《场地出租合同》显示，协议签订主体为广州海上救助打捞局电话站与***。广州海上救助打捞局电话站不是涉案1280平方米场地的合法产权人，该场地无合法来源，《场地出租合同》应属无效，故基于《场地出租合同》签订的《解约协议》也无效。且《解约协议》的签约主体为广州打捞局与***，上述协议中出现诸多不同的签约主体，并没有直接证据证明广州打捞局对涉案地块享有权利。4.涉案房屋为南洲xx号，而广州打捞局提供的证据是关于电话站机房北面至南面约2000平方米的场地、南洲道路扩建工程拆迁、南洲xx号之间的约定，并不能显示其对涉案房屋具有合法来源和享有权利。（二）基于错误的事实认定，一审法院适用法律错误。一审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第四条的规定，认定广州打捞局与***签订的租赁合同无效，判决***需向广州打捞局支付场地占用费是错误的。上述法条适用的前提是广州打捞局对涉案房屋享有权利，而广州打捞局并非涉案房屋的产权人和权利人，不是适格的出租收益享有者。一审法院未对广州打捞局的原告主体是否适格展开调查，仅凭广州打捞局提供的租赁合同及协议书等证据就认定了本案事实，程序存在严重错误。综上，请二审法院判如所请。 广州打捞局二审答辩称，应驳回***的上诉请求，维持原判。第一，广州打捞局是涉案房屋的合法权属人，***应向广州打捞局交还涉案房屋并支付拖欠的房屋占用费、物业管理费及水电费。1983年沥滘大队第九生产队与广州救捞局达成协议，约定“电话站围墙以北公路边范围”地段永久性由广州市救捞局电话站使用。1998年双方签订《补充协议》，确认电话站机房北面至南洲南面约2000平方米场地划给广州市救捞局电话站永久使用，同时决定将此场地出租给***开发经营。后广州海上救助打捞局（现名为广州打捞局）与***签订《场地出租合同》，将包括涉案房屋在内的部分场地出租给***开发使用，租赁期从1998年12月10日至2020年12月10日。***之后在上述场地加盖了地上建筑物。后因***已去世，2020年12月2日广州打捞局与***妻子***就租赁场地的解约问题达成协议，从2020年12月10日起该地块上盖建筑物归广州打捞局所有。第二，从***一审提供的其与***所签订《租赁合同》可知，租赁合同期限是从2020年5月11日至2020年12月，并非***上诉所称的租赁期限为3至5年。后广州打捞局在2020年12月10日接管涉案房屋，考虑到***需要时间腾空涉案房屋，故决定与***签订短期的租赁合同，租金不变，租赁期限从2020年12月11日至2021年1月31日。***与广州打捞局签订的案涉《广州市房屋租赁合同》是其真实意思表示，双方签订短期的租赁合同完全是为了顺利交接场地，广州打捞局的工作人员更不可能胁迫***签订租赁合同。***明知其与***约定的租赁期限到2020年12月，其没有任何理由要求广州打捞局与其签订长期的租赁合同。且从案涉《广州市房屋租赁合同》可知，***承认广州打捞局对涉案房屋享有合法权属。第三，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案租赁合同无效，***应将涉案房屋交还广州打捞局，以及根据上述解释第四条参照合同约定的租金标准判决***支付房屋占用费，完全符合法律规定以及相关判例，应当予以维持。 广州打捞局于2022年1月19日向一审法院起诉请求：1.***限期搬离并向广州打捞局交还广州市海珠区南洲xx号临1-20号至1-26房号的物业（建筑面积281平方米）；2.***向广州打捞局支付场地占用费及管理费，从2021年2月1日起至***实际搬离之日止（暂计至2022年3月1日为70000元）；3.***向广州打捞局支付水电费，暂计至2022年3月1日起至2021年11月30日，共计14876元；4.本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2020年12月10日，广州打捞局与***签订《广州市房屋租赁合同》(包括合同附件一)，约定：广州打捞局将位于广州市海珠区南洲xx号临1-20至临1-26号的物业（建筑面积281平方米；庭审中，双方均表示出租物业实际为第二层）临时出租给***作制衣器械仓储使用；租赁期限从2020年12月11日至2021年1月31日，每月租金3500元以及物业管理费1500元，水费按每吨6元标准计算，电费按每度2元的标准计算；***另需向广州打捞局交纳保证金10000元；逾期交纳租金，每逾期一日，***须按0.1%支付违约金。 合同签订后，***一直使用承租物业，但只交纳了计至2021年1月31日止的租金。现该物业至今仍由***存放着机械设备。***还拖欠2020年12月至2022年3月间的水电费共14876元。 本案诉讼中，广州打捞局提供的证据其中有：1.1983年5月26日、2007年11月4日，广州打捞局综合服务处与广州市海珠区南洲街沥滘第九经济合作社签订的协议，证明涉案地块由沥滘第九经济合作社提供给广州打捞局作永久使用，并由广州打捞局补偿给沥滘第九经济合作社3万元。(***对此不予确认。) 2.2007年7月11日，广州打捞局与***签订的《补充协议》，证明涉案地块由广州打捞局取得使用权后，将地块出租给***，并由***投资建造了上盖建筑物来使用。(***对此不予确认，该证据的真实性无法确认。) 3.2020年12月2日，广州打捞局与***签订的《解约协议》，因***死亡，广州打捞局就与***的妻子***签订协议，明确在2020年12月30日原租赁合同到期后，不再续租，即日起出租地块上盖建筑物归广州打捞局所有。(***对此不予确认。) 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现广州打捞局不能举证证明涉案房屋属于合法建筑，故广州打捞局与***签订的合同无效。依法***应将涉案房屋交还给广州打捞局。因***至今仍占用涉案物业，故根据上述解释第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，广州打捞局要求***按5000元/月的标准计付至搬离日止的占用费和物业管理费，以及产生的水电费14876元，合法合理，应予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，于2022年5月11日判决如下：一、***在判决生效之日起10日内，搬出广州市海珠区南洲xxx、号临1-20至临1-26号的物业(建筑面积281平方米)房屋，并将上述房屋腾空交还给广州打捞局；***在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。二、***在判决发生法律效力之日起10日内，向广州打捞局支付占用费和物业管理费(以5000元/月为基准，自2021年2月1日起计至***实际搬离涉案物业之日止)。三、***在判决发生法律效力之日起10日内，向广州打捞局支付水电费14876元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，由***负担。上述受理费已由广州打捞局预交，广州打捞局同意由***在履行判决时将其应承担的受理费直接支付给广州打捞局。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：广州打捞局是否有权要求***腾空交还场地并支付场地占用费等各项费用。 对此，本院认为，广州打捞局与***已于2020年12月10日签订《广州市房屋租赁合同》，双方据此设立房屋租赁合同关系。***上诉主张受胁迫订立合同，并未提供确凿证据证实，本院对此不予确认。虽案涉合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，但广州打捞局作为案涉租赁合同主体，基于合同相对性的原则有权要求***承担合同无效后的返还物业、支付场地占用费等相应法律责任。至于广州打捞局是否合法取得涉案集体土地的永久使用权，及其是否系案涉房屋的产权人或权利人，均属广州打捞局与其他主体之间的法律关系范畴，并不影响广州打捞局基于租赁合同关系向***主张权利。 综上所述，***的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1538元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二二年八月十一日 法官助理*** 书记员***